Investir en Indonésie via une SCI : avantages et pièges

Publié le 5 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Choisir d’investir en Indonésie à travers une société civile immobilière (SCI) peut sembler une option attrayante pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Cette destination émergente offre un potentiel de croissance remarquable grâce à son économie dynamique et sa démographie en plein essor.

Cependant, cette aventure n’est pas sans risques, car elle implique naviguer dans un cadre juridique complexe et s’adapter à un marché immobilier en constante évolution. Il est donc crucial de bien comprendre non seulement les bénéfices potentiels, mais aussi les pièges à éviter pour tirer le meilleur parti d’un tel investissement.

Optimiser la structure juridique pour investir en Indonésie

L’Indonésie propose plusieurs structures juridiques aux investisseurs étrangers, chacune avec des avantages, inconvénients et contraintes spécifiques.

Structure juridique	Avantages principaux	Inconvénients / limitations
PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) – Société à responsabilité limitée à capitaux étrangers	Droit légal de posséder et d’exploiter une entreprise. Accès au droit d’usage foncier (HGB/HP). Ouverture totale ou partielle selon secteur. Sécurité juridique accrue.	Capital minimum requis. Procédure administrative complexe. Certaines activités restent restreintes ou réglementées par la « Positive Investment List ». Pas de pleine propriété du terrain pour les étrangers (uniquement HGB/HP).
Société à responsabilité limitée candidate (nominee company)	Mise en place rapide via partenariat avec un citoyen indonésien local ; parfois utilisée pour contourner des restrictions sectorielles sur la propriété étrangère.	Risque élevé : absence de sécurité juridique réelle, dépendance vis-à-vis du partenaire local, structure souvent déconseillée par les cabinets spécialisés et autorités locales.
Bureau de représentation	Permet la présence locale sans création d’une entité commerciale complète ; idéale pour études de marché ou promotion initiale.	Activités commerciales strictement limitées ; impossibilité d’exercer une activité lucrative directe ni de détenir des actifs immobiliers locaux durablement ; validité temporaire du statut (2 ans renouvelables).

SCI en Indonésie

La forme classique française « société civile immobilière » n’a pas d’équivalent direct dans le droit indonésien moderne.

• Les investissements immobiliers se réalisent essentiellement via une PT PMA qui peut acquérir certains droits fonciers (HGB – Hak Guna Bangunan / HP – Hak Pakai).
• La détention directe par une personne physique étrangère est très encadrée : seules certaines formes temporaires sont possibles sous conditions strictes.

Procédures juridiques et administratives clés pour créer une PT PMA :

1. Déterminer le secteur d’activité concerné conformément à la nomenclature KBLI.
2. S’assurer que l’activité est ouverte aux investisseurs étrangers selon la Positive Investment List.
3. Obtenir l’approbation du BKPM (Badan Koordinasi Penanaman Modal).
4. Déposer le capital minimum requis sur un compte bloqué.
5. Rédiger les statuts devant notaire public local puis enregistrer auprès du ministère compétent.
6. Obtenir toutes licences nécessaires dont permis d’exploitation immobilier spécifique si besoin.

Restrictions sur la propriété foncière étrangère

• Les droits fonciers accessibles sont principalement :
• HGB (« droit de construire ») : usage commercial jusqu’à 80 ans maximum renouvelable sous conditions
• HP (« droit d’utilisation ») : usage résidentiel limité dans le temps
• L’accès au « hak milik » (pleine propriété) reste interdit aux personnes physiques étrangères et sociétés détenues majoritairement par des non-Indonésiens.

Exemples concrets

• Un promoteur étranger crée une PT PMA détenant un immeuble commercial grâce à un titre HGB enregistré au cadastre indonésien.
• Un investisseur institutionnel utilise un bureau de représentation pendant deux ans avant transformation en PT PMA dès validation sectorielle par BKPM.

Recommandations pratiques

• Privilégier toujours les structures officielles reconnues, notamment la PT PMA, pour sécuriser l’investissement face aux risques liés aux montages non conformes (« nominee agreements »).
• Anticiper les délais administratifs importants, surtout lors des demandes auprès du BKPM ou lors des transferts internationaux de fonds initiaux exigés comme preuve de capitalisation.
• S’entourer systématiquement d’un conseil juridique local spécialisé, afin notamment :
• D’éviter toute nullité future liée au choix erroné du code KBLI,
• De vérifier régulièrement l’évolution réglementaire liée à la Positive Investment List,
• De structurer correctement tout contrat impliquant un partenaire local si nécessaire,
• De garantir conformité fiscale locale dès constitution.

Liste récapitulative :

• Vérifier systématiquement l’éligibilité sectorielle avant tout engagement financier majeur ;
• Préférer les structures légales prévues explicitement par le droit indonésien ;
• Éviter autant que possible tout montage « nominee company », fortement risqué juridiquement ;
• Accompagner chaque étape administrative clé par un professionnel expérimenté ;
• Prendre en compte que seule une détention indirecte via société permet généralement l’accès sécurisé au marché immobilier national pour les non-résidents permanents ;
• Suivre attentivement toute mise à jour règlementaire publiée officiellement par BKPM ou autres autorités compétentes locales.

Les avantages d’une sci pour l’achat immobilier en Indonésie

Cadre légal pour les investisseurs étrangers en Indonésie et rôle facilitateur d’une SCI

Le droit indonésien interdit la pleine propriété foncière (Hak Milik) aux étrangers. Les investisseurs non-résidents doivent donc recourir à des structures juridiques spécifiques pour acquérir et gérer des biens immobiliers. Parmi ces structures, la création d’une société (notamment une PT PMA, société d’investissement à capital étranger) permet aux étrangers de bénéficier de droits réels sur les biens, tels que le « Hak Guna Bangunan » (droit de construire) ou le « Hak Pakai » (droit d’usage), pour des durées renouvelables (jusqu’à 80 ou 100 ans selon le statut du détenteur). L’utilisation d’une SCI (Société Civile Immobilière) de droit français, associée à une PT PMA locale, permet de structurer la détention des parts et la gestion du patrimoine tout en respectant le cadre légal indonésien.

Avantages fiscaux potentiels d’une SCI pour les investisseurs étrangers

• La SCI permet d’optimiser la fiscalité sur les revenus locatifs et les plus-values, grâce à la possibilité de choisir l’imposition sur les sociétés ou sur les revenus fonciers selon la situation des associés.
• Les charges liées à l’entretien, la gestion et les intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus de la SCI, réduisant ainsi l’assiette fiscale.
• En cas de revente, la transmission des parts de SCI (plutôt que du bien immobilier en direct) peut permettre une optimisation de la fiscalité sur la plus-value et des droits de mutation réduits.

Flexibilité en gestion et transmission patrimoniale

• La SCI offre une grande souplesse dans l’organisation de la gestion des biens immobiliers, permettant de désigner un ou plusieurs gérants et de définir les règles de fonctionnement dans les statuts.
• Elle facilite la transmission du patrimoine immobilier : il est possible de céder progressivement les parts à ses héritiers, optimisant la fiscalité successorale et assurant la continuité de la gestion.
• En cas de pluralité d’investisseurs, la SCI permet d’organiser la répartition des droits et des obligations de chacun.

Surmonter les restrictions de propriété foncière pour les non-résidents

Problème rencontré	Solution apportée par la SCI/PT PMA
Interdiction du Hak Milik	Acquisition via une société locale (PT PMA) détenue par la SCI, offrant le droit de construire (HGB) et le droit d’usage (Hak Pakai) pour de longues durées renouvelables
Sécurité juridique	La détention indirecte via la SCI évite les pratiques risquées de prête-nom et offre une meilleure protection des intérêts des investisseurs étrangers

Exemples pratiques

• Un investisseur français crée une SCI avec ses associés, puis détient les parts d’une PT PMA créée en Indonésie. Cette PT PMA acquiert un terrain en « Hak Guna Bangunan » pour la construction d’une villa à Bali. Les revenus locatifs sont perçus par la SCI, qui en assure la gestion et la distribution aux associés selon leurs parts.
• Un couple d’expatriés souhaite préparer la transmission à leurs enfants : ils constituent une SCI familiale, qui détient la société indonésienne propriétaire du bien. Les parts de la SCI sont transmises progressivement aux enfants, permettant d’optimiser les droits de succession et d’assurer la gestion du bien après leur décès.

Facilitation de la diversification et réduction des risques

• La SCI permet de regrouper plusieurs biens immobiliers (en Indonésie et ailleurs) sous une même structure, facilitant la gestion, la mutualisation des risques locatifs et la diversification géographique du portefeuille.
• En cas de difficultés sur un actif, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports dans la SCI, protégeant leur patrimoine personnel.

Résumé des principaux atouts d’une SCI pour investir en Indonésie

La SCI, en synergie avec une structure locale adaptée (PT PMA), offre une solution sécurisée et flexible pour surmonter les restrictions imposées aux étrangers, optimiser la fiscalité, faciliter la gestion collective et la transmission du patrimoine, tout en permettant la diversification des investissements immobiliers dans un cadre légal strictement respecté.

Pièges courants et erreurs à éviter avec une sci en Indonésie

Erreurs fiscales fréquentes à éviter avec une SCI en Indonésie :

• Non-respect des réglementations fiscales locales, par exemple la non-déclaration de certains revenus locatifs perçus, ou la déduction de charges non admissibles, expose à un redressement fiscal pouvant porter sur plusieurs années antérieures.
• Mauvais choix du régime fiscal (IR ou IS) ou absence de schéma fiscal adapté : une SCI choisissant un régime inapproprié peut voir sa fiscalité requalifiée avec des pénalités importantes.
• Omission de respecter la convention fiscale France-Indonésie : un défaut de compréhension peut conduire à une double imposition ou à une imposition excessive des revenus fonciers.
• Non-respect des règles de répartition des bénéfices entre associés selon les parts, susceptible d’entraîner une rectification de l’impôt pour chaque associé.

Erreur fiscale	Conséquence principale
Omission de revenus	Redressement fiscal, pénalités
Choix de régime inadapté	Fiscalité requalifiée, sanctions
Mauvaise répartition	Rectification individuelle

Problèmes liés au choix du partenaire local ou tiers pour la gestion de la SCI :

• Risques de fraude ou de mauvaise gestion si le partenaire local n’est pas fiable ou manque de transparence.
• Détournement des fonds, mauvaise tenue de la comptabilité ou non-respect des obligations déclaratives locales.
• Conflits d’intérêts et difficultés à reprendre le contrôle sur les actifs en cas de mésentente.

Liste des risques :

• Absence de vérification du partenaire ou du gestionnaire
• Mandat de gestion imprécis ou non conforme au droit local
• Dépendance excessive à un tiers sans supervision externe

Implications légales du non-respect des réglementations locales :

• Application stricte des règles indonésiennes, très différentes des régimes fonciers européens (notamment la distinction entre « Hak Pakai », « Hak Guna Bangunan », etc.).
• Risque d’invalidation de la propriété, voire de confiscation, si le montage ne respecte pas la législation indonésienne (impossibilité pour un étranger de détenir directement certains droits fonciers).
• Responsabilité pénale ou civile en cas de montage jugé frauduleux ou de non-conformité avec les règles de l’investissement étranger.

Importance de la due diligence avant acquisition :

• Vérification minutieuse des titres fonciers pour éviter les litiges sur la propriété.
• Contrôle de la conformité administrative et fiscale du bien (absence de dettes, taxes à jour, usage conforme).
• Anticipation des contraintes bureaucratiques : démarches administratives complexes, délais longs, autorisations multiples à obtenir.

Liste des étapes de la due diligence :

• Examen détaillé du titre foncier
• Vérification des autorisations de construction et d’exploitation
• Contrôle des antécédents du vendeur et du partenaire local
• Analyse des risques liés à la réglementation sur la propriété étrangère en Indonésie

Attention : une négligence sur un seul de ces aspects peut entraîner des conséquences financières, fiscales et juridiques graves, voire la perte totale de l’investissement.

Stratégies d’optimisation fiscale pour une sci en Indonésie

Présentation des spécificités fiscales de l’Indonésie

L’Indonésie applique un régime fiscal attractif pour les investissements immobiliers, avec une fiscalité simplifiée et des taux modérés. Les principaux impôts à prendre en compte sont :

Type de taxe	Taux indicatif	Remarques principales
Taxe foncière	~0,5 %	Calculée sur la valeur déclarée du bien
Impôt sur les revenus locatifs	10–20 %	Selon la structure de détention et le statut fiscal choisi
TVA immobilière	Variable	Parfois applicable selon la nature du projet

• Les conventions fiscales signées par l’Indonésie (notamment avec la France) permettent d’éviter la double imposition pour les investisseurs étrangers.
• Les non-résidents peuvent, dans certains cas spécifiques, bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu pour les investissements immobiliers.

Mécanismes de réduction de la charge fiscale

Plusieurs stratégies d’optimisation peuvent être mises en œuvre par une SCI en Indonésie :

Déductions fiscales :

• Les charges d’entretien, d’assurance et d’amélioration du bien sont généralement déductibles du résultat imposable, ce qui réduit la base fiscale.
• Les frais d’acquisition et de gestion sont aussi souvent admis en déduction, sous réserve d’une justification comptable rigoureuse.

Exonérations et réductions :

Les petites entreprises (chiffre d’affaires < seuil défini) peuvent bénéficier d’abattements fiscaux significatifs, à condition de respecter les critères d’éligibilité.