Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Dans le paysage dynamique de l’investissement immobilier, Hong Kong se distingue comme une destination attrayante, non seulement pour sa position stratégique, mais aussi en raison de ses incitations fiscales avantageuses. Cette région a su instaurer un environnement propice aux investisseurs en offrant des réductions fiscales et des exonérations qui allègent considérablement le fardeau financier des transactions immobilières. Que vous soyez un investisseur chevronné ou un nouveau venu sur le marché, comprendre ces mécanismes fiscaux peut non seulement optimiser vos retours sur investissement, mais aussi influencer vos décisions d’achat de manière stratégique.
Fiscalité locale : un cadre avantageux pour les investisseurs à Hong Kong
La fiscalité locale à Hong Kong se distingue par des taux d’imposition particulièrement bas et une structure simple, ce qui en fait un environnement très attractif pour les investisseurs immobiliers.
Taux d’imposition bas et impact pour l’investissement immobilier
- L’impôt sur les sociétés est fixé à 16,5 % pour les entreprises, avec un taux réduit de 8,25 % sur les premiers 2 millions HKD de bénéfices grâce au régime à deux paliers.
- Pour les particuliers, le taux de l’impôt sur le revenu varie de 2 % à 17 %, avec un plafonnement à 15 % sur le revenu imposable, après déductions et abattements.
- La fiscalité immobilière directe (property tax) s’applique à un taux de 15 % sur les revenus locatifs nets, après déduction d’une allocation forfaitaire de 20 % pour frais et charges.
Exemptions et réductions fiscales pour l’immobilier
- Exonération possible sur les revenus locatifs lorsque le bien est occupé par le propriétaire.
- Déduction des intérêts d’emprunt immobilier pour la résidence principale jusqu’à 100 000 HKD/an sur 20 ans.
- Réduction ponctuelle de 100 % de l’impôt sur les bénéfices, l’impôt sur les salaires et l’impôt sous évaluation personnelle pour 2024/25, plafonnée à 1 500 HKD.
- Nombreuses déductions et abattements personnels, notamment pour les personnes à charge et les dons.
Rôle et comparaison des taxes sur les transactions immobilières
| Taxe à Hong Kong | Taux/Structure | Comparaison internationale |
|---|---|---|
| Stamp Duty (droit de timbre) | De 1,5 % à 4,25 % selon la valeur et le statut d’acheteur | Inférieur à Singapour (jusqu’à 20 % pour étrangers), Londres (jusqu’à 15 % pour résidences secondaires) |
| Buyer’s Stamp Duty | 15 % pour les non-résidents | Comparable à Singapour, plus élevé que New York |
| Special Stamp Duty | 10 % à 20 % si revente < 3 ans | Plus élevé que Singapour (4 % à 16 % selon durée) |
International : accords de non double imposition pour optimiser les gains
Les accords de non double imposition signés par Hong Kong avec d’autres pays permettent aux investisseurs immobiliers de réduire, voire d’éliminer la double taxation sur les revenus immobiliers perçus à l’international. Ces conventions apportent une sécurité fiscale et optimisent la charge fiscale globale des investissements transfrontaliers.
Principaux mécanismes des accords :
- Imposition au lieu de situation du bien : Les revenus issus de biens immobiliers sont généralement imposés dans le pays où se situe le bien.
- Crédit d’impôt ou exonération : Le résident du second pays peut bénéficier soit d’un crédit d’impôt équivalent à l’impôt déjà payé à l’étranger (dans la limite de son impôt local), soit d’une exonération totale ou partielle sur ces mêmes revenus.
- Éviction des doubles exonérations : Des clauses spécifiques évitent que certains revenus ne soient pas taxés du tout, ce qui garantirait une juste répartition entre États.
Exemple concret — Accord France-Hong Kong
| Mécanisme | France | Hong Kong |
|---|---|---|
| Revenus immobiliers | Imposés en France si bien situé en France | Crédit d’impôt pour impôts payés en France |
| Fortune | Imposée en France selon localisation des biens | Pas d’impôt sur la fortune à Hong Kong |
Pour un investisseur hongkongais possédant un immeuble en France :
- La plus-value ou les loyers seront imposables principalement en France.
- Si ces montants sont aussi imposables selon la loi hongkongaise, il bénéficiera alors, grâce à l’accord, d’un crédit fiscal égal au montant effectivement acquitté en France, venant réduire son impôt dû à Hong Kong.
Exemple — Accord Canada-Hong Kong
L’accord stipule également que les résidents bénéficient soit :
- D’une exemption (si le revenu est déjà correctement taxé dans le pays source)
- Soit d’un crédit fiscal pour éviter toute double imposition.
Critères pour bénéficier des accords :
- Être considéré comme résident fiscal de l’un au moins des deux États signataires
- Justifier que les revenus proviennent effectivement du pays partenaire (par exemple : preuve locative ou acte notarié)
Procédure administrative typique :
- Déclarer ses revenus fonciers auprès des administrations fiscales concernées
- Fournir tous documents attestant du paiement effectif dans le pays source (avis d’imposition étranger…)
- Remplir les formulaires spécifiques requis par chaque administration nationale afin de réclamer crédits ou exemptions
Impacts sur le taux global effectif :
Grâce aux conventions fiscales,
- Le taux global effectif supporté par un investisseur immobilier international est souvent limité au taux pratiqué dans le pays où se trouve physiquement l’immeuble.
Cela permet donc :
- D’éviter toute superposition injuste entre deux législations fiscales nationales
- De planifier légalement sa stratégie patrimoniale internationale
À retenir :
Les conventions permettent aux investisseurs hongkongais et internationaux une optimisation fiscale transparente et sécurisée lorsqu’ils détiennent directement ou indirectement des actifs immobiliers situés hors de leur territoire habituel.
Le recours systématique à ces outils suppose cependant une veille juridique rigoureuse et parfois l’assistance professionnelle afin de remplir correctement toutes formalités requises.
Bon à savoir :
Les accords de non double imposition (ANDI) permettent aux investisseurs immobiliers à Hong Kong de réduire leur charge fiscale internationale en évitant d’être imposés deux fois sur leurs revenus immobiliers. Hong Kong a signé des ANDI avec plusieurs pays, dont la France et le Royaume-Uni, facilitant des échanges commerciaux et des investissements plus fluides. Ces accords fonctionnent souvent en accordant des crédits d’impôt ou des exemptions pour les impôts déjà payés à l’étranger, réduisant ainsi le taux d’imposition global. Les investisseurs doivent généralement prouver leur résidence fiscale à Hong Kong pour bénéficier de ces accords et suivre certaines procédures administratives, comme la soumission de documents justificatifs pour les allègements fiscaux. Il est crucial de vérifier les termes spécifiques de chaque ANDI pour comprendre comment ils s’appliquent aux différents types de revenus immobiliers et s’assurer de respecter les critères d’éligibilité requis.
Taxation immobilière à Hong Kong : comprendre les nuances
Types de taxes immobilières à Hong Kong
| Type de taxe | Taux/Modalités principales | Applicabilité |
|---|---|---|
| Droit de timbre (Stamp Duty) | 15% pour les biens résidentiels, 0–4,25% pour les non-résidentiels, HK$100 pour transactions ≤ HK$4M (après réforme récente) | Achat/vente de biens |
| Taxe foncière (Property Tax) | 15% sur la valeur nette imposable (NAV) des revenus locatifs | Revenus de location |
| Taxe sur les plus-values | Aucune taxe sur les plus-values immobilières | Non applicable |
Explications détaillées
Droit de timbre (Stamp Duty)
- Lors de l’achat d’un bien immobilier, un droit de timbre est exigé.
- Le taux standard pour les transactions résidentielles est de 15% du prix d’achat.
- Pour les biens non résidentiels, le taux varie de HK$100 à 4,25% selon la valeur de la transaction.
- Depuis 2025, les propriétés de HK$4 millions ou moins bénéficient d’un taux réduit de HK$100 pour encourager l’accès à la propriété.
- Des mesures de réduction existent pour les primo-accédants et pour limiter la spéculation (BSD, SSD, etc.).
Taxe foncière (Property Tax)
- S’applique sur les revenus issus de la location d’un bien immobilier.
- Le taux est de 15% sur la valeur nette imposable (NAV), calculée comme suit :
- Loyer annuel brut
- Moins une déduction forfaitaire de 20% pour frais et réparations
- = NAV taxable
- Exemple concret : Pour un loyer annuel de HK$120 000, la NAV après déduction est de HK$96 000, et la taxe foncière due sera de HK$14 400.
Taxe sur les plus-values
- Il n’existe pas de taxe sur les plus-values à Hong Kong lors de la revente d’un bien immobilier.
- Cela favorise la liquidité et l’attractivité du marché, particulièrement pour les investisseurs étrangers.
Impact sur les investisseurs locaux et étrangers
Acheteurs locaux
- Peuvent bénéficier d’un taux de droit de timbre réduit pour l’achat de leur première résidence principale.
- Les revenus locatifs restent soumis à la taxe foncière.
- Absence de taxe sur les plus-values ou sur la fortune.
Investisseurs étrangers
- Soumis au droit de timbre standard et à une surtaxe supplémentaire (Buyer’s Stamp Duty, BSD) de 15% lors de l’acquisition d’un bien résidentiel.
- Pas de différence de traitement pour la taxe foncière sur les revenus locatifs.
- Absence de taxe sur les plus-values, ce qui rend l’investissement attractif malgré les droits de timbre élevés.
| Profil | Droit de timbre | Taxe foncière | Taxe sur les plus-values | Autres surtaxes |
|---|---|---|---|---|
| Primo-accédant HK | Réduit/HK$100 | Oui | Non | Non |
| Investisseur local | Plein | Oui | Non | Parfois SSD |
| Investisseur étranger | Plein + BSD | Oui | Non | BSD (15%) |
Avantages fiscaux pour primo-accédants vs investisseurs multiples
- Les primo-accédants bénéficient de droits de timbre réduits ou d’exemptions partielles, ce qui abaisse significativement le coût d’acquisition de leur première résidence.
- Les investisseurs multiples (ayant déjà une propriété) doivent payer le taux de droit de timbre plein, ainsi que des surtaxes en cas de revente rapide (Special Stamp Duty, SSD) ou d’achat en tant qu’étranger.
- L’absence de taxe sur les plus-values profite surtout aux investisseurs, mais les barrières à l’entrée sont plus élevées pour eux.
Réformes et changements récents
- En 2025, le gouvernement a relevé le seuil d’exemption/réduction du droit de timbre à HK$4 millions pour soutenir les primo-accédants.
- Un plafonnement des concessions de taxe foncière à HK$500 par propriété pour le premier trimestre fiscal 2025/26 a été introduit, applicable aux logements comme aux locaux commerciaux.
- Aucun changement majeur de taux pour 2025–2026, mais des ajustements ponctuels pour stimuler certains segments du marché.
Pratiques courantes de planification fiscale
- Structuration via sociétés pour détenir des biens immobiliers afin d’optimiser la succession ou la transmission.
- Déclaration précise des revenus locatifs pour bénéficier de la déduction forfaitaire de 20%.
- Timing des achats/ventes afin d’éviter le paiement de la SSD (applicable en cas de revente rapide).
- Utilisation des conventions de non-double imposition pour les investisseurs internationaux afin d’éviter une imposition multiple sur les revenus fonciers.
Points clés à retenir
- Absence de taxe sur les plus-values et de droits de succession.
- Droit de timbre élevé pour freiner la spéculation, avec exonérations ciblées pour les primo-accédants.
- Fiscalité simple mais rigoureuse sur les revenus locatifs.
- Mesures ponctuelles d’allègement fiscal pour dynamiser le marché selon la conjoncture.
Exemple concret :
Achat d’un appartement à HK$3,8 millions par un primo-accédant local :
- Droit de timbre : HK$100 (après réforme 2025)
- Taxe foncière : 15% sur le revenu locatif net si l’appartement est loué
- Taxe sur les plus-values : aucune lors de la revente
Bon à savoir :
À Hong Kong, la taxation immobilière inclut principalement le droit de timbre, la taxe foncière et la taxe sur les plus-values. Le droit de timbre est divisé en plusieurs niveaux, avec des taux plus élevés pour les investisseurs étrangers et pour ceux qui possèdent déjà d’autres propriétés, tandis que des réductions sont offertes aux acheteurs de première résidence. La taxe foncière est applicable sur les revenus locatifs à un taux standard de 15%, ce qui peut être particulièrement pénalisant pour les propriétaires multi-propriétés. Concernant la taxe sur les plus-values, Hong Kong ne l’applique pas sur les résidences privées, ce qui demeure un avantage majeur pour les investisseurs. Les récentes réformes fiscales visent à modérer la spéculation immobilière, notamment par une augmentation des droits de timbre pour les achats multiples. Les stratégies courantes incluent la structuration fiscale par des propriétés locatives sous une entreprise pour bénéficier d’allègements fiscaux. Par exemple, une entreprise enregistrée localement pourrait réduire la charge fiscale globale par un usage optimal des déductions et des exonérations disponibles, telles que les prêts hypothécaires et les frais de rénovation, illustrant comment des connaissances approfondies en planification fiscale peuvent maximiser la rentabilité des investissements.
Comparaison mondiale : pourquoi Hong Kong se démarque
Hong Kong se distingue sur la scène mondiale par un cadre fiscal exceptionnellement favorable aux investisseurs immobiliers internationaux, notamment grâce à des taux d’imposition faibles ou inexistants sur les revenus issus de la propriété, l’absence de taxe sur la plus-value immobilière et l’absence de droits de succession.
| Ville | Impôt sur revenu locatif | Taxe sur plus-value immobilière | Droits de succession | Fiscalité immobilière globale |
|---|---|---|---|---|
| Hong Kong | 15 % sur revenus nets* | Aucune | Aucun | Très faible, pas de taxe sur les plus-values ou successions |
| Londres | 20-45 % (impôt sur le revenu selon statut résident/non-résident) | 18-28 % sur plus-values immobilières | 40 % au-delà d’un seuil | Élevée, régime complexe pour non-résidents |
| New York | Jusqu’à 37 % (impôt fédéral), + impôt d’État et local | 15-20 % (fédéral), + impôts locaux | Jusqu’à 40 % (fédéral) | Très élevée, multiples niveaux d’imposition |
| Singapour | 0-22 % (progressif sur revenus), 15 % pour non-résidents | Pas de taxe sur plus-value** | Aucun | Modérée, mais droits de timbre importants |
* Le taux de 15 % à Hong Kong s’applique sur la valeur nette des loyers perçus, après déductions pour charges et réparations.
** Singapour applique des droits de timbre élevés sur les acquisitions mais n’impose pas les plus-values sur la revente, sauf cas d’activité commerciale avérée.
Liste des particularités fiscales de Hong Kong favorisant l’investissement immobilier international :
- Absence de taxe sur la plus-value immobilière : Les profits réalisés lors de la revente d’un bien ne sont pas imposés, sauf si l’activité est considérée comme commerciale.
- Aucune taxe sur la succession immobilière : Les biens transmis ne subissent aucune imposition successorale, ce qui favorise la planification patrimoniale internationale.
- Taxe sur les revenus locatifs faible et simplifiée : 15 % sur la valeur nette, déduction faite des charges admissibles (loyers impayés, réparations, taxes payées par le propriétaire).
- Barème d’imposition progressif sur le revenu personnel plafonné à 17 % seulement.
- Droits de timbre compétitifs et souvent plafonnés lors des acquisitions, avec des exemptions régulières pour encourager certains types d’investissements.
Comparaison avec d’autres centres financiers :
À Londres et New York, l’imposition est bien plus lourde sur les revenus locatifs, les plus-values et les transmissions patrimoniales, ce qui réduit l’attractivité pour les investisseurs étrangers.
Singapour offre aussi un cadre fiscal avantageux (pas de taxe sur les plus-values, pas de droits de succession), mais compense avec des droits de timbre élevés à l’achat, ce qui peut freiner la rotation rapide des capitaux immobiliers.
Impact sur l’investissement international :
Ces politiques fiscales incitent fortement les investisseurs étrangers à privilégier Hong Kong pour diversifier ou sécuriser leurs portefeuilles immobiliers :
- Stimulation des flux d’investissements étrangers : Hong Kong figure régulièrement parmi les cinq premiers marchés mondiaux en termes d’investissement immobilier transfrontalier.
- En 2024, les investissements étrangers dans l’immobilier commercial hongkongais ont dépassé 10 milliards USD, soit plus du double du volume observé à Singapour sur la même période.
- Les investisseurs institutionnels et particuliers représentent une part majeure de la demande, en particulier pour les bureaux de prestige et les résidences haut de gamme.
Exemple concret :
En 2023, près de 70 % des transactions immobilières de plus de 50 millions USD à Hong Kong impliquaient des capitaux étrangers, contre 48 % à Londres et 37 % à New York sur des montants équivalents.
Résumé des avantages compétitifs de Hong Kong :
- Fiscalité immobilière directe réduite
- Absence de taxes pénalisantes à la revente ou à la transmission
- Simplicité administrative et sécurité juridique
- Liquidité élevée et volume d’investissement étranger soutenu
Cadre fiscal attractif et flux d’investissement élevés placent Hong Kong comme une place de choix pour les investisseurs immobiliers internationaux, surpassant souvent ses concurrents mondiaux sur ce segment.
Bon à savoir :
Hong Kong se distingue sur la scène mondiale par son régime fiscal attractif pour les investisseurs immobiliers internationaux. Avec des taux d’imposition sur le revenu des propriétés souvent faibles ou inexistants, l’absence de taxe sur la plus-value immobilière et de droits de succession, elle propose un cadre nettement plus favorable que des places financières comme Londres, New York ou Singapour. Ces dernières imposent des taxes plus élevées, limitant ainsi le rendement net des investissements. Cette politique incitative a permis à Hong Kong d’attirer un volume d’investissements immobiliers étrangers considérable, avec une augmentation notable des achats d’actifs internationaux, dépassant souvent les niveaux d’autres grandes villes. Par exemple, les statistiques récentes montrent que Hong Kong a enregistré une hausse de plus de 20 % des investissements étrangers par rapport à l’année précédente, consolidant ainsi sa position de leader sur le marché de l’immobilier international.
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