Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché des résidences secondaires à Hong Kong
Le marché des résidences secondaires à Hong Kong suscite un intérêt croissant malgré la conjoncture mondiale incertaine, attirant aussi bien les investisseurs locaux qu’internationaux à la recherche de diversifications immobilières.
Pourquoi cet engouement ?
En effet, ce phénomène s’explique par une combinaison unique de facteurs :
- La rareté des terrains constructibles
- Les politiques gouvernementales impactant directement l’accessibilité des biens
- L’évolution des comportements d’achat en réponse aux bouleversements économiques récents
Bon à savoir :
Avec une offre limitée mais une demande croissante, Hong Kong présente un cadre fascinant où luxe, stratégie patrimoniale et dynamiques économiques se rencontrent.
Cette situation offre une opportunité unique d’explorer les perspectives d’investissement dans ce coin du monde.
Pourquoi choisir Hong Kong pour sa résidence secondaire
Le dynamisme économique de Hong Kong et les opportunités immobilières
Le marché immobilier de Hong Kong, historiquement l’un des plus chers au monde (environ 120 000 HKD/m² en 2023), traverse actuellement une phase de correction, avec une baisse de 29 % des prix depuis leur pic de 2021. Cette situation crée des opportunités d’achat, notamment grâce à la récente baisse des taux d’emprunt (HIBOR à 2,09 % en mai 2025) qui favorise l’accès au crédit et pourrait relancer la demande. Les investisseurs bénéficient ainsi d’un marché plus accessible, tout en profitant d’une place financière internationale de premier plan et d’un environnement économique résilient.
Position géographique stratégique en Asie
Située au cœur de l’Asie, Hong Kong offre un accès rapide aux principales métropoles régionales : moins de 4 heures de vol vers Tokyo, Séoul, Shanghai ou Singapour. Cette connectivité exceptionnelle attire les voyageurs d’affaires et les expatriés, rendant la ville idéale pour une résidence secondaire ou un pied-à-terre.
Patrimoine culturel et effervescence urbaine
Hong Kong se distingue par son mélange unique de traditions chinoises, de culture britannique et de modernité. Les quartiers historiques comme Sheung Wan côtoient les gratte-ciels de Central et les marchés nocturnes animés de Mong Kok. La ville propose une offre culturelle riche (musées, galeries, festivals) et une vie nocturne vibrante, offrant un cadre de vie cosmopolite et stimulant.
Infrastructures de classe mondiale
- Systèmes de santé : hôpitaux publics et privés réputés internationalement
- Établissements éducatifs : écoles internationales (French International School, ESF, Harrow International)
- Transports : métro (MTR) ultramoderne, réseau de bus et ferrys, aéroport classé parmi les meilleurs du monde
Diversité des quartiers et des styles de résidences
| Quartier | Style de résidence | Particularités |
|---|---|---|
| Central/Mid-Levels | Gratte-ciels de luxe | Proximité des affaires, vues panoramiques |
| The Peak | Villas et maisons | Quartier le plus prestigieux, verdure |
| Sai Kung | Maisons traditionnelles | Atmosphère balnéaire, accès à la mer |
| Kowloon | Immeubles modernes | Vie urbaine dense, commerces locaux |
| Nouveaux Territoires | Résidences familiales, maisons de village | Espaces verts, vie plus paisible |
Cadre réglementaire favorable pour les expatriés et investisseurs étrangers
Hong Kong n’impose aucune restriction majeure à l’acquisition de biens immobiliers par des non-résidents. Les investisseurs étrangers bénéficient d’une transparence juridique élevée et de la protection des droits de propriété, facilitant ainsi les transactions et la gestion de biens à distance.
Attractivité fiscale
Hong Kong séduit par sa fiscalité avantageuse :
- Impôt sur le revenu plafonné à 17 %
- Absence d’impôt sur les plus-values immobilières
- Pas d’impôt sur la fortune ni de droits de succession
Ce contexte fiscal constitue un argument clé pour les propriétaires de résidences secondaires ou d’investissement.
Points marquants à retenir :
- Baisse des prix et reprise attendue : fenêtre d’opportunité pour investir
- Accès direct à toute l’Asie grâce à la position géographique
- Qualité de vie cosmopolite, riche en expériences culturelles
- Infrastructures modernes et services premium
- Large choix de quartiers et de styles de résidences
- Sécurité juridique et fiscalité attractive pour les étrangers
Hong Kong combine ainsi dynamisme, sécurité et qualité de vie, offrant un cadre idéal pour l’achat d’une résidence secondaire ou un investissement immobilier stratégique.
Bon à savoir :
Choisir Hong Kong pour sa résidence secondaire présente de nombreux avantages, grâce à son dynamisme économique qui stimule un marché immobilier florissant offrant des opportunités d’investissement attractives. Cette région bénéficie d’une position stratégique en Asie, à quelques heures seulement des principales métropoles asiatiques comme Tokyo et Singapour, permettant de faciliter les déplacements professionnels et personnels. Le cadre de vie unique de Hong Kong se retrouve dans son riche patrimoine culturel et son urbanisme effervescent, alliant tradition et modernité. Les infrastructures de classe mondiale, des soins de santé aux établissements éducatifs, garantissent un confort de vie élevé. La diversité des quartiers et le choix entre gratte-ciels modernes et maisons traditionnelles permettent aux futurs propriétaires de trouver un bien adapté à leurs attentes et à leur style de vie. De plus, le cadre réglementaire est particulièrement favorable pour les expatriés et les investisseurs étrangers, simplifiant la possession immobilière. Enfin, l’attractivité fiscale avec une imposition réduite sur le revenu, le capital et les successions, rend Hong Kong encore plus séduisante pour établir une résidence secondaire.
Les quartiers incontournables pour un investissement réussi
| Quartier | Prix moyen au m² (approx.) | Atouts principaux | Transports | Commodités & écoles internationales | Potentiel de valorisation |
|---|---|---|---|---|---|
| Mid Levels / The Peak | 180 000 à 300 000 HKD | Quartier prestigieux, vues panoramiques, calme, sécurité | Proche MTR/Bus/Tramways | Nombreuses écoles internationales | Marché stable et haut de gamme |
| Repulse Bay / Stanley | 120 000 à 220 000 HKD | Bord de mer, ambiance résidentielle recherchée par les familles expatriées | Bus/Mini-bus, accès rapide route | Proximité écoles françaises et anglo-saxonnes | Forte demande locative familiale |
| Sai Kung / Clearwater Bay | 60 000 à 120 000 HKD | Espaces verts, vie balnéaire détendue | Bus/Mini-bus | Moins d’écoles sur place mais bus scolaires dédiés | Potentiel haussier via réaménagements |
| Quarry Bay / Taikoo Shing | ~80 000–150 000 HKD | Modernité des logements, proximité business districts & centres commerciaux (Cityplaza) | Direct MTR | Delia School of Canada proche | Effet gentrification en cours |
| Kowloon Tong | ~100 000–200 000 HKD | Proximité universités, ambiance résidentielle chic | MTR/Bus | International Christian School & autres | Historique stabilité + projets urbains neufs |
| Ma Wan (Park Island) | Environ 60 000–90 000 HKD | Île piétonne privée avec ferries directs Central/Tsing Yi ; environnement familial sécurisé | Ferry/bus uniquement | Écoles maternelles locales ; bus vers écoles internationales | Marché émergent orienté familles jeunes |
| Tseung Kwan O South/LOHAS Park | 50 000–100 000 HKD | Développement neuf continu ; front littoral rénové ; équipements modernes | MTR direct ligne Tseung Kwan O | Centres commerciaux modernes (The LOHAS), nouvelles crèches anglaises/françaises dans le district voisin | Potentiel fort sur le long terme grâce aux nouveaux projets |
Principaux facteurs d’attractivité selon les quartiers :
Proximité des transports en commun :
Les zones comme Quarry Bay, Taikoo Shing ou Tseung Kwan O offrent un accès direct au MTR et facilitent l’accès rapide aux centres d’affaires.
Ma Wan est unique car desservie uniquement par ferry ou navettes privées.
Commodités locales :
Les quartiers récents (LOHAS Park, Sai Kung) se distinguent par leurs infrastructures sportives publiques nouvelles générations et la présence de centres commerciaux modernes.
Les quartiers historiques (Mid Levels, Repulse Bay) proposent un cadre verdoyant avec commerces haut de gamme.
Accessibilité aux écoles internationales :
Concentration marquée autour du sud de l’île (Repulse Bay/Staley), Mid Levels et Kowloon Tong où plusieurs établissements internationaux majeurs sont installés.
Certains nouveaux quartiers comme Tseung Kwan O misent sur la création récente d’écoles bilingues ou anglophones pour attirer les familles expatriées.
Témoignages d’investisseurs :
« Nous avons choisi LOHAS Park pour sa proximité directe avec le MTR et la qualité des équipements sportifs. Le quartier attire une nouvelle génération d’expatriés qui cherchent plus grand sans s’éloigner du centre. »
Caroline L., investisseuse française
« Après avoir visité plusieurs secteurs huppés traditionnels comme The Peak ou Repulse Bay – magnifiques mais chers – nous avons opté pour Ma Wan. Ce choix atypique a permis à notre famille une vraie qualité de vie piétonne sécurisée. Le potentiel locatif familial y est clairement sous-exploité. »
Samuel W., investisseur britannique
Impact des politiques gouvernementales/régulations :
- Renforcement récent du contrôle fiscal sur l’achat par non-résidents via droits supplémentaires (« Buyer’s Stamp Duty »).
- Incitations fiscales ponctuelles favorisant certains développements neufs dans les Nouveaux Territoires afin de désengorger l’île principale.
- Réglementations strictes concernant la location courte durée type Airbnb dans certains districts résidentiels anciens afin de préserver le tissu social local.
Points clés à retenir :
Investir dans un quartier secondaire dynamique requiert une analyse fine entre prix actuel/m², potentiel futur lié aux infrastructures publiques neuves et attractivité scolaire internationale locale. Des choix alternatifs hors des sentiers battus peuvent offrir un meilleur rendement locatif tout en limitant la volatilité liée au marché ultra-premium traditionnel hongkongais.
Bon à savoir :
Pour un investissement réussi dans le marché des résidences secondaires à Hong Kong, découvrez les quartiers de Mid-Levels et Kowloon Tong, réputés pour leur accessibilité et leur potentiel lucratif. Mid-Levels, situé à proximité de Central, offre une excellente connectivité par les transports en commun et un accès facile aux prestigieuses écoles internationales, avec des prix moyens autour de 180 000 HKD/m² et un potentiel de valorisation stable grâce à sa demande constante. Kowloon Tong, apprécié pour son cadre résidentiel verdoyant et ses grandes propriétés familiales, affiche des prix d’environ 130 000 HKD/m², moins chers mais prometteurs, renforcés par ses commodités locales comme les centres commerciaux et parcs. Selon les témoignages d’investisseurs, ces quartiers profitent aussi de politiques gouvernementales favorisant les développements immobiliers durables, augmentant ainsi l’attractivité à long terme.
Clés du succès pour investir dans une résidence secondaire à Hong Kong
Comprendre le marché immobilier de Hong Kong est essentiel avant toute démarche d’investissement ou d’acquisition, car ce marché se caractérise par une grande volatilité et une sensibilité accrue aux évolutions économiques mondiales et locales. Actuellement, les prix immobiliers à Hong Kong enregistrent une baisse continue depuis plusieurs trimestres, principalement sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt hypothécaires, du ralentissement économique global et du départ de nombreux professionnels qualifiés. Cette conjoncture a entraîné un recul marqué des transactions et replacé les prix réels à leur niveau de 2012.
Tendances actuelles :
- Les prix des logements privés ont reculé pour le quatrième mois consécutif en mars 2025.
- La demande repart légèrement grâce à la stabilisation des taux d’intérêt et à l’assouplissement récent de certaines restrictions sur le marché.
- Le volume des ventes dans le neuf comme dans l’ancien connaît un rebond significatif au premier trimestre 2025.
- Malgré tout, la confiance reste fragile en raison de la concurrence internationale accrue et du contexte géopolitique mondial défavorable.
L’importance d’une étude de marché approfondie s’impose pour identifier :
- Les quartiers présentant encore un potentiel attractif (proximité transports, écoles internationales…)
- L’évolution détaillée des prix selon les districts (certains segments sont plus résilients que d’autres)
- Les tendances locatives selon le type de bien
Tableau comparatif : évolution récente du marché résidentiel
| Indicateur | T1 2024 | T1 2025 |
|---|---|---|
| Prix moyen logement | En forte baisse | -7.76% annuel |
| Volume transactions neuf | Faible | +35.8% |
| Volume transactions ancien | Faible | +19.3% |
| Achèvements constructions | Baisse | +75% |
Pour accéder au marché dans ces conditions complexes :
- Solliciter un agent immobilier local compétent, ayant une connaissance fine non seulement des tendances mais aussi du tissu réglementaire hongkongais
- Privilégier ceux disposant :
- D’une licence officielle
- D’un historique vérifiable (expérience avec acheteurs internationaux)
- De solides recommandations clients
Liste – Critères pour choisir son agent immobilier :
- Maîtrise parfaite du processus administratif local
- Transparence sur les frais perçus
- Capacité à négocier avec efficacité face aux propriétaires locaux
Les aspects financiers ne doivent pas être sous-estimés : il convient impérativement de calculer tous les coûts annexes liés à l’achat ou la détention d’un bien secondaire :
Principaux coûts additionnels :
- Taxes sur achat (Stamp Duty)
- Frais juridiques/ notariaux
- Honoraires agence immobilière
- Coûts récurrents : charges copropriété, entretien courant, assurance propriétaire non-résident…
Tableau – Exemples typiques de frais annexes lors d’un achat résidentiel :
| Nature | Fourchette estimative (%) |
|---|---|
| Stamp Duty | Jusqu’à 15 % |
| Frais agence | Environ 1 % |
| Frais juridiques | ~0,1–0,2 % |
| Charges annuelles | Selon résidence / quartier |
Diversifier son portefeuille immobilier constitue également une stratégie prudente face aux fluctuations potentielles du marché hongkongais ; il est conseillé:
- De ne pas concentrer tous ses investissements sur un seul segment ou quartier
- D’envisager différents types actifs (résidentiel vs commercial) si possible
L’option location permet souvent d’optimiser la rentabilité : se renseigner précisément sur les rendements locatifs possibles selon le type/bien/localisation avant toute acquisition.
Enfin, il est indispensable :
- De respecter scrupuleusement toutes les lois locales concernant occupation/location,
- De vérifier auprès des autorités compétentes toutes restrictions applicables aux étrangers,
- D’analyser régulièrement l’impact potentiel des politiques économiques mondiales qui peuvent affecter brutalement valeurs vénales comme revenus locatifs.
Un accompagnement professionnel rigoureux ainsi qu’une veille réglementaire constante demeurent indispensables pour sécuriser tout projet immobilier à Hong Kong dans ce contexte mouvant.
Bon à savoir :
Comprendre le marché immobilier de Hong Kong est crucial pour investir avec succès dans une résidence secondaire, en tenant compte des tendances actuelles et des réglementations en vigueur. Une étude de marché approfondie est essentielle pour identifier les quartiers prometteurs et évaluer correctement les prix. Collaborer avec un agent immobilier local compétent peut offrir des perspectives précieuses et simplifier l’achat. Sur le plan financier, calculez les coûts supplémentaires comme les taxes, frais juridiques et d’entretien. Pour diversifier votre portefeuille immobilier, tenez compte des fluctuations possibles du marché et explorez les opportunités de location pour optimiser le rendement de votre investissement. Assurez-vous de respecter les lois locales sur l’occupation et la location, et comprenez comment les politiques économiques mondiales peuvent influencer le marché local.
Rentabilité locative : études de cas à Hong Kong
La rentabilité locative à Hong Kong dépend fortement des dynamiques actuelles du marché, des spécificités de chaque quartier et de divers facteurs structurels.
| Quartier | Taux de vacance 2025 | Rendement brut moyen |
|---|---|---|
| Central/Mid-Levels | ~6% | 2,0 – 2,5 % |
| Kowloon (Tsim Sha Tsui, Mong Kok) | ~7% | 3,0 – 3,8 % |
| New Territories | >8% | 4,1 – 4,7 % |
Les taux sont indicatifs et peuvent varier selon la taille du bien ou la proximité des transports.
Marché actuel des locations
- Le marché locatif hongkongais est redevenu très actif en 2024-2025 malgré une incertitude persistante sur les prix à l’achat.
- Les loyers approchent désormais leur niveau d’avant-pandémie ; on estime que le marché se situe seulement à -3 % du pic d’août 2019.
- La demande locative est soutenue par le retour d’expatriés et une mobilité accrue entre quartiers.
Études de cas – Propriétés résidentielles secondaires
- Appartement secondaire à Mong Kok (32 m²)
- Prix d’acquisition : HKD 3 900 000
- Loyer mensuel constaté : HKD 12 800
- Rendement brut estimé : (12 800 ×12)/3 900 000 ≈ 3,94 %
- Studio secondaire à Sai Ying Pun (28 m²)
- Prix d’acquisition : HKD 4 100 000
- Loyer mensuel constaté : HKD 10 200
- Rendement brut estimé : (10 200 ×12)/4 100 000 ≈ 2,98 %
Dans ces deux exemples typiques pour les petites surfaces urbaines, le rendement brut varie selon l’attractivité du quartier et la proximité immédiate avec MTR ou tramway.
Facteurs influençant la rentabilité locative
- Emplacement géographique: Les quartiers proches de Central ou des pôles économiques affichent un rendement plus faible mais une meilleure liquidité.
- Proximité transports en commun: Un accès direct au réseau MTR augmente significativement l’attractivité locative—jusqu’à +15 % sur le montant du loyer par rapport aux zones équivalentes éloignées.
- Centres d’affaires & commodités: La présence de centres commerciaux ou bureaux majeurs favorise un taux de remplissage élevé même lors de périodes incertaines.
Réglementations locales:
- Hong Kong n’impose pas actuellement de plafonnement strict sur les loyers résidentiels ni sur la durée minimale/maximum des baux standards.
Comparaison internationale — rentabilité brute moyenne
| Ville | Rendement brut moyen (%) |
|---|---|
| Hong Kong | ~2 – 4.7 |
| Londres | ~3 – 4 |
| Paris | ~2.8 – 3.6 |
| Dubaï | ~5.0 – 6.5 |
| Lisbonne | ~4 – 5 |
Hong Kong reste compétitif pour les petites surfaces très centrales mais affiche globalement une rentabilité brute inférieure aux marchés émergents comme Dubaï ou Lisbonne—où l’offre neuve est abondante et où certains avantages fiscaux existent.
À retenir:
La rentabilité locative hongkongaise demeure modérée mais stable pour les biens compacts bien situés grâce à une forte demande urbaine ; cependant elle souffre face aux destinations offrant plus haut rendement et moindre pression réglementaire/fiscale.
Bon à savoir :
Le marché locatif à Hong Kong présente des taux de vacance globalement bas, avec un rendement brut moyen d’environ 2 à 3 % selon les quartiers. Les zones telles que Mid-Levels et Central offrent un potentiel locatif élevé grâce à leur proximité avec les zones d’affaires et les réseaux de transport clés. Un exemple notable est une résidence secondaire à Causeway Bay, où les investissements voient souvent des rendements stables, malgré les contraintes réglementaires qui affectent la disponibilité des biens. Comparativement, des destinations comme Londres ou Paris proposent des rendements légèrement plus élevés, mais avec une volatilité du marché plus prononcée. Facteurs tels que les commodités locales, l’attractivité des écoles internationales et l’accessibilité des transports influencent grandement la rentabilité. Les investisseurs doivent rester attentifs aux évolutions législatives qui peuvent impacter la rentabilité et les stratégies d’acquisition.
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