Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Bulgarie, pays membre de l’Union européenne depuis 2007, attire de plus en plus d’investisseurs étrangers grâce à son marché immobilier dynamique et ses prix attractifs. Que vous souhaitiez acquérir une résidence secondaire sur la côte de la mer Noire ou investir dans un bien locatif à Sofia, il est crucial de bien comprendre le cadre juridique et fiscal qui régit l’immobilier dans ce pays d’Europe de l’Est. Cet article vous présente les principales lois et réglementations à connaître pour réussir votre projet immobilier en Bulgarie.
Droit de propriété pour les étrangers : Une ouverture progressive
Depuis l’adhésion de la Bulgarie à l’Union européenne, les règles concernant l’acquisition de biens immobiliers par les étrangers ont considérablement évolué. Aujourd’hui, les citoyens de l’UE et de l’Espace économique européen (EEE) bénéficient des mêmes droits que les Bulgares en matière d’achat immobilier.
Pour les ressortissants de l’UE/EEE : – Aucune restriction pour l’achat de biens immobiliers, y compris les terrains – Possibilité d’acquérir des résidences principales, secondaires ou des biens à usage commercial – Droit d’acheter des propriétés en nom propre ou via une société bulgare
Pour les ressortissants hors UE/EEE : – Autorisation d’acheter des appartements et des bâtiments – Interdiction d’acquérir des terrains en nom propre – Possibilité de contourner cette restriction en créant une société bulgare pour acheter des terrains
Il est important de noter que les restrictions sur l’achat de terrains agricoles ont été levées en 2014 pour les citoyens de l’UE, ouvrant ainsi de nouvelles opportunités d’investissement dans le secteur agricole.
Bon à savoir :
Les étrangers non-européens peuvent facilement créer une société bulgare pour acquérir des terrains. Cette structure offre également des avantages fiscaux intéressants.
Cadre juridique de l’immobilier : Des lois en constante évolution
Le marché immobilier bulgare est régi par un ensemble de lois et de réglementations qui visent à protéger les droits des propriétaires et des investisseurs. Voici les principaux textes à connaître :
1. La Loi sur la propriété Cette loi fondamentale définit les différents types de propriétés (privée, publique, municipale) et encadre les droits et obligations des propriétaires. Elle garantit notamment le droit de jouissance et de disposition des biens immobiliers.
2. La Loi sur le développement territorial Ce texte réglemente l’aménagement du territoire, l’urbanisme et la construction. Il fixe les règles pour l’obtention des permis de construire et définit les zones constructibles.
3. La Loi sur le cadastre et le registre foncier Cette loi organise l’enregistrement des biens immobiliers et garantit la transparence des transactions. Tout achat doit être inscrit au registre foncier pour être légalement reconnu.
4. La Loi sur la gestion des copropriétés Elle encadre la gestion des immeubles en copropriété, définissant les droits et devoirs des copropriétaires ainsi que le fonctionnement des assemblées générales.
Ces lois sont régulièrement mises à jour pour s’adapter aux évolutions du marché et aux normes européennes. Par exemple, en 2020, des amendements à la Loi sur le développement territorial ont été adoptés pour simplifier les procédures d’obtention des permis de construire et encourager les investissements.
Bon à savoir :
La Bulgarie a mis en place un système de cadastre électronique accessible en ligne, facilitant les recherches sur l'historique et le statut des propriétés.
Fiscalité immobilière : Un régime attractif pour les investisseurs
La Bulgarie se distingue par une fiscalité immobilière particulièrement avantageuse, ce qui en fait une destination prisée des investisseurs internationaux. Voici les principaux aspects à connaître :
- Droits de mutation : entre 0,1% et 3% de la valeur du bien, selon la municipalité
- Frais de notaire : environ 0,1% à 1% du prix d’achat
- Frais d’enregistrement au cadastre : 0,1% de la valeur du bien
Taxe foncière annuelle La taxe foncière est calculée sur la base de la valeur fiscale du bien, qui est généralement inférieure à sa valeur de marché. Le taux varie entre 0,01% et 0,45% selon les municipalités.
Impôt sur les revenus locatifs Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux unique de 10%, l’un des plus bas d’Europe. Les charges et amortissements sont déductibles.
Plus-value immobilière La plus-value réalisée lors de la revente d’un bien est imposée au taux de 10%. Cependant, une exonération totale s’applique si le bien a été détenu pendant plus de 3 ans et qu’il s’agit de la résidence principale du propriétaire.
Impôt sur les sociétés Pour les investisseurs qui choisissent de détenir leurs biens via une société bulgare, l’impôt sur les sociétés est fixé à 10%, un taux très compétitif au niveau européen.
Bon à savoir :
La Bulgarie a conclu des conventions fiscales avec de nombreux pays, dont la France, pour éviter la double imposition. Cela permet aux investisseurs étrangers d'optimiser leur situation fiscale.
Droits et protections des propriétaires : Un cadre juridique solide
Le droit bulgare offre une protection étendue aux propriétaires immobiliers, qu’ils soient résidents ou non-résidents. Voici les principaux droits dont bénéficient les propriétaires en Bulgarie :
1. Droit de propriété inviolable La Constitution bulgare garantit le caractère inviolable de la propriété privée. L’expropriation n’est possible que dans des cas exceptionnels, pour des besoins publics, et moyennant une juste indemnisation.
2. Liberté de disposition Les propriétaires ont le droit de vendre, louer, hypothéquer ou transmettre leur bien en héritage sans restrictions particulières.
3. Protection contre les occupants illégaux La loi bulgare prévoit des procédures d’expulsion rapides en cas d’occupation illégale d’un bien. Les propriétaires peuvent faire appel aux autorités pour récupérer leur propriété.
4. Droits des bailleurs Les propriétaires-bailleurs bénéficient d’une grande liberté contractuelle. Ils peuvent fixer librement le montant du loyer et les conditions du bail. En cas de non-paiement, la procédure d’expulsion est relativement rapide (2 à 3 mois en moyenne).
5. Droit de préemption Dans les copropriétés, les propriétaires bénéficient d’un droit de préemption en cas de vente d’un lot par un autre copropriétaire.
6. Protection des acheteurs sur plan La loi bulgare encadre strictement les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour protéger les acheteurs. Les promoteurs sont tenus de fournir des garanties bancaires et d’assurer la transparence du projet.
Il est important de noter que ces droits s’appliquent de manière égale aux propriétaires bulgares et étrangers, assurant ainsi une protection juridique solide pour tous les investisseurs.
Bon à savoir :
La Bulgarie a mis en place des tribunaux spécialisés pour traiter les litiges immobiliers, ce qui permet généralement une résolution plus rapide des conflits.
Évolutions réglementaires récentes : Vers plus de transparence et d’efficacité
Le cadre réglementaire de l’immobilier en Bulgarie connaît des évolutions constantes visant à améliorer la transparence du marché et à faciliter les investissements. Voici les changements récents les plus significatifs :
1. Digitalisation du cadastre Depuis 2019, la Bulgarie a accéléré la numérisation de son cadastre. Aujourd’hui, plus de 97% du territoire est couvert par le cadastre électronique, permettant un accès rapide et fiable aux informations sur les propriétés.
2. Simplification des procédures de construction Des amendements à la Loi sur le développement territorial, entrés en vigueur en 2020, ont simplifié les procédures d’obtention des permis de construire. Les délais ont été réduits et certains projets de petite envergure bénéficient désormais d’une procédure allégée.
3. Renforcement de la lutte contre le blanchiment d’argent En 2023, la Bulgarie a renforcé ses contrôles sur les transactions immobilières dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent. Les notaires et les agents immobiliers sont désormais tenus de signaler les transactions suspectes.
4. Nouvelles règles pour les locations courte durée Face à l’essor des plateformes de location type Airbnb, de nouvelles réglementations ont été introduites en 2024 pour encadrer les locations de courte durée. Les propriétaires doivent désormais s’enregistrer auprès des autorités locales et respecter certaines normes de sécurité et d’hygiène.
5. Incitations fiscales pour la rénovation énergétique Dans le cadre de sa politique environnementale, la Bulgarie a introduit en 2025 des incitations fiscales pour encourager la rénovation énergétique des bâtiments. Les propriétaires peuvent bénéficier de déductions fiscales pour les travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique de leurs biens.
Ces évolutions témoignent de la volonté des autorités bulgares de moderniser le secteur immobilier et de l’aligner sur les meilleures pratiques européennes. Elles contribuent à renforcer l’attractivité du marché bulgare pour les investisseurs étrangers.
Bon à savoir :
La Bulgarie prévoit d'introduire un "passeport numérique" pour chaque bien immobilier d'ici 2026, regroupant toutes les informations légales, techniques et énergétiques du bien en un seul document électronique.
Conclusion : Un marché immobilier prometteur pour les investisseurs avisés
L’immobilier en Bulgarie offre de belles opportunités pour les investisseurs étrangers, grâce à un cadre juridique stable, une fiscalité avantageuse et des prix encore attractifs. Que vous envisagiez d’acquérir une résidence secondaire sur la côte de la mer Noire, un appartement locatif à Sofia ou un terrain agricole, il est essentiel de bien comprendre les spécificités du marché bulgare.
Les récentes évolutions réglementaires, visant à accroître la transparence et l’efficacité du secteur, renforcent encore l’attrait de la Bulgarie comme destination d’investissement immobilier. Cependant, comme pour tout investissement à l’étranger, il est recommandé de s’entourer de professionnels locaux (avocat, notaire, agent immobilier) pour sécuriser votre projet et naviguer sereinement dans l’environnement juridique et fiscal bulgare.
Bon à savoir :
La Bulgarie prévoit d'adopter l'euro comme monnaie nationale d'ici 2027, ce qui pourrait avoir un impact positif sur la stabilité économique du pays et la valeur des biens immobiliers.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
