Avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers au Costa Rica

Publié le 28 juillet 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier au Costa Rica

Investir dans l’immobilier au Costa Rica n’est pas seulement une opportunité de bénéficier de paysages époustouflants et d’une culture riche, c’est également une occasion unique de profiter d’avantages fiscaux attrayants et de stimuler son patrimoine.

Alors que le pays attire de plus en plus d’investisseurs étrangers, notamment grâce à ses politiques fiscales incitatives et à son cadre légal favorable, il est crucial de comprendre comment ces éléments peuvent transformer un investissement en une véritable mine d’opportunités.

Grâce à une taxation sur le revenu immobilier très compétitive et une absence d’impôt sur la plus-value immobilière, le Costa Rica s’impose comme un havre pour ceux qui souhaitent non seulement diversifier leur portefeuille, mais aussi bénéficier de solides rendements financiers à long terme.

Les avantages fiscaux locaux pour investir au Costa Rica

Les principales incitations fiscales offertes par le Costa Rica aux investisseurs étrangers se déclinent en plusieurs volets attractifs conçus pour stimuler l’investissement et soutenir le développement économique local :

• Exonérations fiscales sur les investissements immobiliers
  • Les investisseurs étrangers bénéficient d’un régime fiscal très favorable : seuls les revenus générés sur le territoire costaricien sont imposés, tandis que les revenus provenant de l’étranger ne sont pas taxés.
  • La taxe foncière annuelle est faible (0,25 % de la valeur inscrite du bien).
  • Les droits de mutation à l’acquisition restent modérés (1,5 %).
  • Il n’existe pas d’impôt sur la fortune généralisé ni de taxation des plus-values immobilières pour certains cas spécifiques.
• Programmes de résidence pour retraités et investisseurs
  • Le visa investisseur est accessible dès un investissement minimum de 150 000 USD dans l’immobilier ou dans des projets productifs locaux.
  • Ce programme donne droit à une résidence temporaire renouvelable, puis permanente après trois ans.
  • Les résidents temporaires profitent d’un environnement fiscal où leurs pensions ou autres revenus perçus hors du Costa Rica ne sont pas imposables localement.
• Zones économiques spéciales (“Free Zones”)

Avantage	Description
Exonération d’impôt sur les sociétés	Période initiale (8 ans) : taux réduit jusqu’à zéro
Exonération TVA	Sur importations d’équipements et matières premières
Réduction des charges sociales	Selon secteur et localisation géographique

Ces zones visent principalement les secteurs technologiques, industriels ou logistiques. Elles encouragent la création d’emplois locaux qualifiés et participent au transfert technologique.

Comment ces mesures stimulent-elles l’investissement étranger ?

• En réduisant considérablement la pression fiscale sur les nouveaux arrivants comme sur les entreprises étrangères installées, le gouvernement crée un climat propice à la prise de risque entrepreneurial.
• L’absence d’imposition des revenus mondiaux attire particulièrement retraités fortunés et entrepreneurs numériques souhaitant optimiser leur situation fiscale tout en profitant du cadre stable costaricien.
• Les dispositifs liés aux Free Zones favorisent directement le développement industriel régional ainsi que la montée en compétence locale grâce à l’installation massive d’entreprises internationales.

Comparaisons avec d’autres pays latino-américains

Pays	Imposition des non-résidents	Exonérations/Incitations majeures
Costa Rica	Impôt seulement sur revenu national	Visa investisseur dès 150 000 USD; Free Zones; faibles taxes immobilières
Panama	Territorialité fiscale	“Friendly Nations Visa” ; exemption impôts étrangers ; zones franches
Mexique	Imposition mondiale partielle	Résidence investisseur >200 000 USD ; taxes foncières parfois élevées
Colombie	Imposition mondiale	Visas Investisseurs (>160 000 USD) mais taxation globale

Le Costa Rica se distingue par une transparence administrative supérieure, une stabilité juridique reconnue internationalement ainsi qu’une politique volontariste tournée vers un développement durable – autant de facteurs qui renforcent sa compétitivité face à ses voisins.

Le système fiscal territorial du Costa Rica combiné à ses exonérations ciblées place ce pays parmi les destinations préférentielles pour ceux qui recherchent sécurité légale, allègements fiscaux réels et environnement propice au développement immobilier ou entrepreneurial.

Éviter la double imposition : un atout pour les investisseurs internationaux

Le Costa Rica a mis en place des conventions pour éviter la double imposition (CDI), offrant un avantage majeur aux investisseurs immobiliers internationaux. Ces accords permettent de prévenir la taxation multiple sur les mêmes revenus immobiliers, réduisant ainsi la charge fiscale globale et favorisant l’attractivité du pays pour les investissements étrangers.

Principales conventions fiscales signées par le Costa Rica

Pays partenaire	Année de signature	Portée principale
Espagne	2010	Revenus et gains en capital, impôts sur les sociétés et particuliers
Mexique	2014	Revenus divers, dividendes, intérêts
Allemagne	2016	Revenus d’entreprise, dividendes

• Le Costa Rica applique également certaines dispositions du MLI (Multilateral Instrument), renforçant ses mesures anti-abus dans ses traités avec l’Espagne et le Mexique.
• Les conventions couvrent typiquement l’impôt sur le revenu des personnes physiques et morales ainsi que les impôts fonciers liés à l’immobilier.

Comment ces accords minimisent-ils la charge fiscale ?

• Élimination de la double imposition : Un investisseur étranger résident d’un pays lié par une CDI avec le Costa Rica ne paie pas deux fois l’impôt sur un même revenu immobilier. Généralement :
  • L’impôt payé au Costa Rica est déduit ou crédité dans le pays d’origine.
  • Certains types de revenus bénéficient même d’une exonération partielle ou totale selon la convention applicable.
• Réduction des retenues à la source : Les taux de retenue appliqués aux distributions (loyers, plus-values) versés à des non-résidents peuvent être plafonnés voire supprimés selon les dispositions spécifiques du traité bilatéral concerné.

Exemple concret
Un citoyen espagnol percevant des loyers issus d’un bien immobilier situé au Costa Rica :

• Paiera normalement un impôt local costaricien sur ce revenu.
• Grâce à la CDI Espagne–Costa Rica, il pourra créditer cet impôt payé contre celui dû en Espagne pour ce même revenu foncier.
• Si son taux marginal espagnol est supérieur au taux costaricien payé, il ne règlera que la différence résiduelle ; sinon aucune double charge n’est subie.

Implications fiscales positives pour les étrangers

Liste des avantages principaux :

• Limitation légale du cumul d’impositions entre États partenaires
• Simplification administrative via délivrance de certificats fiscaux prouvant sa résidence effective
• Sécurité juridique accrue concernant le traitement fiscal transfrontalier
• Abaissement potentiel du coût fiscal total lors de reventes ou perception régulière de revenus locatifs

Cas pratique
Un investisseur mexicain acquiert un appartement touristique au Guanacaste :

1. Il loue régulièrement son bien à des touristes internationaux.
2. L’impôt payé au titre du revenu locatif local peut être pris en compte dans sa déclaration mexicaine grâce à la CDI Mexique–Costa Rica — évitant ainsi une seconde imposition pleine en territoire mexicain.

Les mesures adoptées améliorent significativement l’attractivité internationale du marché immobilier costaricien :

En limitant fortement le risque fiscal transfrontalier grâce aux conventions fiscales internationales signées (Espagne, Mexique…), le Costa Rica se positionne comme une destination privilégiée pour l’investissement immobilier étranger recherchant stabilité juridique et optimisation fiscale légale.

Comprendre la taxe foncière et d’habitation au Costa Rica

La taxe foncière au Costa Rica (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) s’applique à tous les propriétaires de biens immobiliers, qu’ils soient résidents ou étrangers. Elle est prélevée par la municipalité où se situe le bien.

Élément	Détail
Taux applicable	0,25 % de la valeur fiscale du bien
Base de calcul	Valeur déclarée à la mairie (souvent 2 à 3 fois inférieure à la valeur commerciale) ; réévaluation obligatoire tous les 5 ans
Échéances de paiement	Payable d’avance pour l’année entière dès le 1er janvier, ou trimestriellement
Modalités	Aucun avis n’est envoyé automatiquement ; c’est au propriétaire de prendre l’initiative du paiement auprès de sa municipalité

Points importants pour les propriétaires :

• Le non-paiement peut entraîner des pénalités et éventuellement une saisie.
• L’absence d’avis officiel n’exonère pas du paiement.
• La taxe est relativement faible comparée aux standards internationaux.

Il n’existe pas au Costa Rica une « taxe d’habitation » distincte.
Seule exception : certains cas spécifiques comme les concessions maritimes peuvent générer des redevances additionnelles mais, en règle générale, un seul impôt foncier annuel est dû sur chaque propriété.

Concernant les investisseurs étrangers :

• Aucun traitement particulier ni exemption spécifique n’est prévu pour eux concernant cette taxe.
• Aucune réduction ne s’applique spécifiquement aux investissements immobiliers classiques. Cependant, il existe parfois des régimes incitatifs dans certains secteurs stratégiques ou sous conditions très particulières.

Comparaison régionale

Pays	Taux/Caractéristiques principales
Costa Rica	Taux fixe 0,25 % sur valeur fiscale basse ; déclaration quinquennale ; absence de taxe d’habitation
Panama	Barème progressif jusqu’à 2.1 %, exemptions possibles pour propriétés

Comparaison mondiale : le Costa Rica face à d’autres destinations

Costa Rica : avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers

• Absence d’impôt sur la plus-value : Les particuliers ne sont pas taxés sur les plus-values immobilières, à condition de ne pas réaliser plus de trois ventes par an (au-delà, l’activité est considérée comme professionnelle et peut être imposée).
• Pas d’impôt sur la fortune, ni de droits de succession ou de donation.
• Fiscalité territoriale : Seuls les revenus générés au Costa Rica sont imposés, les revenus de source étrangère ne le sont pas.
• Impôt sur les revenus locatifs : Taux de 15 % sur les revenus nets après déduction des charges admissibles.
• Taxe foncière annuelle : 0,25 % de la valeur cadastrale du bien.
• Incitations pour les retraités : Les programmes de résidence (« Pensionado », « Rentista ») permettent d’obtenir la résidence avec des exigences financières modérées, sans taxation spécifique sur les pensions étrangères.

Comparaison internationale des régimes fiscaux

Pays	Plus-value immobilière	Impôt sur la fortune	Droits succession/donation	Fiscalité locative	Incitations retraités	Fiscalité revenus étrangers	Autres atouts
Costa Rica	Non taxée (≤3 ventes/an)	Non	Non	15% sur revenus nets	Programmes « Pensionado »/ »Rentista »	Non imposés	Stabilité, simplicité
Panama	10% sur la plus-value	Non	Non	10% sur loyers bruts	Visa retraité, avantages fiscaux	Non imposés	Dollar US, zone franche
Portugal	28% (résidents non-habituels : 0% sur certains revenus)	Non	Oui	28% sur revenus locatifs (hors NHR)	Régime NHR : pensions peu imposées	Variable	Climat, accès UE
États-Unis	15-20% (résidents), 30% (non-résidents)	Oui (certains États)	Oui	Taux progressif fédéral+États	Pas d’avantage spécifique	Imposés mondialement	Marché profond, stabilité

Exemples et données récentes

• Au Costa Rica, le rendement locatif brut observé varie de 7 à 11 % par an dans le résidentiel, jusqu’à 17 % dans l’hôtellerie balnéaire.
• Le Panama séduit pour la simplicité de son visa retraité et l’usage du dollar US.
• Au Portugal, l’afflux d’investisseurs étrangers a été stimulé par le régime NHR, mais les avantages se réduisent progressivement (fin du « Golden Visa » pour l’immobilier).
• Aux États-Unis, le marché est solide mais la fiscalité sur la plus-value et les droits de succession peuvent être élevés pour les non-résidents.

Facteurs non fiscaux affectant l’attractivité

• Stabilité politique et économique : Le Costa Rica est reconnu pour sa démocratie stable, l’absence d’armée, la sécurité juridique et la croissance régulière du secteur touristique.
• Simplicité administrative : Procédures allégées pour l’achat immobilier, transparence des titres fonciers.
• Accessibilité : Vols directs d’Amérique du Nord et d’Europe, climat attractif, bonne qualité de vie.
• Portugal : Sécurité, accès à l’espace Schengen, climat méditerranéen.
• Panama : Place financière internationale, économie dollarisée, infrastructures modernes.
• États-Unis : Sécurité juridique élevée, mais complexité administrative et coûts de gestion supérieurs.

Résumé visuel des points forts du Costa Rica

Avantage clé	Détail
Absence d’impôt sur la plus-value	Jusqu’à 3 ventes/an
Fiscalité locative modérée	15 % sur revenus nets
Pas de droits de succession/donation	Transmission facilitée
Stabilité politique et économique	Démocratie, absence d’armée
Programmes de résidence attractifs	Retraités, rentiers
Simplicité des démarches	Procédures et coûts d’acquisition limités

Le Costa Rica attire particulièrement les investisseurs immobiliers recherchant une fiscalité légère, une stabilité politique et un environnement de vie privilégié, ce qui le distingue nettement du Portugal, du Panama ou des États-Unis sur ces critères.