Acheter un bien immobilier en Finlande pour les étrangers

Publié le 10 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un bien immobilier en Finlande en tant qu’étranger peut sembler complexe, mais comprendre les étapes clés et les exigences légales peut faciliter ce processus.

Avec un marché immobilier stable et attractif, la Finlande offre de nombreuses opportunités pour les étrangers souhaitant investir dans l’immobilier, que ce soit pour une résidence permanente, une maison de vacances ou un investissement locatif.

Les acheteurs internationaux doivent se familiariser avec les spécificités du marché finlandais, y compris les droits de propriété, les taxes et les coûts associés, afin de naviguer efficacement dans ce processus et maximiser leur investissement.

Comprendre les régulations immobilières en Finlande

Principaux cadres législatifs pour l’achat immobilier en Finlande

• La loi finlandaise autorise l’achat immobilier par les étrangers, mais avec des distinctions selon la nationalité :

• Citoyens de l’UE/EEE : peuvent acheter librement tout type de bien immobilier.
• Citoyens hors UE/EEE : doivent obtenir une autorisation du ministère finlandais de la Défense avant d’acquérir un terrain ou une propriété dans certaines zones désignées (notamment près des frontières ou sites stratégiques).
• Cette procédure vise à contrôler les acquisitions foncières sensibles, mais n’empêche pas globalement l’accès au marché résidentiel.

Catégorie d’acheteur	Autorisation requise	Restrictions spécifiques
Citoyen UE/EEE	Non	Aucune
Non-UE/EEE	Oui (Ministère Défense)	Zones frontalières et stratégiques

Le système finlandais privilégie la transparence et la sécurité juridique, facilitant ainsi le processus pour les acheteurs étrangers dans la majorité du pays.

Sociétés immobilières et rôle des professionnels

• En Finlande, il est courant d’acheter un appartement via une société immobilière. L’acheteur acquiert alors des parts sociales qui donnent droit à occuper un logement précis.
• Les agences immobilières agréées jouent un rôle central :

• Vérification de la conformité réglementaire
• Gestion administrative et notariale
• Médiation entre vendeur et acheteur

• Les avocats spécialisés en immobilier interviennent surtout lors d’opérations complexes ou internationales. Leur mission inclut :

• Conseil sur le cadre légal applicable aux étrangers
• Revue contractuelle approfondie
• Garantie du respect des procédures administratives

La collaboration agence-avocat sécurise chaque étape, limitant les risques juridiques et assurant le respect intégral des obligations légales.

Réglementations environnementales et de construction

• Au premier janvier 2025, le nouveau Rakentamislaki (Construction Act) remplace l’ancien Land Use and Building Act.
• Principaux axes :

• Intégration obligatoire d’un bilan carbone pour tous projets neufs : alignement avec les objectifs climatiques nationaux.
• Regroupement simplifié des permis : réduction considérable du délai administratif grâce à une procédure unique.
• Clarification accrue des rôles entre promoteurs, constructeurs et autorités municipales.

Ces évolutions renforcent la durabilité environnementale tout en rendant le processus plus lisible pour investisseurs étrangers.

Tendances récentes du marché & impact sur achats par étrangers

Au T1 2025 :

Type de bien	Variation annuelle (%)
Maisons individuelles	+8,3
Appartements urbains	+13,3

L’indice général reste négatif (-1,9 %), reflétant un ralentissement après plusieurs années stables. La demande étrangère demeure élevée dans les grandes villes (Helsinki…), attirée par la stabilité politique/economique.

Les régulations ont principalement freiné certains achats fonciers non européens près des zones sensibles sans impacter significativement le volume global étranger.

Précautions pratiques pour naviguer dans ces régulations :

• Vérifier son statut résident/non-résident avant toute démarche ; anticiper éventuellement une demande auprès du ministère si non-européen.
• Faire appel systématiquement à une agence immobilière accréditée ; exiger clarté sur structure juridique (propriété directe vs société immobilière).
• Consulter un avocat spécialisé dès que transaction implique complexité contractuelle ou intérêts internationaux/multilingues.
• Se renseigner sur les nouvelles exigences environnementales si achat/construction neuve prévue après janvier 2025 ; intégrer impérativement bilan carbone au dossier technique.

Pour maximiser ses chances de réussite :

• Préparer tous documents justificatifs dès le début
• Privilégier Helsinki/Espoo/Tampere où marché est stable & transparent
• S’informer régulièrement sur mises à jour législatives locales

Les obligations fiscales internationales en matière d’immobilier

Obligations fiscales internationales en matière d’immobilier en Finlande

Principaux types d’impôts pour les acheteurs étrangers

• Droit de mutation (taxe de transfert) :
  • 3 % du prix d’achat pour la plupart des biens immobiliers résidentiels et commerciaux.
  • 1,5 % pour les titres ou actions de sociétés immobilières.
  • À la charge de l’acheteur, sur la totalité du prix, dette comprise.
• Taxe foncière annuelle :
  • Taux variable selon la municipalité, généralement entre 0,41 % et 2,0 % de la valeur imposable du bien.
• Impôt sur le revenu locatif :
  • Les non-résidents sont soumis à un impôt fixe de 35 % sur les revenus de source finlandaise (notamment revenus locatifs).
  • Les revenus du capital (plus-values, intérêts, dividendes) sont imposés à 30 % jusqu’à 30 000 € et 34 % au-delà.

Type d’impôt	Taux pour étrangers	Observations principales
Droit de mutation	3 % (immeuble), 1,5 % (actions)	Payé par l’acheteur, sur la valeur totale
Taxe foncière	0,41 % à 2,0 %	Dépend des décisions municipales
Impôt sur revenu locatif	35 % (non-résidents)	Possibilité d’imposition progressive sous conditions
Impôt sur les plus-values	30 % / 34 %	Selon le montant du revenu de capital

Accords fiscaux bilatéraux et double imposition

– La Finlande a signé des conventions fiscales de non-double imposition avec de nombreux pays.

– Ces accords déterminent où les revenus immobiliers sont imposés, permettant d’éviter que le même revenu soit taxé deux fois.

– Selon l’accord, l’impôt payé en Finlande peut souvent être déduit de l’impôt dû dans le pays de résidence fiscale de l’investisseur.

Obligations de déclaration et de paiement des impôts pour les non-résidents

• Les non-résidents doivent généralement :
  • Déclarer leurs revenus de source finlandaise (notamment les revenus locatifs) auprès de l’administration fiscale finlandaise.
  • S’acquitter du droit de mutation dans un délai précis après la transaction (souvent 2 à 6 mois).
  • S’inscrire auprès de l’administration fiscale pour obtenir un numéro d’identification fiscal si nécessaire.
• Déclaration annuelle obligatoire dans certains cas, même pour les non-résidents, notamment en cas de revenus locatifs.

Conseils pour la conformité fiscale des étrangers

• Se renseigner sur les conventions fiscales entre la Finlande et le pays de résidence pour éviter la double imposition.
• Respecter strictement les délais pour la déclaration et le paiement des taxes (droit de mutation, revenus locatifs, etc.).
• Conserver tous les justificatifs relatifs à l’achat, aux revenus et aux paiements d’impôts.
• Vérifier si un permis d’achat est nécessaire (notamment pour les non-ressortissants de l’UE).
• Faire appel à un professionnel pour éviter les erreurs de déclaration et d’évaluation fiscale.

Services et ressources d’accompagnement

• Consultants fiscaux spécialisés en fiscalité internationale et immobilière.
• Avocats spécialisés dans les transactions immobilières et la fiscalité transfrontalière.
• Notaires finlandais pour la sécurité juridique de la transaction.
• Sites officiels (administration fiscale finlandaise, ambassades) pour obtenir des informations actualisées.

Évolutions récentes de la législation fiscale

• Renforcement des contrôles sur la conformité fiscale des investisseurs étrangers.
• Ajustements des conventions de double imposition pour s’aligner sur les standards OCDE.
• Modifications possibles des taux de la taxe foncière par les municipalités.
• Digitalisation accrue des procédures fiscales (déclarations et paiements en ligne).

Respecter toutes les obligations fiscales, déclaratives et documentaires est essentiel pour sécuriser un investissement immobilier en Finlande et éviter toute pénalité.

Les documents essentiels pour acheter un bien en Finlande

Liste des documents essentiels à fournir lors de l’achat d’un bien immobilier en Finlande, avec un accent sur les exigences spécifiques pour les étrangers :

• Pièce d’identité officielle (passeport ou carte d’identité nationale)
• Permis de séjour (pour les non-résidents et citoyens hors UE/EEE)
• Autorisation d’achat délivrée par le ministère de la Défense ou de l’Emploi et de l’Économie (obligatoire pour les acheteurs hors UE/EEE, sauf exceptions comme l’achat d’une part de logement ou en cas de mariage avec un citoyen finlandais)
• Justificatif de domicile (preuve de résidence en Finlande ou à l’étranger)
• Numéro d’identification personnel finlandais (Henkilötunnus) si disponible, sinon à demander auprès du bureau d’enregistrement – Maistraatti
• Extrait du registre des transactions immobilières (preuve de propriété et historique du bien)
• Certificat d’hypothèque (montant et existence d’hypothèques ou de charges sur le bien)
• Évaluation de la propriété (rapport d’expert sur la valeur du bien)
• Preuve de financement (attestation bancaire, offre de prêt ou preuve de fonds propres)
• Contrat de vente (rédigé et signé entre l’acheteur et le vendeur)
• Certificat de non-inscription de dettes (attestation que le vendeur n’a pas de dettes rattachées au bien)

Importance du permis de séjour pour les non-résidents

• Les acheteurs non-résidents, en particulier les ressortissants de pays hors UE/EEE, doivent généralement fournir un permis de séjour valide pour obtenir une autorisation d’achat.
• Ce permis est essentiel pour l’enregistrement de la transaction et l’obtention d’un numéro d’identification personnel.

Rôle du registre des transactions immobilières

• Le registre des transactions immobilières (Kiinteistötietojärjestelmä) recense tous les actes de propriété, hypothèques, et servitudes concernant les biens immobiliers en Finlande.
• L’extrait du registre est obligatoire pour vérifier la légalité de la transaction et garantir la sécurité juridique de l’acheteur.

Documents d’identification personnelle

• Un passeport en cours de validité est exigé pour tous les étrangers.
• Le numéro d’identification personnel finlandais est requis pour toute opération bancaire, fiscale ou d’enregistrement.

Certificat d’hypothèque et évaluation de la propriété

• Le certificat d’hypothèque détaille toutes les charges existantes sur le bien. Il est indispensable pour s’assurer qu’aucune dette n’est transférée à l’acheteur.
• L’évaluation de la propriété, réalisée par un expert agréé, permet de déterminer la valeur réelle du bien et sert de base à la négociation et à l’obtention d’un financement.

Document	Où l’obtenir ?	Délais de traitement estimés
Pièce d’identité	Administration nationale	Immédiat à 1 semaine
Permis de séjour	Service d’immigration finlandais	1 à 3 mois
Autorisation d’achat	Ministère compétent	1 à 2 mois
Numéro d’identification personnel	Maistraatti (bureau d’enregistrement)	Quelques jours à 2 semaines
Extrait du registre immobilier	Agence nationale du cadastre	1 à 7 jours
Certificat d’hypothèque	Agence nationale du cadastre	1 à 7 jours
Évaluation de la propriété	Expert immobilier agréé	1 à 2 semaines
Preuve de financement	Banque	1 à 2 semaines
Contrat de vente	Rédaction conjointe ou notaire	À la signature
Certificat de non-inscription de dettes	Notaire ou cadastre	1 à 7 jours

Différences selon la nationalité de l’acheteur

• Citoyens de l’Union européenne/EEE :
  – Pas d’autorisation préalable requise pour la plupart des achats immobiliers.
  – Procédure simplifiée pour l’obtention du numéro d’identification et l’enregistrement.
• Citoyens hors Union européenne/EEE :
  – Nécessité d’une autorisation d’achat, en particulier hors cas d’achat de parts de logement.
  – Obligations renforcées en matière de preuve de résidence et de justification de la provenance des fonds.
  – Restrictions spécifiques pour certaines zones (îles Åland, zones proches de sites stratégiques).

À noter
– Pour certains types de biens ou dans certaines zones, des exceptions ou des règles additionnelles peuvent s’appliquer.
– Le recours à un notaire n’est pas obligatoire mais fortement conseillé pour sécuriser la transaction.

Texte important :

L’obtention préalable de toutes les autorisations et documents officiels est indispensable pour garantir la validité juridique de l’acquisition immobilière en Finlande, en particulier pour les ressortissants hors UE/EEE.

Les opportunités pour les étrangers sur le marché immobilier finlandais

Zones géographiques offrant les meilleures opportunités

• Helsinki et sa région métropolitaine : Forte demande locative, stabilité des prix, dynamisme économique et concentration des sièges sociaux.
• Tampere et Turku : Croissance démographique soutenue, développement universitaire et industriel, bonne rentabilité locative.
• Laponie et régions de villégiature (par ex. Rovaniemi, stations de ski) : Marché des résidences secondaires et des locations saisonnières en pleine expansion grâce au tourisme international.

Types de propriétés les plus recherchées par les investisseurs internationaux

• Appartements urbains (studios, T2/T3) dans les grandes villes : taux d’occupation élevé, gestion locative facilitée.
• Maisons de vacances et chalets en zones touristiques, notamment en Laponie.
• Immeubles de rapport ou petits ensembles résidentiels pour optimiser la rentabilité locative.
• Locaux commerciaux dans les centres urbains attractifs.

Type de bien	Avantages pour investisseurs étrangers
Appartements urbains	Forte demande locative, gestion simplifiée
Maisons de vacances	Marché touristique dynamique
Immeubles de rapport	Mutualisation du risque, rendement optimisé
Locaux commerciaux	Valorisation dans les centres économiques

Avantages fiscaux possibles pour les acheteurs étrangers

• Aucune restriction sur le nombre ou la valeur des biens pour les étrangers (hors zones sensibles nécessitant une autorisation spéciale).
• Absence de résidence permanente exigée pour acheter.
• Convention de non-double imposition pour certains pays, permettant d’éviter une double taxation des revenus locatifs.
• Régime fiscal transparent et stable, bien qu’avec une pression fiscale élevée.

Tendances actuelles du marché susceptibles d’attirer les étrangers

• Croissance économique stable : La Finlande offre un environnement macroéconomique sûr et prévisible.
• Innovations en construction durable : Fort développement de bâtiments écologiques et labellisés, attrait pour les investisseurs sensibles à la transition énergétique.
• Marché locatif solide : Taux d’occupation élevé, notamment dans les grandes villes (jusqu’à 96,5 %).
• Rendement locatif brut pouvant atteindre 6 à 8 % pour les biens bien situés, avec une croissance annuelle du capital de 1,5 à 2,5 %.

Ressources et réseaux locaux pour les acheteurs internationaux

• Agents immobiliers spécialisés dans l’accompagnement des étrangers, maîtrisant l’anglais et d’autres langues.
• Services juridiques et notariaux pour la due diligence et la conformité réglementaire.
• Banques locales proposant des solutions de financement aux non-résidents.
• Plateformes d’investissement et réseaux d’expatriés facilitant l’intégration et la gestion du bien.

Différences de prix ou d’offres entre nationaux et étrangers

• Aucune différence de prix officielle entre acheteurs nationaux et étrangers ; le marché est ouvert et transparent.
• Les citoyens hors UE/EEE doivent obtenir une autorisation pour l’achat en zones sensibles (proximité des frontières ou sites stratégiques).
• Processus d’achat identique, mais la maîtrise des formalités locales et la barrière linguistique nécessitent souvent un accompagnement professionnel.

À retenir : Le marché immobilier finlandais combine sécurité, stabilité et innovation, offrant aux investisseurs étrangers un accès équitable à des opportunités attractives, particulièrement dans les grandes villes et les zones touristiques.