Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
À Hong Kong, un hub mondial d’opportunités académiques et professionnelles
L’immobilier étudiant est en passe de devenir un axe majeur d’investissement. Les résidences étudiantes, autrefois considérées comme des solutions simplement fonctionnelles, connaissent aujourd’hui une transformation remarquable en véritables enjeux lucratifs.
Boostées par une demande étudiante croissante et une offre toujours limitée par le manque d’espace, ces résidences attirent de plus en plus les investisseurs. La question se pose alors : ces logements représentent-ils une opportunité financière stable et pérenne ?
Un marché en pleine expansion
Alors que la ville évolue, comprendre les dynamiques du marché de l’habitat étudiant s’avère crucial pour les potentiels investisseurs désireux de naviguer ce secteur en pleine expansion.
Bon à savoir :
Hong Kong est l’une des villes les plus densément peuplées au monde, ce qui rend l’immobilier étudiant particulièrement attractif pour les investisseurs.
Analyse du marché de l’immobilier étudiant à Hong Kong
Tendances actuelles du marché et dynamique de la demande
– Forte augmentation de la demande pour les résidences étudiantes, portée par l’afflux d’étudiants internationaux (notamment en provenance de Chine continentale) et locaux.
– En 2024, Hong Kong comptait plus de 100 000 étudiants universitaires à temps plein, dont environ 26 500 non-locaux. Cette croissance soutenue dépasse largement le développement des capacités d’accueil.
– Malgré une hausse des places en résidence universitaire (+15 % sur dix ans), le ratio moyen atteint désormais 3,4 étudiants par lit disponible dans les universités publiques majeures.
– Le déficit structurel est significatif : il devrait atteindre au moins 55 400 lits manquants d’ici à 2027.
| Indicateur | Valeur (2024/25) |
| Étudiants universitaires à HK | >100 000 |
| Étudiants non-locaux | ~26 500 |
| Places en résidence universitaire | ~40 600 |
| Ratio étudiants/lit | 3,4 |
| Déficit projeté (d’ici à 2027) | ≥55 400 lits |
Évolution des loyers et comparaison avec le résidentiel général
– Les loyers proches des campus ont augmenté jusqu’à 10 % sur un an, contre seulement +3,6 % pour l’ensemble du marché locatif privé au même moment.
– Cette inflation localisée traduit la tension extrême sur l’offre spécifique aux étudiants.
| Secteur | Évolution annuelle du loyer (%) (avril-mai 2024) |
| Proximité campus | +10 |
| Marché locatif général | +3,6 |
En termes absolus, les logements partagés ou studios proches des universités se situent souvent au-dessus de la moyenne hongkongaise au mètre carré.
Principales zones géographiques avec forte demande
Les quartiers suivants concentrent la majorité des demandes étudiantes :
- Kowloon Tong
- Proximité immédiate avec plusieurs campus majeurs (CUHK City Campus, Baptist University).
- Offre rare et prix élevés.
- Hung Hom / Ho Man Tin
- Pôle universitaire autour de PolyU et CityU.
- Quartiers prisés pour colocation étudiante.
- Tai Po
- Accès direct à CUHK Shatin Campus ; pression haussière sur les loyers observée récemment.
Autres zones dynamiques : Sai Ying Pun/Kennedy Town (proche HKU), Shatin/Ma On Shan.
Réglementations gouvernementales influençant le secteur
Le gouvernement hongkongais :
– Encourage activement le développement d’infrastructures pour héberger davantage d’étudiants étrangers via une politique d’augmentation du quota non-local dans certaines universités publiques depuis plusieurs années.
- Délivrance facilitée pour certains projets privés ciblant spécifiquement le logement étudiant
- Politiques fiscales incitatives ponctuelles
- Surveillance accrue concernant la conformité sécurité/incendie dans les résidences privées accueillant majoritairement un public étudiant
Cependant, peu de mesures coercitives imposent aux promoteurs ou établissements privés/universitaires un rythme précis ou un standard minimum quantitatif qualitatif supplémentaire face au déficit actuel.
Opportunités et défis pour investisseurs actuels/futurs
Opportunités :
- Forte croissance structurelle attendue pendant plusieurs années due au sous-équipement chronique ;
- Rentabilité supérieure moyenne comparée aux actifs résidentiels traditionnels dans certaines zones stratégiques ;
- Valorisation potentielle lors du comblement progressif du déficit structurel si politiques publiques restent favorables ;
- Diversification vers produits « coliving » adaptés jeunes actifs/étudiants qui bénéficient aussi indirectement de cette tension ;
Défis :
- Risque réglementaire lié à évolution possible quotas/universitaires ou normes sécuritaires accrues ;
- Concurrence accrue entre opérateurs spécialisés internationaux attirés par ces perspectives ;
- Volatilité possible liée aux flux migratoires transfrontaliers selon contexte géopolitique régional ;
Comparaison internationale : Par rapport aux grandes villes mondiales comme Londres ou Sydney où marchés sont déjà très structurés autour d’acteurs institutionnels spécialisés (« Purpose Built Student Accommodation » – PBSA), Hong Kong reste nettement sous-dotée malgré une pression démographique comparable voire supérieure autour des pôles universitaires centraux. Cela laisse entrevoir encore un potentiel considérable mais suppose une vigilance particulière quant aux risques liés tantôt à la régulation qu’à l’évolution rapide du contexte macro-économique régional.
Bon à savoir :
Le marché de l’immobilier étudiant à Hong Kong connaît une forte croissance en raison de l’augmentation du nombre d’étudiants, tant locaux qu’internationaux, ce qui alimente une forte demande pour des logements adaptés. Les loyers des résidences étudiantes se situent généralement autour de 10 000 à 15 000 HKD par mois, souvent moins chers que le logement résidentiel général, où ils peuvent dépasser 20 000 HKD, surtout dans des quartiers centraux ou prisés comme Kowloon et l’île de Hong Kong. Les zones autour de Kowloon Tong et Sha Tin sont particulièrement populaires pour les étudiants en raison de leur proximité avec plusieurs institutions universitaires majeures. Des réglementations strictes sur les usages du sol et des normes de construction influencent les nouveaux projets, mais offrent aussi des opportunités pour des solutions innovantes telles que les co-living spaces. Comparé à des villes comme Londres ou New York, Hong Kong présente des rendements compétitifs et une demande soutenue, bien que les investisseurs doivent être attentifs aux fluctuations économiques et aux réglementations en constante évolution.
Les résidences universitaires : un rendement attractif ?
Le marché immobilier étudiant à Hong Kong se distingue par une pression extrême sur l’offre, un déficit croissant de lits universitaires et une demande portée par l’internationalisation des universités.
Analyse du marché immobilier étudiant à Hong Kong
- Plus de 100 000 étudiants universitaires à temps plein à Hong Kong, dont environ 26 500 non-locaux.
- Malgré une hausse de 15 % du nombre de lits en 10 ans, la capacité reste insuffisante.
- Seules 40 600 places en résidence universitaire sont disponibles pour l’ensemble des huit universités publiques.
- Ratio moyen : 3,4 étudiants pour chaque lit disponible.
- Déficit projeté : au moins 55 400 lits d’ici 2027.
Demande de logements pour étudiants
- Forte demande, particulièrement dans les quartiers proches des campus (Sha Tin, Western District).
- Les étudiants internationaux représentent une part croissante des inscriptions (ex. : 66,3 % à l’Université de Hong Kong en 2024-25).
- Les loyers dans les zones étudiantes ont augmenté de 5 à 8 % récemment.
Taux d’occupation moyen des résidences universitaires
Les résidences universitaires affichent quasi systématiquement un taux d’occupation proche de 100 %.
La pénurie de places accentue la stabilité de ce taux, même lors des périodes de correction du marché immobilier résidentiel.
Rendements locatifs typiques
| Type de propriété | Rendement locatif brut moyen | Taux d’occupation |
|---|---|---|
| Résidences universitaires | 5 à 6 % | ~100 % |
| Petites unités résidentielles | 3 à 4 % | 85-90 % |
« Malgré la correction du marché résidentiel, mes appartements étudiants à proximité de la HKU sont loués en permanence, et j’ai pu augmenter les loyers de 6 % en 2024, bien au-delà des autres locations classiques. »
Statistiques récentes et projections
| Année | Nombre de lits disponibles | Nombre d’étudiants | Ratio étudiants/lit | Déficit projeté en lits |
|---|---|---|---|---|
| 2024-2025 | 40 600 | 100 000+ | 3,4 | 55 400 (2027) |
- Prix moyen de l’immobilier résidentiel (petites surfaces) en 2025 : 123 111 HKD/m², en baisse de 30 % par rapport au pic de 2021.
- Les analystes anticipent une reprise modérée du marché résidentiel général à partir de 2025, mais la demande de logements étudiants devrait rester structurellement supérieure à l’offre.
À retenir
Le marché des résidences universitaires à Hong Kong reste l’un des plus tendus et attractifs d’Asie, offrant des rendements locatifs élevés et une stabilité rare, même en période de correction immobilière générale.
Bon à savoir :
À Hong Kong, le marché immobilier étudiant se révèle être un secteur dynamique, avec une demande croissante de logements pour étudiants boostée par le nombre élevé d’inscriptions universitaires internationales. Les résidences universitaires affichent un taux d’occupation moyen de plus de 95 %, souvent supérieur à d’autres types de propriétés locatives. Les rendements locatifs pour ce type d’investissement oscillent généralement entre 4,5 % et 6 %, ce qui reste compétitif par rapport aux autres segments du marché locatif hongkongais. Les politiques gouvernementales, telles que les incitations fiscales pour l’investissement dans le logement étudiant, rendent ce secteur encore plus attrayant. Des investisseurs comme Ming H., qui a acquis deux immeubles en 2018, rapportent un retour sur investissement significatif grâce à ces incitatifs et à la stabilité de la demande. Avec une anticipation de la hausse continue des loyers basée sur la tendance actuelle, les résidences étudiantes peuvent représenter une opportunité lucrative pour ceux cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier.
Comparaison des résidences universitaires et des colocations Erasmus à Hong Kong
| Critère | Résidences universitaires | Colocations Erasmus |
|---|---|---|
| Coût | Environ 4 000 à 8 300 HKD/semestre (env. 500–1 000 USD/semestre). Moins cher que le logement privé. | 8 000 à 15 000 HKD/mois pour une chambre dans un appartement partagé. Le coût dépend du quartier et du nombre de colocataires. |
| Emplacement | Sur ou très proche des campus universitaires. | Variable : souvent en périphérie pour réduire le loyer, parfois éloigné du campus. |
| Services fournis | Chambres meublées, Wi-Fi, laverie, espaces communs, parfois cantine. Encadrement, activités étudiantes. | Dépend du logement. Généralement pas de services inclus. Charges (eau, électricité, internet) à partager entre colocataires. |
| Flexibilité | Contrat semestriel ou annuel, peu flexible. Places limitées, priorité aux étudiants d’échange. | Contrats plus flexibles (durée, départ anticipé possible). Possibilité de choisir ses colocataires. |
| Culture et ambiance | Vie communautaire, activités organisées, immersion dans la vie étudiante locale. Encadrement institutionnel. | Ambiance plus indépendante, mélange de cultures Erasmus, plus d’autonomie mais moins d’intégration locale institutionnelle. |
| Opportunités sociales | Nombreux événements sur le campus, facilités pour rencontrer d’autres étudiants internationaux et locaux. | Vie sociale centrée sur les colocataires et le cercle Erasmus, sorties en ville, moins d’activités organisées. |
Avantages et inconvénients pour un étudiant Erasmus
Avantages des résidences universitaires :
- Coût généralement plus faible que la colocation privée.
- Proximité immédiate du campus, gain de temps et d’argent sur les transports.
- Accès facile aux infrastructures universitaires (bibliothèques, salles de sport, restaurants universitaires).
- Nombreuses activités pour favoriser l’intégration et la découverte de la culture locale.
- Sécurité et encadrement rassurants.
Inconvénients des résidences universitaires :
- Places limitées et forte demande, processus d’attribution compétitif.
- Moins de liberté dans le choix des colocataires et du mode de vie.
- Règlements stricts (horaires, visites, bruit…).
- Moins d’immersion dans la vie locale hongkongaise hors campus.
Avantages des colocations Erasmus :
- Plus grande liberté dans le choix du logement et des colocataires.
- Expérience de vie indépendante, gestion autonome du quotidien.
- Opportunité de découvrir différents quartiers de la ville.
- Ambiance internationale, échanges culturels entre Erasmus.
- Contrats généralement plus flexibles.
Inconvénients des colocations Erasmus :
- Coût souvent supérieur, surtout dans les quartiers centraux.
- Éloignement possible du campus, temps de trajet plus long.
- Absence de services inclus, charges à gérer collectivement.
- Moins d’intégration institutionnelle à la vie universitaire locale.
Témoignages d’étudiants
“En résidence universitaire, j’ai rapidement rencontré d’autres étudiants, locaux et internationaux, grâce aux événements organisés chaque semaine. Mais il fallait respecter des règles strictes, et parfois le manque d’intimité était pesant.”
“En colocation Erasmus, j’ai apprécié la liberté et le mélange de cultures. On sortait beaucoup, mais on se sentait parfois un peu déconnectés de la vie du campus et des étudiants hongkongais.”
Influence sur l’attractivité de Hong Kong comme destination étudiante
Les résidences universitaires, en proposant des tarifs compétitifs et une intégration facilitée, rendent Hong Kong plus accessible et rassurante pour les étudiants internationaux.
Les colocations Erasmus, par leur flexibilité et leur ambiance internationale, séduisent ceux qui recherchent une expérience urbaine et cosmopolite, mais peuvent représenter un frein financier ou logistique pour certains.
Le manque de places en résidence et le coût élevé du logement privé restent des obstacles majeurs. La diversité des options, bien que limitée par la réalité du marché immobilier hongkongais, permet cependant à chaque étudiant de choisir l’expérience qui lui correspond le mieux.
Résumé visuel des différences principales
| Aspect | Résidence universitaire | Colocation Erasmus |
|---|---|---|
| Coût | ★★★★☆ (avantageux) | ★★☆☆☆ (élevé) |
| Intégration | ★★★★★ (forte) | ★★★☆☆ (modérée) |
| Liberté | ★★☆☆☆ (limitée) | ★★★★★ (grande) |
| Opportunités | ★★★★★ (nombreuses sur campus) | ★★★★☆ (surtout hors campus) |
| Flexibilité | ★★☆☆☆ (faible) | ★★★★★ (élevée) |
Bon à savoir :
Les résidences universitaires à Hong Kong se distinguent par leur emplacement stratégique près des campus, leur coût généralement inclusif des services comme la sécurité et le Wi-Fi, ce qui les rend pratiques mais souvent plus coûteuses. Elles offrent une immersion directe dans la vie universitaire, facilitant ainsi la formation de réseaux académiques. En comparaison, les colocations Erasmus, habituellement situées dans des quartiers plus diversifiés, proposent une expérience culturelle riche et une flexibilité de vie quotidienne, mais peuvent impliciter des coûts variables selon le lieu et les conditions de vie. Alors que les résidences universitaires permettent aux étudiants de se concentrer aisément sur leurs études, les colocations Erasmus favorisent des interactions multiculturelles et une vie sociale dynamique. Des témoignages d’étudiants soulignent qu’Hong Kong offre par ces options des opportunités adaptées à différentes préférences, influençant positivement son attractivité en tant que destination étudiante, bien que le choix dépende largement des priorités personnelles quant à l’expérience universitaire recherchée.
Découvrez le potentiel de l’immobilier international avec l’accompagnement d’un expert. Que vous cherchiez à investir, acheter ou simplement explorer vos options à l’étranger, je suis prêt à vous guider à chaque étape du processus. N’hésitez pas à me contacter pour tirer parti de mes conseils personnalisés et de mes connaissances approfondies du marché international. Profitez de cette opportunité pour transformer vos projets immobiliers en réalités concrètes et fructueuses.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
