Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Rentabilité à Hong Kong : Airbnb vs Locations Longue Durée
Dans un contexte économique où l’immobilier à Hong Kong est l’un des plus dynamiques et complexes au monde, la question de rentabilité entre locations à court terme via Airbnb et locations longue durée traditionnelles devient de plus en plus cruciale pour les investisseurs et propriétaires.
Cet article propose une analyse comparative captivante, examinant comment ces deux options se mesurent en termes de bénéfices potentiels selon les quartiers de Hong Kong, tout en prenant en compte les facteurs comme l’occupation, les tarifs, et les coûts de gestion.
Découvrez les subtilités du marché hongkongais et comment chaque mode de location peut s’adapter aux besoins et aux attentes financières de manière différente, offrant un tableau contrasté des opportunités et défis spécifiques à cette métropole vibrante et en constante évolution.
Analyse comparative entre Airbnb et la location longue durée à Hong Kong
Le marché locatif à Hong Kong est marqué en 2025 par une baisse continue des prix immobiliers résidentiels (environ -30 % depuis le pic de 2021), un recul des loyers, et une relative stabilisation attendue d’ici fin 2025. Les investisseurs adoptent une attitude attentiste face à la surabondance d’offre et la pression baissière sur les loyers, tandis que la location courte durée via Airbnb reste attractive pour certains propriétaires malgré un environnement réglementaire restrictif.
Comparaison des revenus potentiels : Airbnb vs. location longue durée
| Critère | Location Airbnb (courte durée) | Location longue durée |
| Tarif moyen/nuit | Élevé, entre 600–1200 HKD | Non applicable |
| Loyer mensuel type | Variable selon taux occupation | Stable : studio ~15 000–22 000 HKD/mois |
| Taux d’occupation | Saisonnier : typiquement 55–75 % | Généralement >90 % |
| Variations saisonnières | Oui (pics durant festivals/saisons touristiques) | Faibles |
- En haute saison ou avec un bon emplacement, le revenu brut potentiel d’un bien exploité sur Airbnb peut dépasser celui de la location classique.
- Cependant, les périodes creuses et l’incertitude réglementaire réduisent parfois fortement ce différentiel.
- La stabilité du bail longue durée demeure attractive dans un contexte de baisse généralisée des prix et loyers.
Réglementation locale
- Location courte durée :
- La législation hongkongaise interdit en principe toute location inférieure à 28 jours sans licence spécifique dite « guesthouse » (Hotel and Guesthouse Accommodation Ordinance) ; obtenir cette licence est complexe pour les appartements résidentiels ordinaires.
- Les contrôles ont été renforcés ces dernières années, avec sanctions pouvant aller jusqu’à amendes lourdes ou peines de prison pour exploitation illégale.
- Cette incertitude juridique expose les propriétaires louant via Airbnb à Hong Kong à des risques importants qui peuvent peser lourdement sur leur rentabilité.
- Location longue durée :
- Contrats généralement standardisés (12 mois+), encadrés par le Landlord and Tenant Ordinance, offrant plus de prévisibilité aux bailleurs.
- Peu de contraintes hors respect du contrat-type ; protection accrue en cas de litiges locatifs.
Coûts associés
Liste comparative :
- Location courte durée/Airbnb :
- Frais plateforme (~3–15 % selon modalités)
- Gestion professionnelle recommandée si absent localement (~10–20 % du revenu brut)
- Nettoyage fréquent & linge (coût variable mais significatif)
- Taxes potentielles si activité reconnue comme para-hôtelière
- Dépenses récurrentes accrues : usure accélérée mobilier/équipements
- Location longue durée :
- Frais agence lors mise en location initiale (~50% loyer mensuel unique)
- Entretien courant moins fréquent
- Taxe foncière annuelle (« Rates »)
- Charges copropriété récurrentes
| Poste | Courte Durée / Airbnb | Longue Durée |
| Commission plateforme | Élevée | Nulle |
| Gestion locative | Souvent élevée | Modérée/faible |
| Entretien/nettoyage | Fréquent/coût élevé | Rare/maîtrisé |
| Taxes spécifiques | Risque fiscal élevé | Prévisible |
Exemples concrets/investisseurs
- Propriétaire A, Central – Studio exploité via Airbnb avant COVID puis retour au bail classique après renforcement réglementaire : gains bruts plus élevés certaines années (>28 000 HKD/mois), mais stress logistique accru et amende reçue suite contrôle administratif. Depuis passage au long terme : revenus moindres (~19 000 HKD/mois) mais stabilité financière retrouvée.
- Investisseur B, Mong Kok – Deux studios adjacents transformés en “guesthouse” officielle après obtention coûteuse (85 %) pendant pics touristiques ; toutefois investissement initial important (+20% coûts aménagement/conformité sécurité).
Résumé comparatif & recommandations
Points forts
- Courte durée/Airbnb : Revenus potentiellement supérieurs lors forte demande touristique ; flexibilité d’usage personnel du bien ; adaptation rapide aux évolutions du marché.
- Longue Durée : Stabilité contractuelle forte ; risques juridiques faibles ; gestion simplifiée et charges courantes modérées.
Défis
- Courte Durée/Airbnb : Forte insécurité juridique ; coûts fixes élevés même lors vacance locative ; dépendance plateformes internationales.
- Longue Durée : Rendements plafonnés dans contexte baissier actuel ; moindre flexibilité face retournements rapides du marché.
Pour maximiser leurs revenus tout en maîtrisant leurs risques à Hong Kong, il est recommandé aux propriétaires individuels non professionnels d’opter prioritairement pour la location longue durée tant que l’environnement légal autour d’Airbnb reste restrictif. L’investissement dans la transformation légale vers “guesthouse” ne se justifie qu’en cas de portefeuille important ou capacité avérée à maintenir des taux d’occupation très élevés malgré la concurrence accrue post-pandémie.
Bon à savoir :
À Hong Kong, le marché locatif se caractérise par une forte demande, tant pour les locations courte durée via Airbnb, qu’à long terme, principalement en raison de l’afflux constant de travailleurs expatriés et de touristes. Les locations Airbnb présentent des revenus potentiels plus élevés, grâce à des tarifs journaliers moyens supérieurs et une demande touristique stable, bien que l’occupation fluctue avec les saisons. En revanche, les locations longue durée offrent une stabilité financière avec des taux d’occupation généralement constants. Les réglementations à Hong Kong sont strictes pour les locations de courte durée, exigeant des licences spécifiques qui peuvent réduire la rentabilité pour les propriétaires. De plus, les coûts d’entretien et de gestion sont généralement plus élevés pour Airbnb que pour les baux longue durée. Par exemple, un investisseur a pu doubler ses revenus en passant à Airbnb, mais a dû investir davantage dans la gestion quotidienne et faire face à des périodes de vacance. En synthèse, Airbnb offre un potentiel de gain élevé mais exige une gestion active et le respect des régulations, tandis que la location longue durée assure une stabilité à moindre coût. Les propriétaires doivent évaluer leur tolérance au risque, le temps disponible pour la gestion et les règlements locaux avant de choisir le modèle le plus rentable pour eux.
Données chiffrées sur le rendement de la location saisonnière à Hong Kong
Comparaison du rendement de la location saisonnière (Airbnb) et de la location longue durée à Hong Kong (2025)
| Critère | Location saisonnière (Airbnb) | Location longue durée (traditionnelle) |
| Revenu moyen par nuitée | 122 USD (env. 955 HKD) sur Hong Kong Island | 400 à 600 HKD/nuit (calculé sur un loyer mensuel de 12 000 à 18 000 HKD pour un studio classique) |
| Taux d’occupation moyen | 48 % (Hong Kong Island, 2025) | 90 % à 95 % (généralement stable) |
| Revenu mensuel moyen | 1 5118 USD/an (env. 9 900 HKD/mois, Airbnb Hong Kong Island) | 12 000 à 18 000 HKD/mois (studio/1ch) |
| Frais de gestion/plateforme | 3 % à 15 % (Airbnb, ménage, gestion, etc.) | 0 % à 2 % (gestion locative éventuelle) |
| Autres charges | Ménage (env. 300-600 HKD/séjour), consommation, usure accrue, taxe possible | Charges courantes (eau, électricité, entretien) |
| Variations saisonnières | Forte : pics lors d’événements majeurs, baisse hors saison | Faible, revenus réguliers |
Analyse des chiffres et rentabilité
- Location saisonnière (Airbnb)
- Le revenu moyen par nuitée atteint 122 USD sur Hong Kong Island, mais le taux d’occupation n’est que de 48 %, soit environ 14-15 nuitées réservées par mois.
- Cela donne un revenu mensuel brut autour de 1 700 USD (env. 13 200 HKD).
- Après déduction des frais Airbnb (3-15 %) et des frais de ménage (env. 300-600 HKD par séjour), la rentabilité réelle dépend du nombre de changements de locataires et du taux d’occupation.
- Les revenus varient fortement selon la saison : hausse lors des grands événements (Lunar New Year, Sevens, etc.), creux hors saison touristique.
- Location longue durée
- Le revenu mensuel est plus stable : pour un studio ou 1 chambre sur Hong Kong Island, le loyer se situe entre 12 000 et 18 000 HKD/mois.
- Le taux d’occupation reste élevé (90-95 %), avec peu de vacances locatives si le bien est bien situé.
- Les frais de gestion sont faibles, et il y a moins de charges imprévues (ménage, usure).
- Peu d’impact des variations saisonnières, sauf en cas de crise économique ou de forte mobilité du marché.
Charges supplémentaires et fiscalité
- En location saisonnière, le propriétaire supporte :
- Frais de ménage entre chaque locataire
- Frais de gestion/plateforme (Airbnb, conciergerie)
- Taxe touristique possible (suivant législation à venir)
- Usure accélérée du logement et mobilier
- En location longue durée, le propriétaire supporte :
- Frais d’entretien courant
- Frais de gestion locative (optionnel)
- Taxes foncières classiques
Tendances et quartiers les plus rentables
| Quartier | Location saisonnière (rendement) | Location longue durée (rendement) |
| Central/Sheung Wan | Très élevé, clientèle affaires/tourisme | Loyer élevé, forte demande expatriés |
| Tsim Sha Tsui | Fort, tourisme international | Loyer élevé, stabilité |
| Mong Kok/Jordan | Bon pour courts séjours à petit budget | Loyer intermédiaire, forte demande |
| Causeway Bay | Très fort, shopping et loisirs | Loyer élevé, demande stable |
– Hong Kong Island (Central, Causeway Bay) reste la zone la plus prisée pour la location saisonnière, principalement pour les petits logements (studio, 1 chambre), adaptés aux voyageurs solos ou en couple.
– La location longue durée reste attractive dans les mêmes quartiers, mais la stabilité du revenu et le moindre effort de gestion sont des atouts majeurs.
Impact des réglementations locales
– Hong Kong a historiquement toléré la location courte durée, mais la croissance rapide de l’offre (+39 % en 2024) suscite des débats sur la régulation.
– La multiplication des annonces a entraîné une baisse de 6 % du taux d’occupation moyen en zone urbaine, due à la concurrence accrue.
– Des projets de réglementation pourraient imposer des licences, des limites de durée ou des taxes spécifiques, impactant la rentabilité future des locations saisonnières.
Résumé visuel des principaux chiffres (2025)
| Indicateur | Airbnb (saisonnière) | Longue durée |
| Revenu moyen/nuit | 122 USD (~955 HKD) | 400-600 HKD |
| Taux d’occupation moyen | 48 % | 90-95 % |
| Revenu mensuel moyen | 9 900-13 200 HKD | 12 000-18 000 HKD |
| Charges annuelles (est.) | élevées | faibles |
| Sensibilité saisonnière | forte | faible |
| Quartiers les plus rentables | Central, Causeway Bay | Central, Tsim Sha Tsui |
À retenir :
– La location saisonnière offre un rendement potentiel supérieur par nuitée, mais une rentabilité réelle très variable selon l’occupation, les charges, la saisonnalité et les futures réglementations.
– La location longue durée reste un choix stable, sécurisé, moins sensible aux fluctuations du marché touristique et à la réglementation.
Bon à savoir :
À Hong Kong, le rendement de la location saisonnière via Airbnb peut nettement surpasser celui des locations longue durée, avec un revenu moyen par nuitée d’environ 750 HKD contre un loyer mensuel moyen de 18 000 HKD pour les locations traditionnelles. Le taux d’occupation des locations saisonnières se situe autour de 70 %, bien qu’il varie selon les quartiers, Central et Causeway Bay étant les plus prisés. Les frais de ménage ainsi que les taxes locales peuvent diminuer le bénéfice net de 15 à 20 %, et les variations saisonnières influencent les revenus estivaux, souvent plus élevés. Les réglementations strictes sur les locations à court terme peuvent aussi influencer le choix des propriétaires, impactant la rentabilité globale comparée aux locations à longue durée. Enfin, les quartiers de Kowloon et Tsim Sha Tsui montrent des tendances haussières, rendant ces zones attractives pour les investisseurs.
Implications du choix entre Airbnb et contrats de location traditionnels
Différences clés entre Airbnb et contrats de location traditionnels à Hong Kong
| Critère | Airbnb | Location traditionnelle |
|---|---|---|
| Flexibilité | Séjours courts, changements fréquents, calendrier adaptable pour le propriétaire. | Engagements longs (généralement 1 an ou plus), flexibilité réduite. |
| Rentabilité | Potentiellement plus élevée par nuit (revenu annuel moyen autour de 16 000 $ USD, taux d’occupation de 66 %, ADR de 78 $). Forte saisonnalité. | Revenu stable mais généralement inférieur par mois. Faible vacance si le bien est bien situé. |
| Risques | Vacance plus élevée, incertitude sur la qualité des locataires, usure accrue, risques de non-conformité légale. | Risques de loyers impayés, coûts de réparation en fin de bail, procédures de sortie longues. |
Aspects légaux et fiscaux spécifiques à Hong Kong
- Réglementation Airbnb : Les locations de courte durée (moins de 28 jours) sont soumises à la « Hotel and Guesthouse Accommodation Ordinance ». L’obtention d’une licence de maison d’hôtes est souvent requise, mais la loi est appliquée de manière relativement souple. Cependant, des amendes et des fermetures peuvent survenir en cas de plainte ou de contrôle.
- Fiscalité : Les revenus générés par Airbnb ou la location traditionnelle sont considérés comme des revenus fonciers et doivent être déclarés. Les propriétaires peuvent être imposés à hauteur de 15 % sur la base de la valeur locative nette.
- Contrats traditionnels : Les baux résidentiels sont strictement encadrés par la « Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance ». Les droits et devoirs des parties sont précisés, et l’expulsion d’un locataire peut nécessiter une procédure judiciaire longue.
Impact sur le marché immobilier local
- Airbnb :
- Réduction de l’offre de logements à long terme, car certains propriétaires privilégient les locations courtes pour maximiser le rendement.
- Hausse des loyers dans les quartiers touristiques (Central, Tsim Sha Tsui, Wan Chai), ce qui rend le logement moins accessible aux résidents permanents.
- Volatilité de l’offre à court terme, avec une concentration des locations Airbnb dans les zones centrales et touristiques.
- Location traditionnelle :
- Offre plus stable de logements à long terme.
- Moins d’incidence directe sur la hausse des loyers, mais la concurrence avec les locations courtes peut pousser certains propriétaires à augmenter les loyers ou à réduire l’offre pour les locataires classiques.
Implications pour les locataires
- Airbnb :
- Coût : Plus cher par nuit, mais avantageux pour des séjours de courte durée ou pour les groupes/familles.
- Accessibilité : Offre variée mais la disponibilité peut fluctuer selon la saison et la demande touristique.
- Durée : Idéal pour séjours courts, difficile d’obtenir des tarifs avantageux pour des séjours de plusieurs mois.
- Location traditionnelle :
- Coût : Mois par mois, souvent plus abordable pour des séjours de longue durée.
- Accessibilité : Demande un engagement contractuel, parfois des dépôts de garantie importants.
- Durée : Contrats standards d’un an ou plus, peu adaptés à des séjours temporaires.
Exemples concrets / études de cas par zones de Hong Kong
| Zone | Airbnb : Impact & Exemple | Location traditionnelle : Impact & Exemple |
|---|---|---|
| Central / Soho | Forte présence Airbnb, loyers courts terme jusqu’à 250 $/nuit, offre orientée expatriés et touristes. | Contrats annuels supérieurs à 25 000 HKD/mois, forte demande locale. |
| Tsim Sha Tsui | Appartements familiaux sur Airbnb, très demandés en haute saison, pénurie ponctuelle pour les locaux. | Baux classiques, forte concurrence, prix élevés, surtout pour petites surfaces. |
| Wan Chai | Airbnb très actif, rotation rapide, certains immeubles entiers dédiés au court terme. | Marché locatif traditionnel plus stable, mais pression à la hausse sur les loyers. |
| New Territories | Airbnb marginal, principalement location traditionnelle, loyers plus abordables, moins d’effet sur l’offre locale. | Offre plus large pour familles locales, contrats longs privilégiés. |
Résumé visuel
- Airbnb :
- ++ Flexibilité, rentabilité potentielle, mais risques légaux/fiscaux et impact négatif sur l’offre résidentielle longue durée.
- Location traditionnelle :
- ++ Stabilité, sécurité juridique, accessibilité pour les résidents, mais rentabilité plafonnée et engagement long.
À Hong Kong, le choix entre Airbnb et la location traditionnelle dépend principalement de l’appétit au risque, de la recherche de flexibilité et des contraintes légales. Dans les quartiers centraux, Airbnb accroît la pression sur les prix et réduit l’accessibilité pour les résidents locaux, tandis que la location classique reste l’option privilégiée pour la stabilité à long terme.
Bon à savoir :
À Hong Kong, le choix entre Airbnb et les contrats de location traditionnels présente des différences significatives en termes de flexibilité, rentabilité et risques pour les propriétaires; Airbnb offre une grande flexibilité avec des tarifs potentiellement plus élevés, mais peut aussi entraîner une volatilité des revenus et des complications légales, comme le respect des lois sur la location à court terme. Les règles fiscales sont rigoureuses et les amendes pour un non-respect des réglementations peuvent être lourdes. Les contrats traditionnels, quant à eux, assurent un revenu stable mais à des prix souvent inférieurs, avec des contrats de location standard d’un an ou plus. En ce qui concerne le marché immobilier, une prévalence accrue d’Airbnb pourrait réduire l’offre de logements pour les locataires à long terme, augmentant ainsi la demande et les loyers dans certains quartiers. Pour les locataires, Airbnb peut offrir une alternative coûteuse mais accessible à court terme, bien que la sécurité d’un contrat traditionnel reste avantageuse pour ceux recherchant une stabilité. Par exemple, dans des zones comme Central, les propriétaires enregistrent des taux d’occupation élevés pour Airbnb, mais les locataires à la recherche de séjours plus longs peinent à trouver des options abordables.
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