Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un hôtel à Hong Kong : une opportunité d’investissement stratégique
Acheter un hôtel à Hong Kong représente un investissement alléchant pour les entrepreneurs en quête d’opportunités dans l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques et compétitifs d’Asie.
Cependant, ce processus est parsemé de complexités uniques qui nécessitent une préparation minutieuse.
À travers cette checklist complète, les acheteurs potentiels pourront naviguer à travers les divers aspects juridiques et financiers essentiels, en prenant en compte les particularités culturelles et économiques de Hong Kong.
Que vous soyez un investisseur chevronné ou un nouveau venu dans ce secteur florissant, cette liste vous fournira les outils nécessaires pour transformer votre projet hôtelier en une aventure rentable et réussie.
Bon à savoir :
Hong Kong offre un cadre fiscal avantageux avec des taux d’imposition bas et aucune TVA, ce qui en fait un lieu privilégié pour les investissements hôteliers.
Aperçu du marché hôtelier à Hong Kong
Hong Kong connaît une croissance régulière de la demande hôtelière depuis début 2025, soutenue par la reprise du tourisme international et les événements majeurs organisés dans la ville. Le nombre de touristes internationaux a atteint 8,4 millions sur les deux premiers mois de l’année, en hausse de 9,4 % sur un an. La Chine continentale représente 77 % de cette clientèle. Cette dynamique a permis une progression continue du taux d’occupation et du RevPAR (revenu par chambre disponible).
État de l’offre et de la demande
- Aucun nouvel hôtel n’a été livré au premier trimestre 2025, mais 1 589 chambres supplémentaires sont attendues d’ici la fin de l’année.
- L’offre reste dominée par une forte concurrence entre chaînes internationales et marques locales.
- Malgré la reprise, l’activité d’investissement hôtelier reste modérée : deux transactions hôtelières seulement au T1 2025, pour un montant total de 0,9 milliard HKD. Toutefois, l’écart entre prix acheteurs et vendeurs se réduit, laissant présager une accélération des transactions au second semestre.
Données clés du secteur hôtelier à Hong Kong (2025)
| Indicateur | Valeur (T1 2025) |
|---|---|
| Touristes internationaux | 8,4 millions (YTD fév.) |
| Part des touristes de Chine | 77 % |
| Nouvelles chambres attendues 2025 | 1 589 |
| Transactions hôtelières T1 | 2 deals, 0,9 Mds HKD |
| Dépenses touristiques prévues 2025 | 7,1 Mds USD |
| Croissance attendue (TCAC 2025-2035) | 8,3 % |
Facteurs économiques et tendances
- L’économie hongkongaise bénéficie du retour des événements internationaux (Hong Kong Sevens, Art Basel, festivals, etc.) et de la promotion active du tourisme par des campagnes ciblées.
- Les infrastructures de transport (nouveau terminal de l’aéroport, West Kowloon Station, Kai Tak Sports Park) améliorent la connectivité et la capacité d’accueil.
- Le marché hôtelier évolue vers un tourisme plus diversifié : bien-être, expériences culinaires, écotourisme et tourisme culturel prennent le relais du shopping de luxe.
Zones clés pour le développement hôtelier
- Kowloon (notamment Tsim Sha Tsui) : hub touristique traditionnel, proche des nouveaux équipements et du port.
- Central & Western District : orientation affaires et luxe, proximité des centres financiers et culturels.
- North Point et West Kowloon : zones émergentes grâce aux nouveaux projets urbains et à la desserte ferroviaire.
- Île de Lantau : développement axé sur le tourisme de loisirs, proximité de l’aéroport et de Disneyland.
Variations saisonnières
- Forte activité pendant le Nouvel An lunaire et les grands événements sportifs ou culturels.
- Baisse relative de la fréquentation lors des périodes creuses hors événements majeurs ou vacances scolaires.
Défis et opportunités pour les investisseurs
Défis
- Volatilité de la demande liée aux tensions géopolitiques et à la dépendance envers la clientèle chinoise.
- Croissance limitée de l’offre hôtelière à court terme, avec des barrières à l’entrée élevées.
- Pression sur les marges due à la concurrence et aux coûts d’exploitation élevés (salaires, énergie, taxes foncières).
Opportunités
- Repositionnement des hôtels vers des segments de niche (bien-être, écotourisme, expérience locale).
- Exploitation de la croissance du tourisme d’affaires et de congrès, soutenue par de nouveaux équipements.
- Potentiel de valorisation immobilière dans les quartiers en mutation (West Kowloon, North Point).
Perspectives de croissance
- Les dépenses touristiques devraient atteindre 7,1 milliards USD en 2025 et 15,9 milliards USD d’ici 2035, avec un TCAC de 8,3 %.
- La diversification du profil des visiteurs et l’amélioration des infrastructures devraient soutenir une croissance durable du secteur hôtelier.
- Les investisseurs attentifs à l’évolution des attentes des voyageurs et aux nouveaux quartiers en développement pourront bénéficier d’opportunités significatives sur le marché hongkongais.
Résumé chiffré (2025-2035)
| Année | Dépenses touristiques (Mds USD) | TCAC estimé |
|---|---|---|
| 2025 | 7,1 | 8,3 % |
| 2035 | 15,9 |
Le marché hôtelier de Hong Kong, en pleine mutation, offre un potentiel de croissance solide, porté par la reprise du tourisme, la diversification de l’offre et la modernisation des infrastructures, mais reste soumis à des défis structurels et conjoncturels.
Bon à savoir :
Le marché hôtelier de Hong Kong, marquée par un essor post-pandémie, présente une demande renforcée par la hausse du tourisme international et régional, notamment en provenance de Chine continentale. La pénurie d’offres dans les zones prisées comme Central et Tsim Sha Tsui stimule le développement de nouveaux établissements. Le tourisme, moteur majeur de l’économie locale, accentue notamment la demande lors des pics saisonniers, tels que le Nouvel An chinois et les vacances d’été. Les défis comprennent les fluctuations économiques mondiales et les réglementations locales strictes, bien que les récentes initiatives gouvernementales en matière de transport et d’infrastructure offrent des perspectives optimistes pour une croissance continue du secteur. Selon un rapport récent, une augmentation annuelle de 3% dans la fréquentation touristique est prévue, créant des opportunités significatives pour les nouveaux investisseurs prêts à naviguer dans ce marché dynamique.
Reprendre un hôtel à Hong Kong : les étapes essentielles
Processus de recherche d’un hôtel à acquérir
L’acquisition d’un hôtel à Hong Kong commence par l’identification d’opportunités adaptées à vos objectifs d’investissement. Les zones géographiques à privilégier incluent :
- Kowloon (Yau Ma Tei, Tsim Sha Tsui) : fréquentation touristique élevée, proximité des commerces et attractions.
- Hong Kong Island (Central, Causeway Bay, Wan Chai) : clientèle d’affaires et de loisirs, proximité des transports.
- Tsing Yi et alentours : potentiel de croissance, proximité de l’aéroport et des infrastructures logistiques.
Pour identifier des hôtels à vendre, privilégiez :
- Les agents immobiliers spécialisés dans l’hôtellerie commerciale.
- Les plates-formes professionnelles et sites spécialisés.
- Les enchères publiques ou ventes judiciaires, souvent pour des établissements en difficulté.
- Le réseau professionnel local (avocats, consultants, associations hôtelières).
Considérations légales et réglementaires
Reprendre un hôtel à Hong Kong implique de respecter plusieurs obligations :
- Licences obligatoires :
- Hotel and Guesthouse Licence délivrée par l’Office of the Licensing Authority.
- Permis de sécurité incendie, conformité aux normes sanitaires et accessibilité.
- Obligations fiscales :
- Paiement de la Stamp Duty sur l’acquisition du bien.
- Profits Tax sur les revenus d’exploitation.
- Déclarations auprès de l’Inland Revenue Department.
Due diligence approfondie
Une analyse préalable est essentielle pour limiter les risques :
- Aspects financiers :
- Analyse des états financiers sur plusieurs exercices.
- Étude du taux d’occupation, du RevPAR (revenu par chambre disponible), des marges bénéficiaires.
- Aspects juridiques :
- Vérification des titres de propriété, existence de litiges, conformité des licences.
- Aspects opérationnels :
- État des infrastructures (bâtiment, équipements).
- Contrats en cours (fournisseurs, personnel).
- Réputation en ligne et historique de satisfaction client.
Tableau : Éléments clés de la due diligence
| Domaine | Points à vérifier |
|---|---|
| Financier | Chiffre d’affaires, dettes, charges fixes, rentabilité |
| Juridique | Titres, licences, contentieux, contrats |
| Opérationnel | État du bâti, équipements, contrats fournisseurs/personnel |
Moyens de financer l’achat
- Prêts bancaires : sous réserve de garanties solides et d’un business plan détaillé.
- Partenaires financiers : co-investisseurs, sociétés de capital-investissement.
- Investisseurs privés : family offices, fonds spécialisés dans l’hôtellerie.
Planification de la transition de gestion
Une reprise réussie exige une transition maîtrisée :
- Gestion du personnel : évaluation des équipes existantes, plan de formation, communication sur la stratégie.
- Modernisation de l’infrastructure : audits techniques, plan d’investissement, priorisation des rénovations.
- Stratégie marketing :
- Repositionnement de l’offre si nécessaire.
- Campagnes ciblées pour attirer de nouveaux segments de clientèle.
- Gestion proactive de la réputation en ligne.
Gestion des relations fournisseurs et maintien de la qualité
- Audit des fournisseurs : évaluer la fiabilité, la qualité, et la compétitivité des contrats existants.
- Négociation de nouveaux accords si besoin, pour optimiser les coûts.
- Mise en place de standards de qualité : procédures internes, contrôles réguliers, suivi des retours clients.
Conseils pratiques pour maintenir la qualité lors de la reprise :
- Impliquer le personnel dans la démarche qualité.
- Établir des indicateurs de performance et des enquêtes de satisfaction.
- Organiser des audits internes réguliers pour détecter rapidement les points d’amélioration.
Reprendre un hôtel à Hong Kong requiert une préparation rigoureuse, une connaissance fine du marché local et une gestion proactive de la transition pour assurer la pérennité et la rentabilité de l’investissement.
Bon à savoir :
Pour reprendre un hôtel à Hong Kong, commencez par rechercher les opportunités dans des quartiers prisés comme Central ou Tsim Sha Tsui, en utilisant des agents immobiliers spécialisés ou en surveillant les enchères publiques. Assurez-vous de bien comprendre les obligations légales, y compris l’obtention des licences d’exploitation nécessaires et la conformité aux exigences fiscales locales. Une due diligence approfondie est cruciale : analysez les états financiers, les contrats en vigueur et l’état des infrastructures pour évaluer la rentabilité et identifier les risques potentiels. Enfin, explorez les options de financement disponibles, comme les prêts bancaires ou l’apport de capital par des partenaires. Planifiez soigneusement la transition de gestion, notamment la formation et l’intégration du personnel existant, les améliorations éventuelles des installations et l’élaboration d’une nouvelle stratégie marketing. Enfin, nouez de solides relations avec les fournisseurs pour garantir le maintien de la qualité des services.
Due diligence dans l’hôtellerie à Hong Kong : conseils pratiques
La due diligence dans le contexte de l’acquisition d’un hôtel à Hong Kong désigne l’ensemble des vérifications et analyses approfondies réalisées avant la finalisation de l’achat, afin de s’assurer de la conformité, de la rentabilité et des risques associés à l’opération. Cette étape est indispensable pour sécuriser l’investissement et éviter des surprises postérieures à la transaction.
Étapes clés de l’évaluation d’un hôtel à Hong Kong :
- Vérification des licences et permis
- S’assurer que l’hôtel possède toutes les licences d’exploitation requises par la réglementation locale (Hotel and Guesthouse Accommodation Ordinance, Food Business Licences, permis environnementaux, etc.).
- Vérifier l’absence de litiges ou d’infractions passées concernant les autorisations.
- Analyse des états financiers
- Examiner les bilans, comptes de résultats et flux de trésorerie des trois à cinq dernières années.
- Évaluer la rentabilité, la saisonnalité et la structure de la dette.
- Contrôler la cohérence entre les chiffres déclarés et la réalité opérationnelle (taux d’occupation, ADR, etc.).
- Audit de la conformité légale et environnementale
- Contrôler le respect des normes locales en matière de sécurité, de prévention des incendies, d’accessibilité et d’environnement.
- Examiner les éventuelles sanctions ou contentieux passés.
- Vérifier la conformité à la législation sur les investissements étrangers et aux règles de propriété foncière.
- Évaluation de la structure organisationnelle
- Analyse des contrats de travail, des relations collectives, des avantages sociaux et des éventuels litiges avec le personnel.
- Vérification de la structure de détention et des actionnaires.
- Vérification des actifs immobiliers
- Confirmation de la propriété foncière, de l’existence de charges hypothécaires ou de restrictions sur la cession.
- Inspection physique de l’établissement pour évaluer l’état général et les besoins en CAPEX.
Tableau synthétique des étapes de due diligence
| Étape | Objectif principal | Points d’attention spécifiques à Hong Kong |
|---|---|---|
| Licences et permis | Conformité réglementaire | Hotel and Guesthouse Accommodation Ordinance, SFC si vente en unités |
| États financiers | Viabilité économique et rentabilité | Saison touristique, taux d’occupation, ADR |
| Conformité légale/enviro | Risques juridiques et environnementaux | Normes locales strictes, environnement urbain dense |
| Organisation & RH | Stabilité sociale et opérationnelle | Législation locale du travail |
| Actifs immobiliers | Sécurité de la propriété | Restrictions sur la propriété étrangère |
Importance de comprendre le marché local et les tendances touristiques :
- Analyse des taux d’occupation, de la demande touristique (par exemple, 81 % d’occupation en 2023), et des tendances de développement urbain.
- Anticipation des cycles économiques et de la saisonnalité propres à Hong Kong, avec un marché sensible aux flux touristiques régionaux et internationaux.
- Suivi des projets d’infrastructures ou de régulations susceptibles d’impacter la fréquentation hôtelière.
Conseils pratiques pour l’engagement de professionnels locaux :
- Recourir à des avocats spécialisés en immobilier et droit des affaires pour sécuriser la transaction et analyser la conformité réglementaire.
- Mandater des conseillers financiers locaux pour l’audit des comptes et l’évaluation de la valeur réelle de l’hôtel.
- Engager des experts en évaluation immobilière et des consultants en hôtellerie pour apprécier l’état des actifs et le potentiel d’exploitation.
- Impliquer un cabinet spécialisé en fiscalité pour anticiper l’impact fiscal de la transaction.
Exemples concrets de défis rencontrés lors de la due diligence à Hong Kong :
- Découverte de non-conformités dans les permis d’exploitation suite à des évolutions récentes de la réglementation (par exemple, requalification d’un hôtel en “collective investment scheme” par la SFC lors de ventes en unités).
- Risques liés à la propriété foncière, notamment la complexité du système de tenure à Hong Kong et la présence éventuelle de charges non révélées lors de la première inspection.
- Fluctuation rapide des performances financières liée à des facteurs exogènes (manifestations, pandémie, mesures sanitaires).
- Accès limité à certains documents ou informations, nécessitant l’intervention de professionnels locaux pour obtenir des données fiables.
Réglementations spécifiques à Hong Kong pouvant affecter l’achat d’un hôtel :
- Hotel and Guesthouse Accommodation Ordinance (cap. 349) : régit l’octroi et le renouvellement des licences hôtelières.
- Securities and Futures Commission (SFC) : intervient en cas de vente d’unités hôtelières assimilées à des investissements collectifs, nécessitant une autorisation préalable.
- Restrictions sur la vente fractionnée des hôtels depuis la fermeture de certaines failles juridiques en 2003.
- Taxes spécifiques sur les transactions immobilières commerciales (Stamp Duty).
La réussite d’une due diligence hôtelière à Hong Kong repose sur une analyse rigoureuse, l’appui de professionnels locaux expérimentés et une connaissance approfondie des spécificités réglementaires et du marché touristique local.
Bon à savoir :
La due diligence, essentielle lors de l’achat d’un hôtel à Hong Kong, implique plusieurs étapes clés, telles que la vérification de toutes les licences et permis requis, l’analyse minutieuse des états financiers de l’établissement, ainsi que l’audit de sa conformité légale et environnementale. Comprendre le marché local et les tendances touristiques est aussi crucial, car cela peut fortement influencer la rentabilité future. Faire appel à des professionnels locaux, tels que des avocats et conseillers financiers, peut faciliter le processus et permettre de se conformer aux réglementations spécifiques de Hong Kong, qui imposent par exemple des normes strictes en matière de sécurité incendie et d’hygiène. Des défis peuvent survenir, comme découvrir des défaillances cachées dans les infrastructures ou des litiges juridiques non résolus, rendant impérative une inspection approfondie et bien informée.
Statistiques sur le tourisme à Hong Kong et leur impact sur l’investissement hôtelier
Hong Kong a accueilli 44,5 millions de visiteurs internationaux en 2024, soit une hausse de 31 % par rapport à 2023, confirmant un net rebond du secteur touristique. Cette dynamique s’est poursuivie en 2025 : entre janvier et mai, plus de 20 millions d’arrivées ont été enregistrées.
| Mois | Nombre d’arrivées (2025) |
| Janvier | 4 742 066 |
| Février | 3 667 671 |
| Mars | 3 818 512 |
| Avril | 3 847 934 |
| Mai | 4 078 938 |
Saisonnalité touristique
- Pic saisonnier : Les flux sont traditionnellement les plus élevés autour des congés majeurs comme le Nouvel An chinois (janvier/février) et la Golden Week du Travail début mai.
- Basse saison : L’été connaît souvent un léger ralentissement dû à la météo humide.
Nationalités les plus représentées
– La majorité des visiteurs proviennent de Chine continentale, suivis par ceux venant d’Asie du Sud-Est, puis des marchés occidentaux.
– La part chinoise est dominante lors des périodes festives liées au calendrier chinois.
Impact sur le marché hôtelier
Principaux indicateurs hôteliers pour Hong Kong (données récentes)
| Indicateur | Tendance récente |
| Taux d’occupation | En forte hausse (>80%) pendant les pics saisonniers |
| Tarif moyen par chambre (ADR) | Croissance constante depuis mi-2023 |
| Revenu total hôtellerie (FY2024) | HK$195 milliards |
- Les taux d’occupation ont retrouvé ou dépassé leurs niveaux pré-pandémie lors des grands évènements et vacances nationales.
- Le tarif moyen journalier a progressé grâce à la reprise de la demande internationale.
Évolution annuelle
(Le niveau reste inférieur à celui record atteint avant COVID.)
Influence sur les stratégies d’investissement hôtelier
Opportunités clés :
- Forte demande pour les hôtels haut-de-gamme/affaires, notamment dans Central et Tsim Sha Tsui.
- Intérêt croissant pour l’hôtellerie lifestyle/boutique ciblant une clientèle jeune ou internationale recherchant authenticité locale.
Défis actuels :
– Compétition accrue sur le segment milieu-de-gamme avec pression sur les marges bénéficiaires dans certaines zones saturées.
Préférences investisseurs :
Tableau comparatif simplifié
| Type d’hôtel | Attrait actuel pour investisseurs |
| Luxe/haut-de-gamme | Très élevé |
| Milieu-de-gamme | Modéré |
| Budget/économique | Faible sauf emplacements stratégiques |
Opportunités & défis pour acheteurs potentiels
Opportunités
- Reprise robuste favorisant la valorisation rapide des actifs hôteliers bien situés
- Politiques locales soutenant l’organisation régulière de grands événements culturels/sportifs
Défis
- Prix élevés dans le segment prime malgré volatilité macroéconomique régionale
- Nécessité constante d’innovation face aux attentes changeantes post-pandémie
Prévisions & tendances futures :
- Poursuite attendue de la croissance du nombre de touristes en provenance principalement de Chine continentale grâce aux promotions ciblées
- Hausse progressive mais modérée des revenus hôteliers anticipée jusqu’en 2027
- Segments lifestyle/luxe devraient concentrer l’essentiel des nouveaux investissements
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ℹ️ L’afflux continu ainsi que l’évolution qualitative du tourisme renforcent l’attractivité structurelle du marché hôtelier hongkongais tout en exigeant une adaptation stratégique permanente.
Bon à savoir :
L’afflux touristique à Hong Kong a récupéré après la pandémie, atteignant environ 26 millions de visiteurs en 2023, avec des pics pendant les festivals chinois et la saison estivale. Les touristes venus de Chine, des États-Unis et d’Australie constituent les principaux groupes. Cette fréquentation accrue a soutenu un taux d’occupation hôtelier moyen de 85 %, permettant une augmentation des tarifs de chambres atteignant 1 500 HKD en moyenne. Les investisseurs sont particulièrement attirés par les hôtels de luxe et boutique, qui enregistrent les revenus les plus élevés. Cependant, le marché doit relever le défi de la compétition croissante et s’ajuster aux attentes changeantes des visiteurs asiatiques, friands d’expérience unique et d’écosystèmes durables. Les prévisions indiquent une hausse continue du tourisme avec des opportunités prometteuses pour ceux qui misent sur l’innovation et la diversification de leur offre.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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