Airbnb ou longue durée : rentabilité par ville au Costa Rica

Publié le 28 juillet 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investissement locatif au Costa Rica : Airbnb vs location longue durée

Dans un contexte où le marché immobilier du Costa Rica connaît une dynamique sans précédent, l’intérêt pour les investissements locatifs devient crucial pour les propriétaires et investisseurs.

Cet article propose une analyse détaillée de la rentabilité des offres Airbnb par rapport aux locations longue durée, mettant en lumière les variations significatives d’une ville à l’autre.

En comparant les chiffres clés de San José, Liberia et Jaco, nous plongeons dans les particularités économiques et touristiques qui influencent ces marchés.

Que vous soyez un investisseur potentiel ou un propriétaire cherchant à maximiser ses revenus locatifs, cet article offre des insights précieux pour naviguer judicieusement dans cet environnement prometteur.

Comparatif Airbnb et location longue durée : méthodologie de l’étude

Critères de sélection des villes :

• Sélection des villes basée sur :
  • Taille du marché Airbnb (nombre d’annonces actives sur les 12 derniers mois)
  • Taux d’occupation moyen
  • Revenus moyens générés
  • Accessibilité réglementaire (préférence pour les villes avec une réglementation favorable aux locations de courte durée)
  • Potentiel de croissance et absence de saturation du marché
  • Saisonnalité faible (villes où la demande reste stable toute l’année)
• Les villes analysées incluent principalement des centres urbains comme San José ainsi que des destinations touristiques majeures où l’offre et la demande sont significatives.

Sources de données exploitées :

• Airbtics : plateforme spécialisée fournissant des données agrégées sur Airbnb (taux d’occupation, prix journalier moyen, rendement locatif, nombre d’annonces, etc.) pour chaque ville sélectionnée.
• Airbnb : extraction manuelle de données complémentaires (nombre d’annonces actives, caractéristiques des logements, plages tarifaires).
• Marchés locaux de location longue durée : collecte des loyers moyens via des portails immobiliers costaricains, agences locales et plateformes spécialisées dans la location résidentielle.

Méthodes statistiques appliquées :

• Comparaison de rentabilité entre Airbnb et location longue durée réalisée via :
  • Calcul du rendement locatif brut annuel pour chaque mode de location :
    • Airbnb : ( text{Rendement} = frac{text{Taux d’occupation} times text{Tarif journalier moyen} times 365}{text{Prix d’achat ou de location du bien}} )
    • Location longue durée : ( text{Rendement} = frac{text{Loyer mensuel moyen} times 12}{text{Prix d’achat ou de location du bien}} )
  • Analyse de la rent gap (écart de rentabilité entre les deux modes)
  • Utilisation de tests statistiques (ex. : test t pour moyennes indépendantes) afin d’évaluer la significativité des différences observées.
  • Prise en compte de la saisonnalité par l’utilisation de moyennes mobiles et d’indices saisonniers, notamment pour le calcul du taux d’occupation sur Airbnb.

Période d’analyse :

Début de la période	Fin de la période	Justification
juillet 2024	juin 2025	Derniers 12 mois glissants, incluant toutes les saisons touristiques pour neutraliser l’effet saisonnier

Hypothèses concernant l’occupation et la saisonnalité :

• Occupation Airbnb : utilisation du taux d’occupation moyen annuel fourni par les plateformes de données, en supposant une répartition homogène sur l’année (ce qui atténue l’impact des pics saisonniers).
• Location longue durée : hypothèse d’une occupation constante à 100 %, sans vacance locative significative.
• Stabilité des loyers : hypothèse que les loyers longue durée n’évoluent pas significativement sur la période étudiée.
• Frais et charges : non pris en compte dans la comparaison brute, sauf dans les analyses de sensibilité.

Limitations de l’étude et influence sur les résultats :

• Les données Airbnb reposent sur des moyennes, qui peuvent masquer d’importantes variations intra-urbaines ou selon les types de biens.
• Les loyers de longue durée proviennent de sources hétérogènes et peuvent ne pas refléter les transactions réelles.
• L’hypothèse de vacance nulle sur la location longue durée surestime la rentabilité de ce mode.
• Les frais spécifiques (ménage, gestion, plateforme) liés à Airbnb ne sont pas intégrés dans les calculs principaux, ce qui surestime la rentabilité brute de la courte durée.
• L’étude ne tient pas compte des risques réglementaires ou de changements soudains dans la politique locale.
• Les fluctuations saisonnières sont moyennées, ce qui peut sous-estimer le risque de revenus irréguliers pour les propriétaires Airbnb.

À retenir :

• Les résultats doivent être interprétés avec prudence et adaptés à la situation spécifique de chaque investisseur.
• Une analyse plus détaillée, intégrant les charges, frais d’entretien, risques et vacance réelle, serait nécessaire pour une prise de décision définitive.

Rendement de la location saisonnière : focus sur les principales villes du Costa Rica

Ville	Taux d’occupation saisonnière (%)	Revenu Airbnb annuel moyen (USD)	Loyer longue durée mensuel moyen (USD)	Saison haute principale	Saison basse principale
San José	57	11 000	700–900	Janvier	Septembre–Novembre
Tamarindo	62–70*	22 000–28 000*	1 000–1 300*	Décembre–Avril	Mai–Novembre
Manuel Antonio	60–65*	20 000–27 000*	950–1 200*	Décembre–Avril	Mai–Novembre
Jaco	55–65*	15 000–22 000*	900–1 100*	Décembre–Avril	Mai–Novembre

*Données estimées à partir des tendances nationales et régionales ; les valeurs exactes varient selon la localisation et la qualité du bien.

Comparaison de rentabilité : Airbnb vs. location longue durée

• Le revenu brut généré par la location saisonnière (Airbnb) est en moyenne 1,5 à 2,5 fois supérieur à celui de la location longue durée, surtout dans les zones touristiques côtières.
• À San José, une location Airbnb rapporte en moyenne 990 USD par mois, contre 700 à 900 USD pour une location classique.
• À Tamarindo et Manuel Antonio, le différentiel est encore plus marqué, la haute saison permettant de doubler, voire tripler, le rendement locatif mensuel par rapport à une location traditionnelle.

Facteurs influençant le rendement locatif saisonnier

• Tourisme international : la fréquentation touristique record stimule la demande, surtout en haute saison (décembre à avril).
• Saisonnalité :
  • Haute saison (saison sèche, fêtes de fin d’année, vacances nord-américaines et européennes) : taux d’occupation et tarifs maximaux.
  • Basse saison (saison des pluies, mai à novembre) : baisse notable de la demande et des prix.
• Événements locaux : festivals, compétitions sportives, vacances scolaires et jours fériés entraînent des pics ponctuels d’occupation et de revenus.
• Type de bien : les studios et T2 sont les plus demandés en ville, tandis que les villas et grandes maisons attirent les groupes en zones côtières.
• Emplacement : proximité de la plage, du centre-ville ou des parcs nationaux améliore significativement le rendement.

Statistiques récentes illustrant la rentabilité

• San José : Taux d’occupation annuel de 57 %, revenu annuel moyen de 11 000 USD pour Airbnb, contre 8 400–10 800 USD/an en location longue durée.
• Tamarindo : Taux d’occupation saison haute de 70 %, revenu annuel Airbnb souvent supérieur à 22 000 USD, contre 12 000–15 600 USD/an en location longue durée.
• Manuel Antonio & Jaco : Profils similaires, avec des revenus Airbnb annuels 50–100 % supérieurs à la location longue durée, selon la période et la qualité du bien.

Impact de la législation locale

• Réglementation actuelle : la législation reste relativement souple, avec peu de restrictions majeures sur la location saisonnière, notamment à San José où les lois sont qualifiées de « lenient ».
• Tendances :
  • Certaines municipalités envisagent d’introduire des obligations d’enregistrement, des normes de sécurité, voire des taxes spécifiques.
  • Une évolution vers une réglementation plus stricte pourrait réduire la rentabilité à moyen terme, notamment via des limitations sur la durée totale de location ou des exigences fiscales accrues.
  • À ce jour, la croissance du marché Airbnb n’a pas été significativement entravée par la législation, mais une veille réglementaire s’impose pour les investisseurs.

À retenir

La location saisonnière via Airbnb génère des rendements nettement supérieurs à la location longue durée dans les principales villes touristiques du Costa Rica, surtout en haute saison. Toutefois, la rentabilité reste fortement dépendante de la saisonnalité touristique, des événements locaux et de l’évolution future du cadre réglementaire.

Contrats de location au Costa Rica : éléments juridiques à considérer

Éléments juridiques clés des contrats de location au Costa Rica

• Loi applicable : La location résidentielle au Costa Rica est principalement régie par la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Loi générale sur les baux urbains et suburbains). Cette loi s’applique à la grande majorité des contrats de location longue durée et offre un régime protecteur pour le locataire.

Durée du contrat

• Location longue durée : La durée légale minimale du contrat de location résidentielle est de trois ans, même si le contrat prévoit une période plus courte. Cette disposition est d’ordre public et ne peut être contournée par les parties.
• Location courte durée (type Airbnb) : Les locations touristiques (1 à 30 jours) dans les zones désignées et enregistrées auprès de l’Institut National du Tourisme sont exclues de cette obligation. Pour ces locations, c’est l’interprétation littérale du contrat qui prévaut.

Obligations principales du propriétaire

• Fournir un logement en bon état.
• Effectuer les réparations majeures nécessaires à la jouissance paisible du bien.
• Restituer le dépôt de garantie (généralement un mois de loyer) dans un délai de 30 jours après la fin du bail, déduction faite des éventuels dommages au-delà de l’usure normale.
• Respecter les clauses du contrat, notamment en matière de révision de loyer et d’état des lieux.

Obligations principales du locataire

• Payer le loyer convenu dans les délais.
• Maintenir le bien en bon état et le restituer dans l’état initial (hors usure normale).
• Ne pas sous-louer ou céder le bail sans l’accord écrit du propriétaire (souvent stipulé dans le contrat).

Droits et résiliation anticipée

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, à condition de notifier le propriétaire avec un préavis (généralement trois mois). En revanche, le propriétaire ne peut résilier le contrat avant l’échéance des trois ans, sauf pour motifs graves définis par la loi (impayés, détériorations majeures, etc.).

Clauses de révision des loyers

Les loyers peuvent être révisés une fois par an, avec une augmentation maximale généralement indexée sur l’inflation ou un pourcentage fixé par la loi (souvent inférieur à 15%). Toute augmentation supérieure doit être spécifiquement justifiée et acceptée par les deux parties.

Règlements locaux pour la location de courte et longue durée

Certaines municipalités imposent des restrictions ou des permis spécifiques pour la location de courte durée, surtout dans les zones touristiques. Il est essentiel de vérifier la conformité du bien avec les règlements de zonage et d’obtenir les autorisations nécessaires.

Tableau comparatif : location courte durée vs longue durée

Critère	Location longue durée	Location courte durée (Airbnb, vacances)
Durée minimum du contrat	3 ans (légalement)	1 à 30 jours (enregistrée comme touristique)
Loi applicable	Loi sur les baux urbains/suburbains	Contrat interprété littéralement
Révision du loyer	1 fois/an, indexée, limitée	Librement négociée
Dépôt de garantie	1 mois de loyer (maximum courant)	Montant librement fixé, pratiques variables
Résiliation anticipée	Préavis, protection du locataire	Selon contrat, flexibilité variable
Obligations fiscales	IR sur loyers, déclaration annuelle	TVA + IR, déclaration mensuelle ou trimestrielle
Permis/autorisation	Peu de restrictions	Peut nécessiter permis municipal/ICT

Implications fiscales pour les propriétaires

Location longue durée

Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Le propriétaire doit déclarer ces revenus annuellement. Il existe des déductions possibles pour certaines charges (entretien, réparations, taxes foncières).

Location courte durée (Airbnb et assimilés)

• Les revenus sont soumis à la TVA (13 %) et à l’impôt sur le revenu.
• Le propriétaire doit s’enregistrer comme prestataire de services touristiques auprès de l’ICT et effectuer des déclarations fiscales régulières (mensuelles ou trimestrielles).
• L’administration fiscale surveille de près ces locations, notamment via les plateformes numériques.

Protections légales offertes aux locataires

• Encadrement strict de la durée minimale du bail.
• Limitation des motifs de résiliation par le propriétaire.
• Protection contre les hausses abusives de loyers.
• Droit à la restitution du dépôt de garantie, sauf usure normale.
• Accès à des recours judiciaires en cas de litige.

Influence sur la rentabilité de l’investissement immobilier selon la ville

Dans les grandes villes (San José, Liberia, Heredia), la location longue durée offre une stabilité de revenus, mais les augmentations de loyer sont limitées et la flexibilité est réduite.

Dans les zones touristiques (Tamarindo, Jacó, Manuel Antonio), la location courte durée peut générer des revenus plus élevés, mais avec des coûts de gestion accrus, une fiscalité plus lourde, et une dépendance à la saisonnalité et aux régulations locales.

Les restrictions municipales et la nécessité d’obtenir des permis peuvent impacter la rentabilité dans certaines villes côtières.

À retenir

• Le Costa Rica protège fortement les locataires en location longue durée.
• Les locations de courte durée nécessitent une vigilance accrue sur la fiscalité et les permis.
• Le choix entre location longue et courte durée dépend du profil d’investissement, de la localisation et de la capacité à gérer la conformité réglementaire.