Avantages fiscaux pour investisseurs immobiliers en Finlande

Publié le 10 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investissement immobilier en Finlande : un cadre fiscal attractif

La Finlande, avec son environnement économique stable et sa politique favorable aux investissements, attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers internationaux à la recherche d’opportunités attractives.

Les avantages fiscaux pour les investisseurs

L’un des aspects les plus séduisants de l’investissement immobilier dans ce pays nordique réside dans les incitations fiscales avantageuses offertes aux investisseurs.

• Déduction des intérêts hypothécaires
• Exonérations fiscales spécifiques pour les revenus locatifs

Ces avantages permettent non seulement de maximiser le rendement des investissements, mais aussi de sécuriser des revenus nets plus élevés.

Optimiser ses investissements : comprendre la fiscalité locale en Finlande

Comprendre la fiscalité locale est essentiel pour optimiser un investissement immobilier en Finlande.

Voici les principaux impôts, dispositifs et stratégies pour maximiser la rentabilité tout en maîtrisant la charge fiscale.

Impôt ou taxe	Taux (2024-2025)	Description et exemples concrets
Impôt foncier	Variable selon la commune (0,41 à 6 %)	Prélevé annuellement, fixé localement, généralement autour de 1 % pour les habitations classiques. Un appartement à Helsinki de 300 000 € pourra générer un impôt foncier annuel d’environ 3 000 €.
Droits de mutation (varainsiirtovero)	1,5 % (copropriété) / 3 % (immobilier)	Payé lors de l’achat. Exemple : pour une maison individuelle de 400 000 €, droits de mutation de 12 000 €. Pour un appartement en copropriété de même valeur, 6 000 €.
Impôt sur les gains en capital	30 % jusqu’à 30 000 € de gain, 34 % au-delà	S’applique lors de la revente avec plus-value. Exemple : achat à 250 000 €, revente à 300 000 € = 50 000 € de gain → 30 % d’impôt soit 15 000 €.
Impôt sur le revenu locatif	Barème progressif de 6 % à 31,25 %	Les revenus locatifs sont ajoutés au revenu global du contribuable et imposés selon le barème en vigueur.

Déductions fiscales disponibles pour les investisseurs immobiliers

• Intérêts d’emprunt : déductibles à hauteur de 100 % des revenus fonciers.
• Frais de gestion et d’entretien : charges de copropriété, réparations, assurances, honoraires d’agence peuvent être déduits.
• Amortissement du bien : possibilité d’amortir certaines dépenses de rénovation ou d’amélioration sur plusieurs années.
• Déduction pour investissements verts : certains travaux énergétiques bénéficient de crédits d’impôt ou de subventions spécifiques.

Dispositifs incitatifs

• Aide à la rénovation énergétique : subventions locales pour l’amélioration de l’efficacité énergétique, réduisant le coût net des travaux et donc la base imposable.
• Exonération partielle sur la première résidence principale : si l’acheteur a moins de 40 ans et n’a pas été propriétaire auparavant, il peut être exonéré du droit de mutation (varainsiirtovero) lors de l’acquisition de sa résidence principale.

Conseils pratiques pour minimiser la charge fiscale

• Privilégier l’investissement locatif meublé pour maximiser les déductions (mobilier, équipements).
• Utiliser l’effet de levier du crédit : les intérêts sont pleinement déductibles, ce qui réduit l’imposition sur les revenus fonciers.
• Planifier la revente : conserver le bien au moins deux ans en tant que résidence principale permet d’éviter l’imposition sur la plus-value.
• Regrouper les travaux de rénovation sur une même année fiscale afin d’optimiser les déductions.
• Investir dans les communes à fiscalité foncière plus faible, comme certaines zones rurales ou périphériques.

Différences régionales en matière de fiscalité immobilière

Région/Commune	Taux d’impôt foncier (approx.)	Spécificités locales
Helsinki	0,41 % à 1,00 %	Taux parmi les plus élevés, forte demande locative.
Espoo, Vantaa (banlieue)	0,39 % à 0,90 %	Légèrement plus bas qu’à Helsinki.
Régions rurales	0,30 % à 0,80 %	Fiscalité plus douce, mais rendement locatif plus faible.

À retenir

• La fiscalité immobilière en Finlande est globalement stable et transparente.
• Les taux varient selon la nature du bien et la localisation.
• Une planification minutieuse, l’optimisation des déductions et la connaissance des spécificités régionales permettent de maximiser le rendement net de l’investissement.

Exemple concret :
Un investisseur achète un appartement en copropriété à Tampere pour 200 000 € :
– Droits de mutation : 1,5 % = 3 000 €
– Revenus locatifs annuels : 10 000 € ; charges (intérêts, frais) déduites : 6 000 €
– Revenu foncier imposable : 4 000 €, taux moyen d’imposition : 17,25 % → impôt : 690 €
– Impôt foncier annuel : 1 500 €

Maîtriser ces paramètres, c’est transformer la fiscalité finlandaise en levier d’optimisation pour vos investissements immobiliers.

L’internationalisation avantageuse : les accords de non double imposition

Un accord de non double imposition est un traité bilatéral ou multilatéral entre deux États, visant à éviter qu’un même revenu soit imposé deux fois, c’est-à-dire par le pays d’origine du revenu (État de la source) et par le pays où réside le bénéficiaire (État de résidence). Ces accords définissent la compétence d’imposition de chaque État en fonction de la nature des revenus et précisent les modalités pour éliminer la double imposition, généralement par exonération (l’un des États renonce à imposer le revenu) ou par imputation (l’impôt payé dans l’État de la source est déduit de l’impôt dû dans l’État de résidence).

Les principaux mécanismes

• Méthode de l’exonération : seul un des deux États impose le revenu.
• Méthode de l’imputation : les deux États peuvent imposer, mais l’État de résidence accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt payé à l’étranger.

Pour les investisseurs immobiliers

Les avantages spécifiques de ces accords sont nombreux :

• Réduction de la charge fiscale globale : l’investisseur n’est pas imposé deux fois sur les mêmes revenus locatifs ou plus-values immobilières.
• Sécurité juridique : les règles d’imposition sont clairement définies, ce qui limite le risque de litiges fiscaux.
• Attractivité accrue des investissements transfrontaliers : la fiscalité devient prévisible et optimisée, ce qui favorise l’allocation du capital vers des marchés étrangers.

Dans le contexte de la Finlande

Plusieurs conventions de non double imposition sont en vigueur avec de nombreux pays européens et extra-européens. Voici quelques exemples concrets :

Pays partenaire	Type de revenus concernés	Méthode principale	Particularités
France	Revenus immobiliers, dividendes, intérêts	Imputation	Crédit d’impôt en France
Allemagne	Revenus immobiliers, plus-values	Exonération avec progressivité	Taux effectif appliqué
Royaume-Uni	Revenus locatifs, gains immobiliers	Imputation	Crédit d’impôt britannique
Russie	Revenus immobiliers	Imputation	Modalités spécifiques

Exemple pratique : Un résident français percevant des revenus locatifs en Finlande sera imposé en Finlande, mais pourra bénéficier d’un crédit d’impôt en France, évitant ainsi une double taxation et optimisant la rentabilité nette de son investissement.

Impact sur la rentabilité

• Augmentation du rendement net : la double imposition étant évitée, la charge fiscale est allégée, ce qui améliore la rentabilité de l’investissement étranger.
• Facilitation des flux de capitaux : les investisseurs étrangers sont encouragés à investir en Finlande, sachant que leur imposition sera limitée et transparente.

Mises à jour récentes ou changements notables

Certains accords sont régulièrement renégociés pour renforcer l’échange d’informations fiscales et lutter contre l’évasion. Par exemple, la Finlande a actualisé ces dernières années plusieurs conventions pour intégrer les standards de l’OCDE sur la transparence et l’échange de renseignements à la demande.

L’entrée en vigueur de nouvelles clauses anti-abus dans certains accords peut limiter l’accès aux avantages conventionnels en cas de montage purement fiscal, ce qui doit être pris en compte dans la stratégie d’investissement.

À retenir

Les accords de non double imposition constituent un levier essentiel pour sécuriser et optimiser les investissements immobiliers internationaux, en particulier en Finlande, en assurant une fiscalité claire, allégée et prévisible.

Taxe foncière et taxe d’habitation : quelles implications pour les investisseurs ?

La taxe foncière en Finlande (kiinteistövero) s’applique à tous les propriétaires de biens immobiliers, qu’il s’agisse de terrains ou de bâtiments. Elle est perçue par la commune où se situe le bien et son montant dépend principalement de la valeur cadastrale du bien ainsi que du taux fixé annuellement par chaque municipalité.

Caractéristiques spécifiques :

• Le calcul repose sur la valeur imposable définie par l’administration fiscale, généralement inférieure à la valeur marchande.
• Les taux varient selon les communes : typiquement entre 0,41 % et 2 % pour les propriétés bâties résidentielles ; pour les terrains non bâtis ou commerciaux, le taux peut être plus élevé.
• Certaines communes appliquent des taux distincts pour les résidences principales et secondaires.
• Les investisseurs étrangers sont soumis aux mêmes règles que les locaux.

Exemptions et réductions :

• Les propriétés utilisées principalement comme résidence principale bénéficient souvent d’un taux réduit.
• Des exonérations existent pour certains types d’investissements : projets immobiliers écologiques ou logements sociaux peuvent profiter d’allégements fiscaux selon la politique locale.
• Il n’existe pas de dispositifs nationaux systématiques favorisant directement l’investissement locatif privé en matière de taxe foncière.

La taxe d’habitation en Finlande n’existe pas sous une forme séparée comme dans certains autres pays européens. L’occupant (propriétaire ou locataire) ne paie aucune taxe spécifique liée au fait d’habiter un logement. Seul le propriétaire est redevable de la taxe foncière. Cela simplifie fortement l’environnement fiscal pour l’investisseur immobilier qui loue ses biens : il n’a à gérer que cette seule imposition locale sur ses actifs physiques.

Réformes récentes ou à venir :

• Aucune réforme majeure concernant ces taxes directes n’a été adoptée récemment qui affecterait significativement leur structure générale.
• Des ajustements annuels des taux municipaux sont courants mais restent marginaux au niveau national ; ils dépendent surtout des besoins budgétaires locaux et peuvent impacter ponctuellement certains secteurs géographiques attractifs pour l’investissement immobilier.

Exemples concrets :

Scénario	Investisseur résidentiel	Investisseur commercial
Bien situé à Helsinki (valeur imposable 400 000 €)	Taxe foncière annuelle ≈ 1 % soit 4 000 € ; aucune taxe d’habitation supplémentaire	Taux applicable pouvant monter jusqu’à 2 %, soit jusqu’à 8 000 € / an
Achat dans petite commune rurale (valeur imposable identique)	Taxe foncière annuelle ≈ 0,45 %, soit seulement 1 800 € / an	Taux commercial parfois supérieur si usage non résidentiel

La Finlande face au monde : comparer les avantages fiscaux à l’échelle internationale

Politiques fiscales principales pour les investisseurs immobiliers en Finlande

Pays	Taux d’imposition (revenu foncier)	Taxe sur plus-value	Déductions/Crédits d’impôt	Incitations spécifiques
Finlande	Progressif : 6–31,25 % (résidents)	Imposée, taux progressif	Déductions : intérêts hypothécaires, charges	Fiscalité compétitive
États-Unis	Fédéral : jusqu’à 37 %, plus États	Long terme : max. 20 %	Intérêts/crédit hypothécaire, amortissement	Section 1031 (échange)
Canada	Progressif fédéral/provincial	Imposée à taux marginal	Intérêts déductibles si revenu locatif	Exonération résidence principale
France	Barème progressif + prélèvements sociaux (17,2 %)	Imposée après abattement durée détention	– Abattement frais réels ou forfaitaire – Charges déductibles – Réduction Pinel/Duflot/Denormandie	– Dispositifs défiscalisants selon type logement
Singapour	– Taux progressifs non résidents élevés	– Gains capital généralement non taxés	– Déductions limitées pour charges réelles	– Aucune incitation majeure hors secteur prioritaire

Points clés par pays :

• En Finlande :
  • Les revenus immobiliers sont soumis à un barème progressif de l’impôt sur le revenu allant de 6 % à 31,25 %, auxquels s’ajoutent des cotisations sociales obligatoires.
  • Les investisseurs peuvent déduire les intérêts d’emprunt et certaines charges associées à la gestion du bien.
  • La fiscalité foncière reste jugée compétitive comparativement à la moyenne européenne malgré une pression fiscale globale élevée. La TVA augmente en septembre 2024 de 24 % à 25,5 %, impactant certains coûts mais pas directement l’acquisition résidentielle classique.
  • Les plus-values sont imposées selon le même barème que l’impôt sur le revenu.
• Aux États-Unis :
  • Système fédéral et étatique avec une imposition pouvant dépasser 40% dans certains cas cumulés.
  • Plusieurs avantages existent comme l’amortissement accéléré des biens et la possibilité de différer l’imposition des plus-values via le mécanisme du « like-kind exchange » (section 1031).
• Au Canada :
  • Le régime est également progressif ; les intérêts sont généralement déductibles si le bien génère un revenu locatif.
  • La résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value lors de la revente.
• En France :
  • Forte taxation globale avec prélèvements sociaux importants.
• À Singapour :
  • Fiscalité favorable aux gains en capital qui ne sont généralement pas taxés sauf activité assimilable au commerce immobilier.
  • Taxation progressive sévère pour les étrangers et droits de timbre additionnels dissuasifs.

Liste synthétique des avantages/désavantages finlandais :

• Points forts
  • Barème relativement modéré comparé aux grands pays européens
  • Possibilité importante de déduction des frais liés au financement
  • Pression foncière locale inférieure à celle observée en France
• Limites/restrictions
  • Absence d’incitations majeures réservées exclusivement aux investissements étrangers
  • Restrictions croissantes concernant certains acquéreurs étrangers depuis février 2025 (notamment ressortissants russes)

Effet global sur l’attractivité internationale :

L’environnement fiscal finlandais demeure accessible mais peu incitatif par rapport aux régimes très avantageux observés dans certains pays anglo-saxons ou asiatiques où les exonérations/différés fiscaux abondent. Le manque d’avantages spécifiques destinés aux investisseurs internationaux peut limiter son attractivité face à une concurrence accrue—d’autant que certaines restrictions politiques ciblent désormais explicitement certains profils étrangers.

Pour résumer :
La Finlande offre un cadre stable et transparent avec une fiscalité claire mais relativement élevée par rapport aux juridictions ultra-compétitives comme Singapour ou les États-Unis ; elle se montre toutefois mieux positionnée que la France côté pression effective nette — sans offrir autant d’optimisation possible qu’en Amérique du Nord. L’absence actuelle de dispositifs fortement incitatifs dédiés freine partiellement sa capacité concurrentielle internationale auprès des grands capitaux transfrontaliers.