Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier commercial en Finlande : un secteur en plein essor
L’immobilier commercial en Finlande représente un secteur en plein essor, offrant des opportunités d’investissement attractives grâce à une économie stable et un environnement des affaires favorable.
Les villes phares du marché finlandais
Les villes telles qu’Helsinki, Espoo et Tampere se distinguent par leur dynamique de croissance et leur capacité à attirer des entreprises internationales, renforçant ainsi la demande pour les locaux commerciaux.
Bon à savoir :
La Finlande est classée parmi les pays les plus stables économiquement en Europe, ce qui en fait une destination privilégiée pour les investisseurs immobiliers.
Développement durable et innovation
De plus, l’engagement de la Finlande envers le développement durable ouvre la voie à des projets immobiliers innovants, axés sur l’efficacité énergétique et le respect de l’environnement, ce qui séduit de plus en plus d’investisseurs soucieux des enjeux écologiques.
Diversité des opportunités d’investissement
En explorant les spécificités du marché immobilier finlandais, les investisseurs peuvent découvrir un éventail de possibilités allant des centres commerciaux aux bureaux, chacune offrant un potentiel de rendement intéressant.
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Les opportunités prometteuses dans l’immobilier commercial en Finlande
Secteurs en croissance de l’immobilier commercial en Finlande
Les secteurs porteurs de l’immobilier commercial en Finlande s’articulent autour de nouvelles zones urbaines, de quartiers d’affaires en plein essor et de projets de rénovation urbaine. Les villes les plus dynamiques incluent Helsinki, Espoo, Tampere, Turku et Oulu, chacune bénéficiant de projets structurants et d’une forte attractivité pour les investisseurs.
| Ville/Région | Facteurs de croissance | Projets majeurs/récents |
| Helsinki | Hub technologique, infrastructures, attractivité internationale | Extension du métro Länsimetro, développement de Pasila, Tripla (1,5 Md€), urbanisme vert |
| Espoo | Siège d’entreprises IT, université Aalto | Développement d’Otaniemi (R&D), extension tramway |
| Tampere | Industrialisation moderne, numérique | Tramway achevé, projet « Tampere Deck » |
| Turku | Logistique portuaire, biotech/médical | Projet « Turun Ratapiha », extension chantier naval |
| Oulu | TIC, recherche 5G/6G, deeptech | Campus Linnanmaa, incitations fiscales |
Quartiers d’affaires et zones urbaines en mutation
- Pasila (Helsinki) : Transformation majeure autour du hub de transports, projets Tripla et Pasila Vision, forte présence d’investissements étrangers (ex : Swiss Life).
- Kamppi et Kallio (Helsinki) : Quartiers centraux prisés pour les jeunes actifs, connectivité optimale.
- Otaniemi (Espoo) : Pôle universitaire et technologique.
- Pyynikki (Tampere), Port Arthur (Turku) : Quartiers en mutation, attractivité renforcée par les transports et la rénovation du bâti.
Tendances du marché et moteurs de rendement
- Hausse de la demande pour les espaces de coworking : La flexibilité du travail stimule la création de bureaux partagés, notamment dans les quartiers centraux et à proximité des pôles universitaires ou technologiques.
- Écoquartiers et bâtiments écologiques : Les investisseurs privilégient des immeubles performants sur le plan énergétique. L’accord de financement de 60 M€ entre Toivo Group et la BEI illustre la dynamique autour des constructions à haute efficacité énergétique.
- Valorisation par la rénovation : Modernisation de centres-villes (ex : Port Arthur à Turku, extension tramway à Tampere), réaffectation d’immeubles anciens pour répondre à de nouveaux usages commerciaux.
Statistiques et investissements étrangers
- Croissance du marché : Valorisé à 97,7 milliards USD en 2023, le marché immobilier finlandais devrait atteindre 122,7 milliards USD d’ici 2030.
- Afflux d’investissements étrangers : Exemples récents : acquisition du complexe Pasila Vision par Swiss Life, investissements massifs dans Tripla (1,5 Md€).
- Rendements attractifs : Les taux de rendement dans les principales villes restent compétitifs face aux autres pays nordiques.
Incitations gouvernementales et politiques fiscales
- Incitations fiscales pour start-ups et entreprises innovantes, particulièrement dans les secteurs deeptech (Oulu) et smart city (Jyväskylä).
- Soutien à la construction écologique : Prêts verts, subventions pour l’efficacité énergétique, alignement sur les objectifs européens de décarbonation.
- Cadre réglementaire stable et transparent, facilitant l’entrée des investisseurs étrangers et la sécurisation des transactions.
Bon à savoir :
En Finlande, l’immobilier commercial offre des opportunités remarquables grâce à la croissance rapide des nouvelles zones urbaines et des quartiers d’affaires en plein développement, notamment à Helsinki et Tampere. Les projets de rénovation urbaine contribuent également à cette dynamique. Les tendances du marché, telles que la demande croissante pour des espaces de coworking et des installations écologiques, soutiennent des rendements en hausse. En 2022, les investissements étrangers ont augmenté de 15%, illustrant l’attrait international du secteur. Par exemple, le centre d’affaires d’Helsinki Mall of Tripla attire l’attention avec ses initiatives durables. De plus, les incitations gouvernementales, comme des réductions fiscales pour les investissements écologiques, encouragent l’engagement dans ce marché prometteur.
À retenir :
La Finlande combine un fort potentiel de valorisation immobilière dans ses métropoles et quartiers innovants, une demande croissante pour des espaces de travail flexibles et écologiques, ainsi qu’un environnement fiscal et réglementaire favorable à l’investissement international.
Explorer les types variés de propriétés commerciales
| Type de propriété commerciale | Description | Caractéristiques spécifiques | Réponse à la demande locale |
|---|---|---|---|
| Bureaux | Espaces professionnels pour entreprises, administrations et start-ups. | Plans modulables, open spaces, espaces collaboratifs, services mutualisés (salles de réunion, accueil, parkings, connectivité haut débit). Souvent situés dans les centres urbains (Helsinki, Espoo, Tampere). | Forte demande pour la flexibilité et le télétravail. Croissance des espaces de coworking. Adaptation aux normes environnementales (bâtiments « verts »). |
| Espaces de vente au détail | Locaux destinés à l’accueil du public pour la vente de biens ou de services (boutiques, centres commerciaux, showrooms). | Emplacements stratégiques (centres-villes, pôles de transport, zones commerciales). Accessibilité, visibilité, modularité des espaces. | Hausse du commerce en ligne : demande pour des surfaces plus petites, logistique urbaine, formats hybrides (magasin + livraison). |
| Locaux industriels | Entrepôts, usines, ateliers, sites logistiques. | Grandes surfaces, hauteurs sous plafond, accès poids lourds, proximité des axes routiers/ports, possibilité d’extension. Souvent en périphérie urbaine (Vantaa, Turku, Oulu). | Croissance du e-commerce, automatisation, exigences logistiques élevées, attention portée à l’efficacité énergétique. |
| Complexes multi-usages | Immeubles combinant bureaux, commerces, logements, loisirs. | Mixité fonctionnelle, services mutualisés, adaptation aux nouveaux modes de vie, grande flexibilité d’aménagement. Localisation centrale ou zones en reconversion urbaine. | Tendance forte à la densification urbaine et à la création de quartiers vivants. Recherche d’une expérience « tout-en-un » par les usagers et investisseurs. |
Tendances actuelles de conception et d’utilisation
- Flexibilité accrue des espaces pour s’adapter au télétravail, à la croissance du coworking et à la modularité des usages.
- Intégration de critères environnementaux : certifications écologiques, gestion intelligente de l’énergie, matériaux durables.
- Hybridation des fonctions (bureaux + commerces + loisirs).
- Digitalisation de la gestion immobilière (contrôle d’accès, maintenance prédictive, connectivité avancée).
Opportunités d’investissement
- Les espaces de bureaux « verts » et modulables sont particulièrement recherchés dans les grandes villes.
- Les locaux industriels logistiques sont en forte demande, notamment autour des pôles de transport et des ports.
- Les centres commerciaux traditionnels connaissent une mutation vers des formats plus petits et des concepts expérientiels.
- Les complexes multi-usages, surtout dans les grandes agglomérations, offrent une mutualisation des risques et une valorisation du foncier.
Réglementations locales affectant l’investissement
- Pour les investisseurs non-UE/AELE, acquisition de terrains soumise à une autorisation préalable du ministère de la Défense.
- Taxe foncière municipale (entre 0,41 % et 2 % pour le bâti, plus élevée pour le commercial ou le non bâti), unique imposition locale sur la détention.
- Droit de propriété bien protégé ; l’expropriation n’est possible que pour cause d’utilité publique, avec indemnisation.
- Les investisseurs étrangers sont soumis aux mêmes règles fiscales que les locaux.
Zones géographiques à fort potentiel
| Type de bien | Villes/zones à privilégier |
|---|---|
| Bureaux | Helsinki, Espoo, Tampere, Turku |
| Vente au détail | Centres-villes d’Helsinki, Tampere, Jyväskylä, pôles commerciaux des banlieues |
| Industriel/logistique | Vantaa (aéroport), ports de Turku et d’Oulu, périphéries urbaines accessibles |
| Multi-usages | Quartiers centraux en reconversion à Helsinki, Espoo, Tampere |
Bon à savoir :
En Finlande, les bureaux modernes se concentrent sur la durabilité et les services connectés pour attirer les entreprises, tandis que les espaces de vente au détail s’adaptent à la tendance omnicanale, avec une forte présence dans les zones urbaines comme Helsinki. Les locaux industriels, souvent situés près des grands axes routiers, répondent à la demande croissante en logistique, notamment grâce à des infrastructures de haute qualité. Les complexes multi-usages, combinant habituellement bureaux, commerces et résidences, sont prisés pour leur flexibilité et se développent dans les centres-villes dynamiques. Les régulations environnementales strictes incitent à l’innovation dans la construction. Espoo et Tampere figurent parmi les zones les plus prometteuses pour les investissements, profitant d’une croissance économique robuste. Des ajustements urbains favorisent la création de propriétés éco-conscientes, alignées avec les pratiques de design nordiques axées sur le bien-être.
À retenir : la dynamique du marché commercial finlandais repose sur la flexibilité, l’innovation et l’intégration urbaine, dans un cadre réglementaire stable et transparent.
Analyser la rentabilité et les risques potentiels
Taux de rendement dans l’immobilier commercial en Finlande :
- Les taux de rendement brut historiques dans l’immobilier commercial finlandais ont généralement oscillé entre 5 % et 7 % selon le segment (bureaux, commerces, logistique), avec des pics plus élevés pour les actifs secondaires.
- Des exemples récents évoquent un rendement net pouvant atteindre 15 % par an, notamment pour certains biens bien situés ou atypiques.
- À titre de comparaison, la moyenne européenne des rendements bruts sur l’immobilier commercial se situe autour de 4–6 %, rendant la Finlande compétitive sur ce plan.
| Marché | Rendement brut annuel |
|---|---|
| Finlande | 5–7 % (jusqu’à 15 % sur cas particuliers) |
| Moyenne UE | 4–6 % |
Principales sources de revenu :
- Loyers commerciaux: Constituent la source principale et régulière. Les baux sont souvent signés sur plusieurs années, assurant une certaine prévisibilité du cash-flow.
- Plus-value à la revente: En période haussière ou après rénovation/valorisation d’un actif.
- Exonération possible pour certains investisseurs institutionnels assimilés à des fonds d’investissement selon les règles fiscales locales.
Liste des flux :
- Loyers récurrents issus de baux commerciaux
- Revenus exceptionnels liés aux cessions immobilières (plus-value)
Stabilité des flux de trésorerie :
Les loyers issus du secteur commercial en Finlande bénéficient d’une relative stabilité grâce à :
- La solidité juridique des baux.
- Un tissu économique diversifié et résilient.
Cependant, cette stabilité dépend du taux d’occupation et donc indirectement du dynamisme économique local.
Risques potentiels identifiés :
Liste :
- Changements législatifs/fiscaux :
- Augmentation récente du taux général de TVA (de 24 % à 25,5 % en septembre 2024).
- Forte pression fiscale globale (44,3 % du PIB).
- Modifications fréquentes dans les régimes fonciers ou fiscaux affectant directement la rentabilité nette attendue.
- Conjoncture économique générale :
- Dépendance partielle au contexte européen/global. Récession = hausse vacance locative = baisse revenus locatifs potentiels.
- Fluctuations demande locative :
- Évolution rapide vers le télétravail impactant le marché tertiaire/bureaux.
- Volatilité accrue pour les surfaces commerciales traditionnelles due au e-commerce.
Autres facteurs notables :
| Facteur | Impact potentiel |
|---|---|
| Climat politique stable | Favorise investissement étranger |
| Innovation technologique | Peut accroître valeur via smart-building mais aussi accentuer l’obsolescence rapide d’actifs non modernisés |
Hypothèses sous-jacentes & projections futures :
- Maintien relatif de la stabilité politique locale
- Fiscalité restant attractive vis-à-vis d’autres pays nordiques malgré hausse TVA
- Demande robuste dans certains segments porteurs comme logistique urbaine
Évaluation globale :
⚠️ L’immobilier commercial finlandais affiche historiquement un rendement supérieur à la moyenne européenne grâce à une bonne sécurité juridique et une économie stable. Toutefois, il présente une forte sensibilité aux évolutions fiscales récentes ainsi qu’aux mutations structurelles liées au numérique et aux nouvelles habitudes professionnelles/commerciales. La rentabilité future dépendra fortement de l’adaptation rapide aux innovations technologiques et politiques publiques stables favorisant attractivité internationale.
Bon à savoir :
L’immobilier commercial en Finlande a historiquement offert des taux de rendement légèrement inférieurs à la moyenne européenne, oscillant autour de 4 à 6 %, avec des revenus principalement issus des loyers et de la valorisation foncière. Les flux de trésorerie dans ce secteur sont généralement stables, en raison d’un marché locatif relativement robuste, bien que la faible croissance économique et les fluctuations de la demande locative puissent poser des risques. Par ailleurs, les changements législatifs et la conjoncture économique européenne représentent des facteurs de risque non négligeables, susceptibles d’affecter la rentabilité et de générer une volatilité plus prononcée. En outre, l’impact du climat politique finlandais, souvent stable, et de l’innovation technologique pourrait influencer les perspectives d’avenir, en introduisant à la fois des défis et des opportunités. Globalement, la rentabilité future dépendra de la capacité des investisseurs à naviguer ces incertitudes, avec des projections d’un maintien des rendements dans la fourchette actuelle, à condition de gérer efficacement les risques identifiés.
Découvrir les tendances actuelles du marché
Dernières tendances et évolutions du marché de l’immobilier commercial en Finlande
- Croissance du marché : Le marché immobilier finlandais reste dynamique, valorisé à 97,7 millions USD en 2023 et projeté à 122,7 millions USD d’ici 2030, soit un taux de croissance annuel moyen de 3,3 %. Les grandes villes comme Helsinki, Espoo, Tampere et Oulu concentrent la majorité des investissements, portés par une croissance démographique et des besoins accrus en espaces commerciaux.
- Contexte économique : Malgré la croissance globale, 2024-2025 a vu une correction des prix, avec une baisse annuelle de l’indice immobilier de -1,90 % au premier trimestre 2025. Cette tendance reflète l’impact d’une inflation persistante et de taux d’intérêt élevés, qui limitent la demande et l’accès au crédit, tout en maintenant une forte demande dans les centres urbains du sud.
Performances sectorielles
| Secteur | Tendance 2024-2025 | Facteurs clés |
|---|---|---|
| Bureaux | Ralentissement, adaptation post-Covid | Télétravail, flexibilité |
| Logistique/Entrepôts | Forte demande | E-commerce, hubs urbains |
| Commerce de détail | Transformation, consolidation | Digitalisation, retail parks |
| Résidentiel urbain | Hausse des prix (jusqu’à +13,3 %) | Urbanisation, mobilité |
- Innovations technologiques : L’adoption de solutions proptech (gestion intelligente des bâtiments, plateformes locatives en ligne, optimisation énergétique) s’accélère. Les immeubles connectés, la gestion automatisée des accès et la collecte de données énergétiques sont devenus des critères de choix pour investisseurs et locataires.
- Politiques gouvernementales et durabilité :
- Incitations fiscales et soutien actif à la construction durable et à la rénovation énergétique.
- Normes élevées de performance environnementale : les nouveaux projets intègrent certifications écologiques, panneaux solaires, récupération de chaleur, et matériaux bas-carbone.
- Projets d’infrastructure urbaine majeurs : extensions du métro/tramway autour d’Helsinki-Espoo-Vantaa, modernisation du réseau ferroviaire, création de parcs scientifiques à Espoo, Oulu et Jyväskylä.
- Évolution des préférences des locataires et investisseurs :
- Recherche accrue de flexibilité contractuelle et d’espaces modulables.
- Priorité donnée à la localisation, à l’efficacité énergétique et à la connectivité numérique.
- Les investisseurs privilégient les actifs logistiques et résidentiels urbains, tandis que les bureaux classiques subissent une réadaptation vers le flex office ou la transformation en logements.
Évolution des prix et des rendements
| Année/Trimestre | Variation annuelle (%) | Secteur le plus dynamique |
|---|---|---|
| T1 2025 | -1,90 | Résidentiel urbain +13,3% |
| T4 2024 | -1,80 | Maisons individuelles +8,3% |
Exemples d’investissements récents et projets en développement
- Extension du métro d’Helsinki et création de nouveaux quartiers mixtes autour des stations.
- Développement de parcs scientifiques à Espoo et Oulu : campus universitaires, centres d’innovation, espaces de coworking.
- Transformation de centres commerciaux en hubs logistiques ou espaces de santé/bien-être.
- Modernisation du rail national (projet Rail Baltica et lignes rapides), favorisant les investissements immobiliers près des nouvelles gares.
Marché porté par la croissance urbaine, la transition verte et l’innovation technologique, avec une préférence affirmée pour les actifs flexibles et durables dans les grandes villes.
Bon à savoir :
En Finlande, le marché de l’immobilier commercial connaît une transformation grâce à l’essor des technologies vertes et des innovations numériques, influençant l’économie nationale. Les secteurs tels que la logistique et le commerce de détail se distinguent par des performances solides, tandis que le télétravail modifie les exigences des espaces de bureaux. Les politiques gouvernementales soutiennent activement des projets durables, favorisant des constructions écologiques. Les investisseurs se montrent de plus en plus sensibles à ces initiatives, poussant l’industrie à intégrer des pratiques environnementales responsables. Les rendements et les prix poursuivent une trajectoire ascendante, en particulier dans les zones urbaines clés comme Helsinki, où des projets ambitieux, tels que des complexes multi-usages intégrant des solutions smart-building, attirent l’attention. Par exemple, l’expansion de zones logistiques modernes dans la région de Vantaa illustre cette tendance, offrant une infrastructure améliorée pour répondre aux besoins croissants du secteur.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
