Guide pour louer un bien immobilier à long terme en Finlande

Publié le 10 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Louer un bien immobilier à long terme en Finlande

Louer un bien immobilier à long terme en Finlande peut sembler une tâche ardue, surtout pour ceux qui ne sont pas familiers avec les spécificités du marché immobilier nordique. Cependant, comprendre le processus et les étapes clés peut vous faire gagner du temps et vous éviter bien des tracas.

Principaux aspects à considérer

Cet article décortique les principaux aspects à considérer, allant de la recherche des propriétés idéales à la signature d’un contrat de location sécurisé. Que vous soyez expatrié ou habitant local, se familiariser avec les règlements locaux et les préférences des propriétaires finlandais est essentiel pour assurer une location sans stress.

Conseils pratiques pour naviguer sur le marché finlandais

Grâce à nos conseils pratiques et astuces, vous serez équipé pour naviguer dans le marché immobilier finlandais avec assurance et efficacité.

Louer en Finlande : un investissement à long terme rentable

Analyse du marché immobilier finlandais et tendances récentes

L’indice des prix de l’immobilier en Finlande a légèrement reculé au premier trimestre 2025, passant de 100,59 à 99,56 points. Après un pic historique au deuxième trimestre 2022 (113,46 points), le marché montre une stabilisation avec une correction récente. Le taux de propriétaires reste élevé (68,1% fin 2024). Sur le plan transactionnel, la Finlande a connu d’importantes fluctuations sur les deux dernières années : en 2023, les ventes ont chuté jusqu’à -41%, mais une reprise s’est observée début 2024 (+8%) indiquant un regain d’intérêt des investisseurs.

Régions les plus rentables et types de biens attractifs

Ville	Prix moyen T3 (€)	Loyer moyen mensuel (€)	Rentabilité brute estimée (%)
Helsinki	500 000	2 000	~4.8
Espoo	350 000	1 600	~5.5
Tampere	300 000	1 400	~5.6
Turku	280 000	1 300	~5.6

• Helsinki attire pour sa sécurité locative et son dynamisme économique.
• Espoo, proche d’Helsinki et pôle technologique majeur.
• Tampere/Turku, villes universitaires avec forte demande étudiante.

Les appartements modernes de taille moyenne (70–85 m²), idéalement situés près des centres ou pôles universitaires/technologiques restent les plus recherchés par les locataires.

Comparaison européenne des rendements locatifs

La rentabilité brute en Finlande varie généralement entre 4% et plus de 5%, ce qui est compétitif face à la France (~3–4%), l’Allemagne (~3%), ou encore la Belgique (~3%). Les marchés baltes ou polonais proposent parfois davantage (>6%), mais la stabilité juridique/économique finlandaise séduit particulièrement les investisseurs prudents.

Facteurs économiques & démographiques influençant la rentabilité

• Vieillissement démographique compensé par l’arrivée régulière d’étudiants/internationaux dans certaines métropoles.
• Marché du travail stable avec faible chômage structurel dans les grandes villes.
• Politique fiscale claire et transparence du système judiciaire.
• Besoin croissant en logements neufs dans certains bassins urbains malgré un ralentissement ponctuel du secteur construction début/milieu années 2020.

Conseils pour maximiser le retour sur investissement

Gestion immobilière

• Privilégier un gestionnaire local expérimenté connaissant bien le droit finlandais.
• Investir dans des biens nécessitant peu de travaux pour limiter l’immobilisation financière initiale.

Sélection des locataires

• Cibler étudiants/professionnels internationaux dont la mobilité garantit souvent moins d’impayés grâce aux dispositifs publics ou privés locaux (garanties).

Stratégies de financement

• Financement bancaire possible dès apport personnel >20%. Taux variables compétitifs selon profil investisseur/résidence fiscale.

Optimisation fiscale

En Finlande :

• Les revenus fonciers sont imposables à titre personnel entre environ 30% à +34 %, selon tranches marginales ;
• Déductions possibles : intérêts d’emprunt immobilier ; frais entretien ; taxes locales ;
• Pas d’IFI ni taxe foncière nationale lourde comme en France ;
• Plus-values soumises au régime général après abattement pour durée détention (>2 ans).

Exemple concret & témoignage

« Après trois ans comme investisseur non résident à Espoo, j’ai constaté que louer à une clientèle internationale limite fortement ma vacance locative tout en permettant un rendement net supérieur à ce que j’obtiendrais actuellement sur Paris ou Berlin » – Antoine D., expatrié français

Pour réussir son investissement locatif longue durée en Finlande :

• Ciblez les grandes agglomérations dynamiques.
• Privilégiez appartements contemporains proches transports/universités.
• Soignez votre gestion via sélection rigoureuse du gestionnaire/localataire.
• Profitez pleinement du cadre fiscal transparent.

Maîtriser le contrat de bail : étapes essentielles

Maîtriser le contrat de bail : étapes essentielles pour la location à long terme en Finlande

Éléments juridiques clés à inclure dans un contrat de bail

• Noms et coordonnées des parties : propriétaire (bailleur) et locataire.
• Description précise du bien loué : adresse, type d’appartement, surface.
• Durée du bail :
  • Bail à durée indéterminée (toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus) : se poursuit jusqu’à résiliation par l’une des parties.
  • Bail à durée déterminée (määräaikainen vuokrasopimus) : expiration automatique à la date fixée, non résiliable avant terme sauf accord contraire.
• Montant du loyer, modalités et date de paiement.
• Dépôt de garantie (caution), généralement équivalent à un ou deux mois de loyer.
• Autres charges éventuelles (eau, électricité…).
• Conditions particulières éventuelles, telles que interdiction d’animaux ou de fumer.

Éléments obligatoires	Détails spécifiques
Noms des parties	Bailleur et locataire
Adresse/description logement	Préciser toutes les caractéristiques
Durée	À durée déterminée ou indéterminée
Loyer	Montant, indexation possible
Dépôt/caution	Généralement 1–2 mois
Charges	Eau, électricité souvent séparées

Obligations respectives selon la législation finlandaise

Locataire :

• Payer le loyer intégralement aux échéances prévues
• Maintenir le logement en bon état général ; réparer les petites détériorations causées par un usage normal
• Respecter les règlements internes (copropriété), notamment sur le bruit et les déchets
• Ne pas effectuer sans autorisation des modifications majeures dans le logement

Propriétaire :

• Remettre au locataire un logement en bon état d’usage
• Effectuer les réparations majeures nécessaires au maintien du bien
• Respecter la vie privée du locataire ; visites uniquement avec préavis raisonnable

• Obligations principales
• Paiement régulier du loyer
• Entretien courant assuré par le locataire
• Réparations structurelles assurées par le propriétaire
• Respect strict des règles collectives

Dispositions spécifiques au contexte finlandais

• Le contrat doit être obligatoirement écrit. Une copie doit être remise aux deux parties.
• L’indexation annuelle du loyer est possible mais doit être stipulée expressément dans le contrat.
• Préavis pour résiliation :
  • Pour un bail indéterminé :
    • Locataire : 1 mois minimum
    • Propriétaire : 3 mois si location

Rendre votre bien attractif : comment fixer le loyer idéal

Pour déterminer un loyer compétitif en Finlande, il est essentiel de combiner une analyse des prix du marché local avec la prise en compte des facteurs économiques et réglementaires propres au pays.

Principales stratégies pour fixer le loyer :

• Comparer les biens similaires
  • Analyser les appartements équivalents en termes de taille, emplacement (centre-ville vs périphérie), et commodités.
  • Exemple : En 2025, le loyer moyen d’un studio en centre-ville est autour de 792 € par mois, avec une fourchette entre 600 € et 1200 € selon la période et la localisation.
  • Pour un appartement d’une chambre à Helsinki, le prix moyen atteint environ 765–792 € par mois ; hors centre-ville, il descend à près de 610 € par mois.
• Prendre en compte les différences régionales

Région	Prix/m² Appartements
Uusimaa (Helsinki)	3 546 €/m²
Laponie	2 294 €/m²
Pirkanmaa	1 802 €/m²
Ostrobotnie du Nord	2 242 €/m²

Les loyers sont donc plus élevés dans les grandes villes comme Helsinki ou Espoo, tandis qu’ils sont nettement plus abordables dans des régions comme la Vallée de la Kymi ou Carélie du Sud.

Évaluer l’offre et la demande locale

Le ratio prix/loyer permet d’identifier si le marché est favorable aux propriétaires ou aux locataires. En Finlande, ce ratio oscille autour de 86 (Q4–2024), indiquant une stabilité mais aussi une nécessité d’ajuster régulièrement son loyer selon l’évolution du marché immobilier.

Aspects légaux et réglementaires spécifiques :

• Il n’existe pas de plafond légal strict pour le montant du loyer sur le marché privé finlandais. Cependant :
  • Les augmentations doivent être prévues dans le contrat écrit (bail) ; elles peuvent être indexées sur un indice officiel (comme celui des prix à la consommation).
  • Le propriétaire doit justifier toute hausse importante auprès du locataire ; toute clause abusive peut être contestée devant les autorités locales.
  • Pour certains logements subventionnés ou sociaux, des plafonds réglementaires existent (exemple : logement subventionné à Helsinki = environ 14,5 €/m²/mois, contre 22,2 €/m²/mois pour le privé).

Impact de la qualité du logement et services inclus :

• La présence d’équipements modernes (cuisine équipée, isolation thermique renforcée)
• Services supplémentaires comme :
  • Chauffage inclus
  • Accès gratuit à buanderie commune
  • Connexion Internet haut débit comprise

Ces éléments permettent souvent d’afficher un loyer légèrement supérieur tout en restant attractif. Ils influencent également positivement la rétention des locataires.

Conseils pour attirer & retenir des locataires longue durée :

• Entretenir régulièrement les installations électriques/plomberie.
• Renouveler peintures/sols tous les quelques années.
• Proposer une assistance rapide lors des problèmes techniques.
• Maintenir transparence sur toutes charges annexes (électricité, eau, etc.).

Liste pratique pour optimiser son bien loué :

• Vérifier annuellement état général du logement
• Moderniser équipements si nécessaire
• Offrir flexibilité contractuelle lors des renouvellements
• Valoriser tous services inclus dès l’annonce

Un entretien régulier ainsi que la valorisation continue améliorent non seulement votre attractivité mais réduisent significativement les périodes vacantes.

Cultiver des relations harmonieuses avec vos locataires

Conseils pratiques pour établir et maintenir des relations harmonieuses avec les locataires en Finlande :

• Privilégier une communication transparente et régulière dès le début de la location. Informez rapidement vos locataires de toute intervention, modification ou réparation prévue dans le logement. Un dialogue ouvert permet d’anticiper les problèmes et de trouver des solutions avant qu’ils ne s’aggravent.
• Répondez aux questions et demandes des locataires dans des délais raisonnables, même si la réponse est temporairement incertaine. Tenez-les informés de l’avancement de toute démarche en cours.
• Organisez des réunions ou échanges périodiques, par exemple par courriel ou téléphone, pour recueillir les éventuels retours ou suggestions.

Aspects juridiques et lois locatives finlandaises à connaître :

Droit/Obligation	Locataire	Propriétaire
Paiement du loyer	Doit payer à temps	Doit notifier toute augmentation
Respect du contrat	Doit respecter les clauses	Doit respecter les clauses
Préavis de résiliation	1 mois (locataire)	Selon ancienneté du locataire
Vie privée	Droit à la tranquillité	Accès uniquement avec accord ou en cas d’urgence
Réparations	Peut exiger notification préalable	Doit informer à l’avance (14j/6mois selon la nature)

• La loi exige que toute entrée dans le logement par le propriétaire soit annoncée à l’avance, sauf urgence. Les visites doivent être planifiées avec le locataire.
• Les augmentations de loyer doivent être notifiées officiellement, sauf si les modalités sont déjà prévues dans le contrat.
• Le contrat de location doit être écrit et conservé par les deux parties.
• Les droits et devoirs du locataire incluent le paiement du loyer, le soin du logement, et la possibilité de sous-louer dans certaines conditions.
• En cas de réparations importantes rendant le logement difficile à habiter, le locataire peut exiger une réduction de loyer ou résilier le bail.

Respect de la vie privée et entretien de la propriété :

• Prévenez toujours à l’avance avant toute visite ou intervention.
• Évitez les visites non justifiées ou trop fréquentes.
• Planifiez l’entretien préventif en accord avec le locataire, afin de limiter les désagréments.

Créer un environnement positif :

• Soyez à l’écoute des besoins spécifiques de vos locataires et, lorsque cela est raisonnable, acceptez des ajustements (par exemple, permettre des petits aménagements décoratifs ou des animaux de compagnie si le règlement le permet).
• Remerciez vos locataires pour leur soin du logement, par exemple en envoyant une note de remerciement à la fin de l’année ou lors du renouvellement du bail.
• Proposez des solutions flexibles pour les petites réparations ou aménagements, en impliquant le locataire dans les choix lorsque possible.
• Favorisez un climat de confiance, en rappelant que chacun – locataire comme propriétaire – a des droits et des devoirs clairement définis par la législation finlandaise.

À retenir :

• Une relation harmonieuse repose sur la confiance, la transparence et la connaissance des droits et devoirs de chacun.
• Le respect de la vie privée et la gestion proactive des problèmes sont essentiels pour éviter les conflits et favoriser une cohabitation sereine.
• La reconnaissance et les gestes de considération renforcent la satisfaction et l’engagement des locataires à entretenir le bien.