Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Explorer le marché immobilier en Indonésie
Explorer le marché immobilier en Indonésie peut être une aventure prometteuse, mais maîtriser les lois et régulations locales est essentiel pour éviter les écueils juridiques. La complexité du système indonésien, où cohabitent des règles locales et nationales, nécessite une compréhension approfondie pour naviguer avec succès dans cet environnement dynamique.
Que vous soyez investisseur ou expatrié, la familiarité avec les restrictions de propriété et les procédures d’acquisition est indispensable pour sécuriser vos transactions.
Bon à savoir :
Des récentes réformes visent à attirer davantage d’investissements étrangers, rendant nécessaire une actualisation continue de vos connaissances afin de saisir les opportunités sans compromettre votre sécurité juridique.
Acquisition immobilière par les étrangers : ce qu’il faut savoir en Indonésie
En Indonésie, les étrangers ne peuvent pas posséder directement la pleine propriété (« Hak Milik ») d’un bien immobilier. Ils ont néanmoins accès à certains droits et types de propriétés via des mécanismes spécifiques, principalement le « Hak Pakai » (droit d’usage) ou des baux longue durée (« Leasehold »).
Types de propriété accessibles aux étrangers
| Type de droit | Accès étranger | Durée/Caractéristiques |
| Hak Milik | Non | Pleine propriété réservée aux Indonésiens |
| Hak Pakai | Oui | Droit d’usage jusqu’à 80 ans |
| Leasehold/Bail | Oui | Bail jusqu’à 25-30 ans renouvelable |
Résidentiel et commercial : Les étrangers peuvent acheter maisons, appartements ou locaux commerciaux sous forme de « Hak Pakai », notamment dans les zones touristiques comme Bali et Jakarta.
Freehold via PT PMA : Une société à capitaux étrangers (PT PMA) peut détenir un titre en pleine propriété pour un usage commercial.
Restrictions géographiques
Certaines régions ou terrains agricoles restent interdits à l’acquisition par des non-citoyens. L’achat est généralement limité aux zones urbaines ou destinées au développement touristique.
Processus et démarches administratives
- Vérification du titre foncier par notaire
- Signature du compromis puis contrat de vente
- Paiement intégral (virement bancaire local/SWIFT/crypto)
- Obtention du certificat de droit d’usage (« Sertifikat Hak Pakai »)
- Pour le leasehold, simple enregistrement notarié suffit
À noter : Pour créer une PT PMA (société locale avec capitaux étrangers), il faut suivre plusieurs démarches administratives selon l’activité envisagée.
Récents changements législatifs
Depuis avril 2024, la procédure s’est assouplie : il est désormais possible pour un étranger d’acheter un bien sous certaines conditions avec seulement un passeport dans certaines zones désignées. Des projets sont également en cours pour faciliter davantage l’accès à la propriété via allongement des durées du « Hak Pakai ».
Considérations fiscales et réglementaires
- Taxes sur la transaction immobilière (~5% côté acheteur).
- Impôt foncier annuel.
- La cession ultérieure est soumise à réglementation stricte : le bien doit généralement être revendu soit à un autre étranger remplissant les critères soit à une entité indonésienne.
Liste pratique – Conseils pour acheteurs étrangers
- Demander systématiquement conseil auprès d’un avocat spécialisé en droit immobilier indonésien
- Vérifier minutieusement tous les titres fonciers auprès du BPN (Badan Pertanahan Nasional)
- Privilégier les transactions via notaires expérimentés
- Se méfier des montages illégaux promettant une pleine propriété directe au nom personnel
- Prévoir l’utilisation éventuelle d’une structure PT PMA si projet entrepreneurial/commercial
- Analyser attentivement toutes implications fiscales locales
Prudence : n’effectuer aucun paiement sans vérification préalable complète des droits réels attachés au bien convoité
Bon à savoir :
En Indonésie, les étrangers peuvent acquérir des propriétés via des baux à long terme mais sont restreints dans l’achat direct de terres. Selon la loi foncière de 1960 et les révisions récentes, les étrangers peuvent posséder des biens en usufruit (« Hak Pakai ») ou à titre de droits structurels sur terre (« Hak Guna Bangunan »), pour un maximum de 80 ans combinés. Cependant, l’achat est limité à certaines zones désignées et est généralement prohibé à Bali, sauf par le biais de sociétés locales. Des démarches administratives complexes, incluant le recours à un notaire local, peuvent nécessiter l’accompagnement d’experts juridiques et de conseillers en immobilier. Les récents changements législatifs visent à assouplir les régulations pour stimuler les investissements étrangers, notamment dans le secteur résidentiel haut de gamme. Les acheteurs étrangers doivent prêter attention aux implications fiscales et aux régulations de zonage, et il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit indonésien pour éviter les pièges légaux. Des professionnels du secteur peuvent également guider les acheteurs potentiels dans le paysage immobilier indonésien, facilitant les négociations et s’assurant que toutes les conditions légales sont respectées.
Les lois clés du marché immobilier indonésien
La loi foncière de base de 1960 (Loi n°5/1960, dite « Loi Agraire ») constitue le socle du droit immobilier en Indonésie. Cette loi définit les principaux types de droits fonciers et pose les principes encadrant la propriété, l’utilisation et la transmission des terres.
Tableau récapitulatif des principaux droits fonciers selon la Loi Agraire :
| Type de droit | Titulaire éligible | Durée | Caractéristiques principales |
| Hak Milik (pleine propriété) | Citoyens indonésiens uniquement | Illimitée | Droit réel le plus complet ; non accessible directement aux étrangers. |
| Hak Pakai (droit d’usage) | Etrangers résidents, personnes morales | 30 ans (+20+30 ans) | Droit d’utiliser un bien à titre résidentiel ou professionnel. |
| Hak Guna Bangunan (droit de construire/HGB) | Personnes morales indonésiennes/PT PMA | 30 ans (+20+30 ans) | Permet la construction sur un terrain sans en détenir le sol. |
| Hak Sewa (bail locatif simple) | Ouvert | Variable | Contrat privé sans protection réelle du droit foncier. |
Réglementation concernant la propriété étrangère :
- Les étrangers ne peuvent pas posséder directement un titre « Hak Milik ». Ils peuvent toutefois acquérir une propriété sous forme de :
- Hak Pakai (« droit d’usage »), leur accordant l’utilisation d’un bien pour une durée initiale maximale de 30 ans, renouvelable jusqu’à deux fois pour respectivement 20 puis 30 années supplémentaires.
- Via une société PT PMA (société à capital étranger enregistrée en Indonésie), permettant d’accéder au « Hak Guna Bangunan », notamment pour l’investissement commercial ou hôtelier.
Liste des restrictions principales :
- Acquisition réservée aux biens bâtis et conformes aux zones résidentielles ou touristiques.
- Nécessité pour l’étranger détenteur du « hak pakai » soit d’être résident soit détenteur d’un visa longue durée.
- Le terrain reste inaliénable hors cadre légal strict ; impossibilité pour les héritiers étrangers non-résidents de conserver ce statut au décès du titulaire.
Réformes récentes commerciales et urbanistiques :
Des mesures prises depuis les années 2010 visent à simplifier l’investissement étranger :
- Allègement partiel des critères administratifs lors de la création d’une société PT PMA.
- Extension progressive des zones autorisées à recevoir des investissements immobiliers étrangers dans certaines provinces.
- Modernisation partielle du cadastre urbain afin d’accélérer le traitement administratif et digitaliser certains titres.
Effets sur achat/vente :
- Accès facilité au crédit hypothécaire local via sociétés PT PMA ;
- Augmentation relative mais contrôlée du nombre de propriétés accessibles aux non-Indonésiens ;
- Encadrement renforcé contre la spéculation étrangère dans certains secteurs stratégiques.
Défis administratifs courants & pratiques locales :
- Procédures longues auprès du Bureau National Agrarien (« BPN »).
- Multiplication des permis requis avant toute construction majeure :
- IMB (« Izin Mendirikan Bangunan » – permis construire)
- AMDAL (étude environnementale obligatoire selon projet)
Exemple : Java/Bali/Madura – maximum légal
À retenir
Les lois indonésiennes offrent plusieurs options structurées mais restrictives pour accéder au marché immobilier quand on est étranger. Il est crucial pour tout investisseur international souhaitant acheter ou développer un bien en Indonésie :
- De passer par une structure juridique adaptée,
- De s’entourer systématiquement de conseillers locaux compétents,
- Et d’anticiper délais administratifs ainsi que contraintes fiscales liées tant à l’achat qu’à la détention longue durée
Bon à savoir :
La législation immobilière en Indonésie est principalement régie par la loi foncière de base de 1960, qui établit les droits de propriété et dicte les termes du droit foncier. Pour les étrangers, la propriété directe est limitée, mais il existe le Hak Pakai, un système de bail pouvant durer jusqu’à 80 ans, offrant une alternative pour détenir une propriété. Les récentes réformes commerciales encouragent les investissements étrangers, mais s’accompagnent de restrictions spécifiques et de défis administratifs, notamment dans l’obtention des permis de construction. Les pratiques locales et la bureaucratie peuvent également compliquer l’achat et la vente de biens, notamment par rapport aux taxes, où les étrangers peuvent être soumis à des conditions fiscales différentes des résidents locaux. Comprendre ces réglementations et préparer la documentation adéquate est essentiel pour éviter les écueils lors de transactions immobilières.
Comprendre la fiscalité foncière en Indonésie
La fiscalité foncière en Indonésie repose principalement sur la taxe foncière annuelle, appelée Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), qui s’applique à tous les propriétaires de terrains et de bâtiments. Cette taxe est calculée selon la valeur imposable du terrain et des constructions, déterminée par les autorités locales et souvent inférieure à la valeur réelle du marché.
| Type de taxe | Taux standard (2025) | Base de calcul | Observations principales |
|---|---|---|---|
| Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) | 0,5 % | Valeur imposable du terrain et du bâti | Peut varier selon la région |
| Taxe d’acquisition (BPHTB) | 5 % | Valeur de la transaction ou estimation officielle | Payable par l’acheteur lors d’un achat |
| Impôt sur la plus-value immobilière | 1 à 2,5 % | Montant de la transaction (selon le type de bien) | Payable par le vendeur lors du transfert |
| Retenue à la source sur loyers | 20 % | Revenu locatif brut (pour non-résidents/étrangers) | Retenue automatique |
Les obligations fiscales des propriétaires fonciers incluent :
- Le paiement annuel de la PBB avant la date limite (généralement le 30 septembre).
- La réception et la conservation de l’avis d’imposition (SPPT).
- Le règlement de la BPHTB lors de toute acquisition immobilière.
- La déclaration et le paiement de la retenue à la source pour les revenus locatifs perçus par des non-résidents.
Dispositions spécifiques pour investisseurs et étrangers :
- Les étrangers ne peuvent généralement pas posséder un terrain en nom propre, mais peuvent accéder à des droits de jouissance (Hak Pakai) ou investir via des sociétés locales.
- Les revenus locatifs perçus par des non-résidents sont soumis à une retenue d’impôt de 20 % sur le montant brut.
- Les investisseurs étrangers doivent veiller à la conformité de la structure d’acquisition pour éviter toute requalification ou sanction.
Récentes réformes fiscales :
- Le taux de la PBB a été relevé à 0,5 % en 2022 dans la plupart des régions.
- Les autorités locales réévaluent de plus en plus la valeur imposable des biens pour la rapprocher des prix réels du marché, ce qui peut entraîner une hausse de la charge fiscale.
- Des ajustements récents visent à renforcer la collecte et la transparence, avec des contrôles accrus sur la régularité des paiements.
Exemples concrets :
- Un propriétaire d’une villa à Bali, évaluée à 2 milliards IDR, devra s’acquitter d’une taxe PBB de 10 millions IDR par an (0,5 %).
- Un acheteur qui acquiert un terrain pour 1 milliard IDR devra payer 50 millions IDR de BPHTB lors de la transaction.
- Un investisseur étranger percevant 100 millions IDR de loyers annuels verra 20 millions IDR retenus à la source par l’administration fiscale.
Conséquences en cas de non-respect :
- Pénalités financières : majoration de 2 % par mois de retard sur la PBB.
- Blocage administratif : impossibilité de transférer ou d’enregistrer un bien tant que les taxes ne sont pas réglées.
- Procédures contentieuses : risque de poursuites, de saisie ou d’amendes si l’évasion ou la fraude fiscale est avérée.
Le respect des obligations fiscales est essentiel pour sécuriser ses droits fonciers et éviter toute complication administrative ou judiciaire.
Bon à savoir :
La fiscalité foncière en Indonésie inclut principalement deux types de taxes : la taxe sur les terrains et bâtiments (PBB) et la taxe de vente sur la propriété foncière (BPHTB), avec des taux respectifs pouvant atteindre jusqu’à 0,3 % de la valeur imposable du bien pour le PBB et 5 % de la valeur de la transaction pour le BPHTB. Les propriétaires fonciers doivent s’acquitter annuellement du PBB, tandis que le BPHTB s’applique lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier. Les investisseurs étrangers doivent savoir que des mesures spécifiques s’appliquent à leur propriété, notamment des restrictions sur certains types de terrains. Les récentes réformes législatives de 2023 ont simplifié les procédures de déclaration fiscale pour encourager les investissements. Par exemple, l’introduction du système en ligne pour le paiement du PBB facilite le processus. Le non-respect des obligations fiscales peut entraîner des amendes considérables et des pénalités juridiques, altérant ainsi les droits de propriété.
Les droits et responsabilités des propriétaires fonciers en Indonésie
Les propriétaires fonciers en Indonésie bénéficient de droits encadrés par la Loi Agraire indonésienne (UUPA) qui définit les droits fondamentaux suivants : droit de possession, d’utilisation, de disposition et de transmission du bien. Ces droits diffèrent selon la catégorie juridique du titre foncier détenu.
| Droit foncier | Description | Durée/Renouvellement | Titulaires autorisés | Restrictions principales |
| Hak Milik | Pleine propriété : droit absolu d’usage, d’abusus et de fructus | Illimitée | Citoyens indonésiens | Inaccessible aux étrangers |
| Hak Guna Bangunan | Droit d’ériger des bâtiments sur un terrain | 30 ans, renouvelable deux fois | Sociétés/Individus qualifiés | Pas le transfert automatique du terrain |
| Hak Pakai | Droit d’utilisation (usage résidentiel/professionnel limité) | 25-30 ans, renouvelable | Étrangers/Locaux | Usage limité selon contrat et enregistrement |
| Hak Sewa | Bail à long terme | Jusqu’à 80 ans | Étrangers/Locaux | Ne confère pas un droit réel sur le terrain |
Points essentiels sur chaque type :
- Hak Milik confère tous les attributs classiques du droit de propriété (utilisation, vente/transfert, location), mais exclusivement pour les citoyens indonésiens.
- Hak Guna Bangunan permet l’édification et l’exploitation commerciale ou résidentielle pour une durée déterminée ; ce titre est essentiel pour les sociétés souhaitant investir dans l’immobilier.
- Hak Pakai est la principale alternative légale pour les étrangers désirant occuper ou exploiter un bien immobilier ; il doit être enregistré au cadastre.
- Hak Sewa, bien que n’étant pas une forme réelle de propriété au sens strict, sécurise des baux très longs avec une flexibilité importante.
Responsabilités des propriétaires
Les détenteurs des titres fonciers ont plusieurs obligations :
- Acquittement régulier des impôts locaux sur la propriété (“Pajak Bumi dan Bangunan”).
- Entretien courant du bien conformément aux normes municipales.
- Respect strict des réglementations environnementales locales (prévention contre la déforestation illégale/destruction écologique).
- Conformité aux permis de construire et respect des normes urbanistiques imposées par le gouvernement local ou national.
Procédures légales liées à la transaction immobilière
La procédure standard comprend :
- Vérification préalable (“due diligence”) auprès du Bureau National Agrarien (“Badan Pertanahan Nasional”, BPN).
- Signature d’un acte authentique devant notaire public agréé (“Pejabat Pembuat Akta Tanah”, PPAT).
- Paiement obligatoire de taxes afférentes à la mutation/fiscalité immobilière (~10% lors d’une cession).
- Enregistrement officiel auprès du cadastre national pour obtenir le certificat finalisé au nom du nouveau propriétaire.
Documents requis
- Certificat original prouvant le titre existant
- Pièce(s) justificative(s) d’identité
- Accord écrit entre vendeur/acquéreur
- Reçus fiscaux attestant paiement impôts locaux
Protections légales offertes
Encadrement assuré par :
- Obligation systématique d’enregistrement public garantissant opposabilité vis-à-vis des tiers.
- Recours judiciaires possibles en cas :
- Litige relatif à l’empiètement ou contestation cadastrale,
- Expropriation justifiée uniquement par utilité publique avec indemnisation équitable prévue,
- Fraudes documentaires sanctionnées pénalement.
Contentieux courants & modes résolution
Exemples fréquents :
- Contestation cadastrale suite à superposition/inexactitude frontières entre lots adjacents ;
- Non-respect clauses environnementales entraînant sanctions administratives ;
- Retard dans délivrance certificats après mutation ;
- Expropriation jugée abusive lors grands projets publics.
Recours disponibles :
- Médiation administrative via BPN/local Land Office,
- Arbitrage privé prévu contractuellement,
- Action contentieuse devant tribunaux civils spécialisés “Pengadilan Negeri”.
À retenir :
Les recours juridiques sont facilités si toutes les transactions sont régulièrement enregistrées et si toutes obligations fiscales/environnementales sont respectées.
Liste synthétique – Obligations clés :
- Régler annuellement toutes taxes relatives au sol/bâti
- Maintenir son terrain conforme aux règlements municipaux/normes écologiques
- Obtenir systématiquement tous permis/conformités nécessaires avant construction/transformation
Bon à savoir :
En Indonésie, les propriétaires fonciers jouissent de droits fondamentaux comme la possession, l’utilisation et la disposition de leurs terres, régis par des lois comprenant le Hak Milik (propriété libre), Hak Guna Usaha (droit d’utilisation), et Hak Guna Bangunan (droit de bâtir), chacun avec ses propres limitations et conditions. Ils doivent s’acquitter de taxes foncières et respecter les normes environnementales et de construction. L’acquisition, le transfert et la vente de terres exigent des procédures légales rigoureuses, dont la documentation est essentielle pour prévenir les litiges. Des protections légales sont en place pour défendre les droits des propriétaires contre les empiétements ou expropriations. Cependant, des conflits avec les autorités locales sont fréquents, souvent liés à la non-conformité aux régulations ou aux droits autochtones, et peuvent être résolus par des procédures judiciaires claires. L’expertise d’avocats spécialisés est recommandée pour naviguer dans ces complexités légales et sécuriser efficacement les droits fonciers.
Explorez les opportunités globales de l’immobilier avec un expert à vos côtés ! Que vous envisagiez d’investir, d’acheter ou de vendre à l’international, je vous offre des conseils personnalisés et une expertise inégalée pour transformer vos projets en succès. N’hésitez pas à me contacter pour discuter de vos ambitions et découvrir comment je peux vous aider à naviguer dans le marché immobilier mondial avec confiance et aisance. Profitez dès maintenant de conseils sur mesure et maximisez votre investissement !
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
