Lois et régulations immobilières à Hong Kong

Publié le 31 juillet 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Hong Kong

Avec son mélange unique de traditions orientales et d’influences occidentales, Hong Kong est l’une des métropoles les plus dynamiques du monde. Cependant, cette ville fascinante est également connue pour sa complexité législative en matière immobilière, rendant impératif pour les investisseurs et résidents de bien comprendre le cadre légal qui l’entoure.

Les différences culturelles, économiques et politiques ont façonné un ensemble de régulations distinctes qui influencent fortement le marché immobilier, allant des règles de propriété à la gestion locative. Naviguer dans cet environnement nécessite non seulement une compréhension des lois locales, mais aussi une capacité à anticiper les éventuelles réformes qui peuvent être introduites en réponse à un marché en constante évolution.

Accès à la propriété pour les étrangers à Hong Kong

Lois et régulations spécifiques

Aucune restriction particulière n’existe concernant l’achat immobilier par des étrangers à Hong Kong. Les non-résidents, y compris les personnes physiques et les sociétés étrangères, peuvent acquérir des biens immobiliers résidentiels, commerciaux ou industriels au même titre que les résidents locaux.

Il est possible d’acheter en nom propre ou via une structure sociétaire, sans limitation de nationalité ou de statut de résidence.

Restrictions sur les types de propriétés

Il n’existe pas de restriction sur les types de propriétés accessibles aux étrangers. Ils peuvent acquérir des appartements, maisons, bureaux, commerces, ou locaux industriels.

Certaines propriétés publiques ou logements sociaux (par exemple, propriétés du Housing Authority) restent toutefois réservées aux citoyens ou résidents permanents, mais ces biens ne sont pas disponibles sur le marché libre.

Taxes supplémentaires et frais pour les étrangers

Taxe / Frais	Taux pour étrangers	Détail
Stamp Duty (droit de timbre)	15% (Buyer’s Stamp Duty – BSD)	S’applique à tout non-résident ou société étrangère
Ad Valorem Stamp Duty (AVD)	15% (pour un second bien ou plus)	S’ajoute au BSD dans certains cas
Special Stamp Duty (SSD)	10% à 20%	Si revente sous 36 mois après achat
Frais de notaire, d’agent et d’enregistrement	Variables	En sus, selon le prix et le service

Le Buyer’s Stamp Duty (BSD) de 15 % s’applique à tout achat immobilier résidentiel par un étranger ou une société étrangère, en plus des droits de timbre classiques.

Special Stamp Duty (SSD) : Un taux additionnel (10 % à 20 %) est appliqué si le bien est revendu dans les trois ans suivant l’achat.

Processus de financement et prêt hypothécaire

Les banques hongkongaises accordent des prêts hypothécaires aux étrangers. Depuis 2024, les conditions sont alignées sur celles des résidents locaux.

Le ratio maximal prêt/valeur (LTV) est fixé à 70 % pour tous, y compris les étrangers, sur les biens résidentiels, bureaux, commerces ou industriels.

L’emprunteur doit démontrer que ses mensualités n’excèdent pas 50 % de ses revenus mensuels.

Les exigences de revenus et documents ont été assouplies, rendant l’accès au crédit plus aisé pour les non-résidents.

Réformes et changements récents

En 2024, relâchement des conditions de crédit pour les étrangers : suppression de l’exigence de réduction de 10 % du montant de prêt par rapport aux locaux. Le LTV est uniformisé à 70 %.

Nouveau Capital Investment Entrant Scheme (CIES) : depuis mars 2025, le seuil d’investissement pour obtenir la résidence permanente a été abaissé, mais l’immobilier est explicitement exclu des actifs éligibles pour ce visa investisseur.

Réduction de la durée d’éligibilité pour le CIES : les fonds doivent être détenus depuis seulement six mois (contre deux ans auparavant).

Résumé des points clés à retenir :

• Aucune restriction d’achat pour les étrangers sur le marché libre.
• Taxes spécifiques : droits de timbre supplémentaires (BSD 15 %), SSD en cas de revente rapide.
• Accès au crédit facilité et aligné sur les résidents depuis 2024.
• Aucune possibilité d’obtenir la résidence via l’investissement immobilier dans le cadre du nouveau CIES depuis 2025.

L’encadrement juridique et fiscal à Hong Kong reste l’un des plus ouverts d’Asie pour l’investissement immobilier par des étrangers, sous réserve de supporter une fiscalité majorée.

Principales lois immobilières à Hong Kong : ce que vous devez savoir

Ordonnance sur les Baux (Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance)

• Cette loi régit la relation entre propriétaire et locataire pour les locations résidentielles et non résidentielles.
• Elle impose l’obligation au propriétaire de notifier tout nouveau bail ou renouvellement via le formulaire CR109, à soumettre dans le mois suivant l’événement. Sans cette notification, il ne peut légalement réclamer le paiement du loyer.
• Les motifs de résiliation immédiate d’un bail incluent : non-paiement du loyer après 15 jours, utilisation illégale des locaux, nuisance persistante ou modifications structurelles sans consentement du propriétaire.
• Le propriétaire doit fournir un reçu de loyer à chaque paiement.
• Les augmentations de loyer ne sont pas strictement encadrées pour les nouveaux baux, mais toute demande excessive peut être contestée par le locataire.
• À l’expiration d’un bail à durée fixe, celui-ci prend fin automatiquement, sauf accord de renouvellement ou présence d’une clause de reconduction.
• Un bail peut être résilié avant son terme uniquement en cas de manquement grave ou si une clause de rupture le prévoit.

Impact et aspects éthiques : Ces règles visent à équilibrer les droits des deux parties, renforcer la transparence et prévenir les abus. Les professionnels doivent assurer la conformité documentaire et respecter les droits des locataires.

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Ordonnance sur les Bâtiments (Buildings Ordinance)

• Cette loi fixe les normes de sécurité, de construction et d’entretien pour tous les bâtiments de Hong Kong.
• Les propriétaires sont responsables du maintien de leurs immeubles en bon état, y compris la sécurité structurelle, l’entretien des parties communes et la conformité aux normes anti-incendie.
• Toute modification structurelle nécessite une autorisation officielle préalable.
• En cas de non-respect, les autorités peuvent imposer des sanctions et exiger la réalisation de travaux correctifs.

Impact et aspects éthiques : Cette ordonnance protège la sécurité des occupants et du public. Les investisseurs doivent effectuer des audits techniques et garantir la conformité des biens acquis ou loués.

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Ordonnance sur l’Enregistrement Foncier (Land Registration Ordinance)

Aspect	Exigence principale	Conséquence légale
Enregistrement des transactions	Toute vente ou transfert doit être enregistré rapidement	L’absence d’enregistrement peut rendre la transaction inopposable aux tiers et exposer à des risques juridiques
Obligations des parties	Acheteur et vendeur doivent garantir la transparence et l’exactitude des documents	La non-conformité peut entraîner la nullité ou la contestation de la vente

Impact et aspects éthiques : L’enregistrement protège les droits de propriété et sécurise les transactions. Les professionnels doivent vérifier l’exactitude des titres et l’absence de charges cachées.

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Législation sur les impôts immobiliers

• Special Stamp Duty (SSD) : taxe ad valorem imposée sur les transactions immobilières résidentielles revendues dans un délai court (24 à 36 mois selon la date d’achat).
• Objectif : décourager la spéculation et stabiliser le marché.
• Implications :
  • Les investisseurs doivent planifier la durée de détention pour éviter une fiscalité lourde.
  • Les acheteurs et vendeurs doivent intégrer cette taxe dans le calcul du coût total de l’opération.

Impact et aspects éthiques : Le SSD limite les investissements spéculatifs et protège les primo-accédants. Les professionnels doivent informer clairement leurs clients des implications fiscales.

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Réglementation du logement public et social

• Plusieurs programmes de logement subventionné existent pour les résidents à faibles revenus :
  • Location d’appartements à loyer modéré (Public Rental Housing)
  • Accès à la propriété à prix réduit (Home Ownership Scheme)
• Des réformes récentes visent à augmenter l’offre et accélérer l’attribution des logements sociaux.
• Les critères d’éligibilité sont stricts et contrôlés par les autorités.

Impact et aspects éthiques : Ces mesures atténuent la crise du logement et favorisent l’inclusion sociale. Les acteurs du secteur privé doivent respecter les quotas et ne pas contourner les règles d’attribution.

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Tableau récapitulatif de l’impact sur le marché et la conformité éthique

Loi / Règlement	Impact sur le marché immobilier	Aspects de conformité éthique/professionnelle
Ordonnance sur les Baux	Sécurité juridique, stabilité des rapports	Respect des droits, documentation, transparence
Ordonnance sur les Bâtiments	Sécurité, valorisation du parc immobilier	Contrôle technique, responsabilité envers occupants
Enregistrement foncier	Sécurité des transactions, attractivité	Exactitude des titres, lutte contre la fraude
Impôts immobiliers (SSD)	Réduction de la spéculation	Information des clients, calcul du coût total
Logement public/social	Inclusion, limitation de la spéculation	Respect des critères sociaux, équité d’accès

La fiscalité immobilière : un guide pour les investisseurs

Fiscalité immobilière à Hong Kong : Impôts, déductions et évolutions récentes

Types d’impôts relatifs aux transactions immobilières

• Droit de timbre (Stamp Duty)
  • Principal impôt sur les transactions immobilières à Hong Kong.
  • Depuis le 26 février 2025, le taux ad valorem est progressif selon la valeur du bien :

  Montant ou valeur de la transaction (HKD)	Taux de droit de timbre
  Jusqu’à 4,000,000	HKD 100
  4,000,001 à 4,500,000	1.5%
  4,500,001 à 6,000,000	2.25%
  6,000,001 à 9,000,000	3.00%
  9,000,001 à 20,000,000	3.75%
  Plus de 20,000,000	4.25%

  Plusieurs droits additionnels peuvent s’appliquer pour les non-résidents ou en cas d’achat secondaire.

• Impôt sur les gains en capital
  • Il n’existe pas d’impôt spécifique sur les plus-values immobilières pour les particuliers ou sociétés locales.
  • Toutefois : si l’activité est assimilée par l’administration fiscale à du commerce immobilier habituel (trading), alors les profits réalisés peuvent être soumis au profits tax.
• Droits de succession
  • Aucun droit de succession n’est appliqué depuis leur abolition en février 2006.

Crédits d’impôt et déductions pour investisseurs

• Pour les particuliers
  • Déduction des intérêts hypothécaires jusqu’à un certain plafond annuel lors du calcul du salaries tax.
  • Déduction des charges réelles liées au bien loué (ex: frais d’entretien).
• Pour les entreprises
  • Régime standard : imposition au profits tax sur revenus locatifs nets après déduction des dépenses admissibles (intérêts débiteurs liés au financement du bien immobilier ; frais courants ; taxes foncières).
  • Taux réduit pour PME : premiers HKD 2 millions de bénéfices imposés à un taux préférentiel.

Spécificités réglementaires et incitations fiscales

Pas d’incitation fiscale dédiée aux investissements étrangers dans l’immobilier résidentiel classique ; régime identique résidents/non-résidents sauf droits additionnels possibles lors des acquisitions par non-résidents.

Les propriétés mixtes (« mixed-use », ex: rez-de-chaussée commercial + étages résidentiels) relèvent généralement des mêmes règles fiscales que celles applicables séparément aux deux types d’usage ; il convient toutefois parfois d’effectuer une ventilation fiscale selon l’affectation réelle.

Mesures sectorielles spécifiques existent pour certains segments :

• Concessions partielles temporaires sur la taxe foncière (« rates waiver »).
• Incitations renforcées dans le secteur maritime/logistique via amortissements accélérés ou réductions ciblées.

Exemples récents de changements législatifs ayant impacté la fiscalité immobilière

Date	Mesure
Février 2025	Relèvement plafond droit fixe HKD100 jusqu’à HKD 4M contre précédemment HKD 3M.
Budget 2025/26	Premier trimestre: exonération/réduction temporaire partielle « rates waiver »/ »rates concession ».

Conseils pratiques pour optimiser la planification fiscale en tant qu’investisseur immobilier

• Privilégier une détention via société locale si objectif commercial régulier afin de bénéficier potentiellement du régime préférentiel PME et sécuriser sa position vis-à-vis des autorités fiscales quant à la nature réelle des opérations réalisées (trade vs investissement pur).
• Pour investisseurs individuels souhaitant louer leurs biens :
  • Optimiser le montant emprunté afin que l’essentiel des intérêts payés soit effectivement déductible chaque année dans le cadre du salaries tax/personal assessment ;
  • Veiller à déclarer toutes charges admissibles relatives à l’entretien/gestion locative ;

À noter:
Hong Kong demeure une juridiction particulièrement attractive grâce à son absence historique d’imposition directe sur les plus-values patrimoniales et successions ainsi qu’à ses taux effectifs modérés comparativement à beaucoup d’autres places financières internationales.

Encadrez vos projets par une analyse préalable avec un conseil local afin:
– D’anticiper toute requalification possible par l’administration,
– De choisir entre détention directe ou indirecte,
– De suivre attentivement chaque modification législative annuelle influençant droits/taxes applicables aux transactions futures ou existantes.

Droits et responsabilités des propriétaires à Hong Kong

Droits des propriétaires à Hong Kong

Les droits des propriétaires à Hong Kong sont régis principalement par l’Ordonnance sur les Locations (Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance, Cap. 7), le Code du bâtiment et diverses réglementations administratives. Ces droits couvrent :

• Accès à la propriété : L’acquisition de biens résidentiels est ouverte aux résidents comme aux non-résidents. Depuis le Budget 2024-2025, les mesures restrictives telles que la Special Stamp Duty (SSD) et la Buyer’s Stamp Duty (BSD) ont été supprimées, rendant plus flexible l’accès à la propriété et permettant l’achat de plusieurs propriétés avec un droit de timbre réduit sur les acquisitions inférieures à HK$3 millions.
• Droits de location :
  • Droit d’établir librement le montant du loyer lors de la signature initiale.
  • Droit d’accéder au logement pour effectuer des inspections ou travaux nécessaires, sous réserve d’un préavis raisonnable au locataire.
  • Possibilité d’engager une procédure d’expulsion en cas de non-paiement du loyer ou violation substantielle du bail.
• Protection contre les évictions injustes :
  • Les procédures judiciaires doivent être respectées pour toute expulsion : un propriétaire ne peut expulser un locataire sans obtenir une ordonnance judiciaire.
  • Le tribunal évalue si le motif invoqué est légitime avant toute autorisation.

Responsabilités légales des propriétaires

Les obligations principales incluent :

• Entretien structurel et réparations majeures
• Respect strict du Code du bâtiment (Building Ordinance)
• Garantie que les installations électriques, sanitaires et gaz sont sûres
• Remise en état rapide après signalement par le locataire

Obligations envers les locataires :

• Fournir un logement sûr et habitable
• Ne pas interférer dans l’usage paisible par le locataire
• Restituer tout dépôt sous conditions prévues au contrat

Domaine	Responsabilité clé	Obligation spécifique
Sécurité	Respecter codes incendie/gaz/électricité	Inspections régulières obligatoires
Entretien	Réparer fuites/toitures/murs porteurs	Délais raisonnables imposés
Information	Fournir documents requis lors signature	Contrat écrit obligatoire

Procédures juridiques en cas de litige

En cas de conflit entre propriétaire et locataire :

1. Tentative préalable de règlement amiable recommandée
2. Saisine possible du Lands Tribunal pour statuer sur :
   • Expulsions contestées
   • Litiges concernant dépôts ou réparations
   • Augmentations abusives
3. Décision exécutoire pouvant inclure ordonnances financières ou injonctions

Conséquences potentielles en cas de non-respect

Si un propriétaire ne respecte pas ses obligations :

• Amendes administratives voire pénales selon gravité
• Ordre judiciaire immédiat pour effectuer travaux nécessaires
• Risque accru d’actions collectives si plusieurs logements concernés

En matière d’éviction illégale, une condamnation peut entraîner :

• Dommages-intérêts compensatoires versés au locataire
• Interdiction temporaire ou permanente d’exercer certaines activités immobilières

Statistiques récentes & jurisprudence marquante

Cas recensés par le Lands Tribunal (2024) :

• Non-conformité entretien/sécurité : +12% vs 2023
• Évictions jugées « injustifiées » : près de 1 dossier sur 5 ayant donné lieu à indemnisation substantielle

Exemple jurisprudentiel notable :

En mars 2024, dans , décision obligeant ce dernier à rénover entièrement son immeuble après constat répété d’insalubrité malgré mises en demeure successives ; amende record HK$450 000 infligée + restitution intégrale des loyers perçus pendant période concernée.

⚠️ Tout manquement grave expose le propriétaire non seulement aux sanctions civiles mais aussi pénales selon la nature exacte des violations constatées ainsi qu’à une publicité négative susceptible d’affecter durablement sa réputation professionnelle.