Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier : Hong Kong vs. ses pays voisins
Dans un contexte économique mondialisé où l’immobilier est devenu un véritable baromètre de stabilité financière, la décision d’investir dans un bien à Hong Kong ou dans ses pays voisins constitue un choix stratégique majeur pour les investisseurs avisés.
Hong Kong, réputée pour ses gratte-ciels et sa densité urbaine, offre un marché dynamique mais également saturé où les prix atteignent des sommets. En revanche, des pays voisins comme la Thaïlande ou la Malaisie présentent un cadre d’investissement totalement distinct, avec des opportunités intéressantes en termes de coût et de potentiel de croissance.
En explorant les différences cruciales entre ces marchés, cet article vise à fournir aux investisseurs un aperçu précieux pour maximiser leurs placements immobiliers.
Bon à savoir :
Les marchés immobiliers émergents comme la Thaïlande ou la Malaisie offrent souvent des rendements locatifs plus élevés que Hong Kong, mais avec des risques différents à prendre en compte.
Introduction à l’immobilier dans la région Asie-Pacifique
La région Asie-Pacifique affiche une croissance économique soutenue, bien que ralentie en 2025, avec des prévisions de croissance du PIB allant de 1,3 % à 6,9 % selon les pays : Chine (4,0 %), Indonésie (4,7 %), Philippines (5,3-5,4 %), Vietnam (5,8-6,9 %) et Thaïlande (1,3-3,1 %). Ce dynamisme repose sur l’industrialisation rapide et l’urbanisation accélérée qui favorisent la demande immobilière résidentielle et commerciale.
Impacts sur le marché immobilier :
- La montée des classes moyennes stimule la demande pour le logement urbain et les infrastructures modernes.
- Les grandes métropoles voient leur skyline évoluer sous l’effet d’investissements massifs dans des projets à usage mixte (mixed-use), intégrant bureaux intelligents (« smart offices »), centres commerciaux haut de gamme et résidences connectées.
- Dans plusieurs pays émergents comme le Vietnam ou les Philippines, cette dynamique se traduit par une forte augmentation du nombre de projets résidentiels neufs.
Tendances récentes en développement immobilier :
- Adoption croissante des technologies vertes et durables dans la construction.
- Accent mis sur la digitalisation du secteur (gestion intelligente des bâtiments).
- Développement accru d’espaces logistiques adaptés au e-commerce.
| Pays | Croissance PIB 2025 (%) | Tendances immobilières marquantes |
|---|---|---|
| Chine | 4.0 | Grands projets urbains mixtes |
| Indonésie | 4.7 | Expansion du logement abordable |
| Vietnam | 5.8 – 6.9 | Hausse forte du résidentiel neuf |
| Thaïlande | 1.3 – 2.3 | Recentrage vers tourisme & logistique |
| Philippines | ~5.4 | Essor bureaux & condos urbains |
Facteurs influençant les décideurs immobiliers :
- Urbanisation rapide
- Accès au financement international
- Stabilité politique relative
- Politiques publiques favorisant l’investissement étranger
- Pression réglementaire accrue autour de la durabilité
Les gouvernements jouent un rôle clé grâce à :
- Des politiques incitatives pour attirer les IDE immobiliers.
- Des programmes d’accès facilité au foncier pour investisseurs étrangers.
- La mise en place de cadres réglementaires souples mais vigilants concernant l’urbanisme durable.
Attractivité régionale pour les investisseurs
L’Asie-Pacifique attire fortement grâce à :
- Un potentiel démographique exceptionnel (plusieurs milliards d’habitants).
- Une urbanisation plus rapide qu’ailleurs dans le monde.
- Des rendements attractifs comparés aux marchés occidentaux matures.
La région devrait représenter plus de la moitié de la croissance mondiale du PIB d’ici fin 2025, renforçant son statut comme destination privilégiée pour les capitaux internationaux désireux de diversification géographique.
Comparaison Hong Kong vs voisins asiatiques
| Critère | Hong Kong | Singapour | Shanghai/Chine Continentale |
|---|---|---|---|
| Régulation étrangère | Très ouverte | Ouverte | Plus restrictive |
| Prix immobilier | Parmi les plus élevés | Élevés | En hausse |
| Typologie marché | Ultra-métropole tertiaire/financière |
Hong Kong présente ainsi :
- Un marché mature dominé par l’immobilier commercial haut-de-gamme et une très forte pression foncière ;
- Des prix records poussés par la rareté foncière ;
- Une ouverture inégalée aux capitaux étrangers comparé à certains marchés voisins soumis à davantage de restrictions ;
- Mais également une sensibilité accentuée face aux fluctuations économiques mondiales ou régionales due à sa dépendance au secteur financier global.
À titre comparatif :
- Singapour combine stabilité réglementaire stricte avec incitations fiscales ciblées ;
- Les grandes villes chinoises affichent un contrôle étatique fort sur le secteur tout en visant désormais davantage d’investissements internationaux via des zones franches spécialisées ;
- Le Vietnam offre encore aujourd’hui un accès progressif mais contrôlé aux investisseurs internationaux avec un potentiel haussier important lié à sa phase actuelle rattrapage économique rapide.
L’attractivité globale repose donc autant sur le dynamisme macroéconomique que sur l’adaptation constante des politiques publiques locales afin d’attirer durablement capitaux privés nationaux comme internationaux.
Bon à savoir :
La région Asie-Pacifique connaît une croissance économique rapide, ce qui dynamise son marché immobilier avec des taux de croissance annuels atteignant parfois 6 % dans certaines zones urbaines majeures. Hong Kong se distingue par ses prix immobiliers parmi les plus élevés au monde, une situation en partie due à sa forte densité de population et à des politiques limitant l’offre de terrains constructibles. Par contraste, des pays voisins comme la Malaisie ou le Vietnam offrent un marché en pleine expansion avec des prix plus abordables et des politiques incitatives attractives pour les investisseurs étrangers. Les décideurs dans la région mettent l’accent sur le développement durable, influençant les constructions vertes, tandis que les politiques gouvernementales jouent un rôle crucial, notamment en Chine continentale, où des régulations strictes encadrent l’investissement étranger pour stabiliser le marché. Ces différences entre la forte régulation de Hong Kong et l’ouverture de marchés comme celui de l’Indonésie illustrent les variabilités régionales, offrant aux investisseurs une diversité d’options stratégiques.
Fiscalité : Hong Kong comparée à ses voisins
Hong Kong présente un régime fiscal particulièrement attractif pour les investisseurs immobiliers, se distinguant nettement de ses voisins asiatiques tant par la simplicité de sa fiscalité que par la faiblesse des principaux impôts applicables à l’immobilier.
| Juridiction | Impôt sur les gains en capital | Taxe foncière annuelle | Autres impôts clés (achat/possession) | Avantages/Freins pour investisseurs |
|---|---|---|---|---|
| Hong Kong | Aucun | Modérée (15% sur loyer net) | Droits de timbre (progressifs, max 4,25% du prix) | Fiscalité légère, pas de CSG ni ISF, territorialité, pas de retenue à la source sur dividendes/plus-values |
| Chine | 20% (résidents/non-résidents) | Variable selon la ville (0,4%-1,2%) | TVA immobilière (5%), droits de mutation | Fiscalité plus lourde, réglementation stricte sur acquisitions étrangères |
| Japon | 15-30% (selon durée détention) | 1,4% valeur cadastrale | Taxe acquisition (3-4%), taxe urbaine | Fiscalité progressive, droits de mutation élevés |
| Singapour | Aucun (hors marchand de biens) | 0-16% selon usage/valeur | Buyer’s Stamp Duty (1-6%), Additional Buyer’s Stamp Duty (jusqu’à 60% pour étrangers) | Forte taxation pour étrangers, stabilité juridique |
| Taïwan | 15-45% (selon durée détention) | 1,2% valeur cadastrale | Taxe acquisition (6%), taxe sur les transactions immobilières | Fiscalité lourde sur revente rapide, mesures anti-spéculatives |
Points essentiels du régime fiscal immobilier à Hong Kong :
- Aucune taxe sur les gains en capital : Les profits issus de la revente d’un bien immobilier ne sont pas imposés, sauf si l’administration fiscale considère qu’il s’agit d’une activité commerciale récurrente.
- Pas de retenue à la source sur les dividendes ou les plus-values immobilières.
- Taxe foncière (Property Tax) : Imposée à 15% sur le revenu locatif net (loyers perçus moins certaines charges), sans autre imposition spécifique sur la détention d’un bien.
- Droits de timbre (Stamp Duty) : Progressifs, plafonnés à 4,25% du prix d’achat pour les particuliers. Des mesures additionnelles s’appliquent aux non-résidents ou lors d’achats multiples, mais restent globalement modérées par rapport à la région.
- Absence d’impôt sur la fortune et de contribution sociale généralisée.
Comparaison avec les voisins régionaux :
- Chine : Les investisseurs étrangers font face à des restrictions, une fiscalité sur les plus-values (20%), des taxes foncières variables, et une TVA immobilière.
- Japon : Imposition des plus-values de 15 à 30% (selon durée de détention), taxe foncière annuelle et droits d’acquisition élevés, mais un cadre juridique stable.
- Singapour : Si la fiscalité sur les plus-values reste nulle pour les particuliers, les droits d’acquisition sont très élevés pour les étrangers (jusqu’à 60% de la valeur du bien), avec une taxe foncière progressive.
- Taïwan : Système très dissuasif pour la spéculation, avec des taux d’imposition sur les plus-values pouvant atteindre 45% pour les biens détenus moins de 2 ans.
Impact sur le marché et les acheteurs internationaux :
- Hong Kong attire les investisseurs internationaux par la prévisibilité, la simplicité et la légèreté de sa fiscalité immobilière, ainsi qu’un régime de territorialité qui limite l’imposition aux seuls revenus de source hongkongaise.
- Les autres juridictions imposent des barrières fiscales ou réglementaires pour limiter la spéculation immobilière et protéger leur marché domestique, ce qui réduit l’attrait pour les acheteurs internationaux, notamment en Chine et à Singapour.
- Exemple concret : Un investisseur étranger achetant un appartement à Hong Kong ne paiera ni impôt sur les gains à la revente, ni taxes foncières excessives, alors qu’à Singapour il pourrait payer jusqu’à 60% de droits d’acquisition et à Taïwan jusqu’à 45% sur une revente rapide.
Résumé des atouts de Hong Kong pour l’immobilier d’investissement :
- Fiscalité ultra-légère sur les plus-values et la détention
- Simplicité administrative
- Absence de nombreux impôts présents ailleurs en Asie
- Accessibilité pour les non-résidents
En définitive, la compétitivité fiscale de Hong Kong demeure un facteur décisif dans l’attractivité de son marché immobilier international, en particulier face aux dispositifs restrictifs de ses voisins.
Bon à savoir :
Hong Kong présente un environnement fiscal attractif pour les investisseurs immobiliers grâce à l’absence de taxe sur les plus-values pour les investissements à long terme et des droits de mutation relativement bas, contrastant avec des voisins comme Singapour, qui applique un impôt sur les gains en capital et des droits de timbre plus sévères. Taïwan impose également une taxe sur les revenus immobiliers, tandis que la Chine continentale applique une taxe sur la plus-value immobilière jusqu’à 20%. Au Japon, bien que les taxes foncières soient modérées, des gains en capital peuvent être imposés jusqu’à 30% pour les propriétés détenues moins de cinq ans. Ces politiques fiscales favorables à Hong Kong peuvent influencer positivement les achats internationaux, notamment dans un marché immobilier déjà prisé pour sa stabilité. L’absence de taxes sur les plus-values reste un avantage comparatif significatif, attirant des investisseurs cherchant à optimiser leurs rendements nets tout en bénéficiant d’un cadre fiscal simple et prévisible.
Évaluation des coûts d’achat immobilier dans les différents pays
Tableau comparatif des prix moyens de l’immobilier résidentiel (prix au mètre carré, principales villes/régions, 2025)
| Région / Ville | Prix moyen au m² (USD) | Tendance 2024-2025 | Facteurs clés |
| Hong Kong | ~25 000 – 28 000 | Baisse d’environ -6 % | Forte demande étrangère et locale, taux élevés, politiques plus souples récemment, prix en recul depuis le pic mais légères hausses récentes sur certains segments. |
| Pékin / Shanghai | ~8 000 – 12 000 | Légère baisse ou stagnation selon la ville | Politiques restrictives pour limiter la spéculation et favoriser l’accessibilité ; ralentissement économique local impactant la demande. |
| Tokyo | ~10 500 | Croissance modérée (+2 à +4 %) | Taux d’intérêt très bas, forte attractivité urbaine, population vieillissante compensée par le retour des investisseurs étrangers. |
| Séoul | ~9 500 | Recul (-3 à -5 %) après hausse récente | Politiques gouvernementales anti-spéculatives ; hausse précédente due à faible offre dans les quartiers centraux. |
| Taipei | ~8 500 | Hausse modérée (+1 à +3 %) | Offre limitée en centre-ville, faible taux hypothécaires mais prix élevés rapportés aux revenus locaux. |
Liste des tendances actuelles et facteurs économiques majeurs :
- Hong Kong
- Les prix ont chuté de plus de 20 % depuis leur sommet historique.
- En mars 2025 : diminution annuelle de -6,57 %.
- Assouplissement majeur des politiques fiscales sur les achats étrangers et secondaires (suppression du Buyer’s Stamp Duty).
- Demande fortement soutenue par les acheteurs chinois continentaux (24 % des transactions en volume).
- Prévisions pour fin/mi-2025 : possible reprise (+3 à +5 %) si baisses de taux confirmées.
- Chine continentale
- Les grandes villes maintiennent une politique restrictive pour éviter une bulle immobilière.
- Ralentissement ou légère baisse dans certaines métropoles du fait d’un contexte économique moins porteur.
- Japon
- Dynamisme retrouvé grâce aux investisseurs internationaux profitant du yen faible et de taux planchers.
- Demande stable malgré un marché intérieur vieillissant.
- Corée du Sud
- Après plusieurs années haussières alimentées par une offre réduite dans Séoul intra-muros, correction entamée avec durcissement fiscal et monétaire.
- Taïwan
- Prix toujours soutenus par un manque d’offre qualitative au centre-ville malgré une croissance démographique limitée.
Comparaison accessibilité & conditions d’emprunt hypothécaires
| Région | Apport min. (%) | Durée max prêt | Taux moyen (%) |
| Hong Kong | 30–40% | 25–30 ans | 3–4% |
| Chine cont.* | 20–30% | 25–30 ans | 4–5% |
| Japon | 10–20% | 35 ans+ | 0.7–1.2% |
| Corée Sud | 20–40%* | 35 ans+* | 3.0–4.2%* |
| (taux ajustables) | |||
Remarques importantes
À Hong Kong, l’apport exigé reste élevé avec un ratio prêt/valeur strict malgré quelques assouplissements récents visant surtout les primoaccédants locaux ou détenteurs étrangers « talentueux ». Les taux restent supérieurs à ceux observés au Japon grâce notamment aux politiques ultra-accommodantes japonaises qui facilitent nettement l’accès au crédit immobilier.
En Chine continentale comme en Corée du Sud,l’accessibilité varie grandement selon le profil acheteur, la localisation précise et les quotas bancaires mensuels/fiscaux imposés localement pour réguler le marché immobilier urbain centralisé.
En résumé :
- Le coût immobilier demeure largement supérieur à Hong Kong comparativement aux autres capitales asiatiques ;
- L’accessibilité y est généralement moindre sauf cas particuliers liés aux nouvelles mesures pro-investisseurs étrangers ou professionnels qualifiés ;
- Le Japon ressort comme le marché offrant actuellement le meilleur compromis entre stabilité/prix/taux bas hors exigences locales spécifiques.
Bon à savoir :
À Hong Kong, le coût de l’achat immobilier reste l’un des plus élevés au monde avec un prix moyen dépassant les 25 000 USD par mètre carré dans des zones comme Central ou Kowloon, bien plus que dans des villes voisines comme Shanghai en Chine continentale où il atteint environ 9 000 USD/m², ou Tokyo au Japon avec environ 12 000 USD/m². En Corée du Sud, Séoul propose des prix aux alentours de 8 500 USD/m², tandis qu’à Taipei, Taiwan, les coûts tournent autour de 7 000 USD/m². Les tendances du marché indiquent une stagnation des prix à Hong Kong due à une régulation stricte et de récents bouleversements économiques, contrairement à une légère hausse observée dans d’autres régions asiatiques, en partie soutenue par des politiques gouvernementales favorables à l’investissement immobilier et des taux d’intérêt relativement bas. Concernant les conditions d’emprunt, Hong Kong impose un niveau d’apport personnel plus élevé comparé à ses voisins, rendant l’accessibilité plus restreinte pour les primo-accédants, tandis que des pays comme la Chine continentale et Taiwan offrent des taux prêts hypothécaires compétitifs, ceci stimule la demande intérieure et influence directement l’évolution des prix.
Facteurs économiques influençant le marché immobilier
Analyse des facteurs économiques clés influençant le marché immobilier à Hong Kong et dans ses pays voisins
| Facteurs économiques | Hong Kong | Chine continentale | Singapour |
|---|---|---|---|
| Taux d’intérêt | En baisse récente (HIBOR 3,5% sur 2023-2024), ce qui allège la charge des prêts immobiliers et pourrait soutenir la demande. | Taux encore élevés mais sous pression baissière en raison du ralentissement économique. | Taux relativement stables mais influencés par la politique monétaire américaine, du fait de l’arrimage du SGD au dollar. |
| Politiques fiscales | Suppression récente des restrictions sur les achats et assouplissement des exigences d’apport. Taxes spécifiques sur les achats par non-résidents, incitations à la construction de logements abordables. | Politiques restrictives (contrôle des prix, quotas d’achat pour les non-résidents), fiscalité sur les plus-values. | Droits de timbre élevés pour les investisseurs étrangers, mesures macroprudentielles pour limiter la spéculation. |
| Confiance des consommateurs | Faible, affectée par la conjoncture mondiale, les tensions commerciales, et le départ de travailleurs qualifiés, d’où une demande en berne. | Modérée à prudente, impactée par la croissance ralentie et les incertitudes géopolitiques. | Relativement élevée grâce à la stabilité politique et à la reprise économique post-pandémie. |
| Stabilité économique | Fragilisée par la dépendance aux flux internationaux, aux tensions sino-américaines et à l’exode de talents. | Plus résiliente mais confrontée à un ralentissement structurel et à la gestion de la dette. | Forte stabilité, encadrement strict, forte attractivité pour les investisseurs internationaux. |
Statistiques récentes et prévisions
- Prix moyens à Hong Kong : Environ 120 000 HKD/m² en 2023, en légère baisse.
- Évolution des prix 2025 : Prévisions de -5% à +5% selon les agences, avec une absence de reprise durable attendue avant 2026.
- Offre et demande : Demande affaiblie par le départ de professionnels qualifiés et une confiance en berne ; le marché demeure néanmoins attractif dans les quartiers centraux et en développement.
- Marché chinois : Ralentissement de la demande, mesures de soutien progressives mais prudence généralisée.
- Singapour : Résilience et reprise plus rapide, alimentées par une forte demande étrangère et une gestion proactive des risques.
Facteurs influençant la demande et les prix
Taux d’intérêt bas à Hong Kong facilitent les achats mais n’ont pas encore permis de relancer la demande, freinée par l’incertitude globale et la prudence des ménages.
Politiques fiscales plus souples à Hong Kong mais toujours restrictives ailleurs, ce qui oriente les flux d’investissement vers les marchés les plus ouverts.
Confiance des consommateurs essentielle : la faible confiance à Hong Kong et en Chine limite la prise de risque, tandis que la stabilité à Singapour favorise la demande.
Impact des événements économiques mondiaux
- Pandémie de Covid-19 : a provoqué une correction des prix à Hong Kong, une réorganisation des priorités résidentielles et un ralentissement des transactions.
- Tensions commerciales Chine–États-Unis : ont réduit l’attractivité de Hong Kong pour les investisseurs étrangers et alimenté la volatilité, notamment dans les segments de luxe et d’investissement.
- Exode de talents : la migration de travailleurs qualifiés hors de Hong Kong a pesé sur la demande locative et d’achat.
Perspectives à court et moyen terme
Les marchés immobiliers d’Asie du Sud-Est et de la Chine continentale restent sous pression, tandis que Hong Kong pourrait voir une stabilisation suivie d’une reprise modérée à partir de 2026, portée par de nouveaux projets d’infrastructures et un retour progressif de la confiance.
Les politiques monétaires et fiscales, la gestion des flux internationaux et la capacité à restaurer la confiance seront déterminantes pour la dynamique future des prix et de la demande immobilière.
Résumé des dynamiques régionales :
| Région | Niveau de stabilité | Tendance prix immobilier | Demande actuelle |
|---|---|---|---|
| Hong Kong | Fragile | Baisse ou stabilité | Faible/prudente |
| Chine | Modérée | Ralentissement | Modérée |
| Singapour | Élevée | Reprise/hausse | Forte |
Bon à savoir :
Les taux d’intérêt bas à Hong Kong ont stimulé la demande immobilière, bien que des politiques fiscales strictes et des taux de taxation élevés freinent partiellement l’élan des investisseurs étrangers, contrastant avec les marchés plus libéraux de la Chine continentale et de la Thaïlande. L’indice de confiance des consommateurs à Hong Kong a été instable en raison de la pandémie et des tensions commerciales entre les États-Unis et la Chine, influençant négativement le marché, alors que Singapour et le Vietnam montrent une résilience économique plus forte. Selon les dernières statistiques, l’analyse révèle que la croissance du PIB de Hong Kong reste stagnante comparée aux pays voisins, où des politiques attractives encouragent les investissements. Globalement, les événements économiques mondiaux continuent de perturber les prévisions dans ces régions, augmentant la volatilité des prix immobiliers et la prudence des acheteurs.
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