Acheter un hôtel en Indonésie : checklist complète

Publié le et rédigé par Cyril Jarnias

Acquérir un hôtel en Indonésie : Guide complet

Acquérir un hôtel en Indonésie s’avère être une aventure passionnante et potentiellement lucrative, mais elle nécessite une préparation minutieuse et une connaissance approfondie des subtilités locales. Que vous souhaitiez investir dans une paisible retraite balinaise ou dans un hôtel branché à Jakarta, il est crucial de prendre en compte divers aspects tels que :

  • La législation foncière
  • La culture d’entreprise locale
  • Les tendances touristiques actuelles

Ce guide fournit une checklist complète pour vous aider à naviguer avec assurance à travers ce processus complexe, vous assurant ainsi de ne rien laisser au hasard et de tirer le meilleur parti de votre investissement exotique.

Bon à savoir :

L’Indonésie offre des opportunités uniques pour les investisseurs étrangers, mais il est essentiel de bien comprendre les restrictions légales sur la propriété foncière avant de s’engager.

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Aperçu du marché hôtelier en Indonésie

L’industrie hôtelière en Indonésie connaît une croissance soutenue, portée par une demande touristique locale et internationale dynamique ainsi qu’une offre en expansion rapide. Le marché hôtelier devrait atteindre 3,25 milliards USD d’ici 2029, avec un taux de croissance annuel moyen de plus de 6 %.

Tendances actuelles et taux d’occupation

  • Les performances hôtelières ont fortement rebondi après la pandémie, particulièrement à Bali où les hôtels affichent des résultats records depuis deux ans.
  • À Bali, le taux d’occupation oscille généralement entre 60 % et 80 % selon la saison ; il est plus faible pendant les mois creux (par exemple autour de mars) et atteint des pics lors des vacances internationales et locales.
  • L’offre s’accroît rapidement : en 2021, on a enregistré l’ouverture de 29 hôtels représentant près de 5 000 chambres ; en 2022, ce sont encore plus de nouveaux établissements qui ont vu le jour.
AnnéeNombre d’ouverturesNouvelles chambres
202129~4 900
202216~3 100

Principaux pôles touristiques

  • Bali : destination majeure pour le loisir international (plages, culture), concentre la majorité des resorts haut-de-gamme.
  • Jakarta : pôle affaires principal du pays ; fréquenté majoritairement par une clientèle corporate régionale ou internationale.
  • Lombok, Surabaya, Bandung, Bintan : destinations montantes attirant aussi bien tourisme local qu’international.

Top destinations — nouveaux hôtels prévus :

Ville/ÎleHôtels prévus (prochains projets)Chambres
Bali23~3 900
Jakarta21~3 600
Surabaya7~1 700
Bandung7~1 300

Profils types de visiteurs & attentes

  • Les touristes internationaux recherchent principalement expériences authentiques/locales (gastronomie reconnue mondialement à Bali), plages/loisirs ou voyages culturels.
  • La clientèle affaires privilégie confort moderne/infrastructures technologiques dans les grandes villes comme Jakarta.
  • Hausse notable du tourisme domestique avec montée du pouvoir d’achat.

Attentes principales :

  • Expériences personnalisées/immersives,
  • Standards internationaux pour l’hygiène/santé,
  • Pratiques durables/environnementales.

Saisonnalité du tourisme

La fréquentation varie fortement selon les saisons :

  • Pic pendant juillet–août (été boréal), décembre–janvier (fêtes),
  • Creux typique autour de mars-avril,
  • Saisonnalité atténuée dans certaines zones urbaines grâce au segment MICE (Meetings-Incentives-Conferences).

Liste récapitulative :

  • Haute saison : été européen/australien + vacances scolaires indonésiennes ;
  • Basse saison : fin mars–début avril.

Statistiques sur l’offre hôtelière

Répartition prévue pour les prochains projets hôteliers :

CatégorieProportion (%)
Hôtels quatre étoilesenv. deux tiers
Hôtels cinq étoilesenv. un tiers
Milieu gamme / économiqueDonnées non précisées mais forte présence hors grands centres touristiques.

Environ la moitié du parc hôtelier annoncé ne sera opérationnelle que dans plusieurs années.

Investissements récents & leur impact

Les investissements sont portés par :

  • Groupes locaux/internationaux développant principalement le haut/moyen-de-gamme ;
  • Entrée croissante des fonds privés/family offices/high-net-worth individuals cherchant à diversifier leurs actifs immobiliers ;
  • Amélioration continue des infrastructures aériennes/routières facilitant l’accès aux pôles secondaires ;

Effets notables :

  • Renforcement qualitatif global,
  • Pression concurrentielle accrue sur les prix/des marges,
  • Valorisation accrue attendue dans certains marchés secondaires émergents.

Défis majeurs

  • Sur-offre potentielle sur certains segments/localisations ;
  • Problématiques liées à la santé publique/tourisme responsable ;
  • Dégradation possible infrastructurelle/environnementale due au surtourisme surtout à Bali ;
  • Concurrence régionale accentuée face aux autres hubs asiatiques ;

Opportunités pour investisseurs

  • Marché dynamique porté par croissance démographique/touristique stable.
  • Potentiel fort dans villes secondaires/destinations alternatives moins saturées que Bali/Jakarta.
  • Soutien réglementaire via allègements fiscaux/investissements publics ciblés sur le tourisme durable.
  • Demande croissante pour hébergements éco-responsables/intégrant technologies vertes ou digitalisées.

Le contexte économique favorable associé à une évolution positive du cadre réglementaire fait donc émerger un éventail attractif d’opportunités aussi bien en acquisition/repositionnement qu’en développement neuf.

Bon à savoir :

Le marché hôtelier indonésien a vu une embellie post-pandémie avec des taux d’occupation en hausse, notamment à Bali et Jakarta, où le tourisme a rebondi de manière significative. Les îles de Bali, Jakarta et Lombok restent les pôles touristiques majeurs, attirant surtout des touristes internationaux en quête de luxe et d’expériences culturelles riches. La saisonnalité y est marquée, avec un pic pendant la saison sèche de mai à septembre. Environ 18 000 établissements hôteliers parsèment l’archipel, variant de luxueux complexes aux établissements économiques, avec une forte concentration observée dans les villes touristiques. L’augmentation des investissements dans le secteur est notable, avec de nombreux projets axés sur l’écotourisme et les infrastructures durables, reflet d’un engagement croissant envers la durabilité, bien que ce soit un défi persistant face à une concurrence accrue. Les opportunités d’investissement, notamment dans le moyen et haut de gamme, sont attractives, soutenues par des politiques économiques favorables, mais doivent être abordées avec attention aux régulations locales qui peuvent impacter les retours sur investissement.

Reprendre un hôtel en Indonésie : étapes clés

Premières démarches administratives et obtention des licences

Pour reprendre un hôtel en Indonésie, il est indispensable d’accomplir plusieurs formalités administratives :

  • Permis et licences obligatoires :
    • Permis de séjour investisseur (KITAS ou KITAP)
    • Enregistrement d’une société locale, généralement sous la forme de PT PMA (société à capitaux étrangers)
    • Numéro d’Identification des Affaires (NIB), obtenu via le portail OSS
    • Licence principale pour l’activité hôtelière (TDUP – Tanda Daftar Usaha Pariwisata)
    • Permis de construire ou de rénovation si nécessaire (IMB)
    • Certificat sanitaire et autres licences spécifiques selon les services proposés : licence restaurant, vente d’alcool, conformité environnementale et hygiénique
DémarcheDescription
KITAS/KITAPPermis de séjour permettant à l’investisseur étranger de résider en Indonésie
PT PMAStructure juridique obligatoire pour les investissements étrangers
NIBNuméro unique d’identification commerciale
TDUPLicence touristique spécifique aux établissements hôteliers
IMBAutorisation relative à la conformité du bâti

Évaluation approfondie avant acquisition

Il est essentiel de réaliser une analyse complète avant toute reprise :

  • Audit financier : analyse des états financiers passés, dettes éventuelles, rentabilité actuelle
  • Étude de marché : évaluation du positionnement local, concurrence directe/indirecte, attractivité touristique
  • Inspection technique : vérification des installations électriques/plomberie/structurelles ainsi que leur conformité aux normes locales

Points clés à examiner lors du diagnostic :

  • Contrats en cours avec fournisseurs/prestataires
  • Conformité environnementale et hygiénique
  • Historique social du personnel

Étapes de négociation et finalisation

Conseils pratiques pour cette phase cruciale :

  1. Établir une lettre d’intention claire mentionnant prix proposé et conditions suspensives.
  2. Négocier non seulement le prix mais aussi les modalités : délais paiement, clauses suspensives liées aux résultats des audits.
  3. Rédiger un contrat précis encadrant la cession incluant :
    • Transfert effectif des titres/société exploitante/PT PMA
    • Garantie sur l’absence de dettes cachées
    • Calendrier détaillé jusqu’à la prise effective

Liste récapitulative :

  • Lettre d’intention / Offre formelle écrite
  • Due diligence juridique/financière/foncière approfondie
  • Signature contrat définitif devant notaire indonésien

Aspects juridiques spécifiques

Particularités liées au contexte indonésien :

  • Propriété étrangère limitée directement sur le foncier ; nécessité souvent d’un partenaire local ou structure PT PMA détenant légalement les actifs immobiliers.
  • Obligation potentielle qu’un actionnaire indonésien détienne une part minimale dans certaines configurations juridiques (exemple : minimum 33% dans certains cas).
  • Respect impératif des règles relatives au capital social minimal exigé par secteur.
SujetSpécificité Indonésie
Propriété foncièreImpossibilité achat direct par étranger hors structure dédiée
ActionnariatSouvent co-actionnariat obligatoire avec partenaire local
Capital social requisInvestissement minimal élevé

Assurer une transition opérationnelle fluide

Stratégies recommandées :

  • Maintenir le personnel clé pendant la période transitoire ; organiser réunions individuelles ou collectives pour rassurer équipes existantes.
  • Mettre en place un plan intérimaire afin que toutes les opérations courantes restent stables :
    • Continuité logistique/fournisseurs/services essentiels
    • Communication transparente auprès clients/réseaux partenaires locaux

Liste pratique :

  1. Identifier collaborateurs stratégiques à conserver absolument
  2. Instaurer double management temporaire si possible
  3. Préparer communication officielle clients/fournisseurs

Rénovation & repositionnement post-reprise

Pour maximiser rentabilité après rachat :

  • Auditer état général puis planifier travaux nécessaires selon priorités commerciales immédiates vs investissements long terme.
  • Miser sur l’intégration authentique d’éléments culturels locaux dans la décoration/l’offre/service afin séduire clientèle internationale recherchant expérience immersive.

Exemples concrets :

  • Moderniser chambres tout en conservant architecture balinaise traditionnelle
  • Développer partenariats avec artisans/artistes locaux
  • Adapter offre restauration autour spécialités régionales revisitées

Checklist rénovation/repositionnement :

  1. Prioriser sécurité & confort client
  2. Valoriser identité culturelle locale
  3. Communiquer activement sur nouvelle image auprès OTAs/tour-opérateurs internationaux

Bon à savoir :

Pour reprendre un hôtel en Indonésie efficacement, commencez par obtenir les autorisations nécessaires, telles que le permis d’exploitation touristique et de construction locales. Une évaluation complète de l’hôtel est cruciale : procédez à un audit financier, analysez le marché et inspectez minutieusement les installations. Lors des négociations, soyez attentif au prix et aux conditions d’achat, et faites rédiger un contrat de cession par un avocat spécialisé pour sécuriser l’accord. Comprenez bien les lois sur la propriété étrangère, les aspects juridiques s’avèrent complexes et déterminants. Assurez une transition en douceur en communiquant clairement avec le personnel et en maintenant les opérations courantes. Envisagez de rénover et repositionner l’hôtel en intégrant des éléments culturels locaux pour séduire la clientèle internationale et optimiser la rentabilité.

Importance de la due diligence dans l’hôtellerie indonésienne

La due diligence désigne l’ensemble des vérifications et analyses menées par un acquéreur potentiel avant l’achat d’un hôtel, afin de sécuriser son investissement et d’éviter les mauvaises surprises. Dans le contexte indonésien, elle est cruciale pour s’assurer de la conformité légale, de la rentabilité et de la viabilité à long terme de l’établissement, dans un environnement réglementaire et économique parfois complexe.

Principaux aspects à vérifier lors de la due diligence d’un hôtel en Indonésie :

Aspect à vérifierObjectifPoints de contrôle essentiels
Titres de propriétéS’assurer que le vendeur détient légalement l’hôtel et qu’il n’existe aucun litige foncierVérification du certificat foncier, recherche d’hypothèques, charges ou restrictions, conformité à la législation
Conformité réglementaireÉviter les risques de sanctions ou de fermeture administrativeLicences d’exploitation, permis de construire, respect des normes environnementales, conformité fiscale
Santé financière de l’établissementÉvaluer la rentabilité et la solvabilité de l’hôtelAnalyse des bilans, comptes de résultat, dettes, flux de trésorerie, besoins en fonds de roulement
Litiges en coursIdentifier les risques juridiques pouvant impacter l’investissementRecherche de contentieux, litiges sociaux, conflits avec des fournisseurs ou clients

Évaluation du potentiel de rentabilité et de la position sur le marché local :

  • Analyse de la performance opérationnelle (taux d’occupation, prix moyen, marge d’exploitation)
  • Étude de la concurrence locale et positionnement de l’hôtel
  • Analyse des tendances du marché touristique indonésien et du potentiel de croissance de la zone
  • Identification des leviers d’amélioration ou de diversification des revenus

Risques potentiels en cas d’absence de due diligence approfondie :

  • Découverte de coûts cachés importants (travaux non réalisés, dettes non déclarées)
  • Problèmes juridiques liés à des irrégularités foncières ou réglementaires
  • Perte de valeur de l’actif en raison de litiges non identifiés ou d’une mauvaise position concurrentielle
  • Risque de fermeture administrative ou de sanctions financières

Exemples concrets :

  • Un investisseur a pu éviter l’achat d’un hôtel dont le titre de propriété était contesté par plusieurs héritiers, ce qui aurait pu entraîner des années de procédures judiciaires coûteuses.
  • Une due diligence approfondie a permis à un autre acquéreur d’identifier que l’hôtel ciblé ne respectait pas les normes environnementales locales, ce qui aurait nécessité d’importants travaux de mise aux normes.
  • À l’inverse, des investisseurs ayant réalisé une due diligence complète ont repéré un hôtel sous-évalué en raison d’une mauvaise gestion, mais avec un fort potentiel de repositionnement. Après acquisition, ils ont pu doubler le chiffre d’affaires en deux ans grâce à des investissements ciblés et une nouvelle stratégie commerciale.

Texte important à retenir :

La due diligence ne se limite pas à une formalité : elle constitue le principal rempart contre les risques cachés et permet d’optimiser la stratégie d’investissement dans l’hôtellerie indonésienne.

Bon à savoir :

La due diligence, processus de vérification approfondie, est cruciale lors de l’achat d’un hôtel en Indonésie afin de sécuriser l’investissement. Elle englobe l’examen des titres de propriété, s’assurant qu’ils sont légitimes et exempts de litiges, et la vérification de la conformité réglementaire pour éviter des infractions coûteuses. La santé financière de l’établissement doit être analysée pour déceler d’éventuels problèmes de trésorerie, tandis que l’évaluation de son positionnement sur le marché local permet d’en estimer le potentiel de rentabilité. Négliger cette étape peut entraîner des surprises financières et juridiques indésirables. Par exemple, certains investisseurs ont évité des pertes grâce à une due diligence révélant des impôts impayés ou des rénovations nécessaires souvent dissimulées.

Statistiques du tourisme en Indonésie et impact sur l’hôtellerie

Les dernières années ont vu une croissance rapide du tourisme en Indonésie, avec un net rebond post-pandémie. En 2024, le pays a accueilli environ 13,9 millions de visiteurs internationaux, soit une hausse de 18 à 20 % par rapport à 2023 ; la tendance s’est poursuivie en 2025 avec déjà plus de 5,44 millions d’arrivées sur les cinq premiers mois. Les principales nationalités des touristes étrangers sont la Chine (23,96 %), le Royaume-Uni (28,28 %), Singapour (20,04 %), la Corée du Sud (18,19 %), l’Australie (16,97 %) et l’Inde (10,92 %) ; les États-Unis et le Japon sont aussi bien représentés.

AnnéeNombre total d’arrivées internationalesVariation annuelle
201916.11 M
2020~4 M-75%
202170$75–95
Jakarta~65$60–80
Îles Komodo>60$55–70

En moyenne nationale sur le premier semestre 2025 :

  • Taux d’occupation hôtels classés : supérieur à 65 %
  • RevPAR national : autour de $80
  • Rentabilité accrue notamment à Bali où la fréquentation internationale reste soutenue

Liste synthétique des impacts sur l’immobilier hôtelier :

Opportunités :

  • Croissance régulière du flux touristique
  • Potentiel élevé pour projets haut-de-gamme hors-Bali grâce au programme « 10 New Balis »
  • Forte demande locative saisonnière
  • Politiques favorables aux investissements étrangers via joint ventures ou baux longue durée

Défis :

  • Réglementations restrictives sur l’acquisition directe par des non-résidents
  • Pression environnementale accrue dans certaines zones très touristiques
  • Fluctuations liées aux risques sanitaires mondiaux

Perspectives & prévisions pour le secteur :

  • Extension programmée des infrastructures aéroportuaires majeures jusqu’en 2030.
  • Développement prioritaire dans dix nouvelles destinations phares hors Bali/Jakarta (« 10 New Balis »).
  • Accélération significative attendue sur l’hôtellerie durable : certification verte obligatoire pour nouveaux établissements majeurs dès fin 2026.
  • Prévision officielle : franchissement probable du seuil pré-pandémique (>16M visiteurs/an) avant fin 2030.

À retenir
La dynamique actuelle positionne durablement l’Indonésie parmi les leaders touristiques régionaux tout en générant un contexte attractif mais exigeant pour les investisseurs hôteliers internationaux.

Bon à savoir :

L’Indonésie a vu une augmentation notable de son tourisme ces dernières années, avec plus de 16 millions de visiteurs internationaux en 2019, principalement en provenance de pays comme la Chine, Singapour et l’Australie. Des facteurs tels que les politiques gouvernementales favorisant les e-visas et les campagnes de promotion touristique à l’échelle mondiale ont considérablement boosté ces chiffres, notamment dans des destinations phares comme Bali, qui a connu un taux d’occupation hôtelier moyen dépassant souvent 70%, et un RevPAR en hausse constante. De même, dans des villes comme Jakarta et les îles de Komodo, la performance hôtelière est stimulée par des infrastructures de transport améliorées. Ces tendances offrent de belles perspectives sur le marché immobilier hôtelier, avec des opportunités d’investissement attrayantes pour les étrangers, tout en posant des défis comme la forte concurrence et la nécessité d’alignement sur les initiatives de durabilité. À l’avenir, le développement touristique en Indonésie devrait intensifier grâce à des projets d’expansion des infrastructures et des initiatives environnementales, ce qui promet une croissance continue du secteur hôtelier.

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A propos de l'auteur
Cyril Jarnias

Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.

Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.

Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.

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