Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Espagne est depuis longtemps une destination prisée des investisseurs immobiliers étrangers, notamment français. Au-delà de son climat ensoleillé et de son art de vivre, le pays offre un cadre fiscal particulièrement attractif pour les investisseurs immobiliers. Cet article vous présente en détail les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier en investissant dans l’immobilier espagnol, ainsi qu’une comparaison avec d’autres destinations populaires.
Une fiscalité locale avantageuse : le secret bien gardé de l’immobilier espagnol
La fiscalité locale espagnole présente plusieurs atouts pour les investisseurs immobiliers, qu’ils soient résidents ou non-résidents. Voici les principaux avantages à connaître :
1. Impôt sur les revenus locatifs attractif
En Espagne, les revenus locatifs sont soumis à un taux d’imposition avantageux, particulièrement pour les non-résidents. Contrairement à la France où ces revenus peuvent être taxés jusqu’à 45%, l’Espagne applique un taux fixe de 19% pour les résidents de l’Union Européenne et de 24% pour les non-résidents hors UE. Cette différence significative peut représenter une économie substantielle pour les investisseurs.
2. Plus-values immobilières moins taxées
La taxation des plus-values immobilières est également plus favorable en Espagne. Le taux d’imposition varie entre 19% et 23% selon le montant de la plus-value, contre un taux pouvant atteindre 36,2% en France. De plus, l’Espagne offre des abattements pour durée de détention qui peuvent réduire significativement l’imposition.
3. Absence de taxe d’habitation
Contrairement à la France où la taxe d’habitation n’a été que récemment supprimée pour les résidences principales, l’Espagne ne connaît pas cet impôt. Cette absence représente une économie non négligeable pour les propriétaires.
4. IBI : une taxe foncière plus légère
L’équivalent espagnol de la taxe foncière, l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), est généralement moins élevé qu’en France. Son taux varie selon les municipalités mais se situe en moyenne entre 0,4% et 1,1% de la valeur cadastrale du bien, qui est souvent inférieure à la valeur de marché.
Bon à savoir :
La fiscalité locale espagnole offre un cadre particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers, avec des taux d'imposition plus bas qu'en France sur les revenus locatifs et les plus-values, ainsi qu'une taxe foncière généralement moins élevée.
Fiscalité internationale : quand l’Espagne joue la carte de l’attractivité
L’Espagne a signé de nombreuses conventions fiscales internationales, dont une avec la France, qui visent à éviter la double imposition et à faciliter les investissements transfrontaliers. Voici les principaux points à retenir :
1. Convention fiscale franco-espagnole
La convention fiscale entre la France et l’Espagne permet d’éviter la double imposition des revenus immobiliers. Concrètement, si vous êtes résident fiscal français et que vous percevez des revenus locatifs en Espagne, vous serez imposé en Espagne mais pourrez déduire cet impôt de votre imposition française.
2. Crédit d’impôt
Pour les résidents fiscaux français, l’impôt payé en Espagne sur les revenus immobiliers ouvre droit à un crédit d’impôt en France. Ce mécanisme permet de neutraliser la double imposition tout en bénéficiant des taux avantageux espagnols.
3. Déclaration simplifiée pour les non-résidents
L’Espagne a mis en place un système de déclaration simplifié pour les non-résidents possédant des biens immobiliers sur son territoire. Cette procédure, moins complexe qu’en France, facilite les démarches administratives des investisseurs étrangers.
4. Exonération partielle des droits de succession
Certaines communautés autonomes espagnoles, comme l’Andalousie ou la Communauté de Madrid, offrent des exonérations importantes sur les droits de succession pour les non-résidents. Ces avantages peuvent aller jusqu’à 99% de réduction, rendant l’Espagne particulièrement attractive pour la transmission de patrimoine immobilier.
Bon à savoir :
Les accords fiscaux internationaux et les mesures spécifiques mises en place par l'Espagne créent un environnement fiscal favorable aux investisseurs étrangers, facilitant la gestion de leur patrimoine immobilier et optimisant leur imposition.
IBI et taxes locales : un fardeau fiscal allégé pour les propriétaires
En Espagne, les propriétaires immobiliers sont soumis à différentes taxes locales, dont la principale est l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Voici un aperçu de ces taxes et de leurs particularités :
1. IBI : une taxe foncière modulable
L’IBI est l’équivalent de la taxe foncière française. Son taux varie selon les municipalités, généralement entre 0,4% et 1,1% de la valeur cadastrale du bien. Cette valeur est souvent inférieure à la valeur de marché, ce qui rend l’IBI moins onéreuse que son équivalent français dans de nombreux cas.
2. Absence de taxe d’habitation
Contrairement à la France, l’Espagne ne prélève pas de taxe d’habitation. Cette absence représente une économie significative pour les propriétaires, qu’ils occupent leur bien ou le mettent en location.
3. Taxe sur les ordures ménagères
Cette taxe, similaire à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en France, est généralement incluse dans l’IBI ou facturée séparément selon les municipalités. Son montant reste modéré comparé à d’autres pays européens.
4. Impôt sur le patrimoine immobilier
L’Espagne applique un impôt sur le patrimoine immobilier, mais avec des seuils d’exonération élevés (jusqu’à 700 000 € selon les régions) et des taux progressifs relativement bas. De plus, certaines communautés autonomes, comme Madrid, ont pratiquement supprimé cet impôt.
5. Frais de copropriété
Bien que ne relevant pas de la fiscalité à proprement parler, les frais de copropriété en Espagne sont généralement moins élevés qu’en France, notamment grâce à des charges d’entretien et de maintenance plus faibles.
Bon à savoir :
La fiscalité locale espagnole, centrée autour de l'IBI, est globalement plus légère qu'en France. L'absence de taxe d'habitation et des frais de copropriété modérés contribuent à réduire les charges récurrentes des propriétaires immobiliers.
L’Espagne vs autres destinations : un paradis fiscal pour l’immobilier ?
Pour mieux apprécier les avantages fiscaux de l’investissement immobilier en Espagne, il est intéressant de comparer sa fiscalité avec celle d’autres destinations populaires auprès des investisseurs français.
1. Espagne vs France
- Revenus locatifs : 19% en Espagne contre jusqu’à 45% en France
- Plus-values : 19-23% en Espagne contre jusqu’à 36,2% en France
- Taxe foncière : généralement plus basse en Espagne (IBI)
- Taxe d’habitation : inexistante en Espagne, supprimée récemment en France pour les résidences principales
2. Espagne vs Portugal
- Revenus locatifs : taux similaires (régime NHR au Portugal)
- Plus-values : plus avantageuses en Espagne (28% au Portugal)
- Impôt sur la fortune : plus favorable en Espagne (supprimé au Portugal mais remplacé par un impôt sur l’immobilier de luxe)
3. Espagne vs Italie
- Revenus locatifs : plus avantageux en Espagne (jusqu’à 43% en Italie)
- Plus-values : taux similaires
- Taxe foncière : généralement plus basse en Espagne
4. Espagne vs Grèce
- Revenus locatifs : plus avantageux en Espagne (jusqu’à 45% en Grèce)
- Plus-values : taux similaires
- Taxe foncière : comparable, mais système plus simple en Espagne
Bon à savoir :
L'Espagne se positionne comme l'une des destinations les plus attractives fiscalement pour l'investissement immobilier en Europe. Sa fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs et les plus-values, combinée à des taxes locales modérées, en fait un choix de premier plan pour les investisseurs cherchant à optimiser leur rendement.
Conclusion : L’Espagne, un eldorado fiscal pour l’immobilier à ne pas négliger
L’Espagne offre un cadre fiscal particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers, qu’ils soient résidents ou non-résidents. Avec des taux d’imposition attractifs sur les revenus locatifs et les plus-values, une taxe foncière généralement plus légère qu’en France, et l’absence de taxe d’habitation, le pays se positionne comme une destination de choix pour l’investissement immobilier en Europe.
Les conventions fiscales internationales, notamment avec la France, renforcent cette attractivité en simplifiant la gestion fiscale pour les investisseurs étrangers. De plus, certaines communautés autonomes espagnoles proposent des avantages fiscaux supplémentaires, notamment en matière de droits de succession, rendant l’investissement immobilier en Espagne encore plus intéressant dans une optique de transmission de patrimoine.
Comparée à d’autres destinations populaires comme le Portugal, l’Italie ou la Grèce, l’Espagne se démarque par sa fiscalité globalement plus avantageuse et son système fiscal plus simple et stable. Ces atouts, combinés à un marché immobilier dynamique et des prix encore attractifs dans certaines régions, font de l’Espagne une destination de premier choix pour les investisseurs immobiliers en quête d’optimisation fiscale.
Cependant, il est important de noter que la fiscalité n’est qu’un aspect parmi d’autres à prendre en compte lors d’un investissement immobilier. La qualité du bien, son emplacement, le potentiel de plus-value et les perspectives économiques de la région choisie restent des critères essentiels pour assurer le succès de votre investissement.
N'hésitez pas à me contacter pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé dans votre projet d'investissement immobilier en Espagne. Mon expertise en immobilier international et ma connaissance approfondie du marché espagnol vous permettront de tirer le meilleur parti des avantages fiscaux offerts par ce pays tout en sécurisant votre investissement.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
