Résidences secondaires au Costa Rica : Marché et tendances

Publié le 28 juillet 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Niché entre l’océan Pacifique et la mer des Caraïbes

Le Costa Rica se distingue comme une destination privilégiée pour l’acquisition de résidences secondaires, attirant un nombre croissant d’investisseurs internationaux en quête de paradis tropical et de rentabilité.

Réputé pour sa biodiversité exceptionnelle et son engagement envers le développement durable, ce pays d’Amérique centrale séduit par son cadre naturel unique et sa qualité de vie enviable.

Les acheteurs étrangers, particulièrement Américains et Européens, sont attirés par la stabilité politique du Costa Rica et les opportunités prometteuses du marché immobilier local, favorisées par une législation accueillante.

En plein essor, cet attrait pour le Costa Rica ouvre la voie à de nouvelles perspectives, tant pour le développement économique que pour les investissements personnels dans un cadre de vie paradisiaque.

Les raisons d’investir dans une résidence secondaire au Costa Rica

Avantages fiscaux pour les investisseurs étrangers au Costa Rica

• Exonération de droits de douane et d’impôts sur les équipements importés pour les entreprises implantées dans les zones franches (Free Trade Zones).
• Réduction ou exonération d’impôt sur les bénéfices pour les sociétés répondant à certains critères d’investissement et de création d’emplois.
• Les retraités étrangers bénéficiant du statut de « pensionado » profitent de facilités fiscales sur l’importation de biens personnels.
• Absence d’imposition sur la fortune et pas de contrôle des changes, ce qui facilite le rapatriement des profits.

Stabilité économique et politique

• Le Costa Rica est reconnu comme l’une des démocraties les plus stables d’Amérique latine, surnommé « la Suisse de l’Amérique centrale ».
• Le pays affiche une croissance économique soutenue (environ 4 % par an), des réserves de change élevées et une monnaie stable.
• Depuis 1949, l’abolition de l’armée a permis de consacrer les ressources nationales à l’éducation, la santé et la protection de l’environnement.
• L’environnement politique reste prévisible et sûr pour les investisseurs, malgré l’absence de majorité présidentielle au parlement.

Diversité des paysages

• Plages paradisiaques sur les côtes Pacifique et Caraïbe, réputées pour le surf, la plongée et les sports nautiques.
• Forêts tropicales luxuriantes abritant une biodiversité exceptionnelle, idéales pour l’écotourisme et l’aventure.
• Volcans, montagnes et vallées verdoyantes offrant des panoramas spectaculaires et des microclimats appréciés des expatriés.
• Zones urbaines dynamiques comme San José, combinant modernité et traditions.

Paysage	Attraits principaux
Plages	Surf, plongée, farniente, observation des tortues
Forêts tropicales	Randonnée, biodiversité, observation animalière
Volcans et montagnes	Trekking, sources chaudes, vues panoramiques
Villes et vallées	Culture, gastronomie, services modernes

Essor du marché immobilier et lien avec le tourisme

• Le tourisme international, en forte croissance, génère une demande accrue pour la location de résidences secondaires, villas et appartements en bord de mer ou dans la nature.
• Les investisseurs bénéficient de taux d’occupation élevés en haute saison et de revenus locatifs attractifs.
• Les prix restent compétitifs par rapport à d’autres destinations tropicales, avec une bonne perspective de plus-value à long terme.

Infrastructures modernes facilitant la vie des propriétaires

• Accès à internet haut débit, services bancaires modernes et soins médicaux de qualité internationale.
• Développement d’infrastructures routières et aéroportuaires facilitant les déplacements à l’intérieur du pays.
• Présence de services spécialisés pour la gestion locative, l’entretien de propriétés et l’accompagnement administratif, même pour les non-résidents.

Témoignages d’investisseurs

« J’ai investi dans une villa à Tamarindo il y a trois ans. La rentabilité locative dépasse mes attentes, avec plus de 70 % d’occupation annuelle. Le processus d’achat était transparent et sécurisé. »

Jean-Pierre, investisseur français

« Ce qui m’a séduit, c’est la sécurité du pays et la qualité de vie. Les infrastructures sont excellentes, et la fiscalité avantageuse m’a permis de maximiser mes revenus locatifs. »

Maria, retraitée espagnole

« J’ai pu acheter une maison en bord de mer et profiter d’un environnement naturel exceptionnel. La plus-value depuis mon achat est déjà significative grâce à l’essor du tourisme. »

Luca, investisseur italien

Points clés à retenir :

• Fiscalité attractive, stabilité politique et croissance économique.
• Paysages variés, forte attractivité touristique.
• Marché immobilier dynamique, infrastructures modernes.
• Expériences positives et rentabilité confirmée par les investisseurs.

Les meilleurs endroits pour acquérir une résidence secondaire au Costa Rica

Tableau comparatif des principales régions pour acquérir une résidence secondaire au Costa Rica

Région	Atouts principaux	Commodités & infrastructures	Communauté expatriée	Sécurité	Fourchette de prix	Potentiel de croissance immobilière
Tamarindo (Guanacaste)	Plages magnifiques, surf, vie nocturne animée, nombreuses activités nautiques.	Supermarchés internationaux, écoles privées, services médicaux basiques.	Très importante	Bonne	Elevés : villas dès 350 000 $, condos dès 250 000 $.	Forte, demande touristique stable
Santa Teresa (Puntarenas)	Surf reconnu mondialement, ambiance bohème et décontractée.	Infrastructures en développement (routes parfois difficiles), commerces locaux.	En croissance	Moyenne à bonne	Villas dès 400 000 $, studios/condos vers 200-300 000 $.	Croissance rapide liée au tourisme
Atenas (Vallée centrale)	Climat tempéré réputé « meilleur climat du monde », proximité San José et aéroport international.	Bons hôpitaux à moins de 40 min., supermarchés modernes.	Expats nord-américains nombreux	Bonne	Condos/villas dès 180–300 000 $	Potentiel solide grâce à l’attractivité résidentielle
Escazú/Santa Ana (San José)	Proximité capitale et centres commerciaux haut-de-gamme ; services médicaux d’excellence ; écoles internationales.	Centres commerciaux modernes ; accès routier optimal ; hôpitaux privés renommés.	Forte	Très bonne	Appartements/villas : de 220 000 $ à plusieurs millions selon standing.	Croissance soutenue et stabilité du marché local
Puerto Viejo (Caraïbes/Limón)	Style caribéen unique, plages sauvages célèbres pour le surf/yoga/culture afro-caribéenne.	Commerces locaux variés mais peu d’enseignes internationales.	Communauté alternative/diversifiée	Moyenne	Prix plus abordables : maisons entre 150–350 000 $.	Montée en popularité surtout chez les jeunes investisseurs
Zone sud Pacifique (Uvita/Dominical/Ojochal)	Nature intacte ; orientation écotourisme/retraites haut-de-gamme ; tranquillité.	Infrastructures encore limitées mais s’améliorant rapidement.	Présence croissante d’expatriés européens/nord-américains	Bonne	Villas éco-luxe autour de 300–600 000 $, opportunités terrain. Maisons simples possibles vers 200 000 $.	Fort potentiel long terme avec arrivée des nouveaux projets

Points clés par région

• Tamarindo attire pour ses plages accessibles toute l’année et sa grande communauté internationale.
• Santa Teresa séduit les amateurs de surf recherchant un esprit village authentique.
• Atenas combine climat agréable toute l’année et accès facile aux commodités urbaines.
• Escazú/Santa Ana offrent la meilleure infrastructure médicale/éducative du pays avec un environnement urbain moderne.
• Puerto Viejo propose une ambiance plus alternative sur la côte caraïbe avec des prix souvent inférieurs au Pacifique.
• La zone sud pacifique se distingue par son potentiel d’appréciation future lié au tourisme durable.

Facteurs influençant la décision d’achat

Accès aux commodités

• Les régions proches de San José ou très touristiques disposent généralement des meilleures infrastructures médicales/commerciales.

Sécurité

• Les quartiers résidentiels prisés comme Escazú ou Atenas sont reconnus pour leur sécurité accrue.

Communauté expatriée

• Elle favorise l’intégration sociale ainsi que la disponibilité de certains services adaptés aux besoins internationaux.

Variations de prix immobiliers

• Le littoral pacifique nord-ouest affiche les tarifs les plus élevés alors que le centre du pays ou la côte caraïbe restent plus abordables.

Croissance attendue

1. Guanacaste conserve une forte attractivité grâce au dynamisme touristique continu.
2. Vallée centrale reste stable grâce à sa qualité de vie recherchée notamment par les retraités étrangers.
3. Le sud pacifique commence à attirer davantage grâce au développement ciblé sur le bien-être/écotourisme.

À retenir

Pour choisir un lieu idéal selon vos attentes personnelles — style balnéaire animé vs calme rural; accessibilité vs exclusivité; investissement locatif vs retraite paisible — il est essentiel d’évaluer chaque région sous l’angle des commodités disponibles aujourd’hui…et du potentiel futur !

Guide pratique pour investir dans une résidence secondaire au Costa Rica

Aperçu du marché immobilier actuel au Costa Rica

Le marché immobilier costaricien en 2025 se caractérise par une baisse notable des prix des maisons individuelles, avec un prix médian vendu de 568 303 $ (soit une baisse de près de 31 % sur un an). Cette correction rend l’accès à la propriété plus abordable, tandis que le volume des ventes progresse (+43 %), signe d’une demande soutenue. L’offre s’élargit, avec une augmentation des annonces disponibles et un temps moyen de vente qui diminue fortement, ce qui traduit un marché plus compétitif.

Certaines régions connaissent toutefois une pression haussière sur les prix, notamment dans les zones côtières touristiques comme Guanacaste et la côte Pacifique centrale. Le développement touristique et la rareté du foncier dans ces secteurs contribuent à maintenir leur attractivité et leur potentiel d’appréciation.

Indicateur clé	Valeur/Évolution (février 2025)
Prix médian maison	568 303 $ (-30,79 % en glissement annuel)
Volume des ventes	+43 %
Délai moyen de vente	-40 % (354 jours)
Inventaire disponible	+15 %

Motivations principales pour acheter une résidence secondaire au Costa Rica

• Climat agréable toute l’année : Températures douces et saisons bien marquées.
• Biodiversité exceptionnelle : Parcs nationaux, plages paradisiaques, forêts tropicales.
• Style de vie détendu : Ambiance “pura vida”, sécurité relative et accueil chaleureux.
• Fiscalité attractive pour certains profils d’investisseurs ou retraités.
• Possibilités variées d’activités outdoor : surf, randonnée, plongée…

Principaux atouts recherchés :

• Proximité plage/montagne
• Communautés internationales actives
• Services médicaux modernes

Conseils pratiques pour le processus d’achat

1. Sélectionner l’emplacement idéal
   • Côtières touristiques (Tamarindo, Nosara…), Vallée Centrale (Escazú…), zones rurales paisibles ou proches d’aéroports internationaux selon vos priorités.
2. Types de propriétés disponibles
   • Villas bord de mer
   • Maisons traditionnelles (“casas”)
   • Condominiums sécurisés
   • Lodges écologiques/jungle retreats
3. Aspects juridiques à prendre en compte
   • Les étrangers peuvent acheter librement hors zone maritime restreinte (“zone concession”), mais il est crucial :
     • De vérifier le titre foncier auprès du Registre National,
     • De s’assurer qu’aucune dette ni litige n’affecte la propriété,
     • D’obtenir toutes les autorisations environnementales nécessaires si construction prévue,
     • De comprendre les règles particulières concernant les biens situés dans la “zone maritime-terrestre” (première ligne côtière).
4. Travailler avec des professionnels locaux
   • Agent immobilier agréé spécialisé sur votre secteur cible ;
   • Avocat spécialisé en droit immobilier costaricien : indispensable pour audit juridique du bien (“due diligence”) et accompagnement lors du transfert notarié ;
   • Notaire public local.

Astuces supplémentaires :

• Prévoir traduction certifiée si vous ne maîtrisez pas l’espagnol légal.

Financement & options de prêt pour étrangers

Les financements bancaires locaux restent limités aux non-résidents ; cependant quelques solutions existent :

• Prêt hypothécaire via certaines banques locales sous conditions strictes (apport élevé requis).
• Crédit bancaire dans votre pays d’origine adossé à vos actifs existants.
• Financement direct par le vendeur (“seller financing”) négociable lors de l’achat – solution courante sur place.

Il est recommandé aux investisseurs étrangers :

• de disposer majoritairement du capital nécessaire, car accéder au crédit local reste complexe sans statut résidentiel ou historique bancaire costaricien solide.

Gestion efficace après acquisition

Pour maximiser rendement locatif ou préserver votre investissement :

• Mandater une agence locale spécialisée dans la gestion locative saisonnière ;
  • Publication multilingue sur plateformes internationales ;
  • Sélection rigoureuse des locataires ;
  • Suivi administratif complet ;
• Entretien régulier assuré par prestataires locaux qualifiés ;
  • Nettoyage entre locations
  • Vérifications techniques périodiques
• Sécurité :
  • Installation systèmes alarme/caméra connectée si absence prolongée ;
  • Recourir à un service “property management” tout-en-un incluant maintenance préventive et gestion administrative.

Potentiel de rentabilité des résidences secondaires au Costa Rica

Le marché immobilier costaricien connaît une forte dynamique en 2025, soutenue par l’essor du tourisme, la stabilité politique et un intérêt croissant des investisseurs internationaux. Les prix dans les régions côtières et touristiques devraient enregistrer une hausse pouvant atteindre 8 % sur l’année, particulièrement pour les biens situés en bord de mer ou dans des zones à fort attrait naturel.

Destinations les plus prisées par les investisseurs

• Guanacaste (Tamarindo, Nosara)
• Nicoya
• Papagayo
• Escazú (région urbaine haut de gamme)
• Zone Sud (Dominical, Ojochal)
• Caraïbes (en plein développement grâce à de nouvelles infrastructures)

Région	Atouts principaux	Prix moyen/m²*
Guanacaste	Plages prisées, proximité aéroports	$2 500 – $4 000
Papagayo	Luxe exclusif	> $4 500
Nosara	Surf/éco-tourisme	$3 000 – $4 200
Escazú/Santa Ana	Vie urbaine internationale	$2 800 – $3 500

*Les prix varient selon le type de bien et la distance à la plage.

Facteurs influençant la rentabilité

Tourisme international : Le Costa Rica a accueilli plus de deux millions de touristes en 2024. La demande locative saisonnière reste très forte.

Nomadisme digital : L’essor du télétravail attire une clientèle recherchant locations moyennes à longues durées près d’infrastructures internet performantes.

Taux d’occupation moyen : Dans les zones balnéaires populaires comme Tamarindo ou Santa Teresa, le taux d’occupation annuel dépasse souvent 70–80 %, surtout pendant la haute saison touristique.

Préférences locatives temporaires :

• Villas avec piscine/jardin pour familles ou groupes
• Condos sécurisés proches des plages pour couples/seniors

Liste synthétique des atouts :

• Fiscalité attractive pour non-résidents
• Loi sur le visa nomade digital facilitant l’installation temporaire
• Marché dynamique porté par l’afflux constant d’expatriés

Coûts liés à l’achat et à l’entretien

Principaux coûts initiaux :

• Frais juridiques/transaction : env. 1–2 % du montant total
• Droit d’enregistrement foncier : ~1.5 %
• Commission agence immobilière : jusqu’à 5 %

Coûts récurrents :

• Impôt foncier annuel : env. 0,25 % de la valeur fiscale déclarée
• Charges copropriété (condos) : variables ($150–$400/mois)
• Assurance habitation optionnelle

Autres considérations :

Des frais supplémentaires peuvent s’appliquer en cas d’investissement dans une zone maritime (« zona marítimo-terrestre »), qui requiert un bail spécifique renouvelable tous les vingt ans.

Réglementation fiscale affectant le rendement

Les revenus locatifs sont imposables au Costa Rica mais bénéficient souvent d’abattements forfaitaires sur certaines charges et travaux ; il convient cependant de déclarer ces revenus localement si vous louez régulièrement votre bien. Des conventions fiscales existent afin d’éviter certains cas de double imposition selon votre pays fiscal principal.

Liste synthétique réglementaire :

• Taxe foncière faible comparée aux standards nord-américains/européens
• Possibilité déductions fiscales locales sur revenus locatifs après déclaration adéquate
• Dispositifs attractifs pour retraités/investisseurs étrangers

Comparaison internationale

Pays	Taux occupation location courte durée (%)	Rendement brut estimé (%)	Fiscalité locale
Costa Rica	70–80	6–10	Faible/modérée
Espagne (Costa del Sol)	~60	4–7	Modérée
Portugal (Algarve)	~65	5–8	Modérée/avantageuse non-résident
Floride	~75	~6	~modérée-élevée

Étude(s) de cas / témoignages

« J’ai acheté un condo près du parc national Manuel Antonio début 2023 ; mon taux d’occupation a dépassé mes attentes dès la première année avec près de neuf mois loués grâce aux plateformes Airbnb/VRBO. Après déduction des frais courants et impôts locaux modérés, mon rendement net approche les huit pour cent annuels.» (Propriétaire français)

« Nous avons investi dans une villa écologique autour Nosara via une coopérative locale ; notre clientèle est majoritairement composée télétravailleurs US/EU qui restent plusieurs semaines voire mois.» (Couple expatrié belge)

Le marché costaricien offre donc actuellement parmi les perspectives internationales les plus attractives en termes combinés — croissance continue du tourisme premium/naturel, stabilité juridique/fiscale relative et dynamisme technologique — tout en affichant encore un rapport prix/rentabilité favorable face aux marchés secondaires européens ou nord-américains traditionnels.