Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à [Cetinje], c’est miser sur une ville à part dans le paysage monténégrin. Ancienne capitale royale, “ville-musée” posée au pied du mont Lovćen, au cœur d’un amphithéâtre de montagnes calcaires, elle se situe à mi-chemin entre les plages de Budva ou Kotor et les grandes infrastructures de Podgorica. Pourtant, contrairement aux villes côtières surchauffées par la spéculation, son marché reste confidentiel, abordable, et porté par des projets de requalification urbaine et patrimoniale ambitieux.
Dans le contexte économique monténégrin, porté par le tourisme et la perspective européenne, Cetinje présente un marché immobilier de niche. L’offre et la concurrence y sont limitées, les prix sont inférieurs à ceux de la côte. Son potentiel de valorisation est intéressant pour un investissement à moyen-long terme ou pour une stratégie de location ciblée sur la culture, la nature et le patrimoine.
[Cetinje], ancienne capitale royale devenue “ville-musée”
Le statut de [Cetinje] est singulier: “ancienne capitale royale” et capitale d’honneur du Monténégro, elle reste le centre administratif de la municipalité du même nom. Fondée à la fin du XVe siècle par Ivan Crnojević, qui y bâtit sa cour et un monastère, la ville s’est développée autour de la première imprimerie sud-slave, la maison d’édition des Crnojević, active dès les années 1490. Elle doit son nom à la rivière Cetina et s’est installée sur une petite plaine karstique ceinturée de reliefs calcaires.
Nombre d’habitants dans l’ensemble de la municipalité de Cetinje selon le recensement de 2023.
Le centre historique concentre un patrimoine exceptionnel: monastère de [Cetinje], église Vlaška (XVe siècle), résidence royale Biljarda, palais du roi Nikola, théâtre Zetski dom, anciennes ambassades étrangères, musées nationaux. C’est ce noyau urbain qui figure sur la liste indicative de l’UNESCO comme “Cetinje Historic Core”, classé monument culturel de première catégorie et candidat potentiel au patrimoine mondial.
La dimension patrimoniale d’une destination influence le type d’investissement immobilier possible. Cela se traduit moins par des tours neuves en front de mer que par des appartements dans des immeubles historiques, des maisons de pierre nécessitant rénovation, ou encore des terrains en périphérie pour des projets d’habitation intégrés dans la nature.
Un marché immobilier de niche, loin de la frénésie côtière
À l’échelle du Monténégro, le marché immobilier est en pleine expansion, avec des prix moyens qui ont bondi de plus de 15 % depuis 2023, et des hausses annuelles dépassant 20 % pour les logements neufs. Sur la côte, les prix ont flambé d’environ 50 % entre 2023 et 2024, sous l’effet conjugué du tourisme international, de la flambée des investissements étrangers et d’une offre neuve qui se raréfie.
À Cetinje, le prix moyen du mètre carré se situe entre 900 et 1 500 euros, nettement en dessous des zones côtières du pays.
Comparaison des prix au m²
Voici, en résumé, comment se positionne [Cetinje] par rapport aux grandes zones monténégrines mentionnées dans les données disponibles:
| Zone / Ville | Type de marché | Prix indicatif au m² (approx.) |
|---|---|---|
| [Cetinje] | Continentale, historique | 900 – 1 500 € |
| Podgorica (capitale) | Urbain, équilibré | env. 1 580 – 1 760 € |
| Bar (côte, marché en hausse) | Côtier, mixte | ≈ 1 400 € (moyenne 2023) |
| Budva (riviera, mass tourism) | Côtier premium | 1 500 – 3 000 € (standard) |
| Kotor (Vieille ville, baie) | Côtier historique | env. 3 000 €/m² (Vieille ville) |
| Tivat (Porto Montenegro, luxe) | Côtier luxe | 3 000 – 10 000+ € |
| Lustica Bay (résort intégré luxe) | Côtier ultra-luxe | 6 000 – 15 000+ € |
| Villes de montagne (Kolašin, Žabljak) | Montagne, ski & nature | 900 – 1 500 € |
Alors que la côte est clairement un marché de vendeurs, avec une demande qui dépasse l’offre et des délais de vente relativement courts, [Cetinje] reste un marché de niche, plus lent, où la négociation est encore possible et où les investisseurs patients peuvent cibler des biens de caractère ou des terrains à bon prix.
Offre très limitée, mais diversifiée
Sur les grands portails immobiliers recensés, la ville n’affiche qu’une dizaine d’annonces au moment des données collectées, contre plusieurs centaines à Budva, Kotor, Bar ou Tivat. Ce faible volume reflète deux réalités: un parc plus limité, et surtout une moindre mise sur le marché, beaucoup de familles conservant leurs propriétés sur plusieurs générations.
Malgré certaines contraintes ou limitations, l’offre disponible reste assez variée.
– appartements dans des immeubles centraux (souvent années 60–80 ou plus récents),
– maisons de pierre typiques, parfois à restaurer, notamment vers le lac de Skadar ou dans les villages environnants,
– terrains constructibles, y compris de grandes parcelles rurales pour projets touristiques ou éco‑maisons,
– locaux commerciaux et petits immeubles de rapport en centre-ville.
Les exemples cités dans les annonces récentes donnent une bonne idée de la fourchette de prix:
| Type de bien | Localisation (exemples) | Caractéristiques principales | Prix indicatif |
|---|---|---|---|
| Appartement 2 pièces – 66 m² | Centre de [Cetinje] | 2 chambres, central | 120 000 € |
| Appartement 2 pièces – 64 m² | Quartier Gruda, [Cetinje] | Résidentiel, récent | 100 000 € |
| Appartement neuf – 63 m² | Gruda | 2 chambres, construction récente | 99 500 € |
| Appartement 1 chambre – 45 m² | Immeuble neuf | Terrasse 3 m² | 100 000 € |
| Appartement 1 chambre – 48,3 m² | En construction | Terrasse, livraison à venir | 70 000 € |
| Maison en pierre rénovée – 120 m² | Proche lac de Skadar | Maison traditionnelle, vue nature | 540 000 € |
| Terrain + vieille maison | Proximité route & Skadar | 22 500 m² de terrain | 80 000 € |
| Grand terrain rural – 167 866 m² | Près route Cetinje–Budva | Usage agricole/touristique, à développer | Prix sur demande |
On retrouve aussi des annonces spécifiques pour des terrains dans la région de Bobija, non loin du lac de Skadar, avec des possibilités de construction de bungalows et restaurants à partir de 40 €/m², ce qui ouvre la porte à des projets d’éco-tourisme ou de glamping.
Contexte macroéconomique et cadre légal: un pays tourné vers l’UE
Pour comprendre l’attrait de [Cetinje], il faut replacer l’investissement dans le cadre plus large du Monténégro.
L’économie nationale reste fragile car très dépendante du tourisme, de l’immobilier et des capitaux étrangers, mais elle suit une trajectoire plutôt positive: croissance du PIB autour de 3 % par an, dette publique en baisse relative, budget en excédent, flux annuels d’investissements directs étrangers (IDE) élevés, dont près de la moitié dirigés vers la pierre. Le volume total des transactions immobilières devrait dépasser 600 millions d’euros en 2025, avec un marché résidentiel évalué à près de 20 milliards de dollars.
Le Monténégro, candidat à l’UE avec une adhésion projetée vers 2026-2027, pourrait connaître une hausse des prix immobiliers de 20 à 40 % à cette période, sur la base de l’expérience de pays comme la Croatie et la Pologne. Cette perspective renforce la dynamique haussière actuelle, bien que les autorités locales considèrent le marché comme légèrement surévalué et tablent sur une normalisation progressive.
Pour les investisseurs étrangers, le cadre légal est attractif:
L’acquisition de biens résidentiels en Serbie offre aux étrangers des droits quasiment identiques à ceux des nationaux, sans seuil minimum de valeur pour l’achat et la demande de titre de séjour. La fiscalité est modérée, sans impôt sur la fortune ni restrictions successorales pour les non-résidents. L’ouverture d’un compte bancaire local est facilitée, avec une future intégration au système SEPA prévue à l’automne 2025, simplifiant les transferts depuis l’UE.
Les principales limitations concernent surtout l’acquisition de terres agricoles, de forêts, de terrains dans les parcs nationaux ou dans des zones sensibles pour la sécurité ou le patrimoine culturel. Pour ces catégories, il faut parfois passer par une société monténégrine ou obtenir des autorisations spécifiques. Pour un appartement ou une maison en ville à [Cetinje], un investisseur étranger reste toutefois dans un schéma simple.
Taxes, coûts d’acquisition et régime fiscal à [Cetinje]
Le Monténégro a mis en place un système fiscal assez lisible, encore récemment réformé, qui s’applique de la même manière à Budva, Podgorica ou [Cetinje]. Les municipalités disposent d’une certaine latitude pour fixer les taux de taxe foncière à l’intérieur d’une fourchette définie par la loi, mais les grands principes sont identiques partout.
Coût d’achat d’un bien
Pour un bien de revente à [Cetinje] (appartement ancien, maison ou terrain), l’investisseur devra intégrer:
– un droit de mutation (Real Estate Transfer Tax) progressif:
– 3 % jusqu’à 150 000 €,
– 4 500 € + 5 % de la partie au‑delà de 150 000 € jusqu’à 500 000 €,
– 22 000 € + 6 % pour la part sur 500 000 €.
– des frais de notaire réglementés, typiquement autour de 350 € + TVA pour un achat à 100 000 €,
– des honoraires d’avocat (fortement recommandés), souvent de 1 000 à 1 200 € pour une transaction standard,
– des frais d’interprète si l’acheteur ne parle pas monténégrin,
– des frais d’enregistrement au cadastre (0,5 % de la valeur cadastrale),
– d’éventuels frais de virement bancaire international (0,25 à 1 % du montant).
Pourcentage de surcoût à prévoir par l’acheteur sur le prix net vendeur pour couvrir les frais, hors rénovation.
Dans le cas d’un bien neuf vendu directement par un promoteur soumis à TVA, la TVA à 21 % remplace la taxe de mutation: le prix affiché inclut en principe cette TVA, et aucun droit d’enregistrement supplémentaire n’est dû.
Fiscalité en cours de détention
Une fois propriétaire, l’investisseur paie une taxe foncière annuelle, calculée sur la valeur de marché au 1er janvier de l’année fiscale. La loi nationale fixe des fourchettes, mais chaque municipalité — donc la municipalité de [Cetinje] — adopte sa décision propre. Pour un logement, les taux se situent en général entre 0,25 % et 1 % de la valeur, plus élevés pour les terrains à bâtir non construits (jusqu’à 5 %) et pour certains usages commerciaux.
S’ajoute souvent une taxe touristique annuelle pour les biens en zones touristiques, mais [Cetinje] étant une destination davantage culturelle et continentale, la pression de ce côté reste moindre que sur la côte.
Fiscalité locative et plus-values
La location d’un bien génère un revenu soumis à imposition. Selon les sources, le taux mentionné varie (9 % ou 15 %), mais le schéma le plus fréquemment cité est le suivant:
L’impôt sur le revenu locatif s’élève à environ 9 % dans l’ancien cadre fiscal, avec la possibilité de déduire les charges réelles ou une fraction forfaitaire. Une TVA de 15 % a récemment été mise en place sur ces revenus ; elle concerne principalement les activités de location touristique organisées comme une véritable activité commerciale.
Pour les locations saisonnières type Airbnb, un système de permis et de catégorisation des logements a été instauré. Le propriétaire doit se déclarer, obtenir une catégorie officielle (étoiles) et s’acquitter de la fiscalité correspondante.
Sur la plus-value, la taxe est fixée à 15 % du gain net (prix de vente – prix d’achat – coûts d’amélioration), avec des exemptions possibles pour la résidence principale ou certaines durées de détention. Là encore, les règles sont nationales et ne varient pas spécifiquement pour [Cetinje].
Cadre juridique et procédure d’acquisition
Le système monténégrin est basé sur un cadastre unique et public, le “Real Estate Cadastre”, administré par une direction dédiée. La particularité essentielle pour un investisseur à [Cetinje] est que la propriété n’est juridiquement acquise qu’à partir de l’inscription au cadastre: le simple contrat ne suffit pas, l’inscription a un effet constitutif du droit pour les transactions.
La procédure standard comprend plusieurs étapes:
Avant la signature d’un acte, un avocat local doit impérativement effectuer une due diligence. Cela comprend la demande d’un extrait cadastral pour vérifier l’identité du propriétaire, la confirmation de l’absence d’hypothèques, de saisies ou de servitudes litigieuses, le contrôle de l’enregistrement et de la conformité du bien (surface, destination), et pour les bâtiments, la vérification de l’existence du permis de construire et du permis d’occupation.
Ce point est crucial, car une part non négligeable du parc monténégrin souffre d’irrégularités (extensions illégales, bâtiments non légalisés). Dans une ville au patrimoine sensible comme [Cetinje], s’ajoutent des contraintes liées à la protection des monuments: il peut être impossible de modifier certaines façades, de surélever, ou d’utiliser des matériaux non conformes aux prescriptions de conservation.
– 2. Accord préliminaire et dépôt Il est courant de signer un avant-contrat (Sporazum) qui fixe:
– le prix,
– le délai pour signer l’acte définitif,
– le montant du dépôt (souvent 10 % du prix),
– les conditions de résiliation.
L’acte définitif est signé devant notaire en langue monténégrine, avec un interprète assermenté si nécessaire. Il doit impérativement contenir la clause d’intabulation pour l’inscription au cadastre, les garanties du vendeur sur la propriété, la répartition des taxes et frais, ainsi que les conditions de paiement et de remise des clés.
4. Paiement de la taxe de transfert et enregistrement Le droit de mutation doit être acquitté dans un délai strict (en général 15 jours) sous peine de pénalités journalières. Le notaire ou l’avocat dépose alors la demande d’inscription auprès du cadastre. Une fois l’inscription validée, l’acheteur devient officiellement propriétaire.
Pour un investisseur étranger, l’ensemble de la procédure peut être réalisé par procuration, sans présence physique, si une procuration notariée est établie et légalisée dans le pays d’origine.
Un cadre de vie attractif pour une clientèle précise
Investir à [Cetinje], ce n’est pas seulement acheter des mètres carrés: c’est se positionner sur un style de vie et sur des clientèles bien définies.
La ville bénéficie d’un climat plus frais que la côte, très appréciable en été. Les plages de Budva ou de Kotor restent accessibles en 30 à 60 minutes de voiture, tandis que les sentiers du mont Lovćen sont aux portes de la ville. Le lac de Skadar, immense réserve naturelle, est également proche. Pour des familles ou des retraités, [Cetinje] offre:
Découvrez les principaux atouts qui font de ce quartier un lieu de vie agréable et dynamique.
Une atmosphère paisible avec peu de circulation intense, idéale pour se détendre.
Profitez de nombreux parcs et aires de jeux pour toute la famille.
Cafés et restaurants traditionnels (jambon fumé, fromage, beignets) avec des options végétariennes ou véganes en croissance.
Un réseau d’écoles ancien, dont la première école primaire date de 1834.
Une offre culturelle très dense avec des facultés d’art, de théâtre et de musique.
La ville est décrite comme propre “dans la moyenne” pour une petite agglomération monténégrine, avec de l’eau du robinet conforme aux normes européennes, une couverture Wi‑Fi publique gratuite (première du pays à l’offrir), des services 24/7 limités mais des supermarchés ouverts tard. Les gymnases ou studios spécialisés (yoga, arts martiaux) sont moins présents, ce qui reflète un mode de vie plus traditionnel.
Le marché des nomades digitaux reste anecdotique, beaucoup préférant la côte ou Podgorica, mais la ville attire déjà des expatriés en quête de tranquillité, de nature et de culture, loin du tourisme de masse.
Un écosystème touristique tourné vers la culture et la nature
Contrairement aux stations balnéaires qui vivent au rythme de la haute saison estivale, [Cetinje] joue une carte différente: celle de la culture, de l’histoire et de la nature environnante.
Les principaux atouts touristiques comprennent: les paysages pittoresques, le patrimoine historique, la gastronomie locale, et les activités de plein air.
Découvrez les principaux attraits culturels et historiques de l’ancienne capitale royale du Monténégro, une ville-musée à la richesse exceptionnelle.
Abrite des reliques chrétiennes majeures : reliques de saint Jean‑Baptiste, fragment de la Vraie Croix et icône de Notre‑Dame de Philermos.
Explorez les édifices publics de la fin du XIXe siècle : palais, théâtre, hôpital historique et anciennes ambassades.
Un ensemble de musées : art, histoire, ethnographie, monnaie, industrie électrique, dédié à Petar Petrović Njegoš et au monastère.
Exposition internationale d’art contemporain organisée tous les deux ans.
« L’été dans l’ancienne capitale royale » : Royal Fest, Cetinje Jazz Fest, Espressivo. Jusqu’à 50 000 visiteurs par saison.
Cette identité a été renforcée par de grands projets de requalification urbaine, notamment le programme “Beautiful Cetinje”, mené avec l’ONU (PNUD) et plusieurs bailleurs (gouvernements turc et monténégrin, municipalités de [Cetinje] et Mojkovac). Entre 2011 et 2019, ce programme a permis:
Initiatives clés pour la rénovation et la modernisation durable de la ville, intégrant patrimoine, efficacité énergétique et formation.
Reconstruction de la place principale (place du roi Nikola) et rénovation de bâtiments emblématiques : Académie de musique, ex-ambassade russe, ancien hôpital “Danilo I” et moulin historique.
Réalisation d’audits énergétiques et mise aux normes d’efficacité énergétique des bâtiments pour réduire l’impact environnemental.
Formations pour les chômeurs aux techniques de rénovation “verte”, favorisant l’emploi et les compétences durables.
Organisation de concours étudiants de design urbain pour encourager la créativité et les nouvelles idées d’aménagement.
Ces investissements publics améliorent l’attractivité globale de la ville pour les visiteurs et pour les résidents, ce qui est un signal positif à moyen terme pour les propriétaires: une ville entretenue, qui valorise son patrimoine et développe son écosystème culturel, soutient mieux la valeur immobilière que des centres historiques laissés à l’abandon.
Airbnb et location saisonnière: un marché de niche, mais structuré
Les données spécifiques sur la location de courte durée à [Cetinje] montrent un marché modeste, mais loin d’être inexistant. Sur la période mai 2024 – avril 2025, on recensait 61 annonces actives sur Airbnb dans la ville et sa périphérie, ce qui confirme le caractère “niche” du marché.
La structure de l’offre est très claire:
– 96,7 % des annonces sont des logements entiers (maisons ou appartements),
– 73,8 % sont des appartements/condos,
– 62,3 % des logements offrent une chambre (configuration dominante),
– les biens de 3 chambres ou plus ne représentent que 8,2 % du total.
En termes d’équipement, les voyageurs s’attendent à des standards de base: Wi‑Fi, cuisine, télévision sont quasi obligatoires. Le nombre moyen de personnes que peut accueillir un logement est de 3,4, mais la capacité la plus fréquente reste de deux personnes.
Saisonnalité et performances
La saisonnalité est marquée mais moins extrême que sur la côte, avec un pic de fréquentation entre juillet et septembre, et un mois d’août qui concentre les meilleurs chiffres:
En haute saison, les revenus mensuels moyens atteignent environ 727 dollars.
Sur le mois de pointe, les meilleurs logements peuvent monter:
– jusqu’à 859 $ de revenu mensuel,
– 46,6 % d’occupation,
– un ADR de 59 $.
À l’inverse, le mois le plus faible voit des revenus autour de 171 $, 13,5 % d’occupation, et un ADR d’environ 50 $.
La répartition par performance illustre bien la dispersion des résultats:
| Niveau de performance Airbnb [Cetinje] | Revenu mensuel (approx.) | Occupation (approx.) | ADR (prix nuit) (approx.) |
|---|---|---|---|
| Top 10 % (“best in class”) | > 864 $ | > 53 % | > 84 $ |
| Top 25 % (“strong”) | ≥ 521 $ | ≥ 38 % | ≥ 56 $ |
| Médian (typique) | ≈ 295 $ | ≈ 23 % | ≈ 40 $ |
| Bas 25 % (“entry level”) | ≈ 150 $ | ≈ 11 % | ≈ 30 $ |
Pour un investisseur, ces chiffres signifient deux choses:
1. Le niveau absolu de revenu saisonnier est modeste, surtout comparé à la côte, mais les prix d’achat beaucoup plus bas compensent en partie. 2. La qualité de l’emplacement et du produit (finition, confort, storytelling patrimonial) fait clairement la différence entre un bien moyen et un bien “best in class”.
Qui vient à [Cetinje] et où investir pour la location courte durée?
Les zones les plus pertinentes pour un projet Airbnb ou location saisonnière sont celles qui se greffent sur les attracteurs culturels et naturels:
Découvrez les principaux attraits de la région de Cetinje et les types de visiteurs qu’ils attirent, pour mieux cibler votre offre touristique.
Clientèle de tourisme religieux et culturel, sensible à l’authenticité et à la proximité à pied.
Visiteurs à la recherche d’une ambiance historique, de cafés et de musées à proximité.
Séjours d’artistes, d’étudiants, de chercheurs, attirés par les événements et festivals.
Randonneurs, amateurs de panoramas et road-trippers combinant côte et montagne.
Ornithologues, kayakistes et voyageurs en quête de nature.
Touristes gastronomiques et visiteurs qui cherchent à ‘vivre comme un local’.
Pour ce type d’investissement, un appartement d’une chambre, bien rénové, dans la vieille ville ou à proximité immédiate des principaux monuments, peut viser une performance dans le quart supérieur si la gestion (photos, avis, ménage, accueil) est professionnelle.
Rendements locatifs: le positionnement de [Cetinje]
Les données globales sur les rendements bruts au Monténégro indiquent des fourchettes de 4 à 8 % selon les villes et les segments. Sur la côte, on parle généralement de 4,4 à 7,1 % pour les appartements, avec des pointes à 10 % dans les meilleurs développements intégrés en haute saison. À Podgorica, les rendements oscillent entre 5 et 7 %.
Pour [Cetinje], les informations disponibles mentionnent explicitement des rendements bruts de l’ordre de 6 à 7 % pour des appartements traditionnels. Ce niveau est intéressant, surtout en regard des prix d’acquisition contenus. Il reflète deux phénomènes:
Le marché locatif présente des loyers de long terme adaptés au pouvoir d’achat local et à la demande en résidence principale. Par ailleurs, une niche touristique, bien que limitée, offre un revenu complémentaire pendant les festivals et la haute saison estivale.
Pour un investisseur, une stratégie mixte peut être pertinente:
– location saisonnière (type Airbnb) sur les mois les plus porteurs (été, grands événements culturels),
– location moyenne ou longue durée le reste de l’année (étudiants en art, professeurs, fonctionnaires, familles locales), afin de lisser la saisonnalité.
Projets structurants et potentiel de valorisation
Au‑delà de la simple situation actuelle, la question clé pour un investisseur est l’évolution future de [Cetinje]. Plusieurs facteurs vont dans le sens d’un renforcement de son attractivité, donc de la valorisation de son immobilier.
Inscription UNESCO et image internationale
Le centre historique est déjà sur la liste indicative de l’UNESCO. Une éventuelle inscription au patrimoine mondial ferait mécaniquement monter la notoriété de [Cetinje] auprès des touristes internationaux, des institutions culturelles, et des amateurs de patrimoine. L’expérience d’autres villes UNESCO montre souvent un effet positif sur les flux touristiques et sur la perception des biens situés dans le périmètre protégé — avec, en contrepartie, des contraintes de rénovation plus strictes.
Projet de téléphérique Kotor–[Cetinje]
Un appel d’offres a été lancé en 2016 pour la construction d’un téléphérique reliant Kotor à Cetinje. Même si le projet a pris du retard, le simple fait qu’il soit à l’agenda traduit la volonté des autorités de mieux connecter la côte et l’ancienne capitale. Si ce type d’infrastructure voit le jour, l’effet sur la fréquentation touristique serait immédiat: Cetinje deviendrait une excursion naturelle pour les croisiéristes et les vacanciers de Kotor, avec un flux accru de visiteurs à la journée mais aussi de séjours courts.
Rénovation du Grand Hotel Lokanda
Un projet emblématique illustre la dynamique de revalorisation du centre historique: la reconstruction de l’ancien hôtel Lokanda, premier hôtel de la ville construit en 1864, détruit par le séisme de 1979. La municipalité a confié, via un partenariat public‑privé, la conception, le financement, la reconstruction et la gestion du futur Grand Hotel Lokanda à la société Talija (Herceg Novi), pour un montant de 13,78 millions d’euros.
Le projet prévoit:
– un hôtel quatre étoiles de 48 lits, en plein cœur historique à l’extrémité de la rue Njegoševa,
– un parking souterrain de 130 places,
– la réaménagement intégral de la place des Artistes adjacente.
Le contrat d’exploitation court sur 30 ans, après une phase préparatoire de 30 mois incluant 24 mois de travaux. Cet équipement haut de gamme, associé à un parking de grande capacité, est conçu pour augmenter mécaniquement la fréquentation de la vieille ville et renforcer la valeur du foncier environnant.
Pour un investisseur qui acquiert aujourd’hui un appartement ou un commerce dans le périmètre immédiat, il est raisonnable d’anticiper un effet d’entraînement sur les loyers et les prix à la revente à moyen terme.
Un territoire charnière entre côte et intérieur
La municipalité de [Cetinje] occupe une position géographique stratégique, au carrefour de sept autres municipalités majeures: Kotor, Tivat, Budva, Bar, Podgorica, Danilovgrad et Nikšić. Elle est coincée entre la baie de Boka Kotorska, la riviera de Budva, le bassin du lac de Skadar et l’arrière-pays central. Cette situation en fait un point d’appui naturel pour explorer l’ensemble du pays.
À mesure que les infrastructures s’améliorent (autoroute Bar–Boljare qui réduit les temps de trajet vers la Serbie, extension des aéroports de Podgorica et Tivat, etc.), l’accessibilité globale du Monténégro progresse. [Cetinje], déjà relativement proche des grands pôles, bénéficie indirectement de ces modernisations.
Typologies d’investissement possibles à [Cetinje]
En combinant l’ensemble des éléments précédents, on peut distinguer plusieurs profils d’investissement immobiliers à [Cetinje].
Appartement dans la vieille ville ou le centre élargi
C’est la cible naturelle pour:
– un investisseur qui veut un pied-à-terre patrimonial, à usage personnel une partie de l’année,
– un projet de location mixte (touristique/culturelle + long terme).
Les avantages:
– prix d’entrée raisonnables pour un centre historique européen,
– potentiel de plus-value lié aux projets UNESCO et hôteliers,
– forte valeur d’usage (qualité de vie, proximité de tout à pied).
Les points de vigilance:
Avant tout projet, il est nécessaire de vérifier les contraintes patrimoniales (comme les matériaux imposés ou les façades protégées), de porter une attention particulière à l’état structurel souvent fragile de ces bâtiments, et d’évaluer le risque de copropriétés mal entretenues si les voisins n’ont pas les moyens financiers de participer aux rénovations.
Maison de pierre à restaurer, dans les villages ou près du lac de Skadar
Pour les investisseurs attirés par l’éco‑tourisme, la permaculture ou les retraites de nature, les annonces de maisons traditionnelles avec grands terrains autour de Skadar ou dans les zones rurales de la municipalité constituent une opportunité évidente: des centaines de milliers de mètres carrés de terrain pour des prix parfois inférieurs à l’appartement de 60 m² en centre-ville.
Cette stratégie peut viser:
– des gîtes ou chambres d’hôtes de charme,
– des micro‑résorts de bungalows en bois ou en dur,
– des centres de bien‑être, stages artistiques, retraites de yoga, etc.
Les risques:
L’acquisition de terrains à proximité du parc national du lac de Skadar implique une plus grande complexité réglementaire, des difficultés à obtenir certains permis de construction ou d’exploitation, ainsi qu’un accès parfois limité et des infrastructures en retrait (routes, réseaux, Internet).
Locaux commerciaux et petits immeubles de rapport
La dimension de “ville muséale” et de centre culturel national implique une présence permanente de fonctionnaires, d’universitaires, de visiteurs, mais aussi d’artistes et de travailleurs temporaires. Des locaux commerciaux ou de bureaux en rez‑de‑chaussée de bâtiments du centre peuvent intéresser:
– des investisseurs qui louent à des cafés, boutiques de souvenirs, galeries, librairies,
– ceux qui créent eux‑mêmes un espace hybride (coworking, café culturel, concept store) pour surfer sur la montée de la ville dans les circuits touristiques et créatifs.
Les immeubles de rapport, rares mais existants, peuvent permettre de mutualiser le risque locatif en combinant logements long terme et unités saisonnières.
Risques spécifiques à prendre en compte
Aucun marché n’est exempt de risques, et [Cetinje] n’échappe pas à la règle. Certains sont généraux au Monténégro, d’autres plus spécifiques à cette petite ville.
Parmi les principaux points d’attention:
L’investissement immobilier à Cetinje présente plusieurs risques spécifiques : une dépendance du pays au tourisme et aux capitaux étrangers, un marché local de petite taille pouvant allonger les délais de revente, une documentation cadastrale parfois imparfaite, des contraintes patrimoniales fortes pour les bâtiments classés, et une image de sécurité potentiellement affectée par des événements violents récents bien qu’exceptionnels.
Un investisseur sérieux devra donc impérativement:
Pour un achat immobilier en toute sécurité, il est crucial de travailler avec un avocat local spécialisé et d’effectuer un contrôle complet des titres et permis. Il faut également se renseigner précisément auprès de la municipalité et de la Direction du patrimoine pour tout projet de rénovation ou de changement d’usage. Enfin, il est recommandé d’éviter les biens aux situations juridiques floues, même si le prix paraît alléchant.
Profil d’investisseur pour [Cetinje]
Au vu de toutes ces données, [Cetinje] ne s’adresse pas au même profil que Budva ou Tivat.
C’est une destination pertinente pour:
Le marché immobilier intérieur du Monténégro attire des profils d’investisseurs spécifiques : des investisseurs à long terme recherchant la stabilité et la préservation du capital ; des acquéreurs souhaitant un pied-à-terre patrimonial dans une ville historique abordable ; des porteurs de projets de location modérée mais régulière visant une clientèle locale (fonctionnaires, professeurs, étudiants) ; des entrepreneurs développant des concepts d’éco-tourisme ou de tourisme culturel hors des sentiers battus ; et enfin, des acheteurs désirant diversifier leur portefeuille immobilier au Monténégro au-delà de la côte, en ajoutant des actifs dans des villes de l’intérieur, moins corrélés aux cycles saisonniers du littoral.
Ce n’est en revanche pas la cible idéale pour un investisseur qui recherche uniquement le rendement locatif maximal à court terme via Airbnb, ni pour celui qui veut jouer un “flip” très rapide lié à la spéculation étrangère: pour cela, les stations balnéaires ou certains projets de ski en pleine expansion restent plus adaptés.
Conclusion: une niche patrimoniale à suivre de près
Dans un pays où les prix de la côte grimpent à des niveaux parfois comparables à ceux de l’Italie ou de la Croatie voisine, [Cetinje] conserve encore les caractéristiques d’un marché “raisonnable”: prix d’achat contenus, rendements bruts de 6 à 7 % possibles sur l’habitation, un risque de bulle moins marqué que dans les zones balnéaires, et une base de demandants stable liée aux fonctions culturelles et administratives de la ville.
Les grands projets en cours (reconstruction du Grand Hotel Lokanda, stratégies de candidature à l’UNESCO, requalification du centre) suggèrent que la ville n’a pas encore intégré dans ses prix la pleine valeur de son patrimoine et son potentiel d’attraction culturelle et naturelle. Pour un investisseur patient, qui sécurise juridiquement ses acquisitions et conçoit un projet respectueux du cadre patrimonial, Cetinje représente une belle opportunité de niche. Cette approche est discrète, cohérente et peut s’avérer très gratifiante à moyen terme, tant sur le plan financier qu’en termes de qualité de vie.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Cetinje, au Monténégro, afin de chercher du rendement locatif et une exposition à une économie touristique en développement. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés monténégrins (Budva, Kotor, Podgorica), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison de caractère à Cetinje, ancienne capitale royale, bénéficiant d’un afflux de visiteurs vers le parc national du Lovćen et la côte voisine. Objectif : rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + rénovations légères) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société monténégrine) et plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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