Achat immobilier en Côte d’Ivoire pour étrangers

Publié le 19 novembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un bien immobilier dans une terre étrangère peut s’avérer être une aventure captivante, mais aussi un défi complexe. La Côte d’Ivoire, avec son développement économique dynamique et ses paysages pittoresques, attire de plus en plus d’investisseurs internationaux désireux de s’installer ou de créer des opportunités d’affaires.

Pourtant, sans une connaissance approfondie du cadre juridique et des pratiques locales, le rêve d’acquisition immobilière peut rapidement tourner au cauchemar.

Cet article vise à guider les acheteurs potentiels à travers les nuances du processus d’achat, en mettant en lumière les étapes essentielles, les pièges à éviter et les stratégies pour naviguer avec succès sur ce marché en pleine expansion.

Explorer les régulations et obligations immobilières en Côte d’Ivoire

Principales lois régissant l’immobilier en Côte d’Ivoire

Le secteur immobilier est principalement encadré par le Code de la Construction et de l’Habitat (Loi n°2019-576 du 26 juin 2019). Ce code définit les règles applicables à la construction, la gestion de l’habitat, la location, la vente, l’acquisition et la protection des droits immobiliers. Il impose l’obtention de permis de construire pour tout projet immobilier et fixe les normes environnementales, urbanistiques et architecturales que doivent respecter les constructions.

Application du droit immobilier aux étrangers

Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en Côte d’Ivoire, sous réserve de certaines obligations et restrictions :

Acquisition de terrains

• Les étrangers peuvent acheter des biens bâtis (maisons, appartements).
• L’acquisition de terrains nus par des non-nationaux est strictement encadrée, notamment en zone rurale où la terre appartient au domaine coutumier ou à l’État.
• En zone urbaine, l’achat de terrain est possible à condition que le terrain soit immatriculé et que l’acquéreur obtienne l’accord préalable des autorités compétentes.

Obligations légales spécifiques

• Permis de construire : Toute construction ou modification d’un bâtiment nécessite un permis de construire délivré par le ministère chargé de la Construction et de l’Urbanisme.
• Autorisation administrative : Pour les étrangers, il peut être exigé une autorisation d’acquisition délivrée par le ministère concerné, notamment pour les terrains à usage agricole ou dans certaines zones sensibles.
• Respect des normes : Les constructions doivent se conformer aux règles d’urbanisme, d’architecture, d’assainissement et de sécurité.

Restrictions concernant l’acquisition de terrains

Type de bien	Étrangers autorisés ?	Conditions/Réserves principales
Terrain urbain	Oui	Immatriculation, autorisation administrative
Terrain rural	Non, sauf exceptions	Domaine coutumier ou étatique, droits d’usage très limités
Bien bâti	Oui	Respect des procédures et formalités de mutation

Mesures de protection des investisseurs étrangers

• Les étrangers bénéficient de la protection du droit de propriété une fois la procédure d’immatriculation achevée.
• Les contrats d’achat doivent être passés devant notaire pour garantir la sécurité juridique de la transaction.
• La Côte d’Ivoire est signataire de l’OHADA, qui harmonise le droit des affaires dans plusieurs pays africains et facilite la protection des investisseurs étrangers.
• Certains accords bilatéraux de protection des investissements et la Convention CIRDI (Centre international pour le règlement des différends relatifs aux investissements) offrent des garanties supplémentaires aux investisseurs étrangers.

Recommandations pratiques pour sécuriser une transaction immobilière

• Vérifier systématiquement le statut juridique du bien (titre foncier, absence d’hypothèques ou de litiges).
• Recourir à un notaire pour rédiger et enregistrer l’acte de vente.
• Exiger la présentation de toutes les autorisations administratives nécessaires, en particulier pour les terrains.
• S’informer sur les éventuelles restrictions locales (plans d’urbanisme, servitudes, zones inconstructibles).
• Solliciter l’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier local.

Pour garantir la conformité et la sécurité d’une acquisition immobilière en Côte d’Ivoire, il est fortement recommandé de s’entourer de professionnels (notaire, avocat, expert foncier) et de respecter scrupuleusement les procédures prévues par le Code de la Construction et de l’Habitat.

Comprendre la fiscalité internationale pour un achat en Côte d’Ivoire

Pour un investisseur étranger souhaitant acquérir un bien immobilier en Côte d’Ivoire, il est essentiel de comprendre le cadre fiscal local, les risques de double imposition, les avantages fiscaux potentiels et les obligations déclaratives.

Cadre fiscal applicable aux investisseurs étrangers dans l’immobilier

Les investisseurs étrangers sont soumis à plusieurs impôts et taxes lors de l’achat, de la détention et de la cession d’un bien immobilier en Côte d’Ivoire :

Type d’impôt ou taxe	Description
Droits d’enregistrement	Payés lors de l’acquisition du bien, calculés en pourcentage du prix d’achat.
Taxe foncière	Taxe annuelle due par le propriétaire, assise sur la valeur cadastrale du bien.
Impôt sur le revenu foncier	Prélevé sur les loyers perçus, généralement sous forme d’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.
Plus-value immobilière	Imposée en cas de revente du bien avec bénéfice.
TVA (selon nature du bien)	Certains achats immobiliers, notamment en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), peuvent être soumis à la TVA.

Implications de la double imposition et rôle des conventions fiscales

Un investisseur non-résident peut être confronté à la double imposition, c’est-à-dire à une taxation simultanée dans son pays de résidence et en Côte d’Ivoire. Pour limiter ce risque, la Côte d’Ivoire a signé des conventions fiscales avec plusieurs pays (dont la France et la Suisse) visant à :

• Définir quel pays est compétent pour taxer chaque catégorie de revenu (revenus fonciers, plus-values, dividendes, etc.).
• Mettre en place des mécanismes d’élimination de la double imposition, par exemple via un crédit d’impôt ou une exonération partielle/totale.
• Préciser le lieu de résidence fiscale en cas de situation complexe.

Exemple concret :
Un résident français percevant des loyers d’un bien situé à Abidjan sera imposé en Côte d’Ivoire sur ces revenus. La convention fiscale entre la France et la Côte d’Ivoire prévoit que la France accordera un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Côte d’Ivoire, évitant ainsi une double imposition effective.

Avantages fiscaux potentiels

Certains régimes ou dispositifs incitatifs existent pour attirer les investissements étrangers, notamment :

• Exonérations temporaires de taxe foncière pour les investissements dans l’immobilier neuf ou dans certaines zones prioritaires.
• Taux réduits d’imposition pour les sociétés développant des projets immobiliers structurants.
• Possibilité d’amortir le bien sur la durée de détention pour réduire la base imposable.

Obligations déclaratives spécifiques

Les investisseurs étrangers doivent :

• Déclarer l’acquisition et la détention du bien auprès de l’administration fiscale ivoirienne.
• S’acquitter des taxes locales (taxe foncière, impôt sur le revenu foncier).
• Déclarer, dans leur pays de résidence, les revenus perçus à l’étranger et les impôts acquittés en Côte d’Ivoire, selon les modalités prévues par la convention fiscale applicable.

Exemple d’étude de cas

Un investisseur suisse achète un appartement à Abidjan et le loue.

• Il paie la taxe foncière et l’impôt sur les revenus locatifs en Côte d’Ivoire.
• En Suisse, il déclare ces revenus mais bénéficie d’un mécanisme de crédit d’impôt ou d’exonération selon la convention Suisse-Côte d’Ivoire, évitant la double imposition.
• Il doit conserver les justificatifs de paiement et respecter les délais déclaratifs dans les deux pays.

Importance de consulter un conseiller fiscal international

Les règles fiscales sont complexes, évolutives et varient selon la situation personnelle et la nationalité de l’investisseur.
Consulter un conseiller fiscal international permet de :

• Optimiser la structuration de l’investissement (personne physique, société, etc.).
• Sécuriser la conformité avec les obligations locales et internationales.
• Éviter les risques de redressement, de sanctions ou de double imposition non résolue.

Les documents essentiels pour acquérir un bien en Côte d’Ivoire

Liste des documents essentiels à l’achat immobilier en Côte d’Ivoire pour les étrangers

• Carte de résident ou document d’identité valide du pays d’origine
  Permet d’attester de l’identité de l’acheteur étranger. Si l’acheteur n’a pas de carte de résident ivoirienne, un passeport ou une carte nationale d’identité de son pays d’origine est exigé. Ce document est nécessaire à toutes les étapes administratives et pour la vérification de la capacité juridique de l’acheteur.
• Passeport
  Document officiel d’identification internationale, il est souvent exigé pour tout acte notarié impliquant un non-résident. Il permet d’authentifier l’acheteur devant le notaire et les autorités locales.
• Compte bancaire local
  L’ouverture d’un compte bancaire en Côte d’Ivoire est requise pour réaliser les transactions financières liées à l’achat. Les paiements officiels, notamment le virement des fonds pour l’acquisition, doivent transiter par un établissement bancaire ivoirien, ce qui assure la traçabilité et la conformité des flux financiers.
• Compromis de vente signé par les deux parties
  Il s’agit d’un avant-contrat qui engage le vendeur et l’acheteur sur les conditions de la vente. Ce document précise le prix, la description du bien, les délais et les conditions suspensives. Il est souvent exigé par le notaire avant la rédaction de l’acte de vente définitif.
• Certificat de propriété du vendeur (Titre foncier ou Arrêté de Concession Définitive – ACD)
  Ce document atteste que le vendeur est bien le propriétaire légal du bien. Le titre foncier est la preuve irréfutable de propriété en Côte d’Ivoire. Il doit être vérifié pour éviter tout litige ou tentative de double vente.
• État descriptif de division (pour les biens en copropriété)
  Ce document détaille la division d’un immeuble en lots privatifs et parties communes. Il est obligatoire pour les appartements ou biens en résidence collective, afin de clarifier les droits de chaque copropriétaire.
• Certificat de non-opposition délivré par le tribunal du lieu de l’immeuble
  Ce certificat prouve qu’aucune opposition ou contestation n’a été formulée contre la vente du bien. Il garantit à l’acheteur que le transfert de propriété pourra se faire sans obstacle judiciaire.
• Attestation notariée validant la transaction
  L’acte de vente est établi, signé et enregistré par un notaire ivoirien. Cette attestation confère à la transaction son caractère officiel, opposable à tous, et permet l’enregistrement du bien au nom de l’acheteur auprès du service de la conservation foncière.

Rôle de chaque document dans le processus d’achat

Document	Rôle dans le processus d’achat immobilier
Carte de résident / Document d’identité / Passeport	Identification légale de l’acheteur, vérification de la capacité juridique
Compte bancaire local	Réalisation des transactions financières, traçabilité des fonds
Compromis de vente	Engagement préalable, précise les modalités de la vente
Certificat de propriété du vendeur	Vérification de la propriété et absence de litige
État descriptif de division	Définition des parties privatives et communes en copropriété
Certificat de non-opposition	Sécurisation contre toute contestation ou opposition
Attestation notariée	Validation légale et officielle de la transaction

Particularités administratives propres à la Côte d’Ivoire

• Le passage chez le notaire est obligatoire pour toute transaction immobilière, quelle que soit la nationalité des parties. Le notaire vérifie la régularité de tous les documents, rédige l’acte authentique de vente et effectue l’enregistrement auprès des services fonciers.
• Le titre foncier est la seule preuve valable de propriété ; les attestations villageoises ou autres documents informels ne sont pas suffisants pour sécuriser un achat.
• Les transactions financières doivent être effectuées par virement bancaire à partir d’un compte local afin de respecter la réglementation ivoirienne sur la lutte contre le blanchiment et la traçabilité.

Rôle du notaire

Le notaire en Côte d’Ivoire est un officier public chargé d’authentifier l’acte de vente, de vérifier la conformité juridique de tous les documents, d’assurer la publicité foncière et de garantir la sécurité de la transaction.

Il conseille les parties, assure le paiement des droits et taxes, et procède à l’enregistrement du bien au nom de l’acquéreur auprès de la Conservation Foncière.

Nécessité potentielle d’un traducteur assermenté

Pour les étrangers non francophones, il est recommandé de recourir à un traducteur assermenté lors de la signature de documents officiels et des actes notariés. Cela garantit la compréhension parfaite des engagements pris et la validité des actes devant les autorités locales.

Certains notaires peuvent exiger que les documents d’identité ou justificatifs rédigés dans une langue étrangère soient traduits en français et légalisés.

Remarques importantes

• Les exigences peuvent varier selon la banque, le type de bien et la situation de l’acquéreur. Il est donc conseillé de vérifier systématiquement la liste des documents auprès du notaire ou de l’agence immobilière avant d’entamer la procédure.
• La vigilance est de mise : toujours vérifier la validité du titre foncier et privilégier des transactions officielles pour éviter toute fraude.

Peut-on vraiment devenir propriétaire en Côte d’Ivoire en tant qu’étranger ?

Législation et régulations sur la propriété immobilière par des étrangers en Côte d’Ivoire

Lois et restrictions principales

• Propriété foncière rurale :
  • Interdite aux étrangers. Seuls l’État, les collectivités publiques et les personnes physiques ivoiriennes peuvent acquérir des terres rurales en pleine propriété, selon l’article 12 de la Constitution de 2016 et la loi n°98-750 du 23 décembre 1998 modifiée.
  • Droits acquis avant 2016 : Les droits fonciers ruraux obtenus légalement par des étrangers avant la promulgation de la nouvelle Constitution restent garantis sous certaines conditions.
• Propriété immobilière urbaine :
  • Autorisé pour les étrangers. Les expatriés peuvent acquérir des biens immobiliers bâtis (appartements, maisons) en zone urbaine.
  • Propriété du sol : Accès limité, souvent soumis à des baux emphytéotiques (18 à 99 ans) ou autres régimes spécifiques selon la localisation et la nature du bien.

Type de bien	Accès pour étrangers	Modalités/Conditions principales
Terre rurale	Interdit	Sauf droits acquis avant 2016
Appartement/Maison en ville	Autorisé	Achat possible, vérification obligatoire
Terrain urbain nu	Autorisé (avec limites)	Possibilité de bail emphytéotique

Restrictions ou conditions spécifiques

• Obligation de passer par un notaire pour sécuriser et valider l’acte de vente.
• Vérification du titre foncier et de l’absence d’hypothèque ou de litige.
• Certaines zones stratégiques (zones agricoles, zones proches des frontières, zones à usage particulier) peuvent être soumises à autorisations spéciales ou à des interdictions d’achat pour les étrangers.
• Bail emphytéotique : Pour les terrains, la solution la plus courante reste la signature d’un bail emphytéotique pouvant aller jusqu’à 99 ans.

Processus légal d’acquisition immobilière pour un étranger

1. Sélection du bien : Repérage, visite, négociation du prix.
2. Vérification juridique :
   • Consultation du cadastre.
   • Vérification de la conformité du bien (titre, absence de litige).
3. Compromis de vente : Signature devant notaire.
4. Paiement des droits d’enregistrement (environ 6 à 10% du prix d’achat) et des honoraires de notaire.
5. Rédaction et signature de l’acte de vente par le notaire.
6. Obtention du titre foncier définitif au nom de l’acquéreur.

Documents requis

• Passeport ou carte de séjour en cours de validité.
• Justificatif de domicile.
• Certificat de non-hypothèque du bien.
• Titre foncier du vendeur.
• Preuve de paiement ou accord bancaire si financement.

Avantages fiscaux et exceptions

• Taxe sur la plus-value : Payable en cas de revente avec bénéfice, avec exonérations possibles selon la durée de détention ou la nature de l’acquéreur.
• Exemptions fiscales : Incitations possibles pour les investissements dans des programmes de logements sociaux ou des zones prioritaires, sous conditions spécifiques.
• Protection juridique accrue : L’intervention obligatoire d’un notaire offre une garantie supplémentaire pour la validité du titre.

Exemples de cas et conseils pratiques

Cas concret : Un expatrié français a pu acquérir un appartement à Abidjan par l’intermédiaire d’un notaire et en s’assurant que le bien disposait d’un titre foncier régulier. Il a opté pour un prêt local, ce qui a nécessité la présentation de garanties supplémentaires.

Conseils pratiques :

• Faire appel à un avocat ou un notaire spécialisé pour la vérification juridique du bien et du titre.
• Prendre une assurance titre foncier.
• S’informer sur les conditions de transfert international de fonds.
• Prendre en compte les coûts élevés d’enregistrement et de notariat.

Défis potentiels

• Lenteur administrative et complexité des démarches foncières.
• Risques de litiges sur la validité des titres, en particulier pour les terrains.
• Frais élevés (enregistrement, notariat, fiscalité).
• Manque de financement bancaire pour les non-résidents ou conditions de prêt strictes.

À retenir : Les étrangers ne peuvent pas acquérir de terres rurales en Côte d’Ivoire, mais ils peuvent acheter des biens immobiliers bâtis en zone urbaine en respectant strictement le cadre légal et les procédures notariales.