Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Indonésie : investissement immobilier neuf vs ancien
L’Indonésie, avec son paysage économique en rapide évolution, offre un terrain fascinant pour le débat sur l’investissement immobilier, où le choix entre l’achat d’un bien immobilier neuf et d’un bien ancien soulève des questions cruciales.
Ce match chiffré met en lumière les tendances du marché, les différences de prix, ainsi que les impacts à long terme des options d’achat dans différentes régions du pays.
Bon à savoir :
Tandis que les propriétés neuves promettent des normes de construction modernes et des installations dernier cri, les bâtiments anciens séduisent souvent par leur caractère unique et leur emplacement stratégique dans des quartiers établis.
Explorer ces dynamiques permet non seulement de comprendre les enjeux financiers et pratiques associés à chaque option, mais aussi d’apprécier comment celles-ci façonnent les choix immobiliers dans l’une des économies les plus dynamiques d’Asie du Sud-Est.
Analyse coût-bénéfice de l’immobilier neuf et ancien en Indonésie
Principaux coûts liés à l’investissement dans l’immobilier neuf
- Prix d’achat : Le prix du mètre carré pour des biens neufs varie fortement selon la localisation (par exemple, entre 2 500 et 3 500 €/m² à Seminyak pour du haut de gamme, ou entre 1 800 et 2 500 €/m² à Canggu).
- Frais de construction et développement :
- Coût initial plus élevé mais généralement peu ou pas de rénovation nécessaire.
- Frais liés aux démarches administratives et permis locaux.
- Taxes associées :
- Taxes sur la propriété neuve parfois réduites grâce à des incitations fiscales locales (exonérations temporaires ou réductions sur les droits d’enregistrement dans certaines zones touristiques).
- Honoraires notariés obligatoires.
- Autres frais : Paiement en IDR, conversion monétaire éventuelle, frais annexes (gestion locative si investissement locatif).
Avantages potentiels liés au neuf :
- Technologies modernes intégrées dès la conception (domotique, sécurité avancée).
- Efficacité énergétique supérieure : isolation thermique récente, matériaux durables.
- Garanties constructeur couvrant les défauts structurels durant les premières années.
- Faibles coûts d’entretien au début.
Comparaison avec l’immobilier ancien
| Critère | Immobilier Neuf | Immobilier Ancien |
| Prix/m² | Plus élevé | Souvent inférieur |
| Rénovation | Rarement nécessaire | Parfois indispensable |
| Coûts d’entretien | Faibles au départ | Plus élevés |
| Taxes | Réduites localement possible | Pleines taxes sur transactions |
| Garanties | Constructeur inclus | Absence de garantie |
Coûts spécifiques ancien :
- Prix attractif dans des quartiers moins prisés (dès ~1 200 €/m² selon région).
- Rénovations fréquentes nécessaires : structurelles/électricité/plomberie (~300–600 €/m² supplémentaires).
- Entretien courant accru face au climat tropical (humidité/termites).
Bénéfices potentiel de l’ancien :
- Localisation privilégiée dans des quartiers historiques ou centraux déjà développés
- Accès immédiat aux infrastructures établies
- Quartiers vivants avec forte empreinte culturelle
- Potentiel patrimonial
Analyse comparative de rentabilité à long terme
- Valorisation potentielle :
- Le marché indonésien reste dynamique ; le neuf bénéficie parfois d’une meilleure valorisation si situé en zone émergente.
- L’ancien peut prendre davantage de valeur dans un quartier historique recherché.
- Revenus locatifs :
- Les logements neufs attirent souvent une clientèle internationale exigeante permettant une location saisonnière premium.
- L’ancien bien placé offre stabilité grâce à une demande locale régulière.
- Tendances du marché :
| Type | Valorisation (%) estimée/an | Rendement brut (%) |
| Neuf | +5 % à +8 % | Jusqu’à 10–12 % |
| Ancien | Variable (+4 % si rénové) | Entre 7–10 %, plus stable |
Exemples pratiques / études de cas
Exemple #1 — Villa neuve touristique à Canggu :
Un investisseur achète une villa moderne (~3000€/m²), bénéficie d’une exonération temporaire sur certaines taxes locales, attire facilement une clientèle internationale via Airbnb avec un taux d’occupation élevé (>80 %) pendant la haute saison. Les premiers frais sont maîtrisés grâce aux garanties constructeurs.
Exemple #2 — Maison ancienne rénovée dans le centre historique d’Ubud :
Achat initial autour de ~1200€/m² mais nécessité immédiate d’investir environ ~400€/m² en rénovation. La maison profite cependant du charme local recherché par les expatriés longue durée ; rendement stable mais croissance patrimoniale modérée car le quartier est déjà mature.
Critères recommandés pour choisir entre immobilier neuf et ancien
- Budget disponible
- Objectif principal : revente rapide vs location long terme
- Tolérance au risque travaux/rénovation
- Préférence pour technologies récentes versus authenticité/patrimoine
- Disponibilité foncière ou rareté immobilière locale
À retenir :
Si votre priorité est un investissement sécurisé sans tracas techniques ni entretien important durant les premières années—et que vous ciblez principalement la clientèle touristique—l’immobilier neuf s’impose souvent comme premier choix. Pour ceux qui cherchent un bien authentique bénéficiant immédiatement du tissu urbain existant voire patrimonial, tout en étant prêts à investir dans la modernisation/le suivi technique régulier, l’immobilier ancien demeure pertinent surtout dans les centres-villes établis.
Bon à savoir :
Investir dans l’immobilier neuf en Indonésie engendre des coûts conséquents, incluant les frais de construction, les coûts de développement et des taxes spécifiques, mais offre l’avantage des technologies modernes, de l’efficacité énergétique et de garanties constructeurs. En contraste, l’immobilier ancien, souvent situé dans des zones mûres avec des infrastructures solides et un patrimoine architectural, peut nécessiter des rénovations coûteuses et comporte des taxes immobilières élevées, mais offre généralement des coûts d’acquisition inférieurs. La comparaison des deux révèle que la rentabilité à long terme dépend de facteurs tels que les tendances du marché, la valorisation des propriétés et les revenus locatifs potentiels. Par exemple, des études de cas en Java montrent que les investissements dans le neuf s’avèrent souvent rentables sur le long terme, tandis que des achats dans l’ancien sont rentabilisés plus rapidement dans des marchés stables comme Bali. Les investisseurs devraient aligner leur choix avec leur budget, leur objectif d’investissement—qu’il s’agisse de revente rapide ou de location stable—et leurs préférences personnelles, tout en prenant en compte la dynamique régionale précise.
Les avantages de l’immobilier neuf en Indonésie
Avantages financiers et incitations fiscales
L’achat d’immobilier neuf en Indonésie, notamment à Bali ou dans la nouvelle capitale Nusantara, s’accompagne de plusieurs avantages fiscaux et financiers significatifs :
- Exonérations et réductions d’impôts :
- À Nusantara, les investisseurs bénéficient d’exonérations totales de l’impôt sur le revenu jusqu’à 25 ans pour les investissements réalisés avant 2035. Ceux réalisés avant 2045 peuvent obtenir jusqu’à 20 ans d’allègement fiscal.
- Fiscalité immobilière avantageuse :
- Taux réduit sur les revenus locatifs (10 à 20 % selon la structure juridique utilisée).
- Taxe foncière faible (environ 0,5 % de la valeur déclarée du bien).
- Déductions supplémentaires possibles :
- Déduction des charges comme l’entretien ou l’assurance sur le résultat imposable.
- Existence de conventions contre la double imposition avec plusieurs pays européens.
| Type d’avantage | Description | Chiffres clés |
|---|---|---|
| Exonération impôt sur revenu | Jusqu’à 25 ans à Nusantara | Selon date investissement |
| Taux impôt locatif | Imposition réduite via société locale | Environ 10–20 % |
| Taxe foncière | Calculée sur valeur déclarée | ~0,5 % |
Aspect technologique et économies à long terme
Les constructions neuves en Indonésie intègrent généralement des technologies modernes :
- Systèmes domotiques (gestion intelligente de la climatisation/lumières/sécurité)
- Équipements écoénergétiques : panneaux solaires, isolation renforcée
- Utilisation accrue des matériaux durables
Ces innovations permettent :
- Une réduction notable des factures énergétiques annuelles par rapport aux logements anciens
- Une valorisation accrue du bien immobilier dans un contexte où la demande pour des bâtiments « verts » augmente
Sécurité et conformité aux normes antisismiques
La réglementation indonésienne impose aux constructions neuves une stricte conformité aux dernières normes antisismiques — élément crucial dans ce pays exposé au risque sismique élevé.
Points clefs :
- Structures renforcées adaptées aux secousses majeures
- Systèmes automatiques de coupure gaz/électricité intégrés
Dans l’ancien :
- Bâtiments parfois non conformes ou nécessitant une remise à niveau coûteuse face au risque sismique
Exemples récents illustrant ces avantages
Liste non exhaustive :
- Nusantara New Capital (Bornéo)
- Projets résidentiels certifiés basse consommation énergétique
- Réseaux intelligents (« smart grids »), infrastructures entièrement alimentées par énergies renouvelables
- Fiscalité extrêmement incitative pour investisseurs précoces
- Projets neufs Bali Sud – Canggu/Uluwatu
- Villas récentes équipées solaire/domotique
- Conformité stricte avec dernières normes parasismiques locales
| Critère | Immobilier neuf | Immobilier ancien |
|---|---|---|
| Consommation énergie | 200 kWh/m²/an | |
| Respect normes sismiques | Oui | Non systématique |
| Fiscalité | Allègements spécifiques / taux faibles |
En choisissant un bien immobilier neuf en Indonésie, il est donc possible de maximiser ses avantages financiers tout en bénéficiant durablement du confort technologique moderne et d’une sécurité optimale face aux aléas naturels.
À retenir : Le choix du neuf garantit une optimisation fiscale majeure, un confort moderne pérenne grâce à l’intégration technologique avancée ainsi qu’une sécurité supérieure due au respect strict des dernières normes antisismiques.
Bon à savoir :
En Indonésie, l’achat d’un bien immobilier neuf présente plusieurs avantages financiers, notamment grâce aux incitations fiscales comme les réductions d’impôts et subventions accordées par le gouvernement, ce qui rend ces acquisitions souvent plus attrayantes que l’ancien. Les nouvelles constructions intègrent généralement des équipements modernes et des technologies écoénergétiques permettant aux propriétaires de réaliser des économies à long terme. Par ailleurs, en matière de sécurité et de conformité, ces projets respectent les dernières normes antisismiques, cruciales dans une région sujette aux tremblements de terre. Par exemple, des projets récents comme Meikarta et PIK 2 illustrent ces tendances, en offrant des habitations modernes et sécurisées. Statistiquement, les coûts énergétiques peuvent être réduits de 20 à 30% par rapport à des bâtiments plus anciens, ce qui souligne l’avantage économique de l’immobilier neuf.
Évaluation des prix : immobilier neuf vs ancien en Indonésie
Les prix de l’immobilier neuf et ancien en Indonésie varient fortement selon la ville, la localisation précise, le type de bien et les tendances économiques. Les données récentes montrent des écarts significatifs entre Jakarta, Surabaya et Bali.
| Ville/Zones | Prix moyen €/m² Neuf | Prix moyen €/m² Ancien | Évolution récente |
| Jakarta | 1 800 – 2 400 | ~1 200 – 1 600 | +4 à +7%/an depuis fin pandémie |
| Surabaya | ~1 500 – 2 000 | ~900 – 1 400 | +3 à +6%/an |
| Bali (Seminyak) | 2 500 – 3 500 | ~2 000 | >+8%/an zones prisées |
| Bali (Canggu) | 1 800 – 2 500 | ~1 200–1 800 | Saturation, hausse ralentie |
| Bali (Uluwatu) | 1 500–2 000 | ~800–1500 | Hausse rapide zones émergentes |
Données indicatives pour appartements/villas standard ; les biens haut de gamme ou atypiques peuvent dépasser ces fourchettes.
Variations des prix sur les dernières années
- À Jakarta et Surabaya, la reprise économique post-pandémie a relancé une hausse modérée mais continue.
- À Bali, après une forte croissance liée au retour du tourisme international depuis mi-2022 (+8 à +12 % dans certains quartiers), le rythme ralentit dans certaines zones saturées comme Canggu alors que d’autres secteurs émergent avec un fort potentiel haussier.
- L’écart entre le neuf et l’ancien tend à se creuser dans les quartiers centraux ou touristiques où la demande étrangère est forte.
Facteurs influençant les prix
Liste des principaux facteurs :
- Localisation : proximité plage/tourisme (ex : Seminyak/Canggu) = prime importante sur le m²
- Équipements modernes : piscines privatives, sécurité renforcée ou domotique font grimper le prix du neuf
- Tendances économiques récentes : rebond touristique à Bali ; urbanisation accrue autour de Jakarta
- Statut légal du foncier : titres clairs plus chers que droits d’usage temporaires
Préférences consommateurs locaux
Les acheteurs indonésiens privilégient souvent l’immobilier neuf pour :
- La facilité d’entretien,
- Les équipements contemporains,
- Un rendement locatif supérieur en location saisonnière,
- mais restent attentifs au rapport qualité/prix qui peut rendre l’ancien rénové attractif s’il est bien situé.
L’immobilier ancien séduit surtout pour son coût initial inférieur et son cachet traditionnel. Cependant, il nécessite fréquemment des travaux importants pour atteindre un standard international recherché par la clientèle expatriée ou touristique. Cette dualité explique que certains marchés (exemple Ubud) voient une demande croissante de rénovation haut-de-gamme.
À retenir
Le choix entre immobilier neuf et ancien dépend largement du profil acheteur/investisseur :
- Neuf = valorisation rapide & faible gestion ;
- Ancien = opportunités si achat sous marché puis rénovation intelligente ;
- Les rendements locatifs sont généralement plus élevés sur produits neufs bien situés (>6–10 %).
Bon à savoir :
En Indonésie, le marché immobilier montre des disparités notables entre l’ancien et le neuf. À Jakarta, les prix au mètre carré pour les biens neufs débutent généralement autour de 15 millions IDR, tandis que ceux des propriétés anciennes oscillent entre 11 et 13 millions IDR. Surabaya et Bali suivent une tendance similaire, bien que Bali affiche des prix au mètre plus élevés en raison de sa popularité touristique. Durant les dernières années, les biens neufs ont vu une appréciation plus régulière de 3-5 % par an, stimulée par des développements modernes et des améliorations infrastructures. Les localisations premières, comme le centre ou à proximité des pôles économiques, sont un facteur clé des variations de prix. Les Indonésiens montrent une préférence croissante pour les nouvelles constructions en raison des infrastructures modernes et de la maintenance réduite, influençant une demande accrue et donc une hausse continue de prix.
Garanties constructeur dans l’immobilier indonésien
En Indonésie, lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, les garanties constructeur sont nettement plus limitées qu’en Europe ou en France.
| Type de garantie | Durée typique | Nature des défauts couverts |
| Garantie constructeur légale | 3 mois (légal) | Défauts visibles, malfaçons apparentes, vices affectant l’utilisation |
| Extension contractuelle possible | Jusqu’à 1 an | Vices cachés ou structurels détectés après livraison |
| Garantie sur équipements | Rarement spécifique | Généralement incluse dans la garantie globale si proposée |
| Garanties complémentaires | Selon contrat privé | Parfois extension à certains dommages majeurs (séismes, inondations) |
À retenir :
- La durée standard légale est très courte : trois mois à compter de la remise des clés.
- Certains promoteurs proposent contractuellement une extension jusqu’à un an pour couvrir d’éventuels vices cachés ou défauts structurels.
- Il n’existe pas en Indonésie de garantie décennale ni biennale obligatoires comme en France. Les garanties couvrant les équipements (plomberie, électricité…) ne sont pas systématiquement prévues et relèvent du contrat avec le promoteur.
Garanties pour l’immobilier ancien :
Pour un bien ancien, aucune garantie spécifique n’est prévue par la loi. L’acheteur supporte donc seul le risque des éventuelles malfaçons ou dégradations après achat.
Liste des obligations légales imposées aux constructeurs :
- Obligation minimale d’une intervention du constructeur pendant trois mois après livraison pour corriger tout défaut signalé dans ce délai.
- Toute couverture supérieure dépend entièrement du bon vouloir du promoteur et doit être stipulée au contrat.
Influence sur les décisions d’achat :
Les acheteurs privilégient souvent le neuf lorsque le promoteur propose une extension contractuelle au-delà des trois mois réglementaires. Cependant :
- Sécurité juridique accrue si extension contractuelle
- Couverture réduite = risque accru pour l’acheteur
- Assurance habitation recommandée mais non obligatoire sauf exigence bancaire
Attention : En cas de sinistre majeur (tremblement de terre/inondation), il est conseillé de souscrire une assurance habitation adaptée car ces risques ne sont généralement pas couverts par les garanties constructeurs classiques.
Le contraste avec l’immobilier ancien est fort : absence quasi totale de protection post-acquisition hors vice caché prouvé devant tribunal. Cette réalité incite nombre d’acquéreurs à négocier attentivement leurs contrats et à privilégier parfois un logement neuf bénéficiant d’au moins quelques garanties temporaires supplémentaires lors du choix final.
Bon à savoir :
En Indonésie, l’achat d’un bien immobilier neuf s’accompagne généralement de garanties constructeurs importantes, telles qu’une garantie décennale couvrant les défauts structurels, souvent d’une durée de dix ans, et une garantie biennale pour les équipements, comme la plomberie ou l’électricité, qui dure environ deux ans. Contrairement aux biens anciens, où ces garanties peuvent faire défaut, voire être inexistantes, ces protections rassurent les acheteurs en amortissant le risque de défauts coûteux. Les constructeurs sont légalement tenus d’offrir ces garanties, renforçant ainsi la confiance dans les propriétés neuves. Certaines régions peuvent également proposer des garanties spécifiques, comme la couverture contre les dommages liés aux conditions climatiques extrêmes. Ces garanties rendent souvent l’immobilier neuf plus attractif comparé à l’ancien, influençant ainsi les décisions d’achat en faveur des constructions récentes, tout en offrant des assurances contre les imprévus financiers à long terme.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
