Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Découvrez les charmes du Costa Rica
L’achat d’une propriété en bord de mer au Costa Rica combine un investissement judicieux et un style de vie paradisiaque. Avec ses plages immaculées, sa biodiversité exceptionnelle et son climat tropical agréable, le Costa Rica devient rapidement une destination prisée pour les acheteurs à la recherche d’une retraite idyllique ou d’une opportunité d’investissement sur le marché international de l’immobilier.
Ce guide détaillé vous accompagne à chaque étape de l’acquisition, des considérations légales aux astuces pour dénicher les meilleurs emplacements selon vos préférences, que vous cherchiez une villa luxueuse ou un cocon plus modeste, vous offrant ainsi les meilleures chances de réussir votre projet immobilier dans ce coin de paradis encore méconnu.
Bon à savoir :
Le Costa Rica est réputé pour sa stabilité politique et économique, ainsi que pour son engagement en faveur de l’environnement, ce qui en fait un lieu sûr et attractif pour les investisseurs étrangers.
Les joyaux côtiers du Costa Rica : où investir ?
Régions côtières attractives pour l’investissement immobilier
| Région | Atouts majeurs | Exemples de localités phares |
| Guanacaste | Plages renommées, aéroport international, communauté expatriée, forte demande locative, infrastructures modernes | Tamarindo, Playa Flamingo, Nosara |
| Puntarenas | Diversité écologique, proximité de la capitale, pôles touristiques en développement | Jaco, Manuel Antonio, Santa Teresa |
| Péninsule d’Osa | Biodiversité exceptionnelle, tourisme écologique, marchés émergents | Puerto Jiménez, Drake Bay |
Facteurs rendant ces régions attractives
- Beauté naturelle : plages de sable blanc, forêts tropicales, parcs nationaux.
- Biodiversité : faune et flore uniques, zones protégées.
- Infrastructures touristiques : développement de resorts, hôtels de luxe, services de location à court terme.
- Sécurité : présence de communautés d’expatriés, stabilité politique, services de santé accessibles.
Potentiel de développement économique et touristique
Guanacaste bénéficie d’un flux touristique constant grâce à l’aéroport international de Liberia et à la popularité croissante des locations de vacances, ce qui entraîne une appréciation continue des prix et des taux de rendement locatif élevés.
Puntarenas, et en particulier Santa Teresa, connaît une croissance rapide des prix immobiliers (+35% sur 5 ans), portée par le tourisme, le télétravail et la demande internationale. Les marchés comme Jaco et Manuel Antonio profitent de la proximité avec San José et d’une offre variée d’activités de loisirs.
La péninsule d’Osa, encore relativement préservée, attire un public d’investisseurs soucieux de durabilité, et le développement d’infrastructures écotouristiques laisse envisager une valorisation future importante des propriétés.
Cadre légal de l’achat immobilier en bord de mer
Les étrangers bénéficient des mêmes droits que les locaux pour l’achat de la majorité des propriétés. Toutefois, la loi « Zona Marítimo Terrestre » (ZMT) s’applique à la première bande de 200 mètres depuis la laisse de haute mer :
- Les 50 premiers mètres sont inaliénables (domaine public).
- Les 150 mètres suivants sont soumis à des concessions, souvent accordées pour 20 ans renouvelables, mais nécessitent une société costaricienne pour l’achat, dont l’étranger peut détenir jusqu’à 100%.
Il est essentiel de vérifier le statut légal du bien (titre de propriété vs concession) et de consulter un avocat spécialisé avant l’achat.
Témoignages et perspectives d’experts immobiliers
« Les régions côtières telles que Tamarindo et Santa Teresa offrent des rendements locatifs parmi les plus élevés du pays, avec une demande constante de la part des touristes et des expatriés. Les investisseurs privilégient de plus en plus les projets écologiques, qui sont valorisés sur le marché international. »
Shawn Ferguson, courtier principal, Exclusive Homes Costa Rica
« L’arrivée massive de travailleurs à distance et la recherche de modes de vie durables stimulent la demande, ce qui devrait maintenir la croissance des prix dans les années à venir, surtout dans les zones où l’offre reste limitée. »
Investissement éthique et durable
- De nombreux projets immobiliers intègrent désormais des pratiques durables : énergies renouvelables, gestion de l’eau, matériaux locaux, préservation des espaces naturels.
- Les investisseurs sont encouragés à privilégier des initiatives qui favorisent la protection de la biodiversité et l’intégration avec les communautés locales, afin d’éviter la spéculation foncière et la pression sur les écosystèmes.
- La certification écologique (par exemple CST – Certification for Sustainable Tourism) valorise les biens sur le marché locatif haut de gamme.
Exemples de propriétés avec bon retour sur investissement
- Tamarindo (Guanacaste) : villas de luxe et condos générant des taux d’occupation élevés en location courte durée, avec une appréciation annuelle des prix supérieure à la moyenne nationale.
- Santa Teresa (Puntarenas) : éco-développements et bungalows de plage ayant enregistré des hausses de valeur de plus de 30% en cinq ans, tout en maintenant une forte demande locative.
- Puerto Jiménez (Osa) : lodges écotouristiques combinant rentabilité et préservation, soutenus par la croissance du tourisme d’aventure et d’observation de la faune.
À retenir
Les régions côtières du Costa Rica, portées par le tourisme, la biodiversité et un cadre juridique accueillant, offrent un fort potentiel d’investissement immobilier.
Le succès d’un investissement repose sur la sélection de la localisation, la conformité légale, la prise en compte des enjeux environnementaux et l’anticipation des tendances de marché.
Bon à savoir :
Guanacaste, avec ses plages magnifiques et un climat ensoleillé toute l’année, est une région prisée pour l’achat de propriétés grâce à son attrait touristique constant et à ses infrastructures développées, tandis que Puntarenas offre une biodiversité exceptionnelle et un potentiel touristique en pleine expansion, parfait pour ceux qui recherchent des investissements durables. La péninsule d’Osa, souvent considérée comme le « joyau vert » du pays, attire les investisseurs grâce à sa riche biodiversité et aux efforts de conservation qui y sont menés, mais nécessite une attention particulière aux lois locales de zonage et de protection de l’environnement. Concernant l’achat de terrain en bord de mer, les acheteurs étrangers doivent se familiariser avec la loi maritime-zonale qui impose une concession par l’État pour tout terrain situé dans la zone maritime. Les experts immobiliers soulignent que les investissements dans ces régions, notamment avec des exemples de propriétés de luxe qui ont doublé leur valeur en quelques années, s’accompagnent d’opportunités économiques croissantes. Toutefois, les projets doivent intégrer des pratiques éthiques et durables pour protéger l’environnement et soutenir les communautés locales.
Les étapes clés pour l’achat en bord de mer
Étapes clés pour acheter une propriété en bord de mer au Costa Rica :
- Recherche des propriétés disponibles
- Définir précisément vos critères (localisation, type de bien, budget, accès plage, sécurité).
- Consulter des plateformes spécialisées et annonces locales.
- Prendre en compte la distinction entre propriétés privées et concessions dans la zone maritime.
- Collaboration avec un agent immobilier local expérimenté
- Sélectionner un professionnel reconnu maîtrisant le marché local et les aspects juridiques spécifiques.
- L’agent vous guide lors des visites, négociations et démarches administratives.
- Considérations juridiques et administratives
- Vérification légale du titre de propriété ou du droit de concession (notamment dans la Zone Maritime Terrestre – ZMT).
- Vérifier si le bien est situé sur une concession : l’État reste propriétaire ; usage encadré par la Ley Sobre la Zona Maritima Terrestre #6043.
Type de propriété Détenteur légal Spécificités principales Propriété privée Particulier Achat classique possible par étranger Propriété en concession (ZMT) État + occupant Occupation soumise à autorisation administrative - Recours obligatoire à un avocat spécialisé pour sécuriser l’opération.
- Préparer des documents financiers prouvant l’origine licite des fonds (réglementation stricte anti-blanchiment).
- Inspection pré-achat
Faire réaliser une inspection complète :
- Structurelle
- Installation électrique/plomberie
- Risques particuliers liés à l’humidité/salinité/érosion
- Options de financement pour acheteurs internationaux
Modalités courantes :
- Paiement comptant privilégié.
- Possibilité d’emprunt hypothécaire local limité ; souvent difficile sans statut résident ou garanties locales solides.
- Financement privé parfois envisageable via institutions étrangères ou vendeurs.
- Aspects culturels et environnementaux à prendre en compte
Points d’attention :
- Respecter les usages locaux concernant le voisinage/la copropriété/la gestion foncière.
- Sensibilité accrue aux enjeux écologiques : protection mangroves/faune/flore endémique ; restrictions potentielles sur les constructions nouvelles.
- Précautions liées au climat/érosion côtière
Liste des précautions recommandées :
- S’informer sur l’historique climatique du secteur (tempêtes tropicales, inondations).
- Analyser risques d’érosion côtière avant achat ; privilégier terrains protégés ou éloignés immédiate ligne littorale si possible.
- Privilégier constructions adaptées au climat tropical humide : matériaux résistants aux intempéries/salinité.
À retenir
- Travailler avec un agent immobilier local qualifié est indispensable pour naviguer entre spécificités régionales et exigences légales strictes.
- L’appui d’un avocat spécialisé garantit sécurité juridique surtout dans le cas complexe des concessions étatiques côtières.
- Une inspection technique approfondie limite les mauvaises surprises après achat face aux conditions climatiques exigeantes du littoral costaricain.
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Encadrez votre projet par ces étapes structurantes afin que votre acquisition se fasse sereinement tout en respectant contraintes légales et environnementales propres au Costa Rica !
Bon à savoir :
Pour acheter une propriété en bord de mer au Costa Rica, commencez par rechercher les options disponibles dans votre région d’intérêt, en vous aidant d’un agent immobilier local expérimenté qui connaît bien le marché et les aspects culturels. Portez une attention particulière aux considérations juridiques, comme la nécessité de vérifier les droits de propriété et les règlements de zonage, et n’hésitez pas à engager un avocat spécialisé. L’inspection pré-achat est cruciale pour détecter d’éventuels problèmes de structure ou d’érosion côtière. Pour le financement, explorez des options comme les prêts internationaux, mais sachez que les conditions peuvent varier. Prenez en compte les aspects environnementaux, tels que la protection de la biodiversité et l’impact possible du climat tropical, en particulier pendant la saison des pluies, qui peut accentuer les risques d’érosion.
Conseils d’experts pour un investissement réussi
Analyse des tendances actuelles du marché immobilier au Costa Rica
Le marché immobilier costaricien en 2025 connaît une correction notable, avec une baisse de 41% du prix médian des maisons individuelles par rapport à l’année précédente. Cette baisse rend le marché plus accessible aux acheteurs, tout en maintenant une forte demande, notamment dans les zones côtières prisées comme Guanacaste, Puntarenas, et certains secteurs de la côte Pacifique et Caraïbe. Les ventes sont en hausse de près de 31%, accompagnées d’une augmentation importante des stocks disponibles. Le prix au mètre carré varie selon les provinces côtières :
| Province | Appartements (CRC/m²) | Maisons (CRC/m²) |
| Guanacaste | 1 679 793 | 1 412 688 |
| Puntarenas | 1 336 980 | 1 317 620 |
| Limón | 871 519 | 1 082 806 |
Les zones proches de nouveaux développements ou d’infrastructures touristiques majeures (ex: Marina Flamingo à Guanacaste) attirent particulièrement les investisseurs.
Recherche de professionnels locaux spécialisés
- Privilégier les agents immobiliers membres d’associations reconnues (CRGAR, CCCBR).
- Rechercher un spécialiste ayant une expérience avérée sur le littoral visé.
- S’assurer que l’agent maîtrise la législation locale sur le foncier côtier.
- Demander des références vérifiables auprès d’autres clients étrangers.
Critères essentiels avant achat
- Accessibilité: routes praticables toute l’année, proximité aéroport/gare routière.
- Infrastructures: présence fiable d’eau potable, électricité stable, internet haut débit.
- Qualité environnementale: analyse de la plage (propreté, baignade sûre), absence d’érosion majeure ou pollution visible.
- Réglementation spécifique: respect du régime « zone maritime-terrestre » (ZMT), permis municipaux requis pour toute construction proche du rivage.
Liste synthétique des critères importants :
- Accessibilité aux infrastructures essentielles
- Qualité et sécurité des plages
- Statut légal/zonage foncier côtier
- Risques naturels identifiés : inondations/érosion/tempêtes
Aspects financiers clés
Options courantes :
- Achat comptant privilégié par la majorité des étrangers car peu d’offres hypothécaires locales pour non-résidents
- Possibilité via sociétés locales type SA ; attention à bien structurer l’acquisition fiscalement
Implications fiscales :
- Taxe annuelle sur propriété immobilière : généralement autour de 0.25% de la valeur enregistrée
- Plus-value imposable lors revente sous conditions spécifiques
- Frais notariaux et droits d’enregistrement entre ~3% et ~4%
| Aspect | Détail |
| Financement local | Limité pour non-résidents; cash préféré |
| Fiscalité | Impôt foncier annuel; plus-value potentielle à la revente |
| Frais annexes | Notaire/enregistrement : env. 3–4% |
Inspection préachat indispensable
Avant signature définitive :
- Mandater un ingénieur local certifié pour inspection complète – structurelle et environnementale
- Vérifier vulnérabilité face aux risques climatiques : montée du niveau marin, corrosion saline accélérée sur matériaux métalliques/béton armé
- Contrôler état réel vs description commerciale afin d’éviter mauvaises surprises
Liste points-clés lors inspection :
- Toiture & fondations
- Système électrique/plomberie
- Drainage pluvial
- Accès direct plage sécurisé
Témoignages/anecdotes propriétaires actuels
« Nous avons découvert que l’entretien est nettement plus exigeant en bordure directe avec l’océan – sel marin ronge rapidement ferronnerie/extérieurs… mais nous ne regrettons rien tant chaque coucher de soleil est unique ! »
« Le principal défi a été bureaucratique avec obtention permis municipal dans zone ZMT ; s’appuyer dès le départ sur un avocat spécialisé a tout changé… »
Certains soulignent aussi que louer leur maison quelques mois par an permet largement couvrir frais fixes grâce au tourisme soutenu même hors saison.
Ressources supplémentaires recommandées
Liste utile pour approfondir chaque étape :
- Sites officiels comme Registro Nacional Costa Rica
- Associations professionnelles CRGAR & CCCBR
- Guides pratiques édités par cabinets juridiques locaux spécialisés
- Portails immobiliers nationaux proposant simulateurs fiscaux/financiers
Pour maximiser vos chances d’un investissement réussi en bordure maritime costaricienne : informez-vous précisément sur les tendances locales récentes, sélectionnez vos partenaires professionnels avec rigueur, et privilégiez systématiquement transparence juridique ainsi qu’inspections approfondies avant engagement définitif.
Bon à savoir :
Pour réussir un investissement immobilier en bord de mer au Costa Rica, il est crucial de bien comprendre les tendances du marché dans les zones côtières prisées, tel que Tamarindo et Manuel Antonio. Collaborer avec des agents immobiliers spécialisés dans les propriétés balnéaires peut vous offrir une expertise locale indispensable. Lors de votre recherche, évaluez l’accessibilité aux infrastructures, la qualité des plages et assurez-vous de comprendre les réglementations côtières. Sur le plan financier, explorez les options de financement disponibles sur place et considérez les implications fiscales d’un tel investissement. Ne négligez pas une inspection pré-achat pour évaluer les risques liés aux conditions climatiques, comme la montée des eaux. Les témoignages de propriétaires actuels peuvent révéler des avantages et défis souvent inattendus. Pour des informations complémentaires, des sites spécialisés dans l’immobilier costaricien et des forums de expatriés peuvent être d’excellentes ressources.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
