Acheter Immobilier : Costa Rica vs Pays Voisins – Comparatif

Publié le 28 juillet 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Comparatif immobilier : Costa Rica vs. ses pays voisins

Dans un contexte où l’investissement immobilier se révèle être une stratégie prisée par de nombreux investisseurs, le choix du pays devient crucial pour maximiser les rendements tout en minimisant les risques. Ce comparatif se penche sur le marché immobilier au Costa Rica et ses pays voisins, comme le Panama et le Nicaragua, en mettant en lumière les avantages et inconvénients liés à chaque destination.

Alors que le Costa Rica séduit par sa stabilité politique, ses politiques environnementales progressistes et un attrait touristique en constante augmentation, le Panama, fort de son influence commerciale mondiale, propose des opportunités fiscales intéressantes aux investisseurs. Le Nicaragua, malgré ses défis économiques et politiques, commence à attirer l’attention grâce à ses coûts d’entrée plus bas.

Ce guide explore donc ces dynamiques en profondeur pour aider les lecteurs à faire un choix éclairé en fonction de leurs priorités d’investissement.

Analyse du marché immobilier au Costa Rica et dans les pays voisins

Tendances actuelles au Costa Rica

• Prix moyens au mètre carré (2025)
  • En ville : environ 2 475,81 € (min. 1 554,85 €, max. 4 579,08 €)
  • En campagne : environ 1 333,86 € (min. 788,35 €, max. 1 840,09 €)
  • Variation selon la région et le type de bien

Région (Exemples)	Prix moyen/m² (CRC)	Type de bien
Puerto Viejo de Talamanca	856 962 – 1 166 169	Appart. / Maison
Santa Ana	1 042 582 – 795 993	Appart. / Maison
San José	1 164 808 – 624 413	Appart. / Maison
Jaco	1 330 808 – 1 093 285	Appart. / Maison
Tamarindo	1 914 793 – 1 420 158	Appart. / Maison

• Régions attractives pour les investisseurs
  • Guanacaste (plages, tourisme international)
  • Central Valley (San José, Escazú, Santa Ana : stabilité, services)
  • Zones côtières comme Tamarindo, Jaco, Manuel Antonio (forte demande touristique)

• Types de biens recherchés
  • Condos et villas de standing en zone touristique
  • Maisons individuelles pour expatriés (Central Valley, plages)
  • Biens locatifs touristiques (Airbnb, location saisonnière)

Facteurs d’influence

Tourisme : moteur majeur de la demande, particulièrement sur les côtes pacifique et caraïbe

Communauté expatriée : forte au Costa Rica, stimulant la demande pour des biens de qualité supérieure

Politiques de propriété étrangère : aucun obstacle majeur, étrangers peuvent acheter au même titre que les locaux (sauf zones maritimes protégées)

Comparaison avec les pays voisins

Pays	Prix/m² ville (€)	Régions attractives	Propriété étrangère	Stabilité éco.	Influence tourisme et expats
Costa Rica	2 475,81	Guanacaste, Central Valley, Jaco	Facile, sauf littoral public	Élevée	Très forte
Nicaragua	900 – 1 200	San Juan del Sur, Granada	Restrictions sur certaines terres	Faible à moyenne	Modérée
Panama	1 800 – 3 000	Panama City, Boquete, Bocas del Toro	Très facile, incitations fiscales	Bonne	Forte (surtout Panama City)
Belize	1 200 – 2 200	Ambergris Caye, Placencia	Facile, procédure simplifiée	Moyenne	Forte (tourisme anglophone)

• Opportunités d’investissement
  • Costa Rica : stabilité, marché mature, potentiel de plus-value, mais prix plus élevés.
  • Nicaragua : prix attractifs, mais instabilité politique et sécurité juridique plus faible.
  • Panama : fiscalité attractive pour les retraités et expatriés, forte croissance urbaine, transparence accrue.
  • Belize : marché en développement, attrait pour les investisseurs nord-américains, anglais comme langue officielle.

• Régulations gouvernementales
  • Costa Rica et Panama : accès simple à la propriété pour les étrangers.
  • Nicaragua : complexité dans certains cas, notamment pour les zones proches de la côte.
  • Belize : environnement favorable, peu de restrictions.

• Stabilité économique
  • Costa Rica et Panama : considérés comme les plus stables d’Amérique centrale.
  • Nicaragua : volatilité politique et économique.
  • Belize : stabilité relative, mais marché plus petit.

Influence du tourisme, expatriés, et politiques de propriété

Tourisme : facteur clé de valorisation des biens, notamment au Costa Rica et au Panama.

Communauté expatriée :

• Costa Rica, Panama : forte présence, infrastructures adaptées.
• Nicaragua, Belize : communautés en croissance, mais infrastructures parfois limitées.

Politiques de propriété étrangère :

• Costa Rica, Panama, Belize : procédures simples, marchés transparents.
• Nicaragua : vigilance requise, due à l’instabilité et à la législation foncière.

Prévisions et recommandations pour investisseurs

Prévisions 2025-2027

• Costa Rica : poursuite de la hausse modérée des prix, surtout sur la côte pacifique et la Central Valley.
• Panama : croissance soutenue, notamment dans les zones urbaines et de montagne (Boquete).
• Nicaragua : volatilité des prix selon la situation politique.
• Belize : progression lente, mais opportunités dans l’hôtellerie et la location saisonnière.

Recommandations

• Privilégier Costa Rica ou Panama pour la sécurité, la stabilité et la liquidité du marché.
• Explorer Belize pour des investissements à plus long terme dans des zones encore peu développées.
• Éviter les achats dans les zones à risque ou à la législation complexe, notamment au Nicaragua.
• Prendre en compte la force du tourisme et la présence d’expatriés pour maximiser le rendement locatif.

Pour les investisseurs recherchant sécurité et potentiel de plus-value, le Costa Rica et le Panama offrent les meilleures perspectives, tandis que le Belize présente un marché de niche à surveiller. La vigilance reste de mise au Nicaragua, malgré des prix très attractifs.

Comparaison des prix de l’immobilier : Costa Rica vs pays voisins

Pays / Région	Prix moyen au m² (USD)	Prix moyen au m² (EUR)	Zones les plus chères	Zones les moins chères
Costa Rica (national)	1 021 – 1 300	2 475,81	Tamarindo, Nosara, Santa Teresa	Cartago, périphéries GAM
Panama (ville)	2 100 – 2 600	~2 000 – 2 400	Panama City centre, Coronado	David, zones rurales
Nicaragua	800 – 950	~740 – 880	Managua centre	Leon, Granada
Honduras	700 – 850	~650 – 780	Tegucigalpa centre	La Ceiba

Les prix varient selon la localisation précise et le type de bien. Les conversions en euros sont indicatives.

Facteurs influençant les différences de prix :

• Stabilité politique :
  • Costa Rica et Panama offrent une stabilité notable comparée à leurs voisins.
  • Le Nicaragua et le Honduras connaissent davantage d’instabilité politique.
• Économie :
  • Croissance soutenue et devise forte au Costa Rica ; économie dollarisée stable à Panama.
  • Economies plus fragiles pour le Nicaragua et le Honduras.
• Politiques fiscales :
  • Attractivité fiscale importante pour l’investissement étranger à Panama (exonérations fréquentes).
  • Fiscalité relativement favorable au Costa Rica mais réglementation croissante sur l’immobilier étranger.
• Attractivité touristique :
  • Afflux massif d’étrangers dans les régions côtières du Costa Rica : forte demande locative saisonnière.
  • Développement accru du tourisme balnéaire à Panama ; croissance modérée pour le Nicaragua/Honduras.

Tendances récentes du marché immobilier :

• Au Costa Rica :
  • Hausse continue des prix depuis la pandémie (+16% entre fin 2023 et début 2025).
  • Poussée majeure sur la côte Pacifique nord grâce aux investissements étrangers et à la rareté foncière dans la vallée centrale.
  • Appréciation du colón face aux devises étrangères qui renchérit l’investissement pour certains expatriés.
• Au Panama :
  • Légère reprise post-COVID tirée par l’arrivée d’expatriés sud-américains/européens cherchant stabilité économique/fiscale.
• Au Nicaragua & Honduras :
  • Marchés faiblement dynamiques. Les prix restent bas suite à des incertitudes politiques persistantes. Moindre impact de la pandémie mais peu de rebond après crise sanitaire.

Points clés relevés par des acheteurs potentiels ou experts immobiliers :

« J’ai choisi d’investir au Costa Rica malgré un coût supérieur car c’est un pays sûr avec une excellente qualité de vie et une forte demande locative touristique toute l’année. »

— Acheteur expatrié canadien

« Le marché panaméen reste attractif fiscalement mais il faut cibler les quartiers centraux modernes ou côtiers haut-de-gamme pour espérer une vraie valorisation. »

— Agent immobilier international

« En dehors des capitales régionales ou touristiques majeures comme Granada au Nicaragua ou La Ceiba au Honduras, il y a peu de liquidité sur ces marchés… Les risques sont supérieurs mais cela peut séduire ceux qui cherchent un ticket d’entrée très bas. »

— Consultant régional

Principaux enseignements visuels :

Évolution approximative du prix moyen/m² résidentiel urbain en USD
Costa Rica      ──────▇▇▇▇▇► hausse continue
Panama          ──────▇▇► hausse modérée
Nicaragua       ──────▬► stable/bas
Honduras        ──────▬► stable/bas

Liste synthétique des critères principaux lors du choix pays/région :

• Sécurité juridique/politique
• Rentabilité locative réelle vs attendue
• Facilité administrative/fiscale pour étrangers
• Potentiel touristique local/direct international

Fiscalité immobilière : Costa Rica comparé à ses voisins

Pays	Taux d’imposition foncière	Taxe sur la plus-value	Exonérations/Réductions pour étrangers	Procédures fiscales	Réformes récentes
Costa Rica	0,25 % de la valeur cadastrale	Imposée sur le gain lors de la vente (généralement 15 %)	Pas d’exonérations spécifiques pour étrangers, mais les non-résidents sont traités comme les résidents pour la propriété	Paiement annuel à la municipalité ; déclaration simple	Stabilité fiscale, pas de réformes majeures récentes affectant la fiscalité immobilière
Panama	Progressif : 0 % à 1 % selon la valeur et l’ancienneté du bien ; exonération jusqu’à 20 ans pour nouveaux biens ≤120 000 $	10 % sur la plus-value en général	Exonérations généreuses pour nouveaux biens, retraités, et certains investissements touristiques	Déclaration et paiement annuels, procédure numérique simplifiée	Incitations fiscales renforcées pour l’investissement durable et touristique depuis 2024
Nicaragua	1 % sur la valeur cadastrale (après déduction de la première tranche)	10 % sur le gain en capital	Pas d’exonérations notables pour étrangers ; régime fiscal uniforme	Paiement auprès des autorités locales, procédures parfois complexes	Peu de réformes, marché affecté par l’instabilité politique
Guatemala	Environ 0,9 % à 0,98 % selon la valeur	10 % sur la plus-value	Pas d’exonération majeure pour étrangers	Paiement annuel, démarches administratives classiques	Aucune réforme fiscale majeure récente

Détails complémentaires :

Costa Rica

• Avantage : Fiscalité foncière très faible et stable, simplicité des démarches, pas de discrimination envers les non-résidents.
• Inconvénient : Absence d’exonération spécifique pour étrangers ou investisseurs, hausse progressive des prix dans les zones prisées.
• La taxe sur la plus-value s’applique généralement à 15 % du gain net, sauf exceptions pour résidences principales sous certaines conditions.
• L’investissement immobilier reste attractif pour les étrangers, avec des droits identiques à ceux des nationaux.

Panama

• Avantage : Exonération foncière jusqu’à 20 ans sur les nouveaux biens et mesures attractives pour retraités ; taux progressif limitant la charge fiscale.
• Inconvénient : Système plus complexe, obligations de déclaration plus strictes, réformes fréquentes pouvant amener de l’incertitude.
• Depuis 2024, de nouveaux avantages fiscaux encouragent l’investissement dans l’écotourisme et la construction durable.

Nicaragua

• Avantage : Coût d’acquisition et de vie très bas, fiscalité relativement simple.
• Inconvénient : Instabilité politique, sécurité juridique moindre, peu d’avantages fiscaux pour les étrangers.
• La fiscalité sur la plus-value et la propriété est uniforme, sans incitations particulières.

Guatemala

• Avantage : Fiscalité relativement modérée, marché accessible.
• Inconvénient : Pas d’avantages particuliers pour les investisseurs étrangers, démarches administratives classiques.

Implications fiscales pour résidents et non-résidents :

Dans tous ces pays, les non-résidents peuvent posséder des biens immobiliers et sont soumis aux mêmes taux que les résidents.

En Costa Rica et Panama, la procédure de paiement est annuelle et se fait principalement via la municipalité ou en ligne.

Les plus-values immobilières sont taxées lors de la vente, généralement via une retenue à la source.

Réformes récentes et impact sur le marché :

– Panama a introduit des mesures incitatives ciblant les investissements durables, renforçant l’attractivité pour les étrangers dans l’immobilier touristique et écologique.

– Costa Rica conserve une politique fiscale stable, sans augmentation significative des taxes immobilières, ce qui rassure les investisseurs.

– Nicaragua et Guatemala n’ont pas introduit de réformes récentes majeures, mais la stabilité institutionnelle reste un enjeu.

Avantages de la fiscalité immobilière au Costa Rica :

• Taux foncier très faible et stable.
• Procédures simples et absence de discrimination envers les étrangers.
• Environnement fiscal prévisible, sécurité juridique supérieure à celle du Nicaragua ou du Guatemala.

Inconvénients :

• Pas d’exonérations ou de réductions spécifiques pour les nouveaux investisseurs étrangers, contrairement à Panama.
• Hausse rapide des prix dans les zones attractives.

Résumé des choix fiscaux régionaux pour l’investisseur immobilier :

• Costa Rica : stabilité et simplicité, faibles taux mais peu d’incitations.
• Panama : fiscalité avantageuse pour les nouveaux investissements et retraités, système plus complexe.
• Nicaragua : faible coût d’entrée, mais risques politiques et fiscaux.
• Guatemala : fiscalité neutre, sans incitations ni barrières majeures.

Pour un investisseur étranger recherchant la stabilité et la prévisibilité fiscale, le Costa Rica reste une valeur sûre, tandis que Panama séduira ceux qui privilégient les exonérations à court terme et les incitations sectorielles.