Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Nichée entre l’océan Pacifique et la mer des Caraïbes
Le Costa Rica émerge comme une destination de choix pour les voyageurs en quête d’expériences authentiques et immersives, transformant le marché de la location saisonnière en une opportunité des plus alléchantes.
Dans un contexte où le tourisme durable et l’écotourisme gagnent en importance, ce pays accueille les visiteurs avec une biodiversité époustouflante, des plages immaculées et une culture vibrante, autant d’atouts qui attirent chaque année des milliers de vacanciers.
Le marché de la location saisonnière au Costa Rica
Pour les investisseurs et propriétaires, le marché de la location saisonnière au Costa Rica offre non seulement une chance d’explorer un secteur dynamique, mais aussi de contribuer positivement à l’économie locale tout en préservant l’environnement naturel.
Découvrir ces opportunités, c’est plonger dans un univers où le rendement financier rencontre un engagement responsable et durable.
Une opportunité lucrative au Costa Rica
La croissance du marché de la location saisonnière au Costa Rica reste soutenue en 2025, stimulée par une demande touristique forte et une augmentation de la population expatriée. Malgré une légère baisse des arrivées de touristes en décembre 2024 (-0,5 %), la demande globale demeure élevée, en particulier dans les zones côtières très touristiques.
Régions attractives pour les investisseurs
| Région | Atouts principaux | Tendances de rendement locatif |
|---|---|---|
| Tamarindo | Plages réputées, vie nocturne, forte demande US/UE | Rendement net entre 6 % et 10 % |
| Jaco | Accessibilité, surf, infrastructure touristique | Rendement net entre 5 % et 9 % |
| Manuel Antonio | Parc national, faune, clientèle haut de gamme | Rendement net entre 7 % et 11 % |
- Tamarindo attire pour son ambiance cosmopolite et ses activités nautiques.
- Jaco séduit les investisseurs par son dynamisme et sa proximité de la capitale.
- Manuel Antonio combine nature et prestations premium, ce qui permet d’augmenter les tarifs moyens.
Rendements locatifs potentiels
- Le rendement locatif net varie selon l’emplacement et la gestion du bien, mais il est courant d’atteindre entre 6 % et 11 % dans les zones les plus prisées.
- L’ADR (Average Daily Rate) fluctue selon la saison et la région, certains secteurs premium enregistrant des hausses importantes sur l’année écoulée.
Réglementations locales sur la location courte durée
- Les locations saisonnières sont autorisées, mais il est nécessaire de déclarer l’activité auprès des autorités fiscales.
- Certaines municipalités imposent des restrictions sur le bruit, la capacité d’accueil ou l’usage commercial dans les zones résidentielles.
- Une inscription au registre national du tourisme peut être exigée pour bénéficier de certains avantages.
Avantages fiscaux pour les investisseurs étrangers
- Le régime fiscal est jugé attractif, avec une imposition sur les revenus locatifs relativement faible.
- Les investisseurs étrangers bénéficient des mêmes droits que les nationaux pour l’achat immobilier.
- Possibilité d’optimiser la fiscalité selon la structure juridique choisie (personne physique ou société).
- Le programme « rentista » facilite l’installation des investisseurs et la gestion de leurs biens.
Impact de la popularité touristique sur les revenus
Le Costa Rica accueille chaque année plus de 3 millions de visiteurs, ce qui garantit un taux d’occupation élevé toute l’année dans les zones touristiques majeures.
La hausse du nombre d’expatriés (+25 % de demandes de résidence sur deux ans) soutient également la demande de locations meublées longue durée, diversifiant les sources de revenus locatifs.
Exemples récents de succès dans la location saisonnière
- À Tamarindo, des investisseurs ayant acquis des appartements en 2022 rapportent des taux d’occupation supérieurs à 80 % et une augmentation de l’ADR de 12 % sur un an.
- À Manuel Antonio, une villa de luxe achetée fin 2023 a généré un rendement brut de 10,2 % dès la première année grâce à une gestion optimisée et à la forte demande saisonnière.
- À Jaco, certains propriétaires ont vu la valeur de leur bien s’apprécier de 8 % en 2024, tout en maintenant un taux d’occupation annuel supérieur à 75 %.
Points clés à retenir :
- Croissance du marché soutenue par le tourisme et l’expatriation.
- Régions phares : Tamarindo, Jaco, Manuel Antonio.
- Rendements attractifs de 6 % à 11 % selon l’emplacement.
- Réglementation claire et fiscalité avantageuse pour les étrangers.
- Succès récents démontrant la solidité du secteur et la diversité des opportunités.
Bon à savoir :
Le Costa Rica est devenu un marché florissant pour la location saisonnière, avec une croissance significative depuis quelques années, particulièrement dans des régions attractives telles que Tamarindo, Jaco et Manuel Antonio qui offrent des rendements locatifs attractifs et larges. Ces destinations profitent de la popularité accrue du pays en tant que destination touristique, ce qui amplifie les opportunités de revenus pour les investisseurs. Les réglementations locales sont accommodantes pour les locations à court terme, avec des avantages fiscaux disponibles pour les investisseurs étrangers, rendant le marché encore plus attrayant. Par exemple, un investisseur a récemment acquis une villa à Tamarindo, réalisant un rendement de 8 % en seulement un an. En combinant un cadre réglementaire favorable et un afflux touristique constant, le Costa Rica se positionne comme une opportunité lucrative pour ceux cherchant à capitaliser sur la croissance fulgurante du secteur de la location saisonnière.
Capitalisez sur les atouts de la location saisonnière
Le Costa Rica se distingue comme une destination privilégiée pour la location saisonnière grâce à une combinaison rare de diversité naturelle, de climat attractif et d’opportunités économiques pour les propriétaires immobiliers.
Principaux atouts de la location saisonnière au Costa Rica :
- Diversité et beauté naturelle
- Plages de sable blanc et noir, idéales pour le surf, la baignade ou la détente.
- Forêts tropicales luxuriantes, abritant une biodiversité exceptionnelle : singes, paresseux, oiseaux tropicaux, etc.
- Volcans spectaculaires, dont l’Arenal et l’Irazú, qui offrent des paysages uniques et des activités de plein air variées.
- Climat tropical toute l’année
- Températures agréables et ensoleillement constant, permettant de profiter des activités extérieures quelle que soit la saison.
- Atout majeur pour attirer des voyageurs tout au long de l’année, même lors des saisons creuses dans d’autres destinations.
- Rentabilité et avantages économiques pour les propriétaires
- Demande touristique soutenue et croissante, avec plus de 3 millions de visiteurs annuels.
- Revenus locatifs élevés, notamment dans les zones côtières et touristiques où la demande est forte toute l’année.
- Possibilité de capitaliser sur la haute fréquentation pendant que d’autres marchés connaissent une baisse de flux touristique.
- Fiscalité avantageuse et cadre réglementaire propice à l’investissement locatif.
- Appréciation continue de la valeur immobilière, renforçant la rentabilité à long terme.
- Flexibilité et liberté
- Liberté pour le propriétaire de disposer de son bien selon ses besoins personnels (occupation ponctuelle, revente, etc.).
- Adaptation facile aux fluctuations du marché touristique via des ajustements de tarifs et de durée de location.
- Moins d’engagement qu’une location longue durée, offrant plus d’options de gestion et d’optimisation.
- Richesse culturelle et accueil chaleureux
- Hospitalité reconnue des Ticos (habitants du Costa Rica), créant une expérience authentique et conviviale pour les visiteurs.
- Diversité des traditions, cuisine locale, fêtes et événements culturels enrichissant le séjour des touristes.
- Valeur ajoutée qui fidélise la clientèle internationale et augmente l’attrait de la location saisonnière.
| Atout principal | Description synthétique |
|---|---|
| Diversité naturelle | Plages, forêts tropicales, volcans, biodiversité unique |
| Climat | Tropical, agréable et constant toute l’année |
| Rentabilité économique | Revenus élevés, demande constante, fiscalité avantageuse |
| Flexibilité | Liberté d’usage, adaptation aux marchés |
| Richesse culturelle | Accueil chaleureux, traditions locales, expérience riche |
À retenir :
Le Costa Rica offre un cadre exceptionnel pour la location saisonnière, alliant nature spectaculaire, climat stable, opportunités économiques et expérience culturelle authentique. Ce contexte favorise une attractivité touristique continue et une rentabilité durable pour les propriétaires.
Bon à savoir :
La location saisonnière au Costa Rica présente de nombreux avantages qui peuvent être exploités par les propriétaires cherchant à maximiser leur investissements immobiliers. Grâce à sa diversité naturelle splendide, comprenant des plages immaculées, des forêts tropicales luxuriantes et des volcans majestueux, ce pays attire des milliers de touristes chaque année. Le climat tropical constant assure une activité touristique continue, même lors des saisons creuses ailleurs, promettant ainsi des revenus stables. Comparée aux locations à long terme, la location saisonnière offre plus de flexibilité, permettant d’adapter les prix et les conditions selon la demande. En outre, l’accueil chaleureux des Ticos et la richesse de la culture locale séduisent et fidélisent les visiteurs, enrichissant leur expérience et augmentant leur intérêt pour ce type de séjour. Enfin, la possibilité de bénéficier de revenus supplémentaires tout en diversifiant les séjours, notamment à travers l’écoute des attentes des voyageurs en termes de services et de confort, rend cette avenue particulièrement attractive pour les propriétaires immobiliers.
Optimiser la gestion de vos biens locatifs
Optimiser la gestion des biens locatifs au Costa Rica implique une combinaison de pratiques stratégiques, d’outils technologiques et d’une attention particulière aux attentes variées des touristes internationaux.
Collaboration avec les gestionnaires locaux
- S’appuyer sur des gestionnaires de propriétés expérimentés permet :
- Une connaissance fine du marché local (saisonnalité, profils touristiques, événements régionaux).
- La coordination efficace du ménage, de l’entretien et de l’accueil personnalisé.
- L’optimisation continue du taux d’occupation grâce à un réseau local étendu.
Détermination dynamique du prix de location
- Analysez régulièrement les tarifs pratiqués par les propriétés comparables dans votre région.
- Mettez en place une tarification saisonnière :
- Haute saison (décembre à avril) : augmentation habituelle des prix entre 20 et 30 %.
- Basse saison (mai à novembre) : ajustez vos tarifs à la baisse pour rester compétitif ou proposez des promotions attractives.
- Utilisez un logiciel de tarification dynamique qui ajuste automatiquement le tarif selon la demande réelle, les événements locaux et la concurrence.
| Saison | Exemple tarif villa T2 vue mer | Variation typique (%) |
|---|---|---|
| Haute (déc.-avr.) | $150–$300/nuit | +20–30 % |
| Basse (mai-nov.) | $100/nuit | — |
Conseil : Offrez également des remises ciblées pour remplir le calendrier en période creuse ou fidéliser les clients longue durée.
Utilisation d’outils numériques
- Automatisez la gestion avec :
- Logiciels spécialisés pour centraliser réservations, paiements et calendriers multi-plateformes.
- Envoi automatisé d’instructions avant arrivée/départ via e-mail ou SMS.
- Gestion digitale du ménage/maintenance par application mobile partagée avec votre équipe locale.
- Intégrez un système dynamique permettant le suivi en temps réel de l’occupation, facilitant l’ajustement rapide aux fluctuations soudaines.
Exemples concrets d’automatisation :
– Plateformes comme Eviivo permettent la synchronisation automatique entre Booking.com, Airbnb et Expedia tout en gérant paiements sécurisés et messagerie client intégrée.
Valorisation par services additionnels
Pour améliorer l’expérience invité et augmenter leur satisfaction :
- Proposez transferts privés aéroport/logement
- Offrez paniers petit-déjeuner local ou expériences personnalisées
- Installez Wi-Fi haut débit fiable
- Mettez à disposition guides touristiques multilingues
Ces services sont particulièrement appréciés par une clientèle internationale diversifiée recherchant confort, sécurité et authenticité. Ils justifient souvent un positionnement tarifaire supérieur.
Aspects légaux & réglementaires essentiels
Liste non exhaustive à respecter impérativement :
Obligations locales
- Enregistrement obligatoire auprès des autorités fiscales costariciennes
- Attribution d’un numéro fiscal unique (“cédula jurídica”)
- Déclaration régulière des revenus locatifs
Normes sanitaires & sécurité
- Respecter normes incendie/évacuation définies par le ministère concerné
- Assurance responsabilité civile recommandée
Droit du travail
- Déclarations correctes si vous employez personnel local (ménage/gardiennage)
Ignorer ces obligations expose à amendes lourdes voire suspension temporaire d’activité locative.
Points clés pour réussir :
- Tarifs adaptés dynamiquement selon saisonnalité/demande réelle ;
- Automatisation maximale via outils numériques éprouvés ;
- Collaboration étroite avec experts locaux fiables ;
- Offre enrichie répondant aux besoins variés de touristes mondiaux ;
- Respect strict du cadre légal costaricien afin d’assurer pérennité & sérénité entrepreneuriale.
Bon à savoir :
Pour optimiser la gestion de vos biens locatifs au Costa Rica, il est crucial de collaborer avec des gestionnaires de propriétés locaux, familiers avec les attentes variées des touristes et les fluctuations saisonnières. Une bonne pratique consiste à ajuster dynamiquement les prix de location selon la demande, les périodes de haute saison comme Noël et Pâques permettant généralement des prix plus élevés. L’utilisation de plateformes et d’outils numériques facilite non seulement le suivi des réservations mais aussi la communication efficace avec les locataires. Offrir des services supplémentaires, tels qu’un transfert aéroport gratuit ou des guides touristiques personnalisés, peut significativement améliorer l’expérience client et augmenter leur satisfaction. Enfin, veillez à respecter les normes légales et réglementaires locales pour éviter les problèmes juridiques, en gardant à l’esprit que la réglementation sur la location courte durée varie selon les régions. Par exemple, certaines zones balnéaires populaires peuvent avoir des exigences strictes concernant la déclaration et la taxation des revenus locatifs.
Comprendre les régulations locales pour réussir
Pour louer un bien en location saisonnière au Costa Rica, il est indispensable de respecter plusieurs obligations légales et réglementaires spécifiques. Le non-respect de ces exigences expose à des sanctions administratives et fiscales.
| Exigence | Description | Détails pratiques |
|---|---|---|
| Enregistrement ICT | Inscription obligatoire auprès de l’Institut Costaricien du Tourisme (ICT) | Loi n° 9742, Décret n° 43154 depuis 2021. |
| Permis fiscaux | Enregistrement auprès de l’Administration Fiscale (Hacienda) | Obligatoire pour tous, y compris propriétaires étrangers. |
| Facturation électronique | Emission obligatoire des factures électroniques | Utilisation d’un système approuvé par le gouvernement. |
| Déclarations fiscales régulières | Déclaration périodique des revenus locatifs | Respecter les échéances fiscales locales. |
Points clés sur la fiscalité
- Les revenus issus de la location saisonnière sont soumis à la TVA locale (13 %).
- Il faut facturer cette taxe à chaque réservation, même si le paiement a été effectué avant une évolution législative.
- Depuis 2026, toutes les informations seront automatiquement partagées avec différentes autorités dans le cadre de l’accord multilatéral sur l’échange d’informations numériques.
Spécificités pour les étrangers
- L’obtention d’un Numéro d’Identification Spécial pour les Étrangers (NITE) est obligatoire.
- Toutes ces obligations s’appliquent également aux propriétaires non résidents.
Sécurité et conditions du logement
Liste des principales exigences en matière de sécurité :
- Respecter le règlement intérieur du propriétaire ou du gestionnaire immobilier.
- Se conformer aux normes imposées par l’association de copropriété ou la municipalité locale.
- Assurer que la propriété répond aux standards minimaux : extincteurs opérationnels, issues clairement signalées, équipements électriques sécurisés.
Variations locales
Des différences notables existent entre zones touristiques majeures et régions plus isolées :
| Zone touristique populaire | Région rurale ou moins touristique |
|---|---|
| Régulation stricte ; contrôles fréquents | Application variable ; tolérance parfois accrue |
| Présence renforcée d’inspections ICT | Moins d’inspections mais obligation inchangée |
| Collaboration étroite avec autorités | Procédures administratives parfois plus lentes |
Dans certaines municipalités côtières très prisées comme Tamarindo ou Jacó :
- Les inspections sont fréquentes,
- Des règles supplémentaires liées au bruit ou à la gestion des déchets peuvent être imposées.
Dans les régions rurales/montagneuses moins touristiques :
- La réglementation reste applicable mais son application peut être moins rigoureuse,
- L’accès direct aux services administratifs peut être plus complexe ; prévoir davantage de temps pour chaque démarche administrative.
- Préparer tous vos documents avant toute démarche : titres fonciers, plans cadastraux actualisés, preuves d’assurance habitation.
- Recourir si possible à un avocat local spécialisé en droit immobilier/touristique : il pourra accélérer vos démarches auprès de l’ICT et Hacienda.
- Garder systématiquement une copie numérique/scannée des échanges officiels avec administrations costariciennes.
Bon à savoir :
Pour réussir dans le domaine de la location saisonnière au Costa Rica, il est crucial de bien comprendre les régulations locales. Les propriétaires doivent obtenir une licence d’exploitation touristique, souvent délivrée par l’Institut Costaricien du Tourisme, et doivent également se conformer à des normes de sécurité spécifiques, notamment l’installation d’extincteurs et de détecteurs de fumée dans les logements. En matière fiscale, les revenus de ces locations sont soumis à l’impôt sur le revenu et à la taxe de vente, avec des taux qui peuvent varier selon la région. Les régulations peuvent différer significativement entre les zones touristiques populaires comme Tamarindo et les régions plus isolées, où les lois peuvent être moins strictes mais nécessitent toujours une vigilance. Naviguer dans le système bureaucratique peut être facilité en consultant le site web du gouvernement ou en collaborant avec un avocat local spécialisé en droit immobilier. Des exemples concrets incluent l’obligation de déclarer les propriétés locatives auprès des autorités locales pour éviter des amendes substantielles, soulignant l’importance de se tenir informé et de respecter les législations en vigueur.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
