Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’achat immobilier au Costa Rica
L’achat immobilier au Costa Rica attire de nombreux étrangers séduits par la beauté naturelle, la stabilité politique et le climat agréable de ce pays d’Amérique centrale. Toutefois, naviguer dans le processus d’acquisition d’une propriété peut s’avérer complexe pour ceux qui ne sont pas familiers avec le système légal et fiscal local.
Guide pour réussir votre investissement
Cet article propose un guide détaillé sur les démarches à suivre pour réussir votre investissement, en abordant des aspects cruciaux tels que :
- La recherche de biens immobiliers
- La vérification des titres de propriété
- Les implications fiscales
- Les particularités des contrats d’achat
Découvrez comment transformer le rêve de posséder une maison au Costa Rica en une réalité tangible tout en évitant les pièges courants grâce à nos conseils d’experts.
Bon à savoir :
Le Costa Rica offre une stabilité politique rare en Amérique centrale, ce qui en fait une destination privilégiée pour les investisseurs immobiliers étrangers.
L’immobilier au Costa Rica : régulations et obligations pour les étrangers
Les étrangers peuvent acheter et posséder la plupart des types de biens immobiliers au Costa Rica avec les mêmes droits que les citoyens costariciens, à l’exception de certaines restrictions spécifiques concernant les propriétés en zone maritime, frontalière ou de concession.
Types de propriétés accessibles aux étrangers :
- Terrains et maisons titrés : accès sans restriction, en nom propre ou via une société.
- Propriétés en zone maritime (zone des 200 mètres côtiers) : seul un maximum de 49 % peut être détenu par un étranger dans une concession.
- Propriétés situées à proximité des frontières, embouchures de rivières ou réserves naturelles : soumises à des restrictions spécifiques ou à des autorisations spéciales.
| Type de propriété | Droit d’accès pour étrangers | Particularités / Restrictions |
|---|---|---|
| Terrain titré / maison titrée | Oui, sans restriction | Même droits que les citoyens |
| Propriété en zone maritime | Oui, mais max. 49 % | Concession municipale requise |
| Propriété proche de frontières | Limité ou restreint | Autorisations spéciales nécessaires |
| Propriété en réserve naturelle | Limité ou restreint | Restrictions de développement |
Exigences légales lors de l’achat :
- Représentation obligatoire par un avocat costaricien, qui agit aussi en tant que notaire public.
- Signature de l’acte de transfert devant notaire.
- Enregistrement de la transaction au Registre National pour garantir la sécurité juridique du titre de propriété.
- Vérification préalable du titre et de la situation cadastrale au Registre Public (Registro Nacional).
Processus d’achat simplifié :
- Accord sur le prix et conditions.
- Vérification du titre de propriété au Registre National.
- Rédaction de l’acte par un avocat-notaire costaricien.
- Signature de l’acte devant notaire.
- Enregistrement au Registre National.
Obligations fiscales pour les propriétaires étrangers :
- Paiement de l’impôt foncier annuel (0,25 % de la valeur fiscale de la propriété).
- Paiement de la taxe sur les biens de luxe, si applicable.
- Paiement des frais municipaux (services, collecte des déchets, etc.).
- Déclaration et paiement de la taxe sur les plus-values lors de la revente.
Rôle du Registre Public (Registro Nacional) :
- Centralise et sécurise l’ensemble des titres de propriété.
- Permet la consultation en ligne ou sur place pour vérifier :
- L’identité du propriétaire
- Les charges ou hypothèques éventuelles
- Les limitations ou servitudes affectant le bien
Zones à restrictions particulières :
- Zone maritime (200 m depuis la ligne de marée haute) : les 50 premiers mètres sont inaliénables (domaine public), les 150 suivants font l’objet de concessions municipales limitées dans le temps. Un étranger ne peut détenir plus de 49 % d’une société concessionnaire.
- Zones frontalières et réserves : acquisition encadrée, parfois interdite ou nécessitant des autorisations spéciales.
Différences de droits entre citoyens et étrangers :
- Pas de différence pour l’achat de terrains titrés ou de biens immobiliers standards.
- Seules les concessions en zone maritime imposent une limitation de 49 % de propriété étrangère.
À retenir : Au Costa Rica, l’accès à la propriété immobilière est largement ouvert aux étrangers, sous réserve de respecter les procédures légales, de s’appuyer sur un avocat-notaire local, et de prendre en compte les restrictions spécifiques à certaines zones sensibles (littoral, frontières, réserves naturelles).
Bon à savoir :
Au Costa Rica, les étrangers bénéficient de droits de propriété similaires aux citoyens, pouvant acheter des biens immobiliers dans la plupart des régions, à l’exception des zones côtières gouvernementales et certaines zones frontalières où les restrictions s’appliquent. Il est obligatoire de faire appel à un avocat costaricien pour superviser les transactions et s’assurer que tous les documents sont en ordre, incluant la vérification des titres via le Registre National. Les investisseurs étrangers doivent également se conformer aux obligations fiscales, notamment le paiement de la taxe de transfert de propriété et des impôts fonciers annuels. Les propriétés en régime de concession et au sein des 200 premiers mètres de la zone littorale nécessitent une attention particulière, car elles sont soumises à des régulations spécifiques concernant la propriété et l’usage. Un avocat compétent est essentiel pour naviguer les subtilités légales du pays et garantir une acquisition sans accrocs.
Comprendre la fiscalité internationale pour votre achat immobilier au Costa Rica
Principes de base de la fiscalité internationale au Costa Rica
Le Costa Rica applique un système de fiscalité basé principalement sur le principe de la territorialité : seuls les revenus générés à l’intérieur du pays sont imposables. Cela signifie que les étrangers et non-résidents sont imposés uniquement sur leurs revenus provenant d’activités ou d’investissements situés au Costa Rica.
Accords de double imposition signés par le Costa Rica
À ce jour, le réseau d’accords visant à éviter la double imposition (DTAA) du Costa Rica reste limité mais stratégique. Les accords signés concernent principalement :
| Pays | Date/Entrée en vigueur | Principaux effets pour investisseurs immobiliers |
| Espagne | 2010 | Réduction des retenues à la source, prévention double imposition sur loyers et plus-values |
| Allemagne | Depuis 2020 | Traitement préférentiel des revenus locatifs, réduction du taux d’imposition |
| Mexique | Depuis 2020 | Régulation spécifique des gains immobiliers |
| Émirats arabes unis* | Plus récent | Avantages similaires pour dividendes et investissements |
*La liste peut évoluer selon l’actualité fiscale.
Ces accords permettent généralement :
- D’éviter que le même revenu ne soit taxé deux fois (dans le pays d’origine du propriétaire/investisseur ET au Costa Rica).
- De réduire certaines retenues à la source (ex : loyers ou plus-values immobilières).
- D’obtenir une clarification sur l’attribution des droits fiscaux entre États.
Par exemple, un investisseur allemand qui loue une propriété à Jacó pourrait bénéficier grâce au traité Allemagne-Costa Rica d’un taux réduit de retenue sur ses revenus locatifs perçus localement.
Influence des accords pour les acheteurs étrangers
Les conventions fiscales peuvent influencer plusieurs décisions :
- Optimisation fiscale : choisir une structure adaptée pour minimiser sa charge globale.
- Prévisibilité juridique : sécuriser ses flux financiers avec moins de risques fiscaux imprévus.
- Planification successorale ou patrimoniale : anticiper la transmission ou revente sans double taxation indue.
Un investisseur espagnol pourrait ainsi planifier sereinement ses opérations immobilières en sachant qu’il n’aura pas à payer deux fois l’impôt sur ses loyers perçus au Costa Rica s’il respecte les conditions prévues par l’accord bilatéral.
Taxes spécifiques liées aux transactions et détention immobilière
Voici les principales taxes applicables lors de l’acquisition, détention et cession d’un bien immobilier :
| Type de taxe | Taux actuel approximatif | Assiette / Base |
| Impôt foncier (« Bienes Inmuebles ») | Environ 0,25 % par an | Valeur cadastrale municipale |
| Taxe de transfert immobilier | 1,5 % | Prix déclaré lors achat |
| Impôt sur le revenu locatif | Progressif jusqu’à 25 % | Revenus nets tirés location |
Autres points :
- Lorsqu’un non-résident vend son bien immobilier, il doit également s’acquitter éventuellement d’une taxe sur les plus-values.
- Des obligations déclaratives existent auprès des autorités fiscales locales dès perception effective des loyers ou réalisation du gain lors d’une revente.
Exemple concret : Un ressortissant mexicain achète une maison évaluée à $200 000. Il paiera environ $3 000 (1,5%) comme taxe unique lors du transfert. Chaque année il devra régler $500 (0,25%) comme impôt foncier municipal. S’il loue ce bien et génère $10 000/an net en location touristique déclarée légalement, il sera imposé selon barème progressif costaricien pouvant aller jusqu’à 25% selon son statut fiscal local; toutefois grâce aux accords avec le Mexique il pourra éviter – sous conditions – une deuxième taxation dans son pays résidentiel principal.
Obligations fiscales spécifiques aux non-résidents
- Déclaration annuelle obligatoire si perception quelconque revenu costaricien
- Paiement impôts locaux (municipalité) + impôts nationaux
- Respect formalités administratives : obtention numéro contribuable local
- Conservation justificatifs transactions/transferts
Il est crucial que tout acquéreur étranger consulte systématiquement un conseiller fiscal spécialisé avant toute opération afin d’éviter toute erreur coûteuse ou litige futur avec l’administration fiscale costaricienne
Bon à savoir :
Comprendre la fiscalité internationale est crucial pour les étrangers souhaitant acheter un bien immobilier au Costa Rica. Le pays a signé plusieurs accords de double imposition, notamment avec l’Espagne et l’Allemagne, qui peuvent réduire ou éliminer les taxes internationales sur les revenus immobiliers. Au Costa Rica, l’impôt sur la propriété est d’environ 0,25 % de la valeur enregistrée, tandis que la taxe de transfert s’élève à 1,5 % du prix d’achat. Les non-résidents doivent s’acquitter de l’impôt sur le revenu pour les loyers perçus, à un taux pouvant atteindre 15 %. Par exemple, un investissement immobilier de 100 000 USD pourrait engendrer approximativement 250 USD d’impôt foncier annuel et 1 500 USD de taxe de transfert. Consulter un conseiller fiscal est essentiel pour naviguer dans ces obligations et éviter des implications légales complexes, car les lois fiscales peuvent différer considérablement de son pays d’origine.
La liste des documents essentiels pour acquérir un bien immobilier au Costa Rica
| Document | Description et conseils pratiques |
|---|---|
| Passeport en cours de validité | Tous les acheteurs étrangers doivent présenter un passeport valide pour procéder à l’achat immobilier. Ce document est indispensable pour toute opération notariale ou bancaire liée à l’acquisition. Vérifiez que votre passeport est valide pour toute la durée du processus d’achat. |
| Permis de séjour (si applicable) | Le permis de séjour n’est pas requis pour acheter un bien immobilier au Costa Rica. Cependant, il peut être demandé pour d’autres démarches administratives (compte bancaire local, fiscalité, etc.). Il est recommandé de se renseigner auprès d’un avocat sur les avantages d’obtenir ce statut selon votre projet de vie ou d’investissement. |
| Numéro d’identification fiscale (NIF) | Tout acheteur étranger doit obtenir un NIF pour réaliser une transaction immobilière. Cette démarche s’effectue auprès de l’administration fiscale costaricienne (Dirección General de Tributación). Prévoir de présenter son passeport et parfois une adresse locale. Le NIF est indispensable pour l’enregistrement de la propriété et pour toute déclaration fiscale liée au bien. |
| Accord de vente immobilière | Ce contrat préliminaire (Option to Purchase and Sale Agreement, SPA) fixe les conditions essentielles de la vente (prix, délais, conditions suspensives). Il est vivement conseillé de le faire rédiger ou vérifier par un avocat spécialisé en immobilier costaricien, afin de sécuriser la transaction et d’éviter tout litige ultérieur. |
| Vérification de la propriété | Il est impératif d’obtenir un extrait cadastral auprès du Registro Nacional. Ce document prouve la légalité du titre de propriété, l’absence d’hypothèque ou de litige, et précise les caractéristiques du bien (surface, localisation, propriétaires précédents). Une vérification approfondie permet d’éviter les fraudes et garantit la conformité administrative. |
| Preuve de fonds | Les institutions financières ou le notaire peuvent exiger des documents prouvant la capacité de financement de l’acheteur : relevés bancaires récents, attestations de fonds, justificatifs de virements internationaux. Préparez ces documents en amont pour accélérer la procédure et rassurer toutes les parties impliquées. |
| Pouvoir notarial | Si vous ne pouvez être présent lors de certaines étapes (signature, démarches administratives), il est courant de désigner un représentant par un pouvoir notarial. Ce document doit être authentifié et, s’il est rédigé à l’étranger, apostillé et traduit en espagnol par un traducteur assermenté. |
| Acte de vente définitif | La transaction doit être formalisée par un acte authentique devant notaire costaricien, puis enregistrée au Registro Nacional pour assurer le transfert légal de propriété. Seul cet enregistrement confère à l’acheteur la pleine propriété du bien. Veillez à ce que tous les documents soient conformes avant la signature finale. |
Conseils pratiques pour rassembler ces documents :
- Prendre contact dès le début avec un avocat spécialisé en immobilier costaricien pour anticiper les exigences et éviter les écueils administratifs.
- Vérifier la validité et la conformité de tous les documents (traductions, apostilles, légalisations si nécessaire).
- Prévoir un délai suffisant pour l’obtention du NIF et l’ouverture éventuelle d’un compte bancaire local.
- Exiger systématiquement la présentation des titres et certificats de propriété avant toute avance de fonds.
- En cas d’absence, mandater un représentant de confiance via un pouvoir notarial conforme à la législation costaricienne.
- Toujours demander une vérification technique et environnementale indépendante pour éviter toute mauvaise surprise post-acquisition.
Encadré important :
L’enregistrement de l’acte de vente au Registro Nacional est la seule garantie légale du transfert de propriété au Costa Rica. Ne jamais se contenter d’un simple accord verbal ou d’un contrat non enregistré.
Bon à savoir :
Pour acquérir un bien immobilier au Costa Rica, les acheteurs étrangers doivent notamment présenter un passeport en cours de validité et, si applicable, un permis de séjour pour simplifier d’autres démarches administratives. Un numéro d’identification fiscale (NIF) est essentiel pour toute transaction immobilière et peut être obtenu auprès des autorités fiscales locales. L’accord de vente immobilière, représentant un contrat préliminaire entre l’acheteur et le vendeur, doit être vérifié par un avocat spécialisé. Il est crucial d’obtenir un extrait cadastral via le Registro Nacional pour confirmer que le titre de propriété est sans contraintes comme des hypothèques. Une preuve de fonds, telle que des relevés bancaires, est requise pour assurer que l’acheteur dispose des ressources nécessaires. Si l’acheteur est absent, un pouvoir notarial permet de désigner un mandataire pour effectuer certaines démarches. Enfin, l’acte de vente définitif doit être signé devant notaire et enregistré au Registro Nacional pour transférer officiellement la propriété. En somme, bien que les documents semblent nombreux, une bonne préparation et l’aide de professionnels facilitent le processus d’achat au Costa Rica.
Posséder une propriété au Costa Rica : mythe ou réalité pour les étrangers ?
Législation et régulations sur l’achat immobilier par des étrangers au Costa Rica
Les étrangers peuvent acheter et posséder un bien immobilier au Costa Rica sans restriction et bénéficient des mêmes droits que les citoyens costaricains. La loi costaricaine garantit l’acquisition, la propriété et la vente de terrains, indépendamment de la nationalité ou du statut de résidence. Les achats peuvent se faire en nom propre ou via une société costaricienne, ce qui offre une protection juridique supplémentaire.
Principales restrictions
- Les restrictions portent principalement sur l’acquisition de biens dans la zone maritime (premiers 200 mètres depuis la côte), les embouchures de rivières, les abords de réserves naturelles et les îles au large.
- Dans la zone maritime, seuls les citoyens ou sociétés majoritairement détenues par des costaricains peuvent obtenir des concessions.
Droits de propriété pour les non-résidents
- Les non-résidents disposent des mêmes droits de propriété que les citoyens.
- Il n’est pas nécessaire d’être résident pour acheter ou posséder un bien. Même un visiteur avec un visa touristique peut devenir propriétaire.
Avantages et obligations fiscales
- Les frais d’acquisition incluent des droits de mutation (1,5% à 3%), des frais de notaire (environ 1,25% du prix), et des taxes foncières annuelles (0,25% de la valeur fiscale).
- Aucun impôt spécifique pour les étrangers à l’achat.
- Les propriétaires peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux s’ils créent une société locale pour la détention du bien.
Étapes clés du processus d’achat
- Recherche du bien : Sélection via agences, plateformes ou réseaux locaux.
- Formulation d’une offre : Offre écrite soumise au vendeur.
- Vérification des titres : Contrôle auprès du Registro Nacional pour s’assurer de la validité du titre et de l’absence de charges.
- Signature du contrat : Devant notaire public, souvent accompagné d’un acompte (généralement 10%).
- Enregistrement : Le notaire procède à l’enregistrement du bien au Registro Nacional.
- Paiement final : Solde du prix, frais et taxes associés.
Documents nécessaires
- Passeport ou pièce d’identité valide.
- Accord écrit d’achat-vente.
- Numéro d’identification fiscale (pour sociétés).
- Attestation de non-endettement sur le bien.
- Certificat cadastral (Plano Catastrado).
Tableau récapitulatif des étapes et documents
| Étape | Document principal requis |
| Recherche du bien | – |
| Offre d’achat | Offre écrite |
| Vérification des titres | Extrait du Registro Nacional |
| Signature du contrat | Passeport, contrat notarié |
| Enregistrement | Certificat cadastral, acte notarié |
| Paiement final | Preuve de paiement, quittance |
Mythes courants et réalités
- Mythe : Les étrangers ne peuvent pas être pleinement propriétaires.
Réalité : Les étrangers disposent des mêmes droits que les citoyens pour les biens titrés hors zone maritime. - Mythe : Il faut être résident pour acheter.
Réalité : Aucun statut de résidence n’est requis ; même les touristes peuvent acheter. - Mythe : Il existe des taxes supplémentaires pour les étrangers.
Réalité : La fiscalité est identique pour tous les propriétaires. - Mythe : Le processus est risqué et opaque.
Réalité : Le système d’enregistrement est centralisé et sécurisé, les notaires jouent un rôle clé dans la transparence des transactions.
Pourquoi de nombreux étrangers achètent au Costa Rica ?
- Marché immobilier dynamique avec une offre variée : plages, montagnes, forêts tropicales.
- Climat agréable toute l’année, avec des microclimats selon les régions.
- Coût de la vie attractif par rapport à l’Europe ou l’Amérique du Nord.
- Sécurité politique et stabilité juridique reconnues.
- Qualité de vie élevée : environnement préservé, système de santé performant, population accueillante.
Liste des raisons citées par les acheteurs étrangers :
- Recherche d’un cadre de vie naturel et sain.
- Investissement locatif rentable (tourisme en croissance).
- Retraite sous les tropiques avec faible pression fiscale.
- Facilité d’intégration grâce à la communauté internationale.
Témoignages
« Nous avons acheté une maison près de Tamarindo en tant que non-résidents. Le processus a été transparent, notre notaire nous a guidés à chaque étape. Les formalités étaient simples et nous nous sentons totalement protégés par la loi. »
Sophie et Marc, France
« Je pensais que ce serait compliqué en tant qu’Américain, mais après avoir vérifié les titres et travaillé avec un agent local, tout s’est déroulé sans accroc. Je possède aujourd’hui un appartement avec vue sur l’océan, enregistré à mon nom. »
James, États-Unis
« Le Costa Rica m’a séduit par sa stabilité et son accueil. Acheter ici a été plus facile que je l’imaginais. Les démarches sont claires et le marché est très ouvert aux étrangers. »
Maria, Espagne
Points à retenir
- Les lois costaricaines offrent une sécurité juridique élevée pour les acheteurs étrangers.
- Le marché est ouvert, avec peu de restrictions hors zones maritimes ou protégées.
- L’accompagnement par un notaire et la vérification des titres sont essentiels.
- Le Costa Rica attire pour la qualité de vie, la stabilité et les opportunités d’investissement.
Le Costa Rica accueille les investisseurs étrangers avec un cadre légal sécurisé et une grande transparence des transactions immobilières.
Bon à savoir :
Au Costa Rica, les étrangers bénéficient du même droit de propriété que les citoyens, avec certains cas de terrains côtiers et réserves forestières où des restrictions s’appliquent. La loi ne nécessite pas de résidence pour acquérir un bien immobilier, mais il est conseillé d’ouvrir une société locale pour simplifier le processus. Les étapes clés comprennent l’engagement d’un avocat pour effectuer une due diligence sur le titre de propriété et l’enregistrement au Registre national. Les achats en cash sont souvent avantageux, car le financement peut être limité pour les non-résidents. Contrairement à certains mythes, les taxes foncières sont relativement basses, et le coût de vie et d’acquisition reste attrayant. Le pays est prisé pour son climat tropical, sa sécurité et sa qualité de vie élevée. Par exemple, Jane, une expatriée récente, témoigne que le processus fut plus fluide qu’attendu, surtout grâce à l’assistance locale efficace. Le marché offre un bon rapport qualité-prix comparé à l’Europe ou aux États-Unis, ce qui explique l’engouement croissant des investisseurs étrangers.
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