Avantages fiscaux pour investisseurs immobiliers en Côte d’Ivoire

Publié le 19 novembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier en Côte d’Ivoire présente une opportunité unique de bénéficier d’avantages fiscaux attractifs, qui font de ce secteur un choix prisé pour les investisseurs à la recherche de rendements optimisés.

Grâce à une série de politiques gouvernementales incitatives, telles que l’exonération de certains impôts fonciers et des réductions d’impôts pour la rénovation de propriétés, le marché ivoirien offre un cadre propice à la rentabilité et à la sécurisation des investissements.

Ce contexte favorable, soutenu par une croissance économique dynamique et une demande croissante de logements, permet aux investisseurs tant locaux qu’internationaux de maximiser leurs bénéfices tout en contribuant au développement économique du pays.

Optimisation de la fiscalité locale pour les investisseurs

Stratégies d’optimisation de la fiscalité locale pour les investisseurs en Côte d’Ivoire

Identification des exonérations fiscales disponibles :

• Exonérations fiscales prévues par le Code des investissements : selon la zone géographique, les entreprises bénéficient d’exonérations d’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), d’impôt sur le bénéfice non commercial ou agricole, ainsi que de la contribution des patentes et licences.
• Durée des exonérations :

• 5 ans en zone A (district d’Abidjan)
• 8 ans en zone B (villes > 60 000 habitants)
• 15 ans en zone C (villes < 60 000 habitants)

Zone	Durée d’exonération	Taux d’exonération
A (Abidjan)	5 ans	100% (3 ans), 50% (4e), 25% (5e)
B (> 60 000 hab.)	8 ans	100 (3 ans), 50 (4e), 25 (5e), puis partiel
C (< 60 000 hab.)	15 ans	Exonération totale

« L’optimisation fiscale reste une clé de la rentabilité des investissements en Côte d’Ivoire, à condition de suivre rigoureusement l’évolution de la réglementation et de s’entourer de conseils spécialisés » (consultant fiscal, CEPICI).

Exemples concrets :

• Plusieurs entreprises étrangères dans l’agro-industrie et l’immobilier ont pu profiter de l’exonération totale d’impôts sur 5 à 15 ans en s’implantant en zones rurales, maximisant ainsi leur rentabilité et accélérant leur retour sur investissement.
• Des PME ivoiriennes ayant investi plus de 70 millions FCFA ont bénéficié de la suspension de TVA et de droits de douane sur l’équipement, réduisant significativement leurs coûts d’installation.

À retenir :

Maîtriser les règles d’exonération et de réduction fiscales, rester informé des évolutions législatives, et solliciter des conseils spécialisés sont les piliers d’une optimisation fiscale réussie en Côte d’Ivoire.

Avantages des accords internationaux de non double imposition

Les accords internationaux de non double imposition jouent un rôle déterminant dans la facilitation des investissements immobiliers en Côte d’Ivoire. Ils permettent aux investisseurs internationaux d’optimiser leur fiscalité et de sécuriser leurs placements.

Principaux avantages pour les investisseurs immobiliers :

• Élimination de la double imposition : Les revenus immobiliers générés en Côte d’Ivoire par un investisseur résident d’un pays ayant signé une convention de non double imposition sont imposés principalement en Côte d’Ivoire. Toutefois, ces revenus ne sont pas soumis une seconde fois à l’impôt dans le pays de résidence de l’investisseur, ou bien le pays de résidence accorde un crédit d’impôt pour les montants déjà payés en Côte d’Ivoire.
• Réduction du fardeau fiscal : Grâce à ces conventions, les investisseurs évitent une charge fiscale cumulative qui aurait pu rendre l’investissement immobilier moins attractif.
• Sécurité juridique et fiscale : Les conventions clarifient les règles d’imposition, réduisent l’incertitude et offrent une protection accrue contre les risques de litige ou d’arbitraire fiscal.
• Attractivité accrue de la Côte d’Ivoire : Un environnement fiscal prévisible et équitable encourage l’arrivée de capitaux étrangers, dynamise le secteur immobilier et soutient la croissance économique.

Exemples de conventions de non double imposition en vigueur avec la Côte d’Ivoire :

Pays partenaire	Implications pour l’investisseur immobilier	Mécanisme d’élimination de la double imposition
France	Imposition des revenus immobiliers en Côte d’Ivoire, crédit d’impôt en France	Crédit d’impôt ou exonération selon les situations
Suisse	Revenus immobiliers imposés en Côte d’Ivoire, pas de double taxation en Suisse	Crédit d’impôt
Canada	Revenus immobiliers imposés en Côte d’Ivoire, crédit d’impôt au Canada	Crédit d’impôt
Mali	Règles similaires à la convention franco-ivoirienne	Crédit d’impôt ou exonération

Exemple concret :

Un investisseur français acquiert un bien immobilier locatif à Abidjan :

• Les loyers perçus sont imposés en Côte d’Ivoire selon la législation locale.
• En France, ces revenus sont également déclarés, mais l’impôt payé en Côte d’Ivoire est déduit (crédit d’impôt), évitant ainsi une double imposition effective.
• Ce mécanisme réduit la pression fiscale globale et sécurise la rentabilité de l’investissement.

Bénéfices pour les flux d’investissements et la protection des capitaux :

• Les accords permettent aux investisseurs de mieux planifier leur fiscalité, ce qui favorise les décisions d’investissement à long terme.
• La transparence des règles fiscales réduit le risque de litige avec les administrations fiscales des deux pays.
• Les conventions prévoient souvent des mécanismes d’assistance administrative et d’échange d’informations, renforçant la sécurité des opérations et la lutte contre la fraude.

Principales juridictions ayant des accords avec la Côte d’Ivoire :

• France
• Suisse
• Canada
• Mali
• D’autres pays africains et européens selon l’évolution des conventions signées

Importance stratégique pour la Côte d’Ivoire :

• Ces accords constituent un levier essentiel pour attirer des investisseurs institutionnels et privés étrangers dans l’immobilier.
• Ils participent à la modernisation du cadre fiscal ivoirien et à l’intégration du pays dans les circuits internationaux d’investissement.

Résumé des impacts pour les investisseurs immobiliers étrangers :

• Réduction du taux d’imposition global
• Protection contre la double imposition
• Sécurité juridique renforcée
• Meilleure rentabilité des investissements
• Accès facilité à un marché immobilier en pleine croissance

Les conventions de non double imposition signées par la Côte d’Ivoire sont ainsi un outil clé pour stimuler l’investissement immobilier international, favoriser l’entrée de capitaux étrangers et protéger les intérêts des investisseurs tout en sécurisant les recettes fiscales du pays.

Comprendre les taxes foncières et d’habitation en Côte d’Ivoire

Définitions et importance des taxes foncières et d’habitation en Côte d’Ivoire

• Taxe foncière : Impôt prélevé sur la propriété immobilière, qu’elle soit bâtie (maisons, immeubles) ou non bâtie (terrains). Elle est obligatoire pour tout propriétaire, qu’il soit résident ou étranger.
• Taxe d’habitation : Prélèvement annuel de 20 000 FCFA, dû par le locataire ou le propriétaire occupant, visant à financer les services locaux (voirie, hygiène, assainissement).
• Importance : Ces taxes représentent une source majeure de recettes publiques et participent au financement des infrastructures locales et nationales, tout en structurant le marché immobilier.

Calcul des taxes : taux, méthode, et autorités compétentes

Type de taxe	Base de calcul	Taux appliqué	Autorité responsable
Impôt sur le revenu foncier	Valeur locative du bien loué	3 % (personne physique) 4 % (morale)	Direction Générale des Impôts
Impôt sur le patrimoine foncier (bâti)	Valeur locative cadastrale	9 % à 11 % (selon le statut)	DGI, Direction du Cadastre
Impôt sur le patrimoine foncier (non bâti)	Valeur vénale du terrain	1,5 %	DGI
Propriétés bâties non productives	0,5 × valeur marchande	0,5 %	DGI
Taxe de voirie, hygiène, assainissement	Valeur locative	2 %	Municipalités
Taxe d’habitation	Montant forfaitaire	20 000 FCFA/an	Municipalités

• Méthodes de calcul :
  • La valeur locative ou marchande est fixée par la DGI, parfois sur la base de commissions ou références de marché.
  • Les taux varient selon la nature du bien (usage résidentiel, commercial, industriel), le statut du propriétaire et le type de propriété.

Différences entre résidents et investisseurs étrangers

• Régime fiscal : Les étrangers sont soumis aux mêmes taux que les résidents pour les taxes foncières et d’habitation.
• Avantages et réductions :
  • Certaines exonérations existent pour les propriétés diplomatiques, les entreprises bénéficiant d’avantages fiscaux, ou les biens affectés à l’enseignement ou au culte.
  • Les investisseurs étrangers peuvent bénéficier d’exonérations ou de réductions dans le cadre de conventions de promotion de l’investissement (zones franches, agréments spécifiques).
• Exemple d’avantage : Une entreprise étrangère installée dans une zone franche peut être exonérée de taxe foncière pendant une période donnée, ce qui réduit fortement la charge fiscale.

Modifications récentes de la législation

• 2024 :
  • La base imposable de l’impôt sur le patrimoine foncier passe de la valeur vénale à la valeur marchande, déterminée par une commission ad hoc.
  • Suspension temporaire de l’application de cette réforme jusqu’au 31 décembre 2024 pour des raisons techniques.
  • Fixation de valeurs locatives minimales de référence pour mieux encadrer le calcul de l’impôt sur le revenu foncier.

Exemples concrets et optimisation fiscale

Cas pratique	Stratégie d’optimisation fiscale
Investisseur acquérant un immeuble locatif	Négocier le loyer de référence pour réduire la valeur locative déclarée, demander l’application d’exonérations si le bien est situé en zone franche.
Propriétaire d’un terrain non bâti	Faire évaluer le terrain par un expert pour contester la valeur vénale, solliciter la commission pour fixer une valeur marchande adaptée.
Résident propriétaire occupant	Vérifier si le bien bénéficie d’une exonération (enseignement, culte, valeur locative)

La maîtrise des règles de calcul et des régimes d’exonération des taxes foncières et d’habitation en Côte d’Ivoire permet aux investisseurs et propriétaires d’optimiser leur charge fiscale, tout en respectant les obligations administratives pour éviter les pénalités et litiges.

Comparaison des avantages fiscaux avec d’autres destinations

Pays/Région	Taux d’imposition sur revenus locatifs	Droits d’enregistrement	Impôt sur la plus-value	Exemptions/Incitations	Programmes spéciaux
Côte d’Ivoire	2% (particuliers)	7-10%	Taxation progressive selon durée, exonérations possibles selon cas	Exonération 2 ans sur impôt foncier (terrain nu), exonérations jusqu’à 15 ans selon zone, TVA/droits de douane réduits pour sociétés, réduction cotisation employeur, accès facilité à la VEFA	Zones prioritaires, logements sociaux, VEFA
Portugal	28% (non-résidents), 14,5-48% (résidents)	6-8%	28% (non-résidents), abattement si résidence principale	Statut RNH : exonération ou taux réduit 10% sur certains revenus, exonération de succession/donation (famille directe)	Golden Visa, Résident Non Habituel (RNH)
États-Unis	10-37% (fédéral, selon tranche), +impôts locaux	2-5% selon État	15-20% (fédéral), surtaxes possibles	Déductions intérêts d’emprunt, amortissement, charges, 1031 Exchange (report imposition sur plus-value), abattement résidence principale	1031 Exchange, Opportunity Zones
Émirats arabes unis	0% (revenus locatifs, sauf Dubaï 5% taxe municipale)	4% (Dubaï), variable	0% (sauf sociétés soumises à l’impôt)	Aucune imposition sur la plus-value ou les revenus locatifs pour particuliers, exonération de succession, pas d’impôt sur la fortune	Résidence par investissement (Golden Visa)

Avantages fiscaux uniques de la Côte d’Ivoire

• Taux d’imposition extrêmement faible sur les revenus locatifs pour particuliers : 2%, bien inférieur à celui du Portugal, des États-Unis ou de la plupart des pays européens.
• Exonérations fiscales et douanières pour les investissements significatifs, notamment jusqu’à 15 ans d’exonération sur les bénéfices selon la zone géographique, et exonération temporaire de 2 ans sur l’impôt foncier lors de l’achat de terrain urbain nu.
• Droits d’enregistrement généralement plus élevés qu’au Portugal ou aux États-Unis, mais compensés par la fiscalité locative.
• Programmes de soutien à la construction (VEFA, zones prioritaires, logements sociaux) offrant des prix plus bas, des garanties contractuelles et des exonérations additionnelles.
• Régime des holdings attractif pour les sociétés (IS à 25%, exonérations sur dividendes et intérêts).
• Exonération de TVA et réduction des droits de douane à l’implantation pour les sociétés investissant dans l’immobilier.

Comparaison des bénéfices financiers

Rendement net supérieur en Côte d’Ivoire pour les investisseurs particuliers grâce à la fiscalité locative minimale, même après prise en compte des droits d’enregistrement.

Portugal : Attractif pour les expatriés et retraités grâce au statut RNH et à la Golden Visa, mais la fiscalité sur les revenus locatifs reste plus élevée que celle de la Côte d’Ivoire.

États-Unis : Système complexe, mais très favorable pour la défiscalisation via déductions et 1031 Exchange, intéressant pour les investisseurs professionnels ou institutionnels. La fiscalité brute reste plus lourde qu’en Côte d’Ivoire pour les particuliers.

Émirats arabes unis : Absence totale d’impôt sur le revenu immobilier pour les particuliers, fiscalité quasi-nulle, mais marché très compétitif et prix d’entrée élevés.

Tendances et perspectives

Côte d’Ivoire : Attractivité fiscale renforcée par la stabilité macroéconomique et la croissance urbaine rapide (croissance annuelle des prix immobiliers de 8 à 15% selon la zone). Les autorités multiplient les mesures pour encourager les investissements étrangers et la production de logements, notamment sociaux. Les évolutions législatives futures pourraient renforcer la transparence et l’encadrement du secteur.

Portugal : Révisions récentes des régimes Golden Visa et RNH (restrictions sur certaines régions), mais maintien d’un environnement fiscal favorable pour les nouveaux résidents. Marché prisé, mais ralentissement du rythme d’appréciation.

États-Unis : La réforme fiscale de 2017 a maintenu la compétitivité du marché immobilier, mais l’augmentation des taux d’intérêt impacte la rentabilité. Les incitations Opportunity Zones encouragent les investissements dans des zones défavorisées.

Émirats arabes unis : Maintien d’une politique zéro fiscalité pour attirer les capitaux étrangers, stabilité législative, mais vigilance sur la volatilité du marché.

Statistiques et études récentes

• En Côte d’Ivoire, le rendement locatif brut varie de 6 à 18% selon la zone, avec une croissance annuelle du capital de 8 à 15%.
• 99% des investisseurs locaux considèrent l’immobilier comme le placement le plus sûr.
• Au Portugal, le rendement locatif moyen est d’environ 4 à 6% dans les grandes villes.
• Aux États-Unis, le rendement net varie de 3 à 8% selon la ville et le type de bien.
• Aux Émirats arabes unis, le rendement locatif à Dubaï atteint souvent 5 à 8%.

Résumé visuel des avantages majeurs pour chaque destination :

• Côte d’Ivoire : Fiscalité locative ultra-réduite, exonérations longues, croissance forte, barrières d’entrée faibles.
• Portugal : Statut fiscal attractif pour expatriés, stabilité, sécurité juridique élevée.
• États-Unis : Puissance du marché, outils sophistiqués de défiscalisation, liquidité élevée.
• Émirats arabes unis : Absence totale d’imposition, cadre international, procédures simplifiées.

La Côte d’Ivoire se distingue donc par un régime fiscal sur les revenus locatifs parmi les plus faibles au monde, des exonérations longues pour les investisseurs et une croissance rapide du marché, ce qui en fait une destination de choix pour les investisseurs recherchant un rendement net maximal avec un ticket d’entrée abordable.