Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Située au carrefour du patrimoine culturel et de la beauté naturelle, l’Indonésie émerge comme une destination prisée pour les résidences secondaires, attirant une clientèle internationale avide de découvrir des havres de paix exotiques.
En raison de paysages à couper le souffle allant des plages immaculées de Bali aux rizières verdoyantes de Java, le pays connaît une croissance significative dans le développement immobilier destiné aux résidents temporaires et aux investisseurs étrangers.
Cette tendance s’accompagne d’un ensemble de facteurs facilitants tels que des options d’acquisition de propriété plus flexibles et une infrastructure de plus en plus moderne, offrant ainsi un éventail d’opportunités pour ceux qui désirent concilier évasion et investissement.
Les raisons d’investir dans les résidences secondaires en Indonésie
Le marché immobilier indonésien connaît une croissance soutenue, avec une valorisation estimée à 64,78 milliards USD en 2024 et un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 5,82 % attendu jusqu’en 2029. Cette dynamique attire de plus en plus d’expatriés et d’investisseurs internationaux désireux d’acquérir des résidences secondaires, notamment dans les destinations touristiques majeures.
Facteurs économiques et rentabilité
- La croissance économique du pays avoisine les 5 % par an, assurant stabilité et perspectives positives pour le secteur immobilier.
- Les prix des logements continuent globalement d’augmenter (+1,07 % en glissement annuel au premier trimestre 2025), même si la hausse s’est récemment modérée dans certaines régions.
- Le coût de la vie demeure relativement bas comparé aux marchés occidentaux : services domestiques abordables, alimentation à faible coût et dépenses quotidiennes réduites favorisent l’installation longue durée ou l’investissement locatif.
- Les investisseurs étrangers bénéficient parfois d’avantages fiscaux spécifiques selon le type de bien acquis ou via certains dispositifs incitatifs locaux.
Destinations touristiques attractives
| Destination | Atouts principaux | Rentabilité locative |
| Bali | Plages renommées, vie culturelle riche, infrastructures développées | Forte demande saisonnière + possibilité de revenus élevés via la location courte durée |
| Lombok | Moins saturée que Bali mais en développement rapide ; paysages naturels préservés | Marché émergent avec potentiel d’appréciation important |
Politiques gouvernementales favorables
- L’État indonésien a mis en place des mesures pour faciliter l’investissement étranger : simplification des démarches administratives pour certains types de propriétés (bail emphytéotique/leasehold), droits élargis sur certains segments immobiliers pour non-résidents.
- Des projets publics massifs sont engagés pour améliorer les infrastructures (aéroports modernisés à Bali/Lombok ; nouvelles routes rapides), ce qui accroît l’accessibilité et donc la valeur potentielle des biens situés dans ces zones.
Points clés motivant l’achat :
- Croissance stable du marché immobilier
- Demande accrue par les expatriés/touristes internationaux
- Coût globalement inférieur aux marchés concurrents
- Avantages fiscaux sous conditions
- Attractivité touristique forte (Bali/Lombok)
- Politiques publiques pro-investisseurs étrangers
- Développement accéléré des infrastructures locales
L’Indonésie combine ainsi attractivité économique croissante et potentiel touristique exceptionnel, faisant du pays une destination privilégiée pour l’achat rentable de résidences secondaires.
Bon à savoir :
Investir dans des résidences secondaires en Indonésie présente plusieurs avantages économiques et touristiques. Le marché immobilier y connaît une croissance notable, stimulée par une demande accrue de la part des expatriés et investisseurs internationaux. Les coûts de la vie relativement bas, combinés à des possibles avantages fiscaux pour les investisseurs étrangers, renforcent l’attrait de ce type d’investissement. Des destinations prisées comme Bali et Lombok, connues pour leur attrait touristique, offrent de surcroît un potentiel de rentabilité locative élevé. Par ailleurs, les politiques gouvernementales favorables encouragent les investissements étrangers, tandis que le développement continu des infrastructures améliore l’accessibilité et la popularité de ces régions, augmentant ainsi leur potentiel de retour sur investissement.
Les meilleurs endroits pour acquérir une résidence secondaire en Indonésie
Bali, Lombok et Java figurent parmi les régions indonésiennes les plus populaires pour l’acquisition d’une résidence secondaire. Chacune présente des attraits spécifiques qui expliquent leur succès auprès des acheteurs étrangers et expatriés.
Bali
Attraits :
- Plages de renommée mondiale (Seminyak, Canggu)
- Vie culturelle riche à Ubud (temples, arts, yoga)
- Scène gastronomique et nocturne dynamique
- Nature préservée : rizières en terrasses, volcans
Marché immobilier :
Prix moyen du mètre carré en ville : 1 603 € (27 188 117 IDR), variations entre 955 € et 2 867 €
Quartiers prisés : Denpasar (vie urbaine), Badung (plages & expatriés), Ubud (calme & culture)
Tendances :
Croissance annuelle moyenne des prix supérieure à 10% sur cinq ans
Demande soutenue par le télétravail international et l’essor du nomadisme numérique
Perspectives :
Taux de croissance annuel composé estimé à +5,8 % jusqu’en 2029
| Quartier | Prix/m² Appartements | Prix/m² Maisons |
|---|---|---|
| Denpasar | ~3 750 € | ~1 630 € |
| Dalung | ~3 025 € | ~1 920 € |
| Tabanan | ~2 570 € | ~1 610 € |
| Gianyar | ~2 380 € | ~1 820 € |
Lombok
Attraits :
- Plages sauvages moins fréquentées que Bali
- Sites de surf réputés autour de Kuta Lombok
- Proximité du volcan Rinjani pour la randonnée
Marché immobilier :
Prix inférieurs à ceux de Bali pour un environnement naturel similaire
Tendances & perspectives :
Forte attractivité depuis le lancement du projet Mandalika : zone touristique appuyée par le gouvernement avec infrastructures nouvelles et événements internationaux
Java – Jakarta principalement
Attraits :
- Central Jakarta : vie citadine animée, proximité quartiers d’affaires Sudirman/Thamrin/Menteng.
- South Jakarta : quartiers résidentiels haut-de-gamme comme Kemang ou Pondok Indah prisés des familles expatriées.
- Culture locale très vivante avec accès facilité aux écoles internationales, centres commerciaux modernes.
Marché immobilier :
Demande élevée pour appartements de luxe dans le centre-ville ; nouveaux projets mixtes intégrant bureaux/résidences/commerces.
Expansion rapide du métro MRT dopant la valeur immobilière dans certains arrondissements.
Liste pratique des aspects essentiels lors d’un achat en Indonésie :
- Acquisition directe impossible pour les étrangers ; recours nécessaire au système “Hak Pakai” (droit d’usage) ou constitution d’une société locale (“PT PMA”) selon la durée souhaitée.
- Obligation légale fréquente : bail emphytéotique renouvelable sur plusieurs décennies plutôt qu’un titre foncier classique.
- Vérification indispensable auprès d’un notaire local agréé concernant la validité juridique du terrain ou bien convoité.
Services/infrastructures disponibles selon région :
- Bali/Jakarta bénéficient généralement d’accès faciles aux cliniques privées internationales, écoles multilingues et réseaux internet performants adaptés au télétravail ;
- Infrastructures encore limitées hors zones touristiques majeures sur Lombok.
Avis/témoignages authentiques :
« J’ai choisi une villa près d’Ubud. Le processus a été long car il fallait comprendre toutes les règles liées au droit foncier indonésien mais aujourd’hui je profite pleinement de mon cadre naturel tout en restant connecté grâce à une bonne fibre optique. »
« Nous avons préféré investir à Kuta Mandalika plutôt qu’à Bali car il y a encore peu de monde mais beaucoup de potentiel grâce aux nouvelles routes construites par l’État. Les prix sont attractifs même si cela implique parfois plus d’efforts administratifs… »
« À Jakarta Sud on trouve tout ce dont une famille européenne peut rêver – écoles françaises/anglaises proches mais attention aux embouteillages quotidiens ! »
À retenir
L’Indonésie propose une offre variée entre dynamisme urbain à Java/Jakarta, vie balnéaire branchée à Bali ou calme authentique sur Lombok. La croissance reste forte malgré un encadrement juridique complexe nécessitant accompagnement professionnel localisé.
Bon à savoir :
Bali, Lombok et Java sont des destinations privilégiées pour l’achat d’une résidence secondaire en Indonésie, chacune offrant ses attraits uniques. Bali séduit par ses plages de rêve et sa riche culture balinaise, tandis que Lombok avec son calme naturel attire ceux cherchant une évasion paisible ; Java, avec ses paysages variés et son effervescence culturelle, offre une expérience plus authentique. Actuellement, Bali reste le marché le plus vif, mais les prix grimpent, un phénomène observé aussi à Lombok avec sa popularité croissante. Java, bien que généralement plus abordable, voit une montée de la demande, notamment dans des villes comme Yogyakarta. Les achats par des étrangers nécessitent de prendre en compte les restrictions de propriété, souvent contournées par un bail emphytéotique. Il est aussi crucial d’évaluer les infrastructures, comme l’accès aux transports et aux soins de santé, essentiel dans des régions moins développées. Expatriés relatent qu’une bonne relation avec des agents immobiliers locaux facilite ces démarches complexes et offre une immersion plus rapide dans la vie locale.
Guide pratique pour investir dans l’immobilier indonésien
L’investissement immobilier en Indonésie connaît une popularité croissante, porté par la stabilité économique du pays, une demande touristique soutenue et des rendements locatifs élevés, notamment à Bali et Jakarta. L’accessibilité relative des prix au regard d’autres marchés asiatiques attire également de nombreux investisseurs étrangers.
Aspects légaux et types de propriétés accessibles aux étrangers
En Indonésie, la propriété foncière directe (Hak Milik) reste réservée aux citoyens indonésiens. Les étrangers disposent cependant de plusieurs solutions pour investir légalement :
| Type d’accès | Description |
|---|---|
| Leasehold (bail) | Bail à long terme (souvent 25-30 ans renouvelable), droit d’usage temporaire |
| Hak Pakai | Droit d’usage sur un terrain ou un bien pour une durée déterminée |
| PT PMA | Création d’une société étrangère permettant l’acquisition en nom propre |
La procédure typique comprend :
- Sélection du bien avec vérification juridique préalable
- Rédaction et signature du contrat devant notaire local
- Paiement échelonné selon les étapes définies au contrat
- Enregistrement auprès des autorités locales
Régions attractives pour les résidences secondaires
Les zones les plus prisées actuellement sont :
- Bali : Ubud, Canggu, Seminyak et Uluwatu – fort potentiel locatif grâce au tourisme
- Jakarta : quartiers centraux comme Mega Kuningan ou BSD City – marché urbain dynamique
- Lombok : émergence rapide comme alternative à Bali
- Medan : développement récent de nouveaux projets résidentiels
Conseils pratiques pour le financement et précautions
Pour financer un achat immobilier en Indonésie :
- Les banques locales accordent rarement des crédits immobiliers aux non-résidents ; privilégiez donc le financement sur fonds propres ou via sociétés étrangères.
- Prévoyez tous les frais annexes (notaire, taxes d’acquisition).
- Faites appel à un avocat/conseiller juridique local indépendant afin de vérifier la validité du titre foncier (« due diligence »), sécuriser votre transaction et éviter tout litige futur.
Liste des précautions essentielles :
- Vérifier que le vendeur est légalement propriétaire du bien
- Examiner attentivement le zonage urbanistique
- Éviter toute transaction « informelle » sans acte notarié officiel
- Confirmer l’absence d’hypothèque ou de dettes attachées au bien
Tendances actuelles & perspectives futures
Le marché immobilier indonésien affiche une croissance annuelle estimée autour de 5–6 %, portée par l’expansion démographique urbaine, l’essor numérique dans le secteur immobilier (“proptech”) ainsi que par la multiplication des projets hôteliers/touristiques dans certaines îles.
Points marquants :
- Les grandes villes investissent massivement dans de nouveaux complexes résidentiels haut-de-gamme.
- Le secteur s’oriente vers davantage de transparence réglementaire afin d’attirer toujours plus d’investisseurs internationaux.
- Le développement durable devient progressivement central dans les nouveaux projets immobiliers.
Pour réussir son investissement en Indonésie, il est essentiel :
- De maîtriser parfaitement les aspects juridiques locaux,
- De sélectionner soigneusement sa région,
- De s’entourer impérativement d’experts francophones installés sur place,
- Et enfin…de rester attentif à l’évolution régulière du cadre réglementaire indonésien !
Bon à savoir :
Investir dans l’immobilier indonésien attire de plus en plus de personnes en raison de son potentiel de croissance économique et de son coût de vie attractif. Les étrangers peuvent acquérir des propriétés via différents titres de propriété, notamment le droit de construction (Hak Guna Bangunan) et le droit d’utilisation (Hak Pakai), mais il est essentiel de faire appel à un conseiller juridique local pour naviguer dans les processus légaux complexes. Jakarta, Bali et Lombok sont actuellement les régions les plus prisées pour l’achat de résidences secondaires, offrant un mélange de vie urbaine dynamique et de paysages paradisiaques. Pour financer un investissement, il est recommandé de comparer les offres de financement locales, bien qu’un financement personnel soit souvent privilégié. Côté précautions, vérifier la réputation du développeur immobilier et l’obtention des permis requis est indispensable. Le marché montre des signes positifs avec des projets de développement d’infrastructures, favorisant des opportunités d’investissement à long terme.
Potentiel de rentabilité locative des résidences secondaires en Indonésie
La rentabilité locative des résidences secondaires en Indonésie dépend de plusieurs facteurs clés :
- Emplacement géographique : Les zones touristiques majeures (Bali, Lombok, Jakarta, Yogyakarta) offrent une meilleure demande locative et des rendements plus élevés.
- Demande touristique : L’afflux constant de touristes internationaux et nationaux soutient la location courte durée, notamment à Bali où le tourisme a augmenté de 15 % en 2024.
- Fluctuations saisonnières : La haute saison (juillet-septembre ; décembre-janvier) permet d’optimiser les tarifs à la nuitée et les taux d’occupation.
- Politiques gouvernementales : Les réglementations sur la propriété étrangère et la location de courte durée varient selon les régions. À Bali, par exemple, l’introduction du visa Nomade Digital stimule le marché mais impose aussi certaines exigences administratives.
Principales régions indonésiennes pour l’investissement locatif
| Région | Atouts principaux | Rendement locatif brut (%) | Taux d’occupation moyen (%) | Tarif moyen par nuit (USD) |
|---|---|---|---|---|
| Bali (Canggu/Seminyak/Batu Bolong/Ubud) | Forte demande touristique internationale Infrastructures développées Visa digital nomade |
8–15 | 65–85 | 100–300 |
| Lombok | Alternative émergente à Bali Moins saturé |
~7–10 | ~60 | ~70–150 |
| Jakarta | Tourisme urbain & business | ~5–8 | ~50–70 | ~80–200 |
Bon à savoir :
Les rendements locatifs peuvent varier en fonction de la qualité de la gestion et de l’emplacement précis au sein d’une même région.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
