Avantages Fiscaux Pour Investisseurs Immobiliers Au Canada

Publié le 8 mars 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le Canada est depuis longtemps une destination prisée des investisseurs immobiliers internationaux. Avec son marché immobilier dynamique et sa stabilité économique, le pays offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs avisés. Mais ce qui rend le Canada particulièrement attrayant, ce sont les avantages fiscaux considérables dont peuvent bénéficier les investisseurs immobiliers. Plongeons dans les détails de cette fiscalité avantageuse qui fait du Canada une destination de choix pour l’investissement immobilier.

Un régime fiscal local favorable aux investisseurs immobiliers

Le système fiscal canadien offre plusieurs avantages aux investisseurs immobiliers, qu’ils soient résidents ou non-résidents. Voici les principaux atouts de la fiscalité locale canadienne :

Déductions fiscales généreuses

Les propriétaires de biens locatifs au Canada peuvent déduire de nombreuses dépenses de leurs revenus locatifs, réduisant ainsi leur base imposable. Ces déductions comprennent :

• Les intérêts d’emprunt hypothécaire
• Les frais d’entretien et de réparation
• Les taxes foncières
• Les primes d’assurance
• Les frais de gestion immobilière
• L’amortissement (déduction pour amortissement)

Taux d’imposition progressifs

Le Canada applique un système d’imposition progressif, ce qui signifie que les taux d’imposition augmentent avec le revenu. Pour les investisseurs immobiliers, cela peut être avantageux car les revenus locatifs sont souvent imposés à des taux plus bas que d’autres formes de revenus.

Exonération partielle des gains en capital

Lorsqu’un investisseur vend un bien immobilier au Canada, seulement 50% des gains en capital sont imposables. Cette règle s’applique aussi bien aux résidents qu’aux non-résidents, rendant les investissements immobiliers particulièrement attractifs sur le long terme.

Déduction pour amortissement accéléré

Le budget canadien de 2024 a introduit une mesure particulièrement intéressante pour les investisseurs dans l’immobilier locatif. La déduction pour amortissement accéléré permet désormais aux constructeurs et promoteurs immobiliers de bénéficier d’un amortissement de 10% (contre 4% auparavant) pour les nouveaux logements locatifs admissibles. Cette mesure vise à stimuler la construction de logements locatifs résidentiels.

Une fiscalité internationale avantageuse : les accords de non double imposition

Le Canada a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays pour éviter la double imposition des revenus. Ces accords sont particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers internationaux.

Principe du taux effectif

Dans le cas des revenus immobiliers provenant du Canada, de nombreuses conventions fiscales appliquent le mécanisme du taux effectif. Ce système permet aux investisseurs de bénéficier d’une imposition plus avantageuse dans leur pays de résidence.

Prenons l’exemple d’un investisseur français possédant un bien immobilier au Canada :

• Les revenus locatifs sont imposés au Canada
• En France, ces revenus sont pris en compte pour déterminer le taux d’imposition global de l’investisseur
• Ce taux est ensuite appliqué aux autres revenus de l’investisseur en France

Ce mécanisme permet souvent une imposition globale plus faible que si les revenus étaient simplement additionnés et imposés au taux marginal le plus élevé.

Crédit d’impôt pour impôt étranger

Les conventions fiscales prévoient généralement un crédit d’impôt pour les impôts payés à l’étranger. Ainsi, un investisseur qui paie des impôts sur ses revenus locatifs au Canada peut généralement déduire ce montant de ses impôts dans son pays de résidence, évitant effectivement une double imposition.

Exonération des plus-values immobilières

Certaines conventions fiscales prévoient des dispositions spécifiques concernant l’imposition des plus-values immobilières. Par exemple, la convention entre le Canada et la France stipule que les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier au Canada ne sont imposables qu’au Canada, offrant ainsi une protection contre la double imposition.

Taxes foncières au Canada : un système équitable et transparent

Les taxes foncières au Canada sont généralement perçues au niveau municipal et constituent une source importante de revenus pour les villes. Bien que ces taxes puissent sembler élevées au premier abord, elles présentent plusieurs avantages pour les investisseurs immobiliers :

Transparence et prévisibilité

Le système de taxes foncières au Canada est généralement transparent et prévisible. Les municipalités publient régulièrement les taux de taxation, permettant aux investisseurs de planifier leurs dépenses à long terme.

Évaluations régulières

Les valeurs foncières sont réévaluées périodiquement (généralement tous les 3 à 4 ans) pour refléter les changements du marché immobilier. Cela garantit que les taxes sont basées sur des valeurs actuelles et équitables.

Déductibilité fiscale

Pour les propriétés locatives, les taxes foncières sont entièrement déductibles des revenus locatifs, réduisant ainsi la charge fiscale globale de l’investisseur.

Absence de taxe d’habitation

Contrairement à certains pays européens, le Canada n’a pas de taxe d’habitation distincte. Les taxes foncières couvrent à la fois la propriété et l’occupation du bien, simplifiant ainsi le système fiscal pour les propriétaires et les locataires.

Variations régionales

Il est important de noter que les taux de taxes foncières peuvent varier considérablement d’une municipalité à l’autre. Par exemple, en 2024, le taux de taxe foncière à Montréal était d’environ 0,6% de la valeur évaluée de la propriété, tandis qu’à Toronto, il était d’environ 0,7%.

Le Canada vs le monde : une fiscalité immobilière compétitive

Comparé à d’autres destinations populaires pour l’investissement immobilier, le Canada se distingue par plusieurs aspects de sa fiscalité :

Canada vs États-Unis

Bien que les deux pays offrent des avantages fiscaux aux investisseurs immobiliers, le Canada se démarque par :

• Une exonération plus généreuse des gains en capital (50% au Canada contre une imposition complète aux États-Unis pour les non-résidents)
• Un système fiscal moins complexe, notamment pour les investisseurs étrangers
• Des taux d’imposition généralement plus bas pour les revenus locatifs

Canada vs France

Comparé à la France, le Canada offre :

• Des déductions fiscales plus généreuses pour les dépenses liées à l’immobilier locatif
• Une absence de taxe sur la fortune immobilière (équivalent de l’IFI en France)
• Des taux d’imposition généralement plus bas sur les revenus locatifs

Canada vs Royaume-Uni

Le Canada se distingue du Royaume-Uni par :

• Une exonération partielle des gains en capital (contre une imposition totale au Royaume-Uni pour les non-résidents)
• Des règles moins restrictives sur la déductibilité des intérêts d’emprunt
• Une absence de stamp duty (droit de timbre) sur les transactions immobilières

Canada vs Australie

Par rapport à l’Australie, le Canada offre :

• Des taux d’imposition généralement plus bas sur les revenus locatifs
• Une exonération partielle des gains en capital (contre une imposition totale en Australie pour les non-résidents)
• Des règles moins restrictives pour les investisseurs étrangers

Conclusion : Le Canada, un paradis fiscal pour l’immobilier ?

Le Canada offre incontestablement un environnement fiscal attractif pour les investisseurs immobiliers, tant locaux qu’internationaux. Avec ses déductions généreuses, son traitement favorable des gains en capital et ses conventions fiscales avantageuses, le pays se positionne comme une destination de choix pour l’investissement immobilier.

Cependant, il est important de souligner que la fiscalité ne devrait pas être le seul critère de décision pour un investissement immobilier. La stabilité du marché canadien, la qualité de vie élevée et les perspectives de croissance à long terme sont autant de facteurs qui renforcent l’attrait du Canada comme destination d’investissement.

De plus, le paysage fiscal est en constante évolution. Les récentes modifications, comme l’augmentation de la déduction pour amortissement pour les logements locatifs, montrent que le gouvernement canadien continue d’ajuster sa politique fiscale pour stimuler l’investissement immobilier tout en répondant aux besoins du marché du logement.

Pour les investisseurs potentiels, il est crucial de consulter des experts fiscaux et immobiliers locaux pour comprendre pleinement les implications fiscales de leurs investissements au Canada. Avec une planification adéquate et une compréhension approfondie du système fiscal canadien, les investisseurs peuvent maximiser leurs rendements tout en contribuant au dynamisme du marché immobilier canadien.