Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Naviguer dans le processus d’achat immobilier à Hong Kong peut s’avérer complexe, surtout pour les étrangers qui s’aventurent pour la première fois sur ce marché dynamique. Entre les réglementations spécifiques, les fluctuations du marché et l’obligation de comprendre les différences culturelles, les acheteurs internationaux doivent s’armer de patience et de perspicacité pour réussir leur investissement.
Cet article se propose de démystifier les étapes clés de l’achat d’une propriété à Hong Kong, tout en soulignant les défis uniques que rencontrent les investisseurs étrangers et en offrant des conseils pratiques pour surmonter les obstacles potentiels.
Comprendre les régulations immobilières à Hong Kong
Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers à Hong Kong sans restriction de nationalité et il n’existe pas de limitation sur le type de propriété accessible, à l’exception notable des logements subventionnés qui restent réservés aux résidents permanents. Cependant, plusieurs régulations spécifiques s’appliquent lors du processus d’achat pour les non-résidents.
| Catégorie | Résidents locaux | Étrangers / Non-résidents |
| Accès à la propriété | Libre (sauf logements sociaux) | Libre (hors logements subventionnés) |
| Droit de timbre standard (Stamp Duty) | Oui | Oui |
| Buyer’s Stamp Duty (BSD) | Non applicable | Applicable : 15% du prix d’achat |
| New Residential Stamp Duty (NRSD) | Applicable selon statut résidentiel et acquisition supplémentaire | Applicable en plus du BSD |
| Prêts hypothécaires | Accès facilité depuis 2024 | Accès facilité depuis 2024 |
Principales taxes immobilières spécifiques pour les étrangers
- Buyer’s Stamp Duty (BSD) : taxe additionnelle de 15 % appliquée uniquement aux non-résidents lors de l’achat d’un bien résidentiel.
- New Residential Stamp Duty (NRSD) : concerne tous les acheteurs ne remplissant pas les critères stricts de résidence permanente, avec un taux pouvant atteindre jusqu’à 15 % en fonction des cas.
- Special Stamp Duty (SSD) : taxe sur la revente rapide imposée si le bien est revendu dans un délai court après son acquisition.
Liste synthétique des procédures administratives requises
- Signature d’un contrat préliminaire puis définitif devant notaire ou avocat local.
- Paiement intégral du BSD/NRSD lors de l’enregistrement auprès du Land Registry.
- Déclaration obligatoire auprès du Inland Revenue Department concernant tout revenu locatif généré par le bien acheté.
- Les propriétaires doivent informer l’administration fiscale avant chaque nouvelle année fiscale s’ils perçoivent des revenus locatifs non déclarés via une déclaration automatique.
Différences majeures entre citoyens locaux et étrangers
– Les locaux sont exonérés du BSD et bénéficient parfois d’un taux réduit sur le NRSD selon leur statut résidentiel permanent ou primo-acquisition.
– L’accès au crédit hypothécaire a été assoupli depuis début 2024 pour tous, mais certaines banques peuvent appliquer une analyse renforcée pour les profils étrangers ou expatriés.
Impacts potentiels sur le marché immobilier
L’application conjointe du BSD et NRSD augmente sensiblement le coût total d’acquisition pour un étranger — jusqu’à +30 % par rapport au prix affiché. Ce régime fiscal vise explicitement à limiter la spéculation étrangère afin de protéger l’accès au logement local. Il a contribué ces dernières années à une baisse relative des achats réalisés par les investisseurs internationaux, sans toutefois entraîner un effondrement marqué des prix dans ce segment très attractif.
Points récents concernant l’évolution législative
- Depuis février 2025, relèvement progressif du plafond fixe (“fixed duty”) applicable aux biens inférieurs à HKD 4M afin d’atténuer la charge fiscale pour certains segments mais sans modification majeure concernant la fiscalité spécifique pesant sur les non-résidents.
- Le nouveau Capital Investment Entrant Scheme permet désormais aux investisseurs fortunés étrangers souhaitant obtenir la résidence permanente via investissement financier… mais exclut formellement tout investissement immobilier comme critère éligible.
En résumé
Les régulations hongkongaises restent parmi les plus ouvertes en Asie quant à l’accès formel au marché immobilier par des étrangers, mais elles imposent une fiscalité dissuasive visant essentiellement à limiter leur poids spéculatif et préserver la stabilité sociale locale. Les réformes récentes confirment cette orientation restrictive vis-à-vis de toute obtention directe ou indirecte de droits résidentiels via achat immobilier classique.
Bon à savoir :
À Hong Kong, les régulations immobilières imposent plusieurs contraintes aux étrangers désirant acquérir un bien immobilier. Contrairement aux résidents locaux, ces derniers doivent s’acquitter du Buyer’s Stamp Duty (BSD) de 15 % et du New Residential Stamp Duty (NRSD) qui varie en fonction de la valeur du bien et du statut de résidence. Aucune interdiction formelle n’existe pour l’achat par des non-résidents, mais ils doivent passer par un processus administratif rigoureux, incluant l’obtention d’un certificat de résidence à des fins fiscales si le bien est censé être leur résidence principale. L’impact de ces régulations se traduit par des coûts d’acquisition fortement majorés pour les étrangers, rendant le marché moins accessible et influençant potentiellement les prix à la baisse en raison de la réduction de la demande extérieure. Récemment, des durcissements liés à l’instabilité économique mondiale ont été mis en place, accentuant encore la sélectivité des investisseurs étrangers. Ces mesures visent à stabiliser le marché et dissuader la spéculation, posant toutefois une barrière accrue pour les non-résidents comparés aux résidents locaux.
| Taxe/Frais | Taux pour étrangers | Commentaires |
| Droit de timbre (AVD) | Jusqu’à 15 % | Taux progressif selon la valeur du bien |
| Buyer’s Stamp Duty (BSD) | 15 % | Supplémentaire pour tout non-résident |
| Special Stamp Duty (SSD) | 10 % à 20 % | Si revente en moins de 36 mois |
| Honoraires d’avocat | 0,075 % à 0,5 % du prix | À négocier |
| Frais d’agence | Environ 1 % du prix | Standard du marché |
| Frais d’enregistrement | Modestes, obligatoires | Pour officialiser la transaction |
Points clés concernant la fiscalité applicable aux étrangers :
- Accès libre à la propriété : Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers résidentiels, commerciaux ou industriels sans restriction de nationalité ou de statut de résidence.
- Droit de timbre et surtaxes : L’acheteur étranger doit s’acquitter du Buyer’s Stamp Duty (BSD) de 15 %, en plus du droit de timbre de base (Ad Valorem Stamp Duty, AVD) qui peut atteindre également 15 % selon la valeur du bien. En cas de revente dans les 36 mois, le Special Stamp Duty (SSD) s’applique (de 10 à 20 % selon la durée de détention).
- Frais annexes : Honoraires d’avocat, frais d’agence et frais d’enregistrement sont à prévoir en sus.
Fiscalité sur les revenus locatifs et plus-values :
- Revenus locatifs : Les loyers perçus sont soumis à l’Impôt sur le revenu foncier de Hong Kong (Property Tax), calculé sur 15 % du revenu locatif net (après déduction de certaines charges).
- Plus-value à la revente : Hong Kong ne taxe pas la plus-value immobilière, sauf si l’activité de revente est considérée comme commerciale. Toutefois, la revente rapide entraîne l’application du SSD (jusqu’à 20 % si la revente a lieu moins de 6 mois après l’achat).
Comparaison avec la fiscalité des résidents hongkongais :
| Catégorie | Résidents permanents | Étrangers/non-résidents |
| AVD (droit de timbre) | Taux progressif (jusqu’à 15%) | Taux progressif (jusqu’à 15%) |
| BSD | 0 % | 15 % |
| SSD | 10–20 % (selon délai) | 10–20 % (selon délai) |
| Impôt sur le loyer | 15 % | 15 % |
Le principal surcoût pour les étrangers est donc le BSD de 15 % appliqué systématiquement.
Incitations ou mécanismes d’atténuation fiscale pour étrangers :
- Il n’existe pas d’exonération ni de mécanisme d’atténuation fiscale spécifique pour les étrangers. Le système est conçu pour dissuader la spéculation et protéger l’accès à la propriété des résidents locaux.
- À noter : Depuis 2024, des mesures de suppression ou d’allègement de certaines taxes ont été discutées, notamment en réponse au ralentissement du marché immobilier, mais le BSD restait en vigueur jusqu’à cette date.
Conseils pratiques pour les acheteurs étrangers :
- Anticiper le coût total : Intégrer le BSD, l’AVD et le SSD dans le calcul du budget, en plus du prix d’achat.
- Préparer un dossier solide : Les démarches notariales et administratives sont strictes ; faire appel à un avocat local expérimenté est recommandé.
- Considérer la détention longue : La revente rapide entraîne une forte surtaxe (SSD), il est donc judicieux de planifier un investissement à moyen ou long terme.
- Vérifier la fiscalité du pays d’origine : Certains pays imposent également les revenus ou plus-values réalisés à l’étranger ; consulter un fiscaliste international si besoin.
- Suivre l’actualité fiscale : Le cadre fiscal peut évoluer rapidement en fonction des politiques économiques locales.
À retenir :
Les étrangers peuvent acheter librement à Hong Kong, mais sont soumis à un surcoût fiscal notable, principalement via le BSD. L’absence d’exonérations spécifiques et la taxation des revenus locatifs imposent une planification prudente et une bonne compréhension du système local.
Bon à savoir :
Les acheteurs étrangers de biens immobiliers à Hong Kong doivent s’acquitter du droit de timbre, généralement de 15 %, et d’une surtaxe spécifique de 15 % destinée aux non-résidents, ce qui augmente le coût initial d’acquisition. En cas de revente, une taxe sur la plus-value peut s’appliquer, et les revenus locatifs sont également imposables. Il existe certaines exonérations partielles pour minimiser l’impact fiscal, telles que le Double Stamp Duty Refund pour les non-résidents devenant résidents permanents. Comparé aux résidents de Hong Kong, les étrangers sont confrontés à des charges fiscales significativement plus élevées. Pour optimiser leur fiscalité, les étrangers sont conseillés de consulter un expert fiscal local afin de naviguer efficacement dans ces obligations complexes et potentiellement d’accéder à des réductions légales.
Checklist des documents pour l’achat immobilier à Hong Kong
Pour constituer une checklist efficace des documents nécessaires à l’achat immobilier à Hong Kong pour les étrangers, il est crucial de suivre un processus structuré, en tenant compte des exigences légales locales et des particularités administratives.
Étapes essentielles pour préparer la checklist :
- Identifier les documents d’identité requis par les autorités et les banques.
- Réunir tous les justificatifs financiers démontrant la capacité d’achat.
- Collecter ou anticiper la production de pièces spécifiques aux transactions immobilières hongkongaises.
- Se renseigner sur la fiscalité applicable et préparer le paiement des droits associés.
- Consulter un avocat spécialisé local pour s’assurer du respect strict des obligations légales.
Liste détaillée des documents à prévoir :
| Catégorie | Documents requis |
|---|---|
| Documents personnels |
|
| Justificatifs financiers |
|
| Pièces liées à l’achat |
|
Bon à savoir :
N’oubliez pas qu’un avocat/conseiller juridique local est indispensable pour gérer la rédaction, la vérification et l’enregistrement officiel du contrat. Il se charge également du transfert légal du titre foncier auprès du Land Registry.
Exigences légales locales importantes :
- Aucun quota ni restriction sur la nationalité : tout étranger peut acheter librement hors logements sociaux/publics réservés aux résidents permanents.
- Paiement obligatoire d’un droit de timbre spécial (« Buyer’s Stamp Duty » – BSD) équivalant à 15 % du prix, en plus des autres taxes applicables selon le type et l’historique du bien.
| Taxe/Frais | Taux appliqué aux étrangers | Détail |
|---|---|---|
| Buyer’s Stamp Duty (BSD) | 15 % | Toute acquisition résidentielle |
| Ad Valorem Stamp Duty | Jusqu’à 15 % supplémentaire | Sur certains achats multiples |
| Special Stamp Duty | 10–20 % | Si revente dans un délai spécifié |
L’accès des étrangers au marché immobilier à Hong Kong
Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers à Hong Kong sans restriction de nationalité ni exigence de permis spécial. Ils ont accès aux mêmes types de propriétés que les locaux, sauf pour certains logements sociaux ou publics réservés aux résidents permanents.
Types de propriétés accessibles
- Biens résidentiels : appartements, maisons
- Biens commerciaux : bureaux, commerces
- Biens industriels
Seules les propriétés du Housing Authority ou des programmes comme le Home Ownership Scheme restent inaccessibles aux non-résidents.
Frais et taxes spécifiques pour les étrangers
| Taxe / Frais | Taux applicable aux étrangers | Détail |
|---|---|---|
| Buyer’s Stamp Duty (BSD) | 15 % | Droit supplémentaire appliqué à tout non-résident |
| Ad Valorem Stamp Duty (AVD) | 15 % (pour un second bien ou plus) | Peut s’ajouter au BSD dans certains cas |
| Special Stamp Duty (SSD) | 10 % à 20 % | Si revente sous 36 mois après achat |
| Frais d’agence / notaire | Variables selon service et prix du bien | Honoraires divers liés à la transaction |
Le Buyer’s Stamp Duty (BSD) est une taxe additionnelle majeure pesant sur l’acquisition par des étrangers.
Le Special Stamp Duty pénalise la revente rapide d’un bien immobilier.
Permis spécial
Aucun permis spécial n’est requis pour qu’un étranger achète une propriété classique sur le marché libre. Toutefois, l’accès à certains programmes immobiliers publics demeure restreint.
Impact sur l’attractivité du marché
- L’absence de restrictions formelles rend Hong Kong attractif pour les investisseurs internationaux.
- La fiscalité élevée sur les achats par des non-résidents — notamment le BSD — constitue néanmoins un frein significatif en termes de coût global.
- Le marché reste dynamique parmi certaines clientèles étrangères fortunées attirées par la stabilité juridique locale et la liquidité du secteur.
Statistiques récentes
En 2024, environ 8 à 10 % des transactions immobilières résidentielles étaient réalisées par des acheteurs étrangers, principalement originaires d’Asie du Sud-Est et d’Europe. Ce chiffre a légèrement reculé ces dernières années sous l’effet cumulatif du BSD élevé et d’une conjoncture économique moins favorable.
Bon à savoir :
Les étrangers peuvent librement acheter des biens immobiliers à Hong Kong, sans besoin de permis spécial, sauf dans certains cas où il s’agit de terrains réservés aux résidents locaux. Toutefois, ils doivent s’acquitter d’une taxe supplémentaire sur l’achat immobilier (Buyer’s Stamp Duty) de 15%, en plus des frais de timbre pour un logement standard. Les étrangers peuvent acquérir divers types de biens, y compris des appartements et des maisons, mais les terrains sont généralement moins accessibles. Malgré ces coûts supplémentaires, le marché reste attractif en raison de la stabilité économique et de la forte demande locative. En 2022, environ 6% des transactions immobilières à Hong Kong impliquaient des acheteurs étrangers, ce qui témoigne de l’intérêt persistant malgré les taxes. Ces réglementations, tout en représentant un coût supplémentaire, n’ont pas grandement diminué l’attrait de Hong Kong pour les investisseurs cherchant à profiter de son marché dynamique.
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