Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier commercial en Indonésie : un marché porteur
L’Indonésie, avec son économie dynamique et en pleine croissance, offre des opportunités d’investissement intéressantes pour ceux qui s’intéressent à l’immobilier commercial.
Le pays bénéficie d’une stabilité politique accrue et d’une classe moyenne en expansion, stimulant ainsi la demande pour des espaces commerciaux modernes.
De Jakarta à Bali, en passant par Surabaya, l’Indonésie dévoile des marchés immobiliers diversifiés avec des rendements potentiellement lucratifs pour les investisseurs avertis.
Bon à savoir :
Dans ce contexte, comprendre les tendances actuelles et les secteurs émergents est crucial pour capitaliser sur le potentiel de ce marché en pleine effervescence.
L’immobilier commercial en Indonésie, un eldorado pour les investisseurs
L’Indonésie se distingue comme un marché particulièrement attractif pour l’investissement immobilier commercial grâce à plusieurs facteurs structurels et conjoncturels :
Facteurs clés d’attractivité
| Facteur | Description |
|---|---|
| Croissance économique | Le PIB de l’Indonésie poursuit une croissance robuste, soutenant la demande en immobilier commercial. Le marché devrait atteindre 21,04 milliards USD en 2024 avec un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 7,4 % jusqu’en 2029. |
| Urbanisation rapide | Une urbanisation dynamique favorise le développement des infrastructures urbaines et augmente la demande d’espaces commerciaux modernes. |
| Expansion de la classe moyenne | L’augmentation du pouvoir d’achat stimule les secteurs du commerce, des services et du tourisme, générant une demande accrue pour les bureaux, hôtels et centres commerciaux. |
Secteurs immobiliers commerciaux en plein essor
- Centres commerciaux (Retail)
La modernisation des habitudes de consommation et l’intégration croissante entre commerce physique et e-commerce dynamisent ce secteur. - Bureaux
Le développement des espaces flexibles répond aux nouveaux besoins liés au travail hybride. Les quartiers d’affaires s’étendent dans les grandes villes comme Jakarta ou Surabaya. - Hôtels & Hospitality
La reprise touristique post-pandémie dope le secteur hôtelier, notamment à Bali où l’investissement dans les hôtels-boutiques et villas connaît un essor marqué.
Politiques gouvernementales favorables
Facilitation des investissements étrangers :
- Simplification réglementaire pour attirer les investisseurs internationaux
- Amélioration continue du cadre juridique autour de la propriété foncière commerciale
- Développement massif d’infrastructures publiques : routes à péage, aéroports régionaux et systèmes de transport urbain renforcent l’attractivité immobilière
Exemples récents d’investissements réussis
- Croissance marquée dans le segment logistique/entrepôts portée par le boom du e-commerce
- Multiplication des projets hôteliers haut-de-gamme à Bali suite à la reprise internationale du tourisme
- Essor continu des complexes multi-usages mêlant commerces, bureaux et résidences dans les métropoles principales
Perspectives futures
Liste des tendances attendues :
- Montée en puissance durable du segment logistique lié au commerce électronique
- Renforcement de la part occupée par le retail expérientiel (mélange physique/digital)
- Valorisation accrue autour des pôles connectés aux nouvelles infrastructures publiques majeures
À retenir
L’environnement macroéconomique porteur conjugué aux réformes pro-investisseurs fait aujourd’hui de l’Indonésie une destination privilégiée pour tout investisseur souhaitant capitaliser sur un marché immobilier commercial dynamique – notamment dans les secteurs bureaux/logistiques/hôtellerie – avec une visibilité favorable sur le moyen-long terme.
Bon à savoir :
L’Indonésie est un véritable eldorado pour les investisseurs dans l’immobilier commercial, grâce à une croissance économique stable, une urbanisation rapide et l’émergence d’une classe moyenne de plus en plus importante. Les secteurs en plein essor incluent les centres commerciaux, les bureaux modernes et les hôtels de luxe. Des politiques gouvernementales favorables, telles que le relais étendu pour les investissements étrangers et les réglementations simplifiées, facilitent l’accès au marché. Par exemple, le récent développement d’ensembles de tours bureaux et commerces à Jakarta a attiré d’importants capitaux étrangers. Avec ces atouts, les perspectives du marché restent prometteuses, promettant des rendements attractifs pour les investisseurs avertis.
Choisir le bon type de propriété commerciale
Les principales catégories de propriétés commerciales disponibles en Indonésie sont : bureaux, commerces de détail (retail), hôtellerie (hôtels et resorts), propriétés industrielles (entrepôts, usines) et espaces résidentiels à vocation locative. Chacune répond à des besoins spécifiques selon le secteur économique ciblé.
| Type de propriété | Particularités & avantages dans le contexte indonésien |
| Bureaux | Croissance encouragée par l’essor des start-ups et du télétravail ; forte demande à Jakarta, émergence d’espaces flexibles à Bali. |
| Commerces de détail | Dynamisme porté par le tourisme et la classe moyenne ; centres commerciaux modernes très prisés dans les zones urbaines et touristiques. |
| Hôtellerie | Segment clé grâce au flux touristique important ; opportunités variées du boutique-hôtel au resort balnéaire haut-de-gamme. |
| Entrepôts/Industriel | Forte demande liée au développement logistique e-commerce ; proximité avec ports/logistique favorisée autour de Jakarta/Semarang/Surabaya. |
Tendances actuelles du marché immobilier commercial en Indonésie :
- Le marché est segmenté entre Jakarta (centre d’affaires), Bali (tourisme/hospitalité/start-ups) et les autres régions industrielles.
- Reprise dynamique du tourisme post-pandémie stimulant hôtels, retail premium, centres commerciaux.
- Montée en puissance des espaces coworking/flexibles pour répondre aux nouveaux modes de travail.
- Développement accéléré des entrepôts avec l’expansion rapide du e-commerce.
Considérations stratégiques pour choisir une propriété selon vos objectifs :
- Type d’investissement visé :
- Rendement locatif régulier : privilégier bureaux ou retail bien situés.
- Valorisation patrimoniale long terme : hôtellerie dans zones touristiques établies ou industrialisation périphérique.
- Structure juridique accessible :
- Les étrangers ne peuvent pas posséder directement en pleine propriété (« Hak Milik ») mais ont accès via « Hak Guna Bangunan » ou leasing longue durée.
- Liquidité future :
- Privilégier les biens avec une attractivité pérenne (proximité axes majeurs, croissance démographique).
- Profil risque-rendement :
- L’hospitality peut offrir un rendement élevé mais plus volatile que l’industriel/logistique.
Facteurs clés liés à la localisation influençant le rendement potentiel :
- Proximité des pôles économiques majeurs ou axes touristiques reconnus
- Accessibilité infrastructurelle : routes principales, ports/aéroports
- Réglementation locale sur la location/commercialisation aux étrangers
- Niveau concurrentiel local
Liste pratique des critères de localisation :
- Accessibilité transports/mobilité urbaine
- Densité commerciale/touristique environnante
- Tendances démographiques locales
- Stabilité réglementaire foncière
Conseils d’experts pour évaluer risques & opportunités dans l’immobilier commercial indonésien :
- Analyser soigneusement les titres fonciers – éviter toute ambiguïté sur la nature exacte du droit détenu (« Hak Guna Bangunan », « Hak Pakai », etc.)
- Vérifier l’adéquation entre type de bien/zone géographique/segment ciblé
- Intégrer les coûts fiscaux locaux lors des simulations financières
- S’assurer que le projet respecte toutes les obligations légales locales relatives aux investissements étrangers
- Diversifier son portefeuille géographiquement si possible
Pour maximiser ses chances, il est recommandé d’effectuer une due diligence approfondie sur chaque actif visé, s’entourer d’experts juridiques locaux connaissant la réglementation indonésienne ainsi que faire appel à un gestionnaire immobilier reconnu disposant déjà d’un réseau local solide.
Le marché indonésien offre un fort potentiel, notamment dans l’hôtellerie/revente touristique haut-de-gamme et la logistique urbaine — sous réserve cependant d’une sélection rigoureuse axée sur la sécurité juridique et la pertinence stratégique locale.
Bon à savoir :
En Indonésie, choisir le bon type de propriété commerciale nécessite de comprendre les spécificités des différentes catégories : bureaux, commerces de détail et entrepôts. Les bureaux, prisés à Jakarta, bénéficient de la demande croissante des multinationales, tandis que les commerces de détail prospèrent dans les centres urbains en plein essor comme Surabaya grâce à une classe moyenne en expansion. Les entrepôts connaissent une demande accrue liée au développement du e-commerce, surtout dans les zones industrielles périphériques. Suivre les tendances du marché, telles que le développement des zones économiques spéciales, est essentiel pour maximiser le rendement. Les experts recommandent d’évaluer soigneusement les facteurs de localisation, notamment l’accès aux infrastructures de transport, pour optimiser la rentabilité et d’évaluer les risques liés aux variations du marché. Pour des investissements stratégiques, il est crucial de définir clairement ses objectifs, par exemple privilégier le rendement locatif ou la plus-value à long terme.
Analyser la rentabilité et anticiper les risques
Les facteurs clés influençant la rentabilité des investissements dans l’immobilier commercial en Indonésie incluent la demande du marché, les taux d’occupation, les loyers moyens, ainsi que le contexte économique et réglementaire. Chaque secteur (bureaux, commerce de détail, logistique) présente un potentiel distinct et expose à des risques spécifiques.
Facteurs essentiels de rentabilité :
- Demande du marché et taux d’occupation
- La demande locative reste soutenue dans les grands centres urbains tels que Jakarta, Surabaya et Bali.
- À Bali par exemple, le taux d’occupation pour les villas de luxe peut atteindre 70%, soutenant des rendements nets proches de 10% pour des biens bien situés.
- Loyers moyens
- Les loyers sont élevés dans les quartiers prisés ; à Seminyak (Bali), une villa de trois chambres achetée à 500 000 USD peut générer jusqu’à 60 000 USD annuels avec une occupation élevée.
- Croissance du marché
- Le marché indonésien devrait passer de plus de 21 milliards USD en 2024 à plus de 30 milliards en 2029 (TCAC : ~7%).
Rendement locatif brut moyen selon le type et la localisation
| Type / Localisation | Rendement Locatif Brut Moyen |
| Villas luxe Seminyak | 10–12 % |
| Villas modernes Canggu | 8–11 % |
| Hébergements écologiques Ubud | 9–12 % |
État du marché par secteur :
- Bureaux : Concentration majeure à Jakarta. Après la pandémie, reprise progressive tirée par l’expansion économique mais pression sur les loyers due au télétravail croissant.
- Commerce de détail : Forte résilience post-crise sanitaire grâce au rebond démographique et touristique. Les centres commerciaux urbains affichent un bon taux d’occupation dans les grandes villes touristiques.
- Logistique/Industriel : Croissance rapide liée au boom du e-commerce. La périphérie urbaine autour des ports majeurs (Jakarta/Semarang) attire fortement investisseurs étrangers.
Conditions économiques & réglementations :
- L’économie indonésienne bénéficie d’une croissance robuste (>5 % annuel ces dernières années).
- Développement continu des infrastructures routières/aéroportuaires favorisant l’attractivité immobilière notamment sur Bali ou Java.
- Réglementations strictes concernant la propriété étrangère : achat direct difficile hors structures locales ou baux emphytéotiques renouvelables.
Principaux risques associés aux investissements immobiliers commerciaux :
- Fluctuations du marché
- Volatilité possible selon conjoncture internationale ou dépendance touristique accrue pour certains marchés comme Bali.
- Incertitudes politiques/réglementaires
- Modifications périodiques concernant l’accès à la propriété étrangère ou fiscalité peuvent impacter rapidement la valeur patrimoniale.
- Défis infrastructurels
- Certaines régions souffrent encore d’un retard relatif en réseaux routiers/électriques/internet hors zones très urbanisées ce qui limite le potentiel logistique localisé.
- Risque naturel
- Indonésie exposée aux séismes/volcans pouvant affecter temporairement certaines zones touristiques ou industrielles stratégiques.
Exemples concrets récents :
Une villa haut-de-gamme acquise à Seminyak génère près de $48 000 net/an pour un investissement initial $500 000 avec une gestion professionnelle intégrée ; rendement net proche de +9%.
Sur Jakarta/logistique industrielle périphérique : hausse continue des prix (+7–15% annuel) portée par l’explosion du e-commerce asiatique depuis fin Covid19.
À retenir :
L’immobilier commercial indonésien combine forte dynamique démographique/touristique locale avec rendements attractifs mais expose tout investisseur international averti aux aléas administratifs locaux ainsi qu’à une volatilité inhérente au contexte régional asiatique actuel.
Liste synthétique – Facteurs déterminants pour réussir son investissement immobilier commercial en Indonésie :
- Analyser précisément le secteur ciblé (bureaux vs retail vs logistique)
- Vérifier stabilité locative/taux d’occupation historique localisé
- Évaluer risque politique/réglementaire selon statut investisseur étranger
- Privilégier actifs proches infrastructures développées majeures
- S’informer régulièrement sur évolution macro-économique nationale
Bon à savoir :
Dans l’immobilier commercial en Indonésie, la rentabilité est largement influencée par la demande croissante dans les principales villes comme Jakarta et Surabaya, où les taux d’occupation atteignent 90 % dans certains secteurs, tels que les bureaux et le commerce de détail. Les loyers moyens varient, mais montrent une tendance à la hausse, en raison de la forte demande et de la croissance économique continue. Cependant, les investisseurs doivent considérer les risques associés aux fluctuations du marché et aux incertitudes politiques, comme les changements récents dans la réglementation des investissements étrangers. Les défis d’infrastructure, en particulier dans les zones de transport logistique, ont également un impact significatif sur la viabilité à long terme. Un exemple notable est celui du projet de transport rapide de Jakarta, qui a significativement amélioré l’accessibilité, augmentant ainsi l’attractivité des zones commerciales environnantes. Il est essentiel de rester informé des développements économiques et politiques, ainsi que d’étudier attentivement les particularités de chaque sous-secteur pour maximiser les rendements et gérer les risques potentiels.
Décrypter les tendances du marché immobilier indonésien
Le marché immobilier indonésien connaît actuellement une croissance soutenue, portée par des facteurs économiques favorables, l’urbanisation rapide et d’importants projets d’infrastructure.
Facteurs économiques, démographiques et politiques influents
- Croissance économique stable : L’Indonésie bénéficie d’une croissance du PIB soutenue qui stimule la demande immobilière, en particulier dans les grandes agglomérations.
- Urbanisation accélérée : Le déplacement massif de la population vers les villes comme Jakarta ou Bali accroît la demande de logements urbains et stimule le développement résidentiel.
- Jeune population croissante : Une démographie dynamique alimente la demande en logements abordables et locatifs.
- Ouverture aux investisseurs étrangers : Des mesures récentes simplifient l’accès à la propriété pour les non-résidents dans certaines régions, renforçant l’attractivité du secteur.
Impact des développements urbains et projets d’infrastructure
Les investissements majeurs dans les infrastructures (routes à péage autour de Jakarta, nouveaux aéroports comme celui prévu au nord de Bali) transforment le paysage immobilier :
| Projet | Impact principal | Zone concernée |
|---|---|---|
| Nouvelles routes à péage JORR | Amélioration connectivité & attractivité résidentielle | Tangerang / Grand Jakarta |
| Aéroport international Nord Bali | Relance touristique & ouverture de nouvelles zones | Nord Bali |
Ces projets dopent la valeur foncière des zones desservies et déplacent certains pôles d’investissement hors des centres traditionnels.
Évolution récente des prix, offre & demande
- À Jakarta :
- Le taux d’occupation moyen pour les appartements avec services est monté à 60,5 % au T3 2023 (+3.5 % QoQ).
- Les loyers restent stables dans le CBD mais augmentent hors centre-ville en raison de nouvelles offres haut-de-gamme.
- À Bali :
- Forte pression sur l’offre pour le logement abordable ; demande supérieure à l’offre tant sur le segment résidentiel que locatif.
- Sanur voit une hausse notable de demandes internationales pour locations longue durée.
| Segment | Évolution prix/loyer | Demande | Offre |
|---|---|---|---|
| Résidentiel abordable | Hausse modérée | Très forte | Insuffisante |
| Haut-de-gamme/Jakarta CBD | Stable | Croissante expats/Aziatiques | Nouvelle offre continue |
| Locations longue durée/Bali | En hausse | Retraités/internationaux | Limité selon zone |
Changements politiques récents & implications investisseurs
- Soutien gouvernemental accru à la construction résidentielle (facilitation du permis construire).
- Politiques favorisant l’investissement étranger via allègement réglementaire sur certains types de propriétés touristiques ou commerciales.
Texte important : Les investisseurs bénéficient aujourd’hui d’un environnement plus ouvert avec un accent mis sur le développement durable et intelligent des villes secondaires — notamment grâce aux plans nationaux visant une meilleure répartition urbaine hors Jakarta.
Régions/segments offrant un fort potentiel commercial
- Tangerang (Grand Jakarta) : bénéficie directement des nouveaux axes routiers – forte croissance attendue du parc immobilier commercial/logistique
- Sanur/Nord Bali : attrait touristique renouvelé par grands projets hôteliers/aéroportuaires – potentiel élevé pour investissements hôteliers/résidences-services
- East Bali/Tumbak Bayuh : marchés émergents axés tourisme alternatif/boutique resorts/retraites bien-être
- Jakarta périphérie sud-ouest/nord-est : extension urbaine rapide alimentée par infrastructures
Principales tendances actuelles
- Urbanisation rapide & montée classe moyenne
- Accent mis sur logement abordable
- Expansion infrastructurelle majeure
- Croissance segments locatifs long terme (notamment auprès expatriés/retraités)
Segments porteurs
- Logement abordable en banlieues élargies
- Immobilier commercial/logistique lié e-commerce
- Tourisme alternatif / résidences-services haut-de-gamme
Bon à savoir :
Le marché immobilier indonésien actuel est influencé par une croissance démographique robuste et une urbanisation rapide, principalement dans les grandes villes comme Jakarta et Surabaya. Les politiques gouvernementales récentes, axées sur le développement d’infrastructures telles que le « Plan de Développement National à Long Terme », favorisent les projets immobiliers commerciaux près des nouvelles routes et lignes ferroviaires. En 2023, le prix moyen des propriétés commerciales a augmenté de 6% par rapport à l’année précédente, un indicateur de la demande croissante. Les investisseurs devraient surveiller de près les régions de Java Ouest et l’aire métropolitaine de Jabodetabek offrant des opportunités intéressantes dans le secteur des espaces de bureaux et centres commerciaux. Malgré une législation restrictive sur la propriété étrangère, des réformes sont en discussion pour faciliter l’accès aux capitaux étrangers, ce qui pourrait immédiatement faire croître l’intérêt des investisseurs internationaux cherchant à profiter de la stabilité économique du pays et de l’augmentation de la classe moyenne.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
