Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Hongrie, avec sa capitale emblématique Budapest, s’est imposée comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers internationaux. Alliant un riche patrimoine historique à une économie dynamique, ce pays d’Europe centrale offre de nombreuses opportunités pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille immobilier. Plongeons dans les détails de ce marché prometteur et découvrons pourquoi la Hongrie mérite votre attention.
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La Hongrie : Un joyau immobilier au cœur de l’Europe
Investir dans l’immobilier en Hongrie présente de nombreux avantages qui attirent de plus en plus d’investisseurs étrangers. Voici les principales raisons qui font de ce pays une destination attrayante :
1. Un marché en pleine croissance : Le marché immobilier hongrois connaît une croissance soutenue depuis plusieurs années. En janvier 2025, les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté de 9.4% en glissement annuel, témoignant de la vitalité du secteur.
2. Des prix encore abordables : Malgré cette hausse, les prix de l’immobilier en Hongrie restent compétitifs par rapport à d’autres capitales européennes, offrant un excellent rapport qualité-prix.
3. Une économie stable et en croissance : La Hongrie bénéficie d’une économie solide et d’une croissance constante, ce qui renforce l’attrait de son marché immobilier.
4. Un emplacement stratégique : Située au cœur de l’Europe, la Hongrie offre un accès facile aux principaux marchés européens, ce qui en fait une destination privilégiée pour les investisseurs et les entreprises.
5. Un fort potentiel locatif : La demande locative est élevée, notamment à Budapest, grâce à l’afflux d’étudiants, d’expatriés et de touristes, promettant des rendements locatifs attractifs.
Bon à savoir :
La Hongrie offre un environnement favorable aux investisseurs étrangers, avec des procédures d'achat simplifiées et une fiscalité avantageuse, notamment un taux d'imposition sur les sociétés de 9%, l'un des plus bas d'Europe.
Le marché immobilier hongrois en chiffres : Des prix en hausse mais encore accessibles
Le marché immobilier hongrois se caractérise par une tendance haussière des prix, tout en restant compétitif à l’échelle européenne. Voici un aperçu des prix actuels :
À Budapest : – Le prix moyen au mètre carré pour un appartement d’occasion atteint 1.17 million HUF (environ 2,900 EUR). – Dans le segment le plus abordable, les prix descendent à 903,000 HUF (environ 2,200 EUR) par mètre carré. – Le 5e arrondissement, le plus prisé, affiche des prix moyens approchant les 2 millions HUF (5,000 EUR) par mètre carré.
Dans les autres grandes villes : – À Debrecen, le prix moyen au mètre carré s’élève à 882,000 HUF (2,200 EUR). – Győr suit avec une moyenne de 824,000 HUF (2,000 EUR) par mètre carré. – Szeged complète le podium avec une moyenne de 792,000 HUF (1,900 EUR) par mètre carré.
Ces chiffres montrent que malgré une hausse significative, le marché immobilier hongrois reste accessible comparé à d’autres capitales européennes, offrant ainsi un potentiel de plus-value intéressant.
Bon à savoir :
Les prix varient considérablement selon les quartiers et les types de biens. Il est crucial de bien se renseigner et de s'entourer de professionnels locaux pour faire le meilleur choix d'investissement.
Du studio au penthouse : Un éventail de possibilités immobilières
Le marché immobilier hongrois offre une grande variété de biens pour répondre à tous les besoins et budgets. Voici les principaux types de logements disponibles :
1. Appartements dans des immeubles historiques : Ces biens, souvent situés dans le centre-ville de Budapest, allient charme d’antan et potentiel de rénovation. Prix moyen : 1.5 à 2 millions HUF/m² (3,700 à 4,900 EUR/m²).
2. Appartements modernes : Dans les nouveaux développements, on trouve des logements aux normes contemporaines. Prix moyen : 1.2 à 1.8 millions HUF/m² (2,900 à 4,400 EUR/m²).
3. Maisons individuelles : Populaires dans les banlieues et les villes secondaires, elles offrent plus d’espace. Prix moyen à Budapest : 80 à 150 millions HUF (195,000 à 366,000 EUR).
4. Studios et petits appartements : Idéaux pour l’investissement locatif, notamment près des universités. Prix moyen à Budapest : 40 à 60 millions HUF (98,000 à 146,000 EUR).
5. Penthouses et appartements de luxe : Situés dans les quartiers huppés, ils offrent des vues imprenables. Prix : à partir de 2 millions HUF/m² (4,900 EUR/m²) et plus.
Exemple concret : Un appartement de 2 pièces de 60 m² dans le 7e arrondissement de Budapest (quartier animé et touristique) peut se négocier autour de 70 millions HUF (170,000 EUR), offrant un excellent potentiel locatif.
Bon à savoir :
Les biens anciens nécessitant une rénovation peuvent offrir d'excellentes opportunités de plus-value, mais assurez-vous de bien évaluer les coûts de rénovation avant d'investir.
Les zones d’or de l’investissement immobilier hongrois
Bien que la Hongrie offre des opportunités d’investissement dans tout le pays, certaines zones se démarquent particulièrement :
1. Budapest, le joyau de la couronne : – Centre-ville (5e, 6e et 7e arrondissements) : Idéal pour la location courte durée et l’investissement haut de gamme. – 13e arrondissement : En plein développement, avec de nombreux projets immobiliers modernes. – 11e et 9e arrondissements : Zones en gentrification offrant un bon potentiel de plus-value.
2. Debrecen : Deuxième ville du pays, elle attire de plus en plus d’investisseurs grâce à son dynamisme économique et son université renommée.
3. Région du lac Balaton : Très prisée pour les résidences secondaires et le tourisme, offrant un fort potentiel locatif saisonnier.
4. Győr : Ville industrielle en plein essor, notamment grâce à l’industrie automobile.
5. Szeged : Ville universitaire du sud du pays, offrant de bonnes opportunités pour la location étudiante.
Bon à savoir :
Les zones périphériques de Budapest connaissent un développement rapide et peuvent offrir d'excellentes opportunités pour les investisseurs à long terme, notamment avec l'expansion des transports en commun.
La Hongrie face à ses concurrents : Un marché compétitif et prometteur
Pour mieux comprendre l’attrait de la Hongrie, il est intéressant de la comparer à d’autres destinations populaires pour l’investissement immobilier :
Hongrie vs Espagne : Bien que l’Espagne reste très prisée, la Hongrie offre des prix d’entrée plus bas et une fiscalité souvent plus avantageuse. Le potentiel de croissance du marché hongrois est également considéré comme plus important.
Hongrie vs Portugal : Le Portugal a gagné en popularité avec son programme « Golden Visa », mais la Hongrie se démarque par des procédures d’achat plus simples et des prix généralement plus bas, notamment à Budapest comparé à Lisbonne.
Hongrie vs Bulgarie : Ces deux pays d’Europe de l’Est offrent des opportunités intéressantes, mais la Hongrie bénéficie d’une économie plus développée et d’un marché immobilier plus mature, notamment à Budapest.
Hongrie vs République Tchèque : Prague et Budapest sont souvent comparées. Si Prague a connu une hausse des prix plus importante ces dernières années, Budapest offre encore de meilleures opportunités en termes de rapport qualité-prix.
Hongrie vs Pologne : Les deux pays présentent des économies dynamiques, mais la Hongrie, et particulièrement Budapest, offre un marché touristique plus développé, ce qui est un atout pour la location courte durée.
Bon à savoir :
La Hongrie se distingue par sa position centrale en Europe, son patrimoine culturel riche et son économie en croissance, offrant un équilibre attractif entre potentiel de rendement et stabilité pour les investisseurs étrangers.
Investir en tant qu’étranger : Un processus simplifié
La Hongrie a mis en place un cadre juridique favorable aux investisseurs étrangers dans l’immobilier. Voici les principales informations à connaître :
1. Droit de propriété : Les étrangers peuvent acquérir librement des biens immobiliers en Hongrie, sans restriction particulière.
2. Procédure d’achat : Le processus est relativement simple et rapide, généralement finalisé en 1 à 2 mois.
3. Autorisation nécessaire : Pour les ressortissants hors UE, une autorisation du bureau administratif du comté est requise, mais elle est généralement accordée sans difficulté.
4. Financement : Les banques hongroises proposent des prêts immobiliers aux étrangers, bien que les conditions puissent être plus strictes que pour les résidents.
5. Fiscalité : Les non-résidents sont soumis à l’impôt sur les revenus locatifs (15%) et à la taxe foncière, qui varie selon les municipalités.
6. Gestion locative : De nombreuses agences spécialisées proposent des services de gestion locative pour les propriétaires étrangers.
Bon à savoir :
Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat local spécialisé en immobilier pour sécuriser votre investissement et vous guider dans les démarches administratives.
Rentabilité locative : Des chiffres prometteurs
L’investissement locatif en Hongrie, et particulièrement à Budapest, peut offrir des rendements attractifs. Voici quelques exemples concrets :
Location longue durée à Budapest : – Appartement de 50 m² dans le 7e arrondissement : – Prix d’achat moyen : 60 millions HUF (146,000 EUR) – Loyer mensuel potentiel : 200,000 HUF (490 EUR) – Rendement brut annuel : environ 5-6%
Location courte durée (tourisme) à Budapest : – Studio de 35 m² dans le 5e arrondissement : – Prix d’achat moyen : 50 millions HUF (122,000 EUR) – Revenu locatif mensuel moyen : 300,000 HUF (730 EUR) avec un taux d’occupation de 70% – Rendement brut annuel potentiel : 7-9%
Investissement étudiant à Debrecen : – Appartement de 2 pièces près de l’université : – Prix d’achat moyen : 30 millions HUF (73,000 EUR) – Loyer mensuel : 120,000 HUF (290 EUR) – Rendement brut annuel : environ 4-5%
Il est important de noter que ces chiffres sont des moyennes et peuvent varier en fonction de nombreux facteurs tels que l’emplacement exact, l’état du bien, et la gestion locative.
Bon à savoir :
La location courte durée peut offrir des rendements plus élevés, mais nécessite une gestion plus active et peut être soumise à des réglementations plus strictes dans certaines zones.
Conclusion : La Hongrie, un marché immobilier à fort potentiel
Investir dans l’immobilier en Hongrie, et particulièrement à Budapest, présente de nombreux avantages pour les investisseurs étrangers. Avec des prix encore abordables comparés à d’autres capitales européennes, une économie en croissance, et un marché locatif dynamique, la Hongrie offre un excellent rapport qualité-prix et des perspectives de rendement attractives.
Que vous recherchiez un investissement locatif, une résidence secondaire, ou une diversification de votre portefeuille immobilier, le marché hongrois mérite certainement votre attention. Cependant, comme pour tout investissement à l’étranger, il est crucial de bien se renseigner, de s’entourer de professionnels locaux, et d’avoir une stratégie claire avant de se lancer.
La Hongrie, avec son riche patrimoine culturel, sa position stratégique au cœur de l’Europe, et son marché immobilier en pleine expansion, pourrait bien être votre prochaine destination d’investissement gagnante.
Si vous êtes intéressé par l'investissement immobilier en Hongrie ou si vous souhaitez en savoir plus sur les opportunités offertes par ce marché dynamique, n'hésitez pas à me contacter. Mon expertise en immobilier international et ma connaissance approfondie du marché hongrois me permettront de vous guider dans votre projet d'investissement, de l'identification des meilleures opportunités à la finalisation de votre acquisition. Ensemble, nous pourrons élaborer une stratégie d'investissement sur mesure qui répondra à vos objectifs financiers et personnels.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
