Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier commercial espagnol connaît un regain d’intérêt remarquable en 2025, offrant aux investisseurs avisés des opportunités alléchantes dans un marché en pleine effervescence. Alors que l’économie espagnole poursuit sa reprise post-pandémie, le secteur immobilier commercial se positionne comme un pilier solide pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à générer des rendements attractifs. Plongeons au cœur de ce marché dynamique pour découvrir les segments les plus prometteurs, analyser les risques et les rendements potentiels, et explorer les tendances qui façonnent l’avenir de l’immobilier commercial en Espagne.
Un éventail de possibilités : Les joyaux de l’immobilier commercial espagnol
L’Espagne offre une palette diversifiée d’actifs commerciaux, chacun présentant ses propres caractéristiques et potentiels de rendement. Les investisseurs ont l’embarras du choix parmi une variété d’options, allant des centres commerciaux modernes aux bureaux de prestige en passant par les entrepôts logistiques stratégiquement situés.
Les centres commerciaux : Une renaissance post-pandémique
Malgré les défis posés par le commerce en ligne, les centres commerciaux espagnols connaissent un renouveau spectaculaire. L’acquisition récente du centre commercial Las Rosas à Madrid par la SCPI Transitions Europe illustre parfaitement cette tendance. Avec plus de 9 000 m² de surface commerciale et une fréquentation impressionnante de 7 millions de visiteurs en 2024, cet actif témoigne de la résilience et de l’attractivité persistante des centres commerciaux bien positionnés.
- Les centres commerciaux situés dans des zones urbaines à forte densité de population
- Les complexes offrant une expérience client enrichie, mêlant commerce, loisirs et restauration
- Les actifs bénéficiant d’une bonne connectivité aux transports en commun
Les bureaux : Un secteur en pleine mutation
Le marché des bureaux espagnol se réinvente pour répondre aux nouvelles attentes des entreprises post-Covid. Les espaces de travail flexibles et les bureaux de nouvelle génération, offrant des aménagements favorisant le bien-être et la productivité, sont particulièrement prisés.
- Demande croissante pour des espaces de coworking dans les grandes villes comme Madrid et Barcelone
- Intérêt marqué pour les immeubles de bureaux certifiés écologiques
- Opportunités dans les quartiers d’affaires émergents offrant un meilleur rapport qualité-prix
L’immobilier logistique : Le boom du e-commerce comme catalyseur
L’essor fulgurant du commerce en ligne propulse le secteur de l’immobilier logistique sur le devant de la scène. Les entrepôts modernes, situés à proximité des grands axes de transport et des zones urbaines, sont particulièrement recherchés.
- Forte demande pour des centres de distribution « dernier kilomètre » en périphérie des grandes villes
- Intérêt croissant pour les méga-entrepôts automatisés
- Potentiel de développement dans les régions moins saturées comme l’Andalousie ou la Galice
Rentabilité et risques : Décrypter les opportunités du marché espagnol
L’immobilier commercial espagnol offre des perspectives de rendement alléchantes, mais comme tout investissement, il comporte aussi ses risques. Une analyse approfondie est essentielle pour naviguer dans ce marché complexe.
Des rendements attractifs dans un contexte européen
Les taux de rendement de l’immobilier commercial espagnol se positionnent avantageusement par rapport à d’autres marchés européens. Selon les données récentes de JLL, les rendements prime pour les centres commerciaux s’établissent à 6,25%, tandis que les parcs d’activités commerciales affichent un taux de 6,05%. Ces chiffres sont nettement supérieurs à ceux observés dans des marchés plus matures comme Paris ou Londres, offrant ainsi un potentiel de rendement intéressant pour les investisseurs.
- Centres commerciaux prime en Espagne : 6,25%
- Parcs d’activités commerciales en Espagne : 6,05%
- Actifs High Street en Espagne : 4,15%
Ces taux de rendement élevés s’expliquent en partie par une correction des valorisations des actifs commerciaux ces dernières années, rendant le marché espagnol particulièrement attractif pour les investisseurs en quête de rendement.
Gestion des risques : Une approche prudente est de mise
Malgré ces perspectives prometteuses, investir dans l’immobilier commercial en Espagne n’est pas sans risques. Les investisseurs doivent être particulièrement vigilants sur plusieurs aspects :
Risques légaux et urbanistiques : Contrairement à la France, le notaire espagnol n’effectue pas de contrôle légal approfondi lors des transactions immobilières. Il est donc crucial de s’entourer d’experts locaux, notamment d’avocats spécialisés, pour effectuer toutes les vérifications nécessaires.
- Vérification de la Nota Simple et du Registre de la Propriété
- Examen des licences de construction et d’urbanisme
- Analyse des éventuelles servitudes ou restrictions d’usage
Risques liés au marché : La volatilité économique et les changements rapides dans les habitudes de consommation peuvent impacter la performance des actifs commerciaux. Une diversification géographique et sectorielle du portefeuille peut aider à atténuer ces risques.
- Investir dans des actifs multi-usages pour réduire la dépendance à un seul secteur
- Privilégier les emplacements prime dans les grandes villes pour assurer une demande locative stable
- Considérer des investissements dans des SCPI spécialisées pour bénéficier d’une gestion professionnelle et d’une mutualisation des risques
Les tendances qui façonnent l’avenir de l’immobilier commercial espagnol
Le marché de l’immobilier commercial en Espagne est en constante évolution, influencé par des tendances macroéconomiques, technologiques et sociétales. Comprendre ces dynamiques est essentiel pour anticiper les opportunités futures et positionner stratégiquement ses investissements.
La digitalisation au cœur de la transformation du secteur
La révolution numérique impacte profondément tous les segments de l’immobilier commercial. Les centres commerciaux, en particulier, se réinventent pour offrir une expérience omnicanale, fusionnant le meilleur du physique et du digital.
- Intégration de technologies de réalité augmentée dans les espaces commerciaux
- Développement de plateformes de click-and-collect et de livraison rapide
- Utilisation de l’intelligence artificielle pour optimiser la gestion des flux et personnaliser l’expérience client
Ces évolutions technologiques renforcent l’attractivité des centres commerciaux modernes, comme en témoigne le succès du centre Las Rosas à Madrid, qui a su capitaliser sur une offre commerciale diversifiée et une expérience client enrichie.
L’essor de l’immobilier logistique : Une tendance de fond
L’explosion du e-commerce, accélérée par la pandémie, propulse le secteur de la logistique sur le devant de la scène. Les investisseurs se tournent massivement vers ce segment, attirés par des fondamentaux solides et des perspectives de croissance robustes.
- Augmentation continue des ventes en ligne, nécessitant des infrastructures logistiques modernes
- Demande croissante pour des livraisons ultra-rapides, stimulant le développement de hubs logistiques urbains
- Adoption de technologies d’automatisation dans les entrepôts, augmentant leur efficacité et leur valeur
Cette tendance se reflète dans les chiffres d’investissement, avec une augmentation significative des transactions dans le secteur logistique en 2024 et des prévisions optimistes pour 2025.
La durabilité comme critère d’investissement incontournable
Les considérations environnementales et sociales prennent une place croissante dans les stratégies d’investissement immobilier commercial en Espagne. Les actifs certifiés « verts » ou à faible empreinte carbone sont de plus en plus prisés, tant par les investisseurs que par les locataires.
- Augmentation des investissements dans la rénovation énergétique des bâtiments existants
- Développement de projets immobiliers à énergie positive ou neutre en carbone
- Intégration de critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans les stratégies d’investissement
Cette orientation vers la durabilité n’est pas seulement une tendance de fond, mais aussi un facteur de performance à long terme, les actifs « verts » bénéficiant souvent de meilleures valorisations et d’une demande locative plus stable.
La flexibilité comme maître-mot
La pandémie a accéléré la demande pour des espaces commerciaux et de bureaux plus flexibles. Cette tendance se poursuit en 2025, avec une préférence marquée pour les actifs adaptables et multifonctionnels.
- Espaces modulables pouvant s’adapter rapidement aux changements de besoins des locataires
- Développement de concepts hybrides mêlant commerce, bureaux et espaces de loisirs
- Augmentation de l’offre de baux flexibles et de services à la carte
Cette flexibilité accrue permet aux propriétaires d’actifs commerciaux de mieux répondre aux évolutions rapides du marché et d’optimiser leurs taux d’occupation.
L’immobilier commercial espagnol offre un terrain fertile pour les investisseurs en 2025. Avec des rendements attractifs, une économie en reprise et des tendances sectorielles porteuses, le marché présente de nombreuses opportunités. Cependant, une approche prudente et bien informée reste essentielle pour naviguer dans ce paysage complexe et en constante évolution.
Les investisseurs avisés sauront tirer parti de la diversité du marché espagnol, en ciblant des actifs bien positionnés dans des segments porteurs comme la logistique ou les centres commerciaux nouvelle génération. La clé du succès résidera dans la capacité à anticiper les tendances futures, à intégrer les critères de durabilité et à s’adapter à la demande croissante de flexibilité.
Bon à savoir :
L'immobilier commercial espagnol offre des rendements attractifs en 2025, avec des taux allant jusqu'à 6,25% pour les centres commerciaux prime. Cependant, une due diligence approfondie est cruciale, notamment sur les aspects légaux et urbanistiques spécifiques au marché espagnol. Les segments les plus prometteurs incluent la logistique, les centres commerciaux modernisés et les bureaux flexibles, tous bénéficiant des tendances de digitalisation et de durabilité.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
