Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier commercial à Hong Kong
Hong Kong, réputée pour être l’une des capitales financières mondiales, offre un paysage dynamique et en constante évolution pour ceux qui cherchent à explorer les opportunités d’investissement dans l’immobilier commercial.
Avec sa position géographique stratégique et son rôle de passerelle entre l’Asie et le reste du monde, Hong Kong attire non seulement des entreprises internationales, mais aussi des investisseurs en quête de rendements attractifs et de diversification de portefeuille.
À mesure que la ville évolue pour répondre aux besoins des industries modernes, les projets de réaménagement et les nouvelles infrastructures créent des occasions uniques qui promettent de transformer le marché.
En adoptant une approche éclairée et stratégique, les investisseurs peuvent tirer parti de cette dynamique unique pour réaliser des gains substantiels dans un environnement urbain parmi les plus compétitifs au monde.
Bon à savoir :
Hong Kong bénéficie d’un cadre juridique transparent et favorable aux investissements étrangers, ce qui en fait une destination privilégiée pour l’immobilier commercial.
Découvrir l’immobilier commercial à Hong Kong
Le marché de l’immobilier commercial à Hong Kong en 2025 est caractérisé par une offre excédentaire, des taux de vacance records et une pression continue sur les loyers, offrant aux investisseurs des opportunités mais aussi des risques significatifs.
Tendances récentes
- Taux de vacance élevés :
- Bureaux : taux atteignant 13,6 % au S1 2025 (jusqu’à 19 % dans certains quartiers).
- Commerces : vacance à 10,5 % pour les centres commerciaux de luxe et boutiques de rue.
- Baisse continue des loyers et valeurs :
- Valeur des actifs commerciaux attendue en baisse supplémentaire de 5 à 10 % cette année.
- Loyers bureaux premium : recul cumulé d’environ -41,4 % depuis le pic de 2019.
- Nouvelle offre importante prévue en bureaux (~3,5 millions pi² nets attendus en livraison sur l’année), accentuant la pression baissière.
| Secteur | Taux vacance (%) | Variation annuelle valeur (%) | Variation annuelle loyer (%) |
| Bureaux | Jusqu’à ~19 | -5 à -10 | -2.5 (premium) |
| Commerce (luxe) | ~10.5 | Non spécifié | -3.4 |
| Commerce (rue) | ~12 | Non spécifié | -2.3 |
| Logistique | ~10 | Non spécifié | -0.8 trimestriel |
Quartiers privilégiés pour l’investissement
- Central & Admiralty: Toujours prisés malgré la baisse générale ; forte concentration d’immeubles premium offrant résilience relative.
- Tsim Sha Tsui & Causeway Bay: Cœur du commerce haut-de-gamme et projets récents majeurs comme International Gateway Centre ou One Causeway Bay.
- Kowloon East: Quartier émergent avec immeubles modernes attirant un mouvement « flight to quality ».
Types principaux de biens disponibles
- Immeubles prime (« Grade A »), souvent avec certifications ESG
- Centres commerciaux/retail high street
- Entrepôts logistiques modernes
Données économiques influentes
Liste synthétique :
- Taux d’occupation global bureaux : environ 80-87 %
- Rendements locatifs moyens bureaux prime : entre 2-3 % selon localisation
- Coût moyen location bureau Central Grade A : autour de HKD $90-110/pi²/mois
- Entreposage logistique premium Kowloon/NT : HKD $15-18/pi²/mois
Les rendements sont sous pression du fait du recul généralisé des loyers et d’une demande limitée hors secteurs très centraux.
Perspectives long terme & facteurs risque
Opportunités :
- Repositionnement stratégique possible grâce au surplus d’offre (« flight to quality »)
- Projets neufs haut-de-gamme permettant réduction coûts/flexibilité pour utilisateurs finaux
Risques :
- Incertitudes macroéconomiques persistantes liées au commerce mondial
- Impact durable du télétravail sur la demande tertiaire traditionnelle
- Risque politique/réglementaire renforcé par évolution relations sino-internationales (pression réglementaire accrue possible)
Exemples concrets récents ou projets emblématiques
| Projet / Localisation | Typologie | Surface |
| International Gateway Centre (TST) | Bureau Grade A | >2,1 M pi² |
| One Causeway Bay | Bureau Prime | ~410 K pi² |
| Cainiao Smart Gateway (Chek Lap Kok) | Warehouse/logistique | 100 K pi² |
À retenir
Le contexte actuel favorise les preneurs dans tous les segments majeurs grâce à une abondance d’offre et une flexibilité accrue lors des négociations. Les perspectives restent incertaines sur le plan politique/réglementaire tandis que la transformation structurelle du marché impose prudence aux investisseurs recherchant rendement rapide ou valorisation stable.
Bon à savoir :
Le marché immobilier commercial à Hong Kong présente actuellement diverses opportunités d’investissement, notamment dans les quartiers prisés de Central, Tsim Sha Tsui et Kowloon East, où les propriétés de bureaux et de commerces de détail sont particulièrement recherchées. Malgré un léger ralentissement dû aux tensions politiques et aux ajustements économiques post-pandémie, les taux d’occupation restent élevés, autour de 89%, et les rendements locatifs compétitifs, souvent au-dessus de 3%. Le coût moyen de location pour les bureaux prime atteint 1300 HKD par pied carré, mais des opportunités plus abordables apparaissent également à Kai Tak et autres zones en développement. Les projets phares comme Gaw Capital’s Hongkong Land à Central démontrent la résilience du marché, bien que les investisseurs doivent prêter attention aux réglementations changeantes et aux impacts d’une hausse potentielle des taux d’intérêt. À long terme, les réformes économiques et le rôle de Hong Kong en tant que plaque tournante financière en Asie soutiennent des perspectives généralement positives pour l’immobilier commercial.
Exploration des propriétés commerciales clés
Types de propriétés commerciales les plus prisées à Hong Kong
- Espaces de bureaux Grade A : Ces immeubles modernes et hautement équipés concentrent la demande des grandes entreprises internationales et financières.
- Centres commerciaux et boutiques de rue (High Street Shops) : Les zones commerçantes, notamment dans les quartiers centraux, attirent aussi bien les marques mondiales que les enseignes locales.
- Locaux industriels/logistiques : En forte évolution avec l’essor du e-commerce et le repositionnement d’actifs pour répondre aux nouveaux besoins logistiques.
| Type de propriété | Quartiers principaux | Tendances récentes |
|---|---|---|
| Espaces de bureaux | Central, Quarry Bay, Tsim Sha Tsui | Surplus d’offre ; loyers en baisse ; « flight to quality » |
| Centres commerciaux | Causeway Bay, Central, Tsim Sha Tsui, Mong Kok | Légère reprise des loyers dans certains secteurs clés ; adaptation à l’essor du e-commerce |
| Locaux industriels | Kwai Chung, Tsuen Wan | Requalification d’entrepôts pour logistique urbaine |
Principaux quartiers/districts en croissance ou mutation
- Central (CBD) & Admiralty : Toujours au centre des flux financiers internationaux. Activité soutenue par le pipeline fort d’introductions en bourse.
- Quarry Bay & Kowloon East (Kwun Tong/Tseung Kwan O) : Croissance rapide grâce aux infrastructures modernes et au développement d’immeubles récents à loyers compétitifs.
- Tsim Sha Tsui & Causeway Bay : Pôles majeurs pour le commerce haut-de-gamme et la restauration ; fréquentation stimulée par la reprise touristique.
- Kwai Chung/Tsuen Wan/Yuen Long/Tuen Mun : Zones industrielles stratégiques bénéficiant du développement logistique.
Facteurs influençant prix et demande
- Développement accru des infrastructures (nouvelles lignes MTR/extension du réseau routier).
- Politiques gouvernementales facilitant l’arrivée de capitaux étrangers (exemple récent : régime de re-domiciliation simplifié pour sociétés étrangères).
- Offre abondante sur le segment bureaux (+3.5 millions pi2 nets attendus en 2025), renforçant un marché favorable aux locataires avec une disponibilité pouvant atteindre 22%.
- Adaptation accrue aux critères ESG : bâtiments verts recherchés par investisseurs institutionnels internationaux.
Caractéristiques recherchées par les investisseurs
- Emplacement stratégique proche transports publics
- Flexibilité contractuelle
- Rendement locatif stable ou potentiel appréciable post-rénovation
- Conformité ESG/certifications environnementales
Défis rencontrés
- Concurrence élevée entre propriétaires due à la hausse importante du stock disponible
- Réglementations complexes lors des grands projets mixtes ou transformations industrielles
- Évolution rapide des modes de consommation qui impose une adaptation constante
Exemples concrets récents
| Projet/Propriété | Localisation | Caractéristiques distinctives |
|---|---|---|
| International Gateway Centre | Tsim Sha Tsui | +2.1M pi² nouveaux bureaux Grade A livrés |
| One Causeway Bay | Causeway Bay | Immeuble premium orienté flexibilité / ESG |
| Nouvelles surfaces F&B | Mong Kok/Central | Forte expansion post-pandémie |
Le marché hongkongais est marqué aujourd’hui par un excès d’offre sur les segments bureau/commercial avec pression baissière sur les loyers mais offre ainsi une fenêtre stratégique unique pour repositionner ses investissements immobiliers vers plus d’efficacité énergétique, flexibilité locative et localisation privilégiée dans un contexte mondial instable.
Bon à savoir :
À Hong Kong, les propriétés commerciales clés incluent principalement les espaces de bureaux, les centres commerciaux et les locaux industriels, avec des quartiers comme Central et Kowloon West en plein essor. Central est spécifiquement prisé pour ses espaces de bureaux haut de gamme, tandis que Kowloon West attire de plus en plus d’investisseurs en raison de ses récents développements infrastructurels. Les tendances montrent que la demande reste forte malgré la volatilité des prix, influencée par des facteurs tels que les politiques pro-commerce du gouvernement et l’arrivée de capitaux internationaux. Les investisseurs privilégient souvent des projets avec un bon potentiel de développement et des infrastructures modernes, mais doivent naviguer avec prudence face à la concurrence intense et aux réglementations locales strictes. Par exemple, le récent projet de West Kowloon Cultural District illustre bien la demande croissante pour des espaces polyvalents intégrant des composantes culturelles et commerciales.
Analyser la rentabilité et les risques potentiels
Analyse de la rentabilité des investissements dans l’immobilier commercial à Hong Kong (2025)
Tendances du marché et fondamentaux
- Demande et offre
- La demande locative dans le secteur des bureaux Grade A a progressé en superficie de transactions, atteignant 1,2 million de pieds carrés au premier semestre 2025, un sommet depuis la pandémie. Toutefois, les loyers continuent de baisser, avec une baisse de 3,4 % sur le semestre, sous l’effet d’une offre abondante et d’une réorganisation des occupants.
- Dans le secteur industriel, la demande locative a nettement faibli, le volume de nouveaux baux pour H1 2025 étant le plus bas depuis dix ans. Le taux de vacance des entrepôts atteint 10,3 %, en hausse, entrainant une baisse continue des loyers industriels.
- Le marché du commerce de détail reste stable mais fragile : les ouvertures et fermetures de magasins s’équilibrent, les loyers ne progressent que légèrement dans les rues principales, alors que la vacance augmente dans les quartiers centraux.
- Taux d’occupation
- Les taux de vacance restent élevés sur plusieurs segments :
- Entrepôts : 10,3 %
- Bureaux Grade A : en hausse, pression persistante sur les loyers
- Commerces en centre-ville : hausse de la vacance, malgré une reprise du tourisme
- Les taux de vacance restent élevés sur plusieurs segments :
- Prix de location et de vente
- Bureaux Grade A : loyers en baisse de 7 à 9 % attendue pour 2025
- Industriel : sixième trimestre consécutif de baisse des loyers, -2,9 % sur l’année
- Commerces : loyers prévus en baisse de 0 à 5 % en 2025
- Valeurs capitalistiques :
- Bureaux Grade A : -9,8 % sur 2024
- Commerces de rue : -1,6 %
- Entrepôts : -7,4 %
Réglementations, incitations fiscales et politiques publiques
- Réglementation
- La politique 2024 prévoit une facilitation des reconversions d’hôtels et immeubles commerciaux en logements étudiants, ce qui pourrait dynamiser la demande pour certains actifs de bureaux et hôtels.
- Les incitations incluent des procédures simplifiées, des exonérations de certaines taxes et des assouplissements de zonage pour encourager les transformations d’actifs existants.
- Fiscalité
- Pas de nouvelles incitations fiscales majeures en 2025. Les investisseurs bénéficient toutefois d’une imposition relativement stable par rapport à d’autres marchés asiatiques.
Projections économiques et perspectives
Contexte macroéconomique
Le taux HIBOR a fortement baissé (de 3,73 % à 0,72 % entre mars et juin 2025), allégeant le coût du financement, mais la demande d’investissement reste modérée, faute de perspectives de croissance rapide et dans un contexte mondial incertain.
Les valeurs des actifs commerciaux devraient encore reculer de 5 à 10 % en 2025, offrant des opportunités pour les investisseurs opportunistes, mais signalant un environnement déflationniste.
Risques majeurs pour les investisseurs
| Risque principal | Description | Impact potentiel |
|---|---|---|
| Fluctuations économiques mondiales | Dépendance à la conjoncture internationale, aux exportations, et à la politique monétaire US | Baisse de la demande, volatilité |
| Modifications législatives | Changements sur la fiscalité, le zonage ou la réglementation des conversions | Incertitude sur la valorisation |
| Volatilité du marché immobilier | Baisse continue des prix et des loyers, hausse des taux de vacance | Moindre rentabilité à court terme |
| Relations politiques internationales | Tensions sino-américaines, incertitudes géopolitiques | Risque sur la stabilité des flux |
| Risque de refinancement | Difficulté à refinancer des actifs à taux élevé si les valeurs baissent ou si la liquidité se tend | Vente forcée, pertes éventuelles |
Études de cas et opportunités
- Conversion de bureaux en logements étudiants : Certains immeubles de bureaux Grade B pourraient gagner en attractivité si la réglementation facilite leur transformation, créant de la valeur sur des actifs aujourd’hui dévalorisés.
- Investissement opportuniste : Avec la perspective de nouvelles baisses de prix, des investisseurs disposant de liquidités pourraient acquérir des actifs à prix décotés, en misant sur un rebond à moyen terme.
- Secteur logistique : Malgré la baisse actuelle, l’adaptation à la demande du e-commerce et la spécialisation (stockage pour le London Metal Exchange, par exemple) pourraient offrir des niches de rendement.
Résumé des indicateurs clés (2025)
| Segment | Taux de vacance | Évolution des loyers | Évolution des prix | Tendances de la demande |
|---|---|---|---|---|
| Bureaux Grade A | Élevé | -7 à -9 % | -9,8 % | Relocalisation, baisse globale |
| Entrepôts/logistique | 10,3 % | -2,9 % annuel | -7,4 % | Faible, prudence accrue |
| Commerces rues principales | En hausse | -0 à -5 % | -1,6 % | Reprise sélective, prudence |
Points à surveiller pour les investisseurs
- Privilégier une analyse fine par sous-segment et localisation.
- Considérer les actifs à valeur ajoutée (conversion, repositionnement).
- Suivre l’évolution du HIBOR, des politiques publiques et du contexte géopolitique régional.
- Diversifier pour limiter l’exposition au risque de marché local.
Le marché hongkongais offre actuellement un potentiel pour les investisseurs opportunistes, mais la prudence reste de mise face à une correction prolongée des prix et à un environnement macroéconomique incertain.
Bon à savoir :
L’investissement dans l’immobilier commercial à Hong Kong présente une rentabilité attractive en raison de la forte demande, en particulier dans des zones stratégiques comme Central et Tsim Sha Tsui, où les taux d’occupation restent élevés. Actuellement, les prix de location et de vente sont soutenus par une offre limitée, bien que strictement encadrés par des réglementations locales. Les incitations fiscales et les perspectives économiques positives génèrent des opportunités intéressantes, mais il est crucial de considérer les risques potentiels. Les fluctuations économiques mondiales, les politiques commerciales en évolution, ainsi que la volatilité possible du marché immobilier sous l’influence des tensions géopolitiques, peuvent impacter la stabilité des rendements. Des études de cas récentes montrent que la diversification du portefeuille dans d’autres segments de l’immobilier ou régions peut atténuer certains de ces risques.
Démystification des tendances actuelles du marché
Analyse des facteurs économiques influençant le marché immobilier commercial à Hong Kong
La baisse continue des valeurs et des loyers des biens commerciaux se manifeste par un taux de vacance record dans le secteur des bureaux (13,6 % au S1 2025) et une dépréciation cumulée de 41,4 % des loyers des bureaux premium depuis 2019.
Cette situation s’explique par :
- Les changements récents dans les politiques gouvernementales, notamment l’assouplissement de certaines restrictions immobilières et la stimulation de la demande via des taux d’intérêt plus bas (HIBOR en baisse).
- La vigueur du dollar de Hong Kong, qui pénalise la compétitivité.
- Une stabilité économique régionale sous pression du fait du ralentissement chinois et des tensions géopolitiques.
Les investisseurs adoptent une approche attentiste, malgré la reprise de certaines transactions, face à l’abondance de l’offre et à la demande modérée.
Évolution des tendances de consommation et impact sur le développement immobilier
- Les changements des modes de consommation (essor de l’e-commerce, recherche d’expériences, flexibilité du travail) entraînent :
- La montée en puissance des espaces de coworking, favorisés par la flexibilité recherchée par les entreprises et la volatilité du marché du travail.
- Le développement de centres commerciaux nouvelle génération, misant sur le divertissement, la restauration et l’intégration de technologies digitales pour attirer les visiteurs.
- La vacance élevée dans les centres commerciaux traditionnels pousse les propriétaires à repenser l’offre et à diversifier les locataires.
Influence des technologies émergentes et des impératifs durables
Les pratiques de construction et de gestion immobilière évoluent rapidement :
- Adoption de la gestion intelligente (smart building) : capteurs IoT pour l’efficacité énergétique, maintenance prédictive, automatisation des systèmes.
- Certification environnementale (LEED, BEAM Plus) de plus en plus exigée par les investisseurs institutionnels.
- Intégration de solutions de mobilité verte et d’infrastructures pour véhicules électriques.
L’accent est mis sur la réduction de l’empreinte carbone et l’optimisation des consommations énergétiques.
Impact de la pandémie de COVID-19 sur l’offre et la demande
La pandémie a accéléré :
- La transformation des usages : télétravail généralisé, baisse de la demande de surfaces de bureaux classiques, recherche de flexibilité locative.
- Le recentrage des enseignes et occupants sur les emplacements à fort flux ou à valeur ajoutée, au détriment des zones secondaires.
- Des comportements d’investisseurs plus prudents, privilégiant la résilience et la diversification des portefeuilles.
L’offre reste abondante, créant une pression continue sur les loyers et favorisant le « reshuffling » des locataires.
Quartiers et zones géographiques prometteurs pour l’investissement
| Quartier / Zone | Opportunités principales | Dynamique actuelle |
|---|---|---|
| Central & Admiralty | Bureaux premium, services financiers | Pression sur les loyers, mais forte résilience à long terme |
| Kowloon East (Kwun Tong, Kai Tak) | Projets de redéveloppement, pôles d’innovation | Offre de bureaux modernes, proximité de nouveaux transports |
| West Kowloon | Centres commerciaux, connectivité | Bénéficie de la nouvelle gare grande vitesse et d’aménagements urbains |
| Wong Chuk Hang & Island South | Espaces créatifs, bureaux flexibles | Transformation industrielle en zone mixte, attractivité croissante |
Les projets de développement d’infrastructures de transport (MTR extensions, liaisons transfrontalières) sont déterminants pour la valorisation future des quartiers.
Recommandations pour les investisseurs
Étudier minutieusement le contexte réglementaire :
- Prendre en compte les récents assouplissements, mais anticiper les évolutions fiscales et les contraintes sur les investissements étrangers.
- S’informer sur les normes environnementales et les exigences en matière de reporting ESG.
Privilégier :
- Les actifs résilients, adaptés aux nouvelles tendances (coworking, retail expérientiel, logistique urbaine).
- Les zones bénéficiant d’investissements publics en infrastructures et d’une attractivité structurelle.
Diversifier les stratégies :
- Arbitrer entre acquisition directe, partenariats avec des opérateurs locaux, ou investissement via des véhicules collectifs (REITs).
- Intégrer une approche prudente face à la volatilité des taux d’intérêt et à la possibilité d’une poursuite de la correction des prix.
À retenir : le marché immobilier commercial hongkongais traverse une phase de mutation profonde, marquée par l’ajustement des valeurs, l’évolution des usages et la montée des enjeux technologiques et durables. Les opportunités existent, mais requièrent sélectivité, innovation et adaptation au nouveau contexte réglementaire.
Bon à savoir :
Le marché immobilier commercial à Hong Kong est influencé par des éléments économiques tels que les ajustements dans les politiques gouvernementales, la fluctuation des taux d’intérêt, et la stabilité régionale. Les tendances de consommation évoluent, promouvant des concepts innovants comme les espaces de coworking et les centres commerciaux haut de gamme, qui se développent à mesure que les pratiques de travail et d’achat changent. Les technologies émergentes et les impératifs écologiques inspirent de nouvelles méthodes de construction et de gestion, tandis que la pandémie a transformé la dynamique du marché, modifiant la demande et l’offre, et incitant à une réévaluation des placements. Les districts comme Kowloon East profitent des infrastructures en expansion, rendant certains quartiers particulièrement attrayants pour l’investissement. Les investisseurs doivent néanmoins se familiariser avec les particularités réglementaires de Hong Kong, où une bonne compréhension du cadre fiscal peut offrir des avantages considérables.
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