Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acquérir un hôtel au cœur du paradis tropical qu’est le Costa Rica
Acquérir un hôtel au cœur du paradis tropical qu’est le Costa Rica représente une opportunité séduisante pour les investisseurs internationaux, désireux de combiner rentabilité et qualité de vie exceptionnelle. Avec ses plages immaculées, sa biodiversité époustouflante et une économie touristique en plein essor, ce pays offre un environnement propice à de nombreuses aventures commerciales.
Cependant, l’achat d’un hôtel implique une multitude de démarches et de facteurs à considérer pour garantir le succès de l’investissement. Ce guide propose une checklist complète pour orienter les futurs acheteurs à travers les spécificités du marché costaricain, des réglementations locales aux conditions géographiques, en passant par l’accès au financement et les stratégies de rentabilité.
Aperçu du marché hôtelier au Costa Rica
Costa Rica connaît une croissance soutenue de son marché hôtelier, marquée par une forte expansion du segment luxe et une augmentation de l’offre globale. Entre 2023 et 2024, le pays a enregistré une hausse de 6,5 % du nombre total de chambres, passant de 52 679 à 56 106, portée principalement par la région de Guanacaste (+13,3 % de chambres), où de grands groupes hôteliers internationaux ont multiplié les ouvertures récentes. Des acteurs comme Marriott (avec 15 projets en cours) et des marques de prestige telles que Ritz-Carlton et Waldorf Astoria y renforcent la position du pays comme destination haut de gamme en Amérique latine.
Tendances clés du marché
- Forte montée en gamme avec le développement d’hôtels de luxe et ultra-luxe.
- Recherche accrue de séjours écoresponsables, d’hébergements intégrés à la nature et d’expériences authentiques.
- Maintien d’une demande importante pour les resorts tout compris, particulièrement auprès de la clientèle nord-américaine.
Taux d’occupation et saisonnalité
| Segment/région | Taux d’occupation projeté 2025 |
|---|---|
| Zone Nord | 85 % |
| Resorts tout compris | 83 % |
| Hôtels de montagne | 75 % |
| Hôtels cinq étoiles | 70 % |
| Moyenne nationale (mi-année) | 66 % |
| Semaine Sainte (côte plage) | 93-98 % |
- La saisonnalité est marquée par des pics d’occupation durant la Semaine Sainte (jusqu’à 98 % sur la côte), la haute saison sèche (décembre-avril) et les vacances scolaires.
- Les périodes creuses voient une baisse de la demande, poussant les hôtels à proposer des promotions (réductions de 10 à 30 %, forfaits multi-nuits, tarifs préférentiels pour résidents) pour attirer la clientèle locale.
Influences économiques et prévisions de croissance
Malgré une croissance du tourisme mondial (+5 % au T1 2025), le Costa Rica a connu un ralentissement ponctuel des réservations mi-2025, avec une baisse de 3,8 % de la demande par rapport à l’an dernier.
Les recettes du secteur hôtelier devraient atteindre 89,6 M USD en 2025, avec une croissance annuelle estimée à 5,5 %.
Le tourisme représente environ 10,5 % de la population active, renforçant l’importance économique du secteur.
Principales destinations touristiques et typologies de clientèle
| Destination principale | Clientèle dominante | Spécificités d’attractivité |
|---|---|---|
| Guanacaste | Nord-Américains, Européens, familles | Plages, resorts de luxe, golf, nature |
| San José | Affaires, courts séjours, touristes urbains | Culture, musées, accès aéroports |
| Manuel Antonio | Couples, familles, écotouristes | Parc national, faune/flore, plages |
| Arenal/La Fortuna | Aventuriers, bien-être, nature | Volcan, sources thermales, activités |
| Monteverde | Écotouristes, amateurs de nature | Forêt de nuages, biodiversité |
Concurrence locale
Présence de grandes chaînes internationales : Marriott, Hilton, Hyatt, Wyndham, Four Seasons, Ritz-Carlton, Waldorf Astoria.
Nombreux petits hôtels boutique et écolodges indépendants, particulièrement dans les zones rurales et côtières, misant sur l’authenticité, le service personnalisé et le tourisme durable.
Réglementations et initiatives sectorielles
Le secteur hôtelier est encadré par l’Institut Costaricien du Tourisme (ICT), qui délivre des certifications (dont le label CST pour la durabilité).
Les normes environnementales sont strictes, avec des incitations à l’obtention de certifications écologiques.
Le gouvernement soutient des initiatives pour attirer les investissements étrangers et la clientèle haut de gamme, tout en promouvant le tourisme responsable.
Opportunités
- Croissance du segment luxe et écoresponsable.
- Hausse de la demande d’expériences personnalisées et immersives.
- Soutien gouvernemental et stabilité politique.
Défis
- Saison basse marquée par la volatilité de la demande locale.
- Concurrence accrue, notamment dans les destinations matures.
- Nécessité d’investissements importants pour répondre aux standards internationaux et environnementaux.
- Pressions sur les ressources naturelles et sur la gestion durable de la croissance.
À retenir
Le marché hôtelier costaricien est en pleine mutation, porté par l’innovation, la montée en gamme et la durabilité, mais reste exposé à des cycles de demande saisonniers et à une concurrence locale et internationale intense.
Bon à savoir :
Le marché hôtelier au Costa Rica affiche une saisonnalité marquée, avec des taux d’occupation élevés lors de la saison sèche de décembre à avril, alors qu’ils baissent durant la saison des pluies. Les principales destinations touristiques telles que San José, Manuel Antonio, et la région de Guanacaste attirent une clientèle diversifiée, allant des écotouristes aux amateurs de plages. Le secteur hôtelier est dominé à la fois par des chaînes internationales comme Marriott et Hilton, et par de nombreux hôtels boutique qui offrent une expérience plus locale. Bien que l’économie du Costa Rica soit stable et favorable au tourisme, des réglementations strictes en matière de construction et d’environnement, ainsi que la taxe touristique de 13%, influencent le marché hôtelier. Néanmoins, les initiatives du gouvernement pour promouvoir un tourisme durable offrent des opportunités aux investisseurs avertis. La concurrence, surtout dans les zones populaires, est un défi, mais une proposition unique et authentique peut distinguer un nouvel acteur. Selon les prévisions, le secteur devrait croître avec un taux annuel moyen de 3%, soutenu par l’augmentation des arrivées internationales et les efforts pour améliorer l’accessibilité aérienne.
Comprendre la due diligence pour reprendre un hôtel au Costa Rica
Éléments essentiels de la due diligence lors de la reprise d’un hôtel au Costa Rica :
Évaluation financière approfondie :
- Analyse des bilans financiers sur plusieurs exercices.
- Vérification du revenu net, des flux de trésorerie et du taux d’occupation.
- Examen détaillé des comptes clients (créances à recouvrer) et des comptes fournisseurs (dettes en cours).
- Contrôle de la régularité fiscale, notamment les déclarations d’impôts et les éventuelles dettes fiscales.
Vérification légale et réglementaire :
- Confirmation de la détention par l’hôtelier actuel de tous les permis et licences nécessaires :
- Permis sanitaire délivré par le ministère costaricien de la Santé
- Licences commerciales municipales
- Enregistrements auprès du Ministère du Tourisme (ICT) si applicable
- Conformité avec les réglementations environnementales locales
Consultation d’un avocat local spécialisé pour valider tous ces éléments.
Inspection technique des infrastructures et équipements :
| Équipement/Infrastructure | Points à vérifier |
|---|---|
| Toiture, murs, fondations | Présence d’humidité, fissures ou moisissures |
| Systèmes électriques | Conformité aux normes, état général |
| Systèmes sanitaires | Fonctionnement correct, absence de fuites |
| Climatisation/chauffage | Entretien régulier |
| Sécurité incendie | Extincteurs à jour, issues conformes |
Utilisation recommandée d’outils spécialisés comme l’imagerie thermique ou détecteurs d’humidité pour identifier les problèmes cachés.
Analyse du marché local hôtelier :
Liste des facteurs clés à étudier :
- Taux moyen d’occupation dans la région ciblée
- Tendances saisonnières du tourisme international et national
- Présence et stratégie tarifaire de la concurrence directe (autres hôtels similaires)
- Accessibilité locale : proximité plages/sites touristiques majeurs
Examen détaillé des contrats existants :
Points contractuels critiques :
Accords avec le personnel :
- Contrats individuels/multiples conformes au droit costaricien du travail
- Existence potentielle d’indemnités ou passifs sociaux non provisionnés
Fournisseurs & partenaires commerciaux :
Engagements à long terme susceptibles de contraindre le repreneur
Inclure également l’analyse juridique des baux commerciaux si l’immeuble n’est pas détenu en pleine propriété.
Il est fortement conseillé de solliciter un double accompagnement professionnel :
- Un avocat expert en droit immobilier/hôtellerie pour garantir conformité légale complète.
- Un comptable agréé connaissant spécifiquement le contexte fiscal costaricien afin sécuriser toute transaction financière.
Ces démarches réduisent significativement les risques liés à une acquisition hôtelière au Costa Rica.
Bon à savoir :
Lors de la reprise d’un hôtel au Costa Rica, une due diligence rigoureuse est essentielle. Analysez minutieusement les bilans financiers de l’hôtel pour comprendre sa rentabilité, en scrutant le revenu net et en vérifiant l’état des comptes clients et fournisseurs. Assurez-vous que toutes les licences et permis d’exploitation requis par la législation costaricienne sont en règle. Inspectez les infrastructures et équipements pour garantir leur conformité aux normes en vigueur et éviter des coûts de mise à niveau imprévus. Évaluez le marché local en examinant la demande touristique et la concurrence pour anticiper les défis et opportunités. Étudiez attentivement les contrats existants, tels que les accords avec les employés, pour prévenir des litiges futurs. Engagez des professionnels légaux et comptables pour vous aider à confirmer que tous les aspects de l’acquisition sont solides, ce qui vous protégera de surprises coûteuses à long terme.
Statistiques clés du tourisme et de l’hôtellerie au Costa Rica
| Indicateur | Données les plus récentes (2024-2025) |
|---|---|
| Nombre de visiteurs internationaux | 2,6 millions en 2024 (+7,7% vs 2023) |
| Nationalités principales | États-Unis, Canada, Europe (France, UK, Allemagne, Espagne) |
| Nombre de Français | 70 000 en 2024 |
| Variation 2025 (début d’année) | Baisse de 4,7% des arrivées par avion (mai) |
| Taux d’occupation hôtelier (moyenne) | 65-70% (estimation récente secteur, variable selon saison et région) |
| Revenu généré par le tourisme (2025 T1) | 1,77 milliard USD (jan-mars) |
| Revenu total (2024, estimé) | Environ 4 milliards USD |
| % du PIB national (pré-pandémie) | 8 à 9% |
Répartition géographique des activités touristiques
- Côte Pacifique : Tamarindo, Manuel Antonio, Guanacaste – plages, surf, hôtellerie balnéaire haut de gamme
- Région centrale : San José (capitale), volcan Poás, activités urbaines et culturelles
- Nord : Arenal, La Fortuna – volcans, sources chaudes, aventure
- Caraïbes : Puerto Viejo, Tortuguero – biodiversité, tourisme ethnique et nature
| Région | Points d’intérêt majeurs | Part estimée du flux touristique |
|---|---|---|
| Côte Pacifique | Plages, parcs nationaux, surf, hôtels | 45-50% |
| Vallée centrale | Culture, affaires, escales | 20-25% |
| Nord volcanique | Aventure, thermalisme | 15-20% |
| Caraïbes | Nature, faune, culture afro-caribéenne | 10-15% |
Principales tendances du tourisme
Ecotourisme : Le Costa Rica est pionnier en Amérique latine, avec plus de 25% du territoire en parcs nationaux ou réserves protégées. L’offre hôtelière s’oriente vers des pratiques écoresponsables (certifications, gestion durable de l’eau et des déchets, implication locale).
Développement durable : Programmes d’incitation gouvernementale, normes CST (Certification for Sustainable Tourism), priorité à la neutralité carbone.
Tourisme d’aventure : Tyroliennes, rafting, randonnée, observation de la faune.
Tourisme de bien-être : Croissance des spas, retraites yoga, hôtels « adults only ».
Recul temporaire du marché (2025) : Après la reprise post-COVID, ralentissement début 2025, baisse du nombre de visiteurs principalement nord-américains et européens.
Infrastructures et services hôteliers
Large gamme : Hôtels de luxe, resorts tout compris, lodges écologiques, auberges, locations de villas.
Connectivité : Deux aéroports internationaux majeurs (San José, Liberia) ; réseaux routiers développés mais parfois congestionnés.
Services aux investisseurs :
- Zones franches et incitations fiscales pour l’investissement hôtelier
- Main-d’œuvre locale qualifiée, multilingue
- Soutien institutionnel via l’ICT (Institut Costaricien du Tourisme)
- Services complémentaires : Tour-opérateurs, agences de voyages, plateformes digitales, guides naturalistes certifiés.
Liste des points forts pour l’investisseur hôtelier
- Stabilité politique et sécurité relative
- Image forte « écotourisme » et « destination verte »
- Diversité des clientèles (Nord-Américains, Européens, nationaux)
- Offre foncière et immobilière variée
- Marché saisonnier mais flux constants grâce au climat
Tendances et défis à surveiller
- Baisse récente des arrivées, nécessité d’adapter l’offre
- Pression sur les ressources naturelles, adaptation aux critères ESG
- Digitalisation de la distribution hôtelière
- Opportunités dans le tourisme de niche (bien-être, luxe, nature)
Bon à savoir :
Le Costa Rica accueille environ 3 millions de visiteurs internationaux par an, avec les Américains, les Canadiens et les Européens constituant les principales nationalités touristiques. Le taux d’occupation moyen des hôtels tourne autour de 65 %, avec un pic pendant la haute saison de décembre à avril. Les zones côtières et les parcs nationaux concentrent l’essentiel de l’activité touristique, favorisant un développement axé sur l’écotourisme et le tourisme durable, ce qui rejoint les tendances globales du secteur. En 2023, le tourisme générait environ 8 % du PIB, soulignant son importance cruciale pour l’économie locale. Les infrastructures hôtelières continuent de se moderniser pour répondre aux attentes croissantes des touristes, intégrant des technologies vertes et des services digitaux. Ces éléments font du Costa Rica un lieu stratégique pour investir dans le secteur hôtelier.
À retenir : Le Costa Rica reste une destination phare en Amérique centrale, mais subit en 2025 une légère contraction du flux touristique international. Son modèle axé sur l’écotourisme et la durabilité, la diversité de ses infrastructures et l’appui gouvernemental en font une cible privilégiée pour l’investissement hôtelier, à condition d’intégrer les nouvelles attentes des voyageurs et les exigences environnementales.
Conseils pour investir dans l’immobilier hôtelier au Costa Rica
Analyse des tendances du marché hôtelier
- Le marché hôtelier costaricien est en croissance avec une projection de revenus à 89,62 millions USD en 2025 et un taux de croissance annuel moyen de 6,93 % jusqu’en 2030.
- Les voyageurs recherchent de plus en plus des expériences uniques, des hébergements éco-responsables, ainsi que des séjours dans des resorts tout compris.
- Les régions « Sun and Beach » affichent des taux d’occupation particulièrement élevés lors des pics touristiques, avec jusqu’à 98 % d’occupation durant la Semaine Sainte.
- La reprise post-pandémique est marquée par une forte demande internationale, bien que la concurrence s’intensifie et que certains segments, notamment les hôtels urbains, connaissent des ralentissements saisonniers.
Zones touristiques prometteuses pour l’investissement
- Région Nord (Northern Zone) : taux d’occupation atteignant 85 % lors des pics saisonniers.
- Zones balnéaires (Guanacaste, Puntarenas, Limón) : très recherchées par les touristes internationaux et nationaux.
- Montagnes et écotourisme (Monteverde, La Fortuna/Arenal) : attractivité grandissante pour les voyageurs en quête de nature et d’aventure.
- Villes côtières et parcs nationaux : profitent de l’essor du tourisme durable et des activités de plein air.
Tableau comparatif des zones d’investissement
| Zone | Taux d’occupation (haut de saison) | Atouts principaux |
|---|---|---|
| Northern Zone | 85 % | Nature, écotourisme, thermalisme |
| Sun & Beach | 93-98 % | Plages, resorts, tourisme international |
| Montagnes | 75 % | Randonnées, biodiversité |
| Urbain/San José | Variable | Affaires, culture, services |
Particularités réglementaires et juridiques
- Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers, y compris hôteliers, dans les mêmes conditions que les nationaux (hors zones maritimes protégées).
- Les zones côtières (première bande des 200 mètres) sont soumises à la concession de l’État, nécessitant des procédures spécifiques.
- Il est crucial de vérifier le titre de propriété, les éventuelles servitudes, l’usage du sol et la conformité aux règlements municipaux.
- La gestion hôtelière est soumise à l’obtention de permis d’exploitation, de sécurité et d’hygiène, ainsi qu’au respect des normes environnementales de plus en plus strictes.
Importance de s’associer avec des agents immobiliers locaux
- Les agents locaux maîtrisent les subtilités juridiques, fiscales et administratives du Costa Rica.
- Ils disposent d’un réseau pour l’identification des opportunités off-market et l’accès à des partenaires fiables (notaires, architectes, gestionnaires).
- Leur expertise est précieuse pour négocier les prix, valider la viabilité des projets et anticiper les évolutions du marché.
Stratégies de financement optimales
- Financement bancaire local possible, mais souvent réservé aux résidents ou aux investisseurs bénéficiant de garanties solides.
- Apports de fonds propres recommandés pour accélérer les procédures et obtenir de meilleures conditions.
- Possibilité de partenariats avec des investisseurs privés ou de recourir à des fonds d’investissement spécialisés dans l’hôtellerie.
- Les incitations fiscales existent pour les projets favorisant le développement durable et l’emploi local.
Exemples de success stories récentes
- Un hôtel boutique à Monteverde a doublé ses revenus en diversifiant ses services (spa, ateliers nature, restauration locale) et en adoptant une politique écoresponsable.
- Un resort tout compris à Guanacaste a capitalisé sur la demande croissante pour le bien-être et l’expérience « tout inclus » en créant des packages personnalisés.
- Des petits hôtels familiaux ont augmenté leur taux d’occupation en collaborant avec des agences de voyages et plateformes en ligne, tout en misant sur la promotion auprès des touristes nationaux pendant les périodes creuses.
Conseils pour la diversification des services hôteliers
- Proposer des activités immersives (cours de cuisine, visites guidées, ateliers culturels).
- Développer une offre bien-être (spa, yoga, soins naturels).
- Intégrer la restauration avec des produits locaux et des menus adaptés aux différents profils de clients.
- S’adapter à la demande croissante pour les séjours digitaux (espaces de coworking, wifi haut débit).
- Mettre en place des offres flexibles et des promotions ciblées selon la saisonnalité et les segments de clientèle.
Liste de points clés à retenir
- Étudier les tendances du marché et cibler les zones touristiques à fort potentiel.
- S’entourer de professionnels locaux pour sécuriser l’acquisition et la gestion.
- Diversifier les services pour fidéliser une clientèle variée et maximiser les revenus.
- Privilégier l’innovation, la durabilité et la personnalisation de l’expérience client.
- Anticiper les évolutions réglementaires et environnementales pour assurer la pérennité de l’investissement.
Investir dans l’immobilier hôtelier au Costa Rica requiert une approche structurée, une excellente connaissance du marché local et une capacité d’adaptation constante pour saisir les meilleures opportunités dans un environnement concurrentiel et en mutation.
Bon à savoir :
Investir dans l’immobilier hôtelier au Costa Rica nécessite de bien analyser les tendances du marché, notamment la croissance du tourisme durable, et d’évaluer les zones touristiques dynamiques comme Guanacaste et la région d’Arenal. Comprendre les particularités réglementaires, telles que les exigences de permis et de licences spécifiques à l’hôtellerie, est essentiel pour éviter des complications juridiques. Collaborer avec des agents immobiliers locaux expérimentés aide à naviguer le marché et à identifier des opportunités en or. Pour financer votre projet, envisagez des partenariats avec des investisseurs ou des prêts bancaires alignés avec vos objectifs d’affaires. Des success stories, comme celle de l’hôtel Gaia à Manuel Antonio qui a diversifié ses services avec un spa écologique, montrent l’importance de l’innovation et de la diversification pour maximiser les revenus et garantir un succès pérenne dans un secteur concurrentiel.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
