Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier de Hong Kong
Réputé pour être l’un des plus dynamiques et volatils au monde, le marché immobilier de Hong Kong continue d’évoluer face à des défis économiques et politiques uniques.
L’impact de la pandémie mondiale, les tensions géopolitiques croissantes et les fluctuations des taux d’intérêt ont conduit à des changements significatifs dans les dynamiques d’achat et de location.
Cependant, malgré ces obstacles, la demande pour des propriétés de luxe et des espaces commerciaux haut de gamme reste forte, alimentée par une population locale aisée et l’intérêt soutenu des investisseurs internationaux.
Alors que les politiques gouvernementales tentent de stabiliser ce secteur, les nouvelles tendances, telles que la montée de la technologie immobilière et une attention accrue à la durabilité, redéfinissent les priorités des acheteurs et des promoteurs.
Dans ce contexte incertain, comprendre ces facteurs clés devient essentiel pour naviguer et prospérer sur le marché complexe de Hong Kong.
Bon à savoir :
Hong Kong reste l’un des marchés immobiliers les plus chers au monde, avec des prix au mètre carré parmi les plus élevés.
Les secteurs les plus prisés du marché immobilier hongkongais
Admiralty, Central et Wan Chai figurent parmi les quartiers les plus recherchés de Hong Kong, tant pour l’investissement résidentiel que commercial.
| Quartier | Atouts principaux | Profil d’investisseurs |
| Admiralty | Centre d’affaires, sièges de grandes entreprises, connexion MTR majeure, proximité gouvernementale | Investisseurs institutionnels et bureaux haut de gamme |
| Central | Luxe, restaurants renommés, vie nocturne animée (Lan Kwai Fong), shopping international | Grands groupes internationaux et clientèle aisée |
| Wan Chai | Dynamisme culturel (Starstreet Precinct), centres d’exposition (HKCEC), mix résidentiel/commercial | Investisseurs recherchant diversification ou rendement locatif |
Les raisons majeures qui expliquent la forte demande dans ces secteurs incluent :
- Accessibilité exceptionnelle des transports
- Stations MTR interconnectées : Admiralty est un carrefour central reliant quatre lignes principales.
- Réseau routier développé (Queensway, Harcourt Road) facilitant la circulation entre Central et Wan Chai.
- Présence du tramway historique et passerelles piétonnes élevées facilitant les déplacements.
- Proximité des centres névralgiques
- Admiralty regroupe de nombreux sièges sociaux ainsi que plusieurs institutions gouvernementales.
- Central concentre le quartier financier principal avec ses tours emblématiques et sa diversité commerciale.
- Wan Chai accueille le Hong Kong Convention and Exhibition Centre ainsi qu’un tissu dense de commerces tendance.
- Équipements & infrastructures
- Centres commerciaux haut-de-gamme comme Pacific Place à Admiralty relié directement à la MTR.
- Offres culturelles variées : galeries d’art dans Starstreet Precinct à Wan Chai ; restaurants étoilés Michelin à Central ; parcs urbains tels que Hong Kong Park apportant un équilibre nature/urbanité.
Données récentes sur le marché immobilier :
- Les prix immobiliers dans ces quartiers restent parmi les plus élevés du territoire. À titre indicatif :
- Prix au m² pour l’immobilier résidentiel prime en centre-ville : souvent au-delà de HKD $300.000/m² selon le standing exact des immeubles récents ou rénovés.
- Taux d’occupation bureaux Prime Grade A : supérieur à 90%, traduisant une tension locative persistante malgré la conjoncture internationale récente.
Perspectives futures :
⚡️ Les perspectives demeurent positives grâce aux projets urbains structurants :
- Prolongement du réseau ferroviaire urbain renforçant encore l’attractivité transport.
- Initiatives publiques visant la revitalisation des espaces publics autour des axes Harcourt Road & Gloucester Road (aménagements piétons verts).
- Développement continu du secteur « culturel créatif » notamment autour du Starstreet Precinct à Wan Chai attirant une population jeune dynamique tout en diversifiant l’offre immobilière future.
L’ensemble formé par Admiralty–Central–Wan Chai s’impose donc comme une valeur-refuge durable pour investisseurs locaux comme internationaux grâce à son accessibilité inégalée, son dynamisme économique constant ainsi qu’une politique urbaine résolument tournée vers l’innovation et la qualité urbaine.
Bon à savoir :
Admiralty, Central, et Wan Chai figurent parmi les quartiers les plus prisés du marché immobilier hongkongais, principalement grâce à leur accessibilité exceptionnelle aux infrastructures de transport et leur proximité immédiate avec les centres d’affaires et les commerces prisés. Admiralty et Central bénéficient d’une connexion efficace au réseau MTR, attirant ainsi les investisseurs en quête de luxe et de standing. Les prix des propriétés dans ces quartiers peuvent atteindre environ 25 000 à 30 000 HKD par pied carré, tandis que les taux d’occupation restent élevés, avoisinant les 95%. Wan Chai, connu pour son dynamisme culturel et ses offres gastronomiques variées, séduit également par ses nouvelles constructions et projets de rénovation urbaine. Les politiques gouvernementales, favorisant la création d’espaces verts et les initiatives écologiques, laissent entrevoir une demande soutenue dans ces secteurs à l’avenir, renforçant ainsi leur attractivité pour les années à venir.
L’évolution récente des prix dans la métropole asiatique
Analyse détaillée de l’évolution récente des prix de l’immobilier à Hong Kong
Depuis 2021, le marché immobilier résidentiel de Hong Kong a connu une forte correction, marquée par une baisse continue des prix et un changement profond des dynamiques d’offre et de demande.
Fluctuations récentes des prix et chiffres clés
- L’indice officiel des prix des logements est tombé à 284,2 en mars 2025, son plus bas niveau depuis 2017, marquant une chute significative par rapport à son pic d’août 2021 où l’indice Centa-City Leading était à 191,34 contre 136,71 en mai 2025.
- En glissement annuel, les prix ont reculé de 7,76 % au premier trimestre 2025. En termes réels, ils sont revenus à leur niveau de 2012, avec une baisse à deux chiffres sur les quatre derniers trimestres.
- La valeur totale du résidentiel est passée de 9,5 billions HKD en 2024 à 8,99 billions HKD début 2025.
- Malgré la baisse des prix, le volume des transactions commence à rebondir en 2025 : +35,8 % sur le marché primaire et +19,3 % sur le marché secondaire au T1 2025.
| Année | Indice prix (Centa-City) | Transactions (primaire) | Transactions (secondaire) |
|---|---|---|---|
| Août 2021 | 191,34 | — | — |
| Mars 2025 | 136,71 | 3 897 (+35,8%) | 8 296 (+19,3%) |
Facteurs économiques, politiques et sociaux
- Taux d’intérêt élevés : Le resserrement monétaire mondial a pesé sur le coût du crédit, freinant l’accès à la propriété et la demande.
- Croissance démographique anémique : Le ralentissement de la croissance, accentué par l’exode d’une partie de la population, a réduit la pression sur la demande.
- Optimisme faible des acheteurs : Le climat d’incertitude économique et géopolitique (tensions avec les États-Unis, politiques de la Chine continentale) a détourné une partie des investisseurs.
- Relâchement des mesures de restriction : En 2024-2025, Hong Kong a supprimé ou allégé plusieurs taxes et restrictions, soutenant le rebond du volume des ventes mais sans inversion immédiate de la tendance sur les prix.
- Pénurie chronique de logements : Malgré une forte hausse des livraisons en 2024 (+75 %), l’offre reste insuffisante à long terme.
Comparaison avec d’autres métropoles asiatiques
| Ville | Évolution des prix 2021-2025 | Facteurs dominants |
|---|---|---|
| Hong Kong | -20 à -30 % | Taux d’intérêt, démographie, politique |
| Singapour | +20 % | Demande étrangère, stabilité politique |
| Shanghai | Stable à +10 % | Contrôle étatique, croissance démographique |
| Tokyo | +15 % | Taux bas, retour de l’inflation |
Hong Kong se distingue par la plus forte correction, alors que Singapour et Tokyo ont enregistré des hausses portées par la stabilité et la demande étrangère.
Stratégies des investisseurs et promoteurs
- Investisseurs : Adopte une stratégie attentiste, privilégiant la location ou la diversification (immobilier logistique/commercial), certains profitant des prix bas pour des achats opportunistes.
- Promoteurs : Accélèrent la commercialisation de petits logements (≤40 m²) pour répondre à la demande solvable, proposent des rabais et facilités de paiement, ajustent les lancements en fonction des signaux de reprise.
Perspectives d’évolution
- Les prix devraient se stabiliser et atteindre un plancher courant 2025, avec une reprise modérée envisagée si les taux d’intérêt baissent et si la confiance des ménages s’améliore.
- Le risque de bulle immobilière a nettement reculé, mais la croissance future dépendra de la vigueur du rebond démographique et économique, ainsi que de la stabilité politique régionale.
Résumé encadré
Hong Kong a connu une correction immobilière historique depuis 2021, avec des prix revenus à leur niveau de 2012. La demande repart en 2025 grâce à l’assouplissement des politiques et à la stabilisation économique, mais la reprise des prix dépendra d’une baisse durable des taux et d’un regain de confiance. Les investisseurs restent prudents, tandis que les promoteurs adaptent leur offre vers des logements plus petits et plus abordables.
Bon à savoir :
L’évolution récente des prix de l’immobilier à Hong Kong se caractérise par une volatilité marquée, affectée par des facteurs économiques, politiques et sociaux. Par exemple, les tensions politiques ont conduit à une baisse de 5% des prix en 2019, tandis que la pandémie de COVID-19 a ajouté à cette incertitude, provoquant une fluctuation d’environ 7% en 2020. Comparativement, d’autres métropoles asiatiques comme Singapour ont montré une résilience plus stable avec une croissance modérée durant la même période. Alors que les investisseurs cherchent à naviguer dans ce marché imprévisible, beaucoup se tournent vers des projets de réaménagement ou de luxe pour atténuer les risques. À l’avenir, les experts prévoient une possible reprise avec une croissance de 3% à 5% d’ici fin 2024, sous réserve d’une stabilisation politique et d’un redressement économique global.
Investissement immobilier à Hong Kong : vers quels types de propriétés se tourner ?
À Hong Kong, les investisseurs peuvent se tourner vers plusieurs types de propriétés : appartements de luxe, immeubles de bureaux, biens commerciaux et surfaces industrielles. Chaque segment possède ses propres dynamiques, rendements potentiels et risques, influencés par l’évolution du marché local, la conjoncture économique et les politiques gouvernementales.
| Type de propriété | Tendances récentes | Évolution des prix | Rendement locatif | Facteurs économiques influents | Avantages | Risques |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartements de luxe | Reprise des transactions, nouvelle offre accrue, prix en baisse, loyers en hausse | Baisse continue des prix (-7,76% sur 1 an au T1 2025), mais volume de ventes en hausse | Rendement locatif en légère hausse grâce à la baisse des prix et à la montée des loyers | Baisse des taux d’intérêt, retrait de mesures restrictives, incertitude économique | Forte demande à long terme, rareté foncière, liquidité du marché | Volatilité des prix, sensibilité à la politique monétaire, rendement parfois inférieur à d’autres segments |
| Immeubles de bureaux | Hausse des transactions de nouveaux baux, loyers encore en baisse, taux de vacance élevé | Baisse de 1% des loyers au T2 2025, baisse cumulée de 3,4% sur 6 mois | Rendement en baisse, mais ajustement attendu à moyen terme | Sur-offre, digitalisation du travail, perspectives de reprise post-2027 | Potentiel de valorisation à moyen terme, marché mature | Vacance élevée, adaptation à la demande (flex office), dépendance au contexte économique global |
| Propriétés commerciales (commerces) | Taux de vacance élevé dans les zones principales, marché en réorganisation | Loyers sous pression, prix stables ou en légère baisse | Rendement variable selon l’emplacement | Flux touristique, consommation locale, restructuration du secteur retail | Emplacements prime restent recherchés, potentiel de rebond avec la reprise touristique | Vacance persistante, adaptation aux nouveaux modes de consommation |
| Surfaces industrielles | Relativement stables, attractivité accrue pour la logistique et la data | Prix relativement stables, attrait pour la reconversion en data centers/logistique | Rendement compétitif, stabilité | Croissance e-commerce, relocalisation industrielle, développement de la logistique urbaine | Diversification, potentiel de reconversion | Dépendance à la conjoncture logistique, transformation réglementaire possible |
Tendances et facteurs clés du marché local :
- Le marché résidentiel montre une baisse continue des prix (-7,76% sur un an au T1 2025), malgré une reprise de la demande et une hausse du nombre de transactions, portée par la baisse des taux d’intérêt et la levée de certaines mesures de refroidissement du marché. Les loyers résidentiels repartent à la hausse, ce qui améliore légèrement la rentabilité locative, notamment pour les petites surfaces, très demandées.
- Le secteur des bureaux fait face à un taux de vacance élevé et à une pression baissière sur les loyers, mais les transactions de nouveaux baux augmentent, signe d’une adaptation progressive du marché. La sur-offre devrait progressivement se résorber, avec une réduction attendue de la nouvelle offre à partir de 2027.
- L’immobilier commercial reste sous pression, en raison d’une vacance élevée dans les zones commerciales traditionnelles, mais la recomposition du marché pourrait ouvrir de nouvelles opportunités à long terme, notamment dans les emplacements stratégiques.
- L’immobilier industriel bénéficie d’une relative stabilité et d’un intérêt croissant pour la logistique urbaine et les data centers, soutenu par la croissance du e-commerce.
Analyse de rentabilité et viabilité à long terme :
- Appartements de luxe : la baisse des prix peut représenter une opportunité d’achat, mais le rendement locatif reste modéré. La valeur à long terme est soutenue par la rareté du foncier et la demande structurelle, mais la volatilité des prix est un risque non négligeable.
- Immeubles de bureaux : phase de correction, mais potentiel de rebond à moyen terme. Les investisseurs doivent accepter une période de rendement faible liée à la vacance, en misant sur une normalisation post-2027.
- Propriétés commerciales : marché en mutation, où seuls les emplacements les plus résilients offrent une sécurité à long terme. La diversification des usages (restauration, loisirs, santé) pourrait soutenir le segment.
- Surfaces industrielles : bonne résilience, rendement attractif, exposition à des secteurs porteurs. Potentiel de reconversion en logistique ou data centers, mais dépendance aux évolutions réglementaires.
Facteurs économiques influents :
- Taux d’intérêt : leur baisse récente stimule la demande et facilite le financement, mais une remontée rapide pourrait freiner le marché.
- Politique gouvernementale : la suppression de certaines taxes et mesures restrictives a contribué à la reprise des transactions.
- Contexte économique régional et mondial : la croissance chinoise, la stabilité politique et l’attractivité de Hong Kong comme hub financier restent déterminantes.
Témoignages d’experts et perspectives :
« Malgré la reprise des transactions, la sur-offre et les incertitudes économiques pèseront encore sur le marché jusqu’en 2027, surtout pour les bureaux et les propriétés commerciales. Les investisseurs avisés privilégieront la diversification et la recherche de rendement locatif stable. »
— Cathie Chung, directrice de la recherche, JLL Hong Kong
Statistiques récentes :
- Prix résidentiel privé (février 2025) : 284,7 points, au plus bas depuis 2016.
- Volume des ventes résidentielles primaires en hausse de 35,8% au T1 2025.
- Loyers résidentiels en hausse pour le troisième mois consécutif début 2025.
- Immeubles de bureaux Grade A : nouvelle location de 1,2 million de pieds carrés au T2 2025, niveau record post-pandémie, mais loyers en recul de 1% sur le trimestre.
À retenir :
- Choix du type de propriété à Hong Kong dépend de la stratégie de l’investisseur (recherche de stabilité, de rendement, ou de plus-value).
- Le marché reste marqué par la volatilité et la nécessité d’une analyse fine des localisations et des usages.
- La diversification et une approche sélective sont recommandées pour optimiser la rentabilité et limiter les risques.
Bon à savoir :
À Hong Kong, l’investissement immobilier se concentre principalement sur les appartements de luxe, les immeubles de bureaux, les propriétés commerciales et les surfaces industrielles, chacun répondant à des objectifs d’investissement spécifiques. Les appartements de luxe continuent d’attirer les investisseurs en raison de leur potentiel de plus-value, bien que les prix élevés et la forte concurrence sur le marché puissent en restreindre l’accessibilité. Les immeubles de bureaux voient une demande accrue, notamment dans les quartiers centraux, malgré le télétravail modifiant le paysage de l’immobilier. Les propriétés commerciales sont confrontées à une polarisation, avec des emplacements de premier choix toujours prisés, mais une diversification des espaces commerciaux devient cruciale pour attirer le flux piétonnier. Le segment industriel, avec l’essor de la logistique et du commerce électronique, offre des opportunités de rendement intéressantes sur le long terme. Les experts notent une légère correction des prix dans certains segments, une conséquence des tensions géopolitiques et des facteurs économiques tels que les taux d’intérêt. Cependant, la résilience du marché local demeure forte, soutenue par le statut de Hong Kong comme hub financier mondial. L’analyse de ces tendances montre que bien diversifier son portefeuille immobilier tout en tenant compte des risques économiques sous-jacents peut offrir des rendements viables, les experts suggérant de rester informé des évolutions politiques et économiques pour optimiser l’investissement.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
