Avantages fiscaux pour investisseurs immobiliers Indonésie

Publié le 4 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Dans un contexte économique en plein essor, l’Indonésie se distingue comme une destination attrayante pour les investisseurs immobiliers cherchant à optimiser leur portefeuille grâce aux nombreuses incitations fiscales offertes par le gouvernement.

En effet, pour dynamiser le marché immobilier, des mesures stratégiques ont été mises en place, allant des réductions significatives d’impôts fonciers à l’exonération temporaire de certaines taxes sur les nouvelles acquisitions. Ces avantages fiscaux visent à encourager non seulement les investissements étrangers mais aussi à stimuler la croissance du secteur domestique.

De plus, avec une population jeune et en constante augmentation, la demande pour des espaces résidentiels et commerciaux ne cesse de croître, donnant aux investisseurs une opportunité unique de réaliser des profits substantiels dans un marché dynamique et en pleine transition.

Découvrir la fiscalité locale de l’Indonésie

Les investisseurs immobiliers en Indonésie doivent maîtriser plusieurs aspects de la fiscalité locale, qui comprend principalement la taxe foncière (PBB), les droits de mutation immobilière, ainsi que l’imposition des revenus locatifs. L’Indonésie propose aussi certains régimes et incitations fiscales spécifiques à ce secteur.

Taxe foncière (Pajak Bumi dan Bangunan – PBB)

Type	Taux actuel	Base d’imposition	Notes importantes
Taxe foncière annuelle (PBB)	0,5 % (2025)	Valeur imposable du terrain et des bâtiments, généralement inférieure à la valeur de marché réelle	Taux variable selon les régions ; paiement annuel obligatoire avant le 30 septembre

• La base imposable est régulièrement réévaluée par les autorités locales.
• Retard de paiement : pénalité pouvant atteindre 2 % par mois.

Droits de mutation immobilière

Lors d’une transaction immobilière, deux taxes principales s’appliquent :

1. Impôt sur le revenu du vendeur lors du transfert
   • Logements/maisons simples : 1 %
   • Structures régulières : 2,5 %
2. Taxe d’acquisition pour l’acheteur (BPHTB)
   • Taux général : 5 % calculé sur la valeur estimée ou le prix réel de transaction

Exemple pratique

• Pour un bien immobilier acquis à IDR 10 milliards :
  • BPHTB = IDR 500 millions
  • Impôt sur le revenu du vendeur = IDR 100 à 250 millions selon la catégorie

Imposition sur les revenus locatifs

• Les revenus tirés de locations sont soumis à l’impôt sur le revenu selon un barème progressif pour les particuliers ou un taux fixe pour certaines sociétés.
• Des retenues peuvent s’appliquer directement lors des paiements entre personnes morales.

Incitations et régimes fiscaux spéciaux

L’Indonésie offre périodiquement des exonérations partielles ou totales sur certains types d’investissements dans l’immobilier touristique ou industriel :

• Réductions temporaires de BPHTB dans certaines zones économiques spéciales
• Exemptions partielles pour projets résidentiels abordables

Points-clés importants

• La valeur taxable est fréquemment inférieure au prix réel du marché.
• Les autorités indonésiennes adaptent régulièrement leurs politiques fiscales afin d’attirer davantage d’investisseurs étrangers.

Comparaison régionale

Pays	Taxe foncière annuelle (%)	Droit mutation / acquisition (%)
Indonésie	~0,1–0,5 %	BPHTB : 5 %, impôt vendeur : jusqu’à 2,5 %
Malaisie	~0–6 %*	Acquisition jusqu’à ~3–4 %, cession jusqu’à ~30%
Thaïlande	Environ ~0,02–0,3%	Droits mutation env. ~2%, frais spéciaux possibles

*En Malaisie et Thaïlande : variations importantes selon statut résidentiel/non-résidentiel et localisation urbaine/rurale.

À retenir

Pour optimiser leur fiscalité en Indonésie tout en respectant la législation locale changeante, les investisseurs ont intérêt à se faire accompagner par des professionnels locaux expérimentés.

L’accord de non double imposition : un avantage international

Définition et objectif principal de l’accord de non double imposition (ANDI) dans le contexte international :

Un accord de non double imposition est un traité conclu entre deux États afin d’éviter qu’un même revenu ne soit imposé deux fois, c’est-à-dire à la fois dans le pays d’origine du revenu (État de source) et dans le pays où réside le bénéficiaire (État de résidence). Son objectif fondamental est :

• D’éliminer la double imposition des revenus pour encourager les échanges commerciaux et les investissements internationaux ;
• De répartir équitablement les droits d’imposition entre les deux États concernés ;
• De renforcer la sécurité juridique des investisseurs en clarifiant leurs obligations fiscales ;
• De lutter contre la fraude et l’évasion fiscale tout en protégeant les contribuables.

Avantages pour les investisseurs immobiliers, notamment en Indonésie :

Suppression ou réduction des impôts sur les revenus immobiliers étrangers :

• Les revenus tirés d’investissements immobiliers (loyers, plus-values) ne sont imposés qu’une seule fois selon des règles claires définies par l’accord.
• Possibilité d’obtenir une exonération totale ou partielle ou bien un crédit d’impôt sur l’impôt payé à l’étranger.

Sécurité fiscale accrue :

• Détermination claire du lieu d’imposition selon la nature du revenu immobilier.
• Éviction du risque de taxation multiple qui pourrait autrement grever lourdement le rendement net.

Exemples concrets d’avantages fiscaux :

Type d’avantage	Description
Exonération	Suppression totale/progressive de l’impôt dans un des deux pays
Imputation	Crédit fiscal permettant au résident déduire l’impôt payé à l’étranger
Taux réduits	Application automatique de taux inférieurs à ceux prévus par la législation nationale

Exemple concret : Un investisseur français percevant des loyers issus d’un bien situé en Indonésie évite une seconde imposition grâce à la convention franco-indonésienne ; il peut obtenir soit une exemption côté français, soit bénéficier du crédit imputable sur son impôt dû en France.

Pays ayant signé un accord avec l’Indonésie & bénéfices associés :

L’Indonésie a conclu plus de 70 conventions fiscales bilatérales dont notamment avec :

• France
• Singapour
• Australie
• Japon
• Allemagne
• Pays-Bas
• Royaume-Uni

Pour ces pays signataires :

• Réduction systématique des retenues à la source sur loyers/dividendes/plus-values ;
• Protection contre toute discrimination fiscale locale ;
• Garantie que seuls certains types spécifiques revenus seront imposés localement ;

Tableau synthétique exemples :

Pays signataire	Avantage clé pour investisseur immobilier
Singapour	Taux réduit retenue source, crédit impôt possible
France	Exemption ou crédit impôt
Australie	Limitation taux prélèvement

Impact sur la compétitivité internationale indonésienne comme destination investissement immobilier :

Ces accords renforcent considérablement l’attractivité indonésienne auprès des investisseurs internationaux car ils réduisent leur charge fiscale globale et offrent une meilleure visibilité sur leurs obligations. Ils stimulent ainsi davantage les flux transfrontaliers vers le secteur immobilier local, favorisant croissance économique et développement urbain tout en maintenant un environnement fiscal stable et transparent.

En résumé :
Les accords bilatéraux conclus par l’Indonésie constituent donc un avantage stratégique majeur pour attirer capitaux étrangers dans son marché immobilier.

Taxe foncière en Indonésie : ce que les investisseurs doivent savoir

La taxe foncière en Indonésie (Pajak Bumi dan Bangunan, PBB) s’applique à la propriété foncière bâtie et non bâtie. Son taux standard est d’environ 0,5 % de la valeur imposable nette du bien immobilier.

Pays	Taux de taxe foncière
Indonésie	~0,5 %
Thaïlande	0,02 % – 0,1 %
Malaisie	~1 %
Singapour	0–20 %*

*Singapour applique un système progressif selon l’usage du bien.

La base taxable (NJKP) représente généralement entre 20 et 40 % de la valeur marchande déclarée du bien. Ce taux reste compétitif dans la région mais varie en fonction des municipalités et du type d’actif immobilier.

Obligations fiscales pour investisseurs étrangers :

• Les propriétaires étrangers sont soumis aux mêmes règles que les nationaux concernant le paiement de la taxe foncière.
• L’acquisition directe par un étranger est limitée à certains types de droits réels sur le sol (« Hak Pakai » ou « Hak Guna Bangunan »).
• Il faut déclarer chaque année les biens détenus auprès des autorités fiscales locales et s’acquitter de la PBB avant l’échéance annuelle pour éviter toute pénalité.

Exemptions et réductions :

• Certaines régions ou zones prioritaires bénéficient d’exonérations ou abattements partiels pour promouvoir l’investissement (zones économiques spéciales).
• Des réductions peuvent être accordées lors d’investissements dans des secteurs stratégiques définis par le gouvernement.
• Les propriétés utilisées à titre social, religieux ou éducatif peuvent également bénéficier d’une exonération totale ou partielle selon leur affectation officielle.

Calcul simplifié de la taxe foncière :

1. Déterminer la valeur marchande estimée (par ex., prix payé ou estimation officielle)
2. Calculer la base imposable NJKP = Valeur marchande x coefficient local (généralement entre 20 % et 40 %)
3. Appliquer le taux PBB (~0,5 %) sur cette base

Exemple :

Pour une maison achetée à Jakarta pour l’équivalent de 2 milliards IDR :

– Base imposable = 2 Mds x 20 % = 400 millions IDR
– Taxe due = 400 millions IDR x 0,5 % = 2 millions IDR/an

Implications en cas de non-paiement :

• Application immédiate d’intérêts moratoires sur les sommes dues
• Mise sous scellés administrative possible après mise en demeure
• Blocage éventuel lors des transactions futures liées au bien concerné

Conseils pratiques pour optimiser sa rentabilité immobilière :

• Faire réaliser une estimation indépendante afin que la déclaration initiale soit conforme mais optimisée ;
• Profiter des abattements disponibles notamment lors d’un investissement dans une zone prioritaire ;
• Anticiper chaque échéance fiscale afin d’éviter tout frais additionnel ;
• Déléguer si nécessaire le suivi fiscal local à un cabinet spécialisé connaissant les particularités indonésiennes ;
• Prendre en compte cette charge fiscale annuelle dans tout calcul prévisionnel du rendement locatif net.

Évolutions récentes susceptibles d’affecter les investisseurs :

En encadré spécial

Depuis début 2024–2025 :
— Plusieurs villes testent un rehaussement temporaire du coefficient NJKP sur certaines catégories haut-de-gamme.
— Le gouvernement prépare une harmonisation nationale visant plus grande transparence avec création possible prochaine d’un registre centralisé accessible aux investisseurs étrangers.
— Certaines mesures incitatives sont renouvelées jusqu’en fin 2026 notamment dans certaines provinces touristiques comme Bali.

Pour toute acquisition immobilière en Indonésie par un investisseur étranger, il convient donc :

1. De vérifier précisément le droit applicable au statut juridique choisi,
2. De budgéter annuellement cette charge,
3. D’anticiper toute évolution réglementaire qui pourrait impacter ce poste fiscal important.

Comparaison internationale : l’Indonésie face aux autres pays

Indonésie, Malaisie et Thaïlande proposent des incitations fiscales ciblées pour les investisseurs immobiliers, mais présentent des différences notables en matière d’accès à la propriété, de déductions et d’allégements fiscaux.

Pays	Accès à la propriété pour étrangers	Déductions fiscales principales	Exonérations/Allégements spécifiques	Taux typiques sur revenus locatifs
Indonésie	Pas de pleine propriété directe (sauf via société PT PMA), droits de location longue durée (leasehold), ou droit d’usage (hak pakai) jusqu’à 80 ans	Déduction des charges liées à l’investissement : maintenance, gestion, assurance, intérêts sur prêts immobiliers. Enregistrement rigoureux nécessaire.	Possibilité d’exonération temporaire ou réduction fiscale pour nouveaux projets immobiliers selon politique gouvernementale du moment.	10%–20%
Malaisie	Pleine propriété possible dans certaines régions/projets ; restrictions sur certains types de biens ou seuils minimums d’achat pour étrangers	Intérêts sur emprunts immobiliers déductibles dans le cadre personnel ; charges courantes souvent déductibles en location meublée	Programmes tels que Malaysia My Second Home : exonérations partielles possibles ; taux attractifs pour attirer résidents/investisseurs étrangers	≈15%
Thaïlande	Pleine propriété autorisée uniquement pour appartements/condos jusqu’à 49% du total par immeuble ; pas de pleine propriété foncière	Charges opérationnelles et intérêts partiellement déductibles selon statut fiscal	Incitations parfois offertes dans zones économiques spéciales ou projets ciblés	≈15%

Similitudes

– Les trois pays permettent généralement la déduction des dépenses courantes liées à la gestion locative (maintenance, gestion professionnelle).
– Des exonérations temporaires existent parfois lors du lancement de nouveaux projets immobiliers destinés aux investisseurs.

Différences majeures

– L’Indonésie limite fortement l’accès direct au foncier aux étrangers sauf via montage spécifique (PT PMA), alors qu’en Malaisie il existe davantage d’options légales.
– Les taux effectifs peuvent être plus élevés en Indonésie qu’en Malaisie ou Thaïlande.
– La nature et le montant exact des allègements fiscaux varient considérablement selon les politiques ponctuelles locales.

Exemples hors Asie — Australie & Nouvelle-Zélande

Australie :
– Imposition stricte mais stable ; possibilité importante de déduire toutes les charges liées à l’emprunt immobilier, y compris intérêts (« negative gearing »).
– Amortissement accéléré possible sur certains actifs.
– Plus-value imposée mais avec abattement si détention >12 mois.

Nouvelle-Zélande :
– Système historiquement très favorable : absence totale d’imposition sur les plus-values pendant longtemps ; évolution récente vers un « bright-line test » imposant certaines reventes rapides.
– Déduction intégrale des frais courants liée au bien immobilier permis tant que le bien est loué.

Liste synthétique — Pratiques avantageuses hors Asie :

• Déduction intégrale des intérêts emprunteur
• Exonération partielle/totale plus-value après une certaine durée
• Abattement forfaitaire automatique appliqué aux revenus locatifs

Impact potentiel sur l’attractivité indonésienne

L’attractivité fiscale indonésienne reste limitée par rapport aux modèles australien/néo-zélandais qui offrent davantage de flexibilité et une sécurité juridique supérieure. Par rapport à la Malaisie ou la Thaïlande :

• L’absence fréquente de pleine propriété directe dissuade certains profils internationaux malgré quelques allègements.
• Les exonérations ponctuelles incitent surtout les investissements institutionnels lors du lancement massif de nouveaux quartiers/projets plutôt que l’investissement privé individuel.
• La nécessité fréquente du recours au leasehold/structures sociétaires complexes ajoute un coût administratif non négligeable.

En résumé, même si l’Indonésie propose diverses incitations fiscales utiles – notamment sous forme de déductions et exonérations ciblées –, ses contraintes juridiques limitent son attractivité comparativement à ses voisins asiatiques directs comme la Malaisie ainsi qu’à certains marchés occidentaux où la pleine jouissance patrimoniale est mieux garantie.