Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Indonésie : un archipel aux mille facettes
L’Indonésie, archipel aux mille facettes, attire chaque année des millions de visiteurs avides de découvrir ses paysages idylliques et sa culture riche, transformant peu à peu le paysage de l’immobilier local.
L’impact du tourisme sur l’immobilier
En effet, l’expansion du tourisme fait évoluer ce marché d’une façon profonde et dynamique, posant à la fois des opportunités et des défis aux acteurs locaux et internationaux.
Bon à savoir :
Alors que certaines régions, comme Bali, connaissent une croissance rapide des investissements, d’autres parties du pays tentent de suivre ce rythme effréné.
Les enjeux du développement immobilier
Cette dynamique soulève des questions essentielles sur :
- L’accessibilité du logement pour les habitants
- La flambée des prix
- L’équilibre entre développement économique et préservation des ressources culturelles et naturelles
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Les zones touristiques en vogue en Indonésie
Les zones touristiques les plus en vogue en Indonésie actuellement sont Bali, Jakarta, Lombok et Yogyakarta, qui connaissent toutes une croissance marquée de leur fréquentation touristique internationale et nationale.
Statistiques récentes sur la fréquentation
| Région | Arrivées internationales (Jan-Mai 2025) | Évolution annuelle |
| Indonésie (total) | 5,44 millions | +3,8% |
| Bali | 2,64 millions | +13,65% |
| Jakarta | Non spécifié, mais reste l’un des principaux points d’entrée | |
| Lombok | Données globales incluses, forte progression régionale | |
| Yogyakarta | Données globales incluses, forte progression régionale |
- Bali, en particulier, a enregistré 602 213 visiteurs étrangers rien qu’en mai 2025, soit une hausse de +10,58% par rapport à mai 2024.
- Jakarta, Lombok et Yogyakarta figurent parmi les principaux hubs d’arrivée de touristes internationaux en 2025.
Caractéristiques distinctives des destinations
- Bali : Réputée pour ses plages, sa vie nocturne, ses temples hindous et son offre bien-être (yoga, spas). L’île demeure la première destination d’Indonésie, combinant tourisme balnéaire, écotourisme et culture locale.
- Jakarta : Capitale économique et culturelle, Jakarta séduit par sa scène urbaine dynamique, ses centres commerciaux, son offre gastronomique et sa vie nocturne, attirant aussi bien les voyageurs d’affaires que les touristes.
- Lombok : De plus en plus prisée, Lombok se distingue par ses plages préservées, ses spots de surf, et son accès privilégié aux îles Gili, offrant une alternative plus calme à Bali.
- Yogyakarta : Centre du patrimoine javanais, Yogyakarta attire pour ses temples emblématiques (Borobudur, Prambanan), ses arts traditionnels et son ambiance universitaire.
Influence de l’essor touristique sur le marché immobilier
La demande en résidences secondaires, hôtels et hébergements temporaires est en forte croissance, particulièrement à Bali et Lombok, où les investisseurs étrangers et locaux s’intéressent de plus en plus à l’achat de villas, de propriétés en bord de mer et d’appartements touristiques.
« La hausse continue du tourisme transforme le marché local. Les investisseurs cherchent à capitaliser sur la demande croissante en hébergements de qualité, notamment des villas à louer sur Airbnb ou des hôtels-boutiques. »
Un expert immobilier basé à Bali
À Jakarta, l’attrait pour les séjours urbains et le tourisme d’affaires stimule la construction d’hôtels haut de gamme et d’appartements meublés.
À Yogyakarta, la proximité des sites culturels encourage le développement de guesthouses, d’hôtels de charme et de résidences pour étudiants.
Tendances et projections
Les autorités indonésiennes visent entre 14 et 16 millions de visiteurs internationaux pour l’année 2025.
L’investissement dans les infrastructures touristiques (transports, digitalisation des visas, tourisme durable) et l’augmentation de la connectivité aérienne devraient soutenir cette croissance.
Les professionnels anticipent une poursuite de la demande immobilière, en particulier dans les zones côtières et les centres urbains, avec une diversification de l’offre (co-living, résidences hybrides, écolodges).
« Si la tendance se maintient, Bali et Lombok pourraient voir les prix de l’immobilier touristique augmenter de 10 à 15% sur les deux prochaines années, porté par l’arrivée de nouveaux investisseurs et l’essor du tourisme international. »
Un rapport d’analyse
En résumé :
- Les destinations en vogue, comme Bali, Jakarta, Lombok et Yogyakarta, combinent atouts naturels, culturels et urbains.
- Leur popularité croissante dope la demande en immobilier touristique, transformant durablement le marché local.
- Les experts anticipent une poursuite de cette dynamique, avec une montée des prix et une diversification des investissements immobiliers liés au tourisme.
Bon à savoir :
Bali, Jakarta, Lombok et Yogyakarta sont actuellement des points chauds du tourisme en Indonésie, chacun offrant des attraits distincts comme les plages paradisiaques de Bali, le riche patrimoine culturel de Yogyakarta, et l’ambiance urbaine dynamique de Jakarta. Les récentes données montrent que Bali attire près de 6 millions de touristes par an, et cette popularité booste le marché immobilier local avec une demande accrue pour des résidences secondaires et des hôtels. Lombok, avec son cadre plus tranquille, voit aussi un intérêt croissant pour des investissements dans des hébergements temporaires. Des experts immobiliers soulignent que l’affluence touristique à Jakarta incite à la conversion de nombreux espaces en logements locatifs pour les visiteurs, une tendance qui devrait s’accentuer selon les projections sur les cinq prochaines années en corrélation avec la progression du secteur touristique.
Comment le tourisme influence les prix immobiliers
L’Indonésie a connu un essor remarquable du tourisme ces dernières années, atteignant 13,9 millions de visiteurs internationaux en 2024 (+18,8 % par rapport à 2023) et poursuivant sa croissance en 2025 avec une augmentation annuelle de plus de 9 %, selon les derniers chiffres officiels. Le nombre d’arrivées mensuelles a dépassé pour la première fois depuis la pandémie le seuil du million en avril et mai 2025. Cette dynamique est soutenue par des investissements dans l’infrastructure aérienne, le développement de nouvelles destinations et des campagnes marketing ciblant notamment l’Australie, la Chine ou Singapour.
Principaux marchés émetteurs (avril-mai 2025) :
- Singapour : ~20 %
- Chine : ~24 %
- Australie : ~17 %
- Japon, Corée du Sud, Inde & Royaume-Uni également significatifs
| Année | Arrivées internationales | Croissance annuelle |
|---|---|---|
| 2019 | 16,11 M | — |
| 2023 | 11,68 M | — |
| 2024 | 13,90 M | +18.8 % |
| Jan-mai/25 | >5 M | +3–9 % |
Cette poussée touristique s’est traduite par une demande accrue pour :
- Résidences secondaires
- Locations saisonnières (Airbnb/villas)
- Hôtels et resorts
Les zones touristiques comme Bali ou Jakarta voient ainsi leur marché immobilier transformé :
Effets sur les prix immobiliers dans les zones touristiques
- Augmentation rapide des prix au m² sur la côte sud de Bali (Seminyak/Canggu/Uluwatu), où les villas destinées à la location touristique représentent désormais jusqu’à un tiers des transactions.
- Multiplication des projets hôteliers et résidences services à Jakarta destinés aux investisseurs étrangers.
- Baisse relative de l’offre accessible aux résidents locaux.
- Hausse générale du coût de la vie autour des pôles touristiques
- Déplacement progressif d’habitants vers l’intérieur moins onéreux
- Difficultés croissantes pour accéder à un logement abordable pour les jeunes actifs locaux
Exemples d’impacts sur les communautés locales
- Éviction partielle due à l’augmentation rapide des loyers résidentiels dans certains quartiers balinais.
- Spéculation foncière accrue autour des nouveaux « hotspots » touristiques (Nusa Penida/Gili/Lombok).
- Changement du tissu social avec transformation rapide du commerce local vers le secteur touristique.
Politiques publiques mises en œuvre ou envisagées :
- Mise en place par Bali d’un moratoire temporaire sur certaines formes d’hébergement touristique non réglementé.
- Création de quotas ou restrictions sur l’achat étranger dans certaines zones sensibles afin de préserver un parc locatif accessible aux locaux.
- Fiscalité différenciée entre résidence principale/résidence secondaire/investissement locatif.
Perspectives selon experts immobiliers/économistes :
« La demande internationale continuera probablement à soutenir le marché balinais haut-de-gamme tant que le contexte macro-économique reste porteur ; toutefois il existe un risque réel d’exclusion progressive pour une partie croissante des habitants natifs si aucune régulation n’est adoptée ».
« À moyen terme, la spéculation pourrait conduire à une bulle immobilière locale si elle n’est pas encadrée par une planification urbaine adaptée ».
Implications économiques plus larges :
| Opportunités | Défis |
|---|---|
| Entrées massives devises | Perte accessibilité logement local |
| Emplois directs/indirects | Risque spéculatif |
| Valorisation infrastructures | Pression foncière/environnementale |
Le tourisme dynamise donc fortement certains segments immobiliers indonésiens mais pose aussi question quant au développement harmonieux et inclusif – entre attractivité internationale croissante et nécessité sociale locale.
Bon à savoir :
Au cours des dernières années, l’Indonésie a connu une forte croissance du tourisme, avec une augmentation notable du nombre de visiteurs, tant internationaux que locaux, entraînant par exemple à Bali une hausse de 20 % en cinq ans. Cette popularité accrue a suscité une demande en forte hausse pour des résidences secondaires et des locations de vacances, ce qui a provoqué une augmentation significative des prix immobiliers dans des zones touristiques comme Bali et Jakarta. Les communautés locales subissent les répercussions, notamment une hausse du coût de la vie et une accessibilité réduite au logement, mettant ainsi en difficulté de nombreux habitants. Pour contrer ces effets, certaines politiques locales visent à encadrer le développement du marché immobilier, comme la mise en place de restrictions sur les achats immobiliers par des étrangers. Les experts immobiliers évoquent un avenir incertain, mais potentiellement lucratif, soulignant des opportunités économiques tout en avertissant des défis liés à l’équilibre entre croissance touristique et protection sociale. Ainsi, l’impact du tourisme sur l’immobilier en Indonésie pose des enjeux à la fois prometteurs et complexes pour le pays dans son ensemble, nécessitant une gestion prudente pour optimiser les bénéfices tout en minimisant les dommages sociaux et économiques.
L’essor de l’investissement locatif grâce au tourisme
L’expansion de l’investissement locatif en Indonésie s’explique principalement par la croissance soutenue du tourisme, qui stimule la demande pour des logements temporaires et des biens immobiliers adaptés aux visiteurs internationaux comme locaux.
Rôle moteur du tourisme dans la dynamique immobilière
- En 2025, le gouvernement indonésien prévoit plus de 6,5 millions d’arrivées internationales, avec une part importante concentrée à Bali et dans d’autres zones touristiques majeures.
- Cette affluence génère une forte demande locative à court terme, permettant d’atteindre des rendements bruts entre 6 % et 12 % par an selon le type de propriété et sa localisation.
- Les destinations les plus prisées par les investisseurs sont :
- Bali (Seminyak, Ubud, Canggu/Batu Bolong, Sanur)
- Jakarta (pour les séjours urbains)
- Lombok, en forte croissance grâce au développement touristique
- Des zones émergentes comme Lovina Beach (Nord Bali), stimulées par l’ouverture prochaine d’un nouvel aéroport international
| Destination | Type de bien recherché | Rendement brut estimé |
| Seminyak | Villa de luxe | 8–10 % |
| Ubud | Villa chambres/culturelle | 10–12 % |
| Canggu/Batu Bolong | Villa haut standing | Élevé + valorisation |
| Sanur | Propriétés familiales/stables | Stable/long terme |
Types de propriétés privilégiés
- Villas individuelles avec piscine (forte rentabilité saisonnière)
- Résidences touristiques clé-en-main
- Appartements ou condos proches du littoral ou des pôles culturels
- Hôtels-boutique et hébergements alternatifs (guesthouses)
Stratégies d’investissement courantes
- Acquisition puis location saisonnière via plateformes internationales.
- Achat sur plan dans programmes neufs offrant garanties locatives.
- Développement ou rénovation pour créer des expériences différenciantes : retraites bien-être à Ubud ; villas connectées à Canggu pour digital nomads ; resorts éco-responsables à Lombok.
- Diversification via l’immobilier commercial touristique : hôtels indépendants ou restaurants.
Challenges & opportunités sur le marché
Opportunités
- Montée en gamme du parc immobilier face à une clientèle internationale exigeante
- Expansion vers de nouvelles régions grâce aux infrastructures aéroportuaires
- Potentiel élevé dans le segment long séjour/digital nomads
Challenges
- Régulation foncière complexe pour les étrangers nécessitant montage juridique spécifique
- Forte concurrence locale pouvant affecter les taux d’occupation hors saison haute
- Fluctuations réglementaires concernant la location courte durée
Exemples concrets & témoignages
“Les villas que nous avons développées près de Batu Bolong affichent un taux d’occupation annuel supérieur à 80 %, notamment grâce au retour massif des touristes australiens et européens.”
Directeur commercial Pertama Property
“Après avoir investi dans un projet hôtelier éco-friendly près de Lovina Beach anticipant l’ouverture du nouvel aéroport nord-Bali, nous avons vu la valeur foncière doubler en deux ans.”
Investisseur étranger basé à Singapour
Liste synthétique :
Facteurs clés ayant favorisé l’expansion
- Hausse structurelle du flux touristique international post-pandémie
- Rentabilité supérieure comparée aux marchés occidentaux matures
- Attractivité culturelle/naturelle unique renforçant la fidélisation client
Risques principaux identifiés
- Incertitude réglementaire concernant investissements étrangers directs
- Vulnérabilité économique liée au secteur tourisme/hôtellerie
En résumé, l’investissement locatif indonésien bénéficie pleinement du dynamisme touristique national ; Bali restant le centre névralgique tout en ouvrant la voie vers une diversification régionale portée par les nouvelles infrastructures et tendances mondiales telles que le télétravail longue durée ou le tourisme expérientiel haut-de-gamme.
Investir aujourd’hui requiert néanmoins vigilance réglementaire et adaptation stratégique continue face aux évolutions rapides du marché immobilier local !
Bon à savoir :
Le tourisme en plein essor en Indonésie, avec une croissance annuelle de 10% selon les dernières statistiques, stimule considérablement l’investissement locatif, notamment à Bali, Jakarta et Lombok. Ces destinations attirent les investisseurs immobiliers qui privilégient des villas de luxe et appartements meublés pour répondre à la demande touristique croissante. Les stratégies d’investissement incluent l’achat de propriétés en copropriété ou la gestion de logements via des plateformes locatives comme Airbnb, maximisant ainsi les rendements grâce à une occupation constante. Malgré les défis tels que la régulation immobilière et la saturation du marché dans certaines zones, des opportunités significatives existent, comme le prouve l’exemple d’entreprises locales ayant doublé leur portefeuille immobilier en quelques années. Les témoignages d’investisseurs soulignent que choisir un bien prêt à l’emploi avec une gestion efficace peut offrir un retour sur investissement rapide, rendant ce secteur très attrayant pour les investisseurs avertis.
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