Impact du COVID sur les préférences immobilières en Bulgarie

Publié le 3 avril 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’immobilier en Bulgarie a connu une transformation saisissante à la suite de la pandémie de COVID-19, incitant les acheteurs à repenser leurs priorités et leurs critères de choix. Habitués aux appartements urbains, nombre de Bulgares ont maintenant un désir accru d’espaces plus vastes, privilégiant les maisons en périphérie ou les propriétés rurales pour un mode de vie axé sur le bien-être. La demande pour des logements multifonctionnels permettant des activités professionnelles à domicile a considérablement augmenté, révélant ainsi une nouvelle tendance vers l’adaptation et la flexibilité dans le marché immobilier. Alors que les valeurs immobilières dans les grandes villes évoluent, la Bulgarie se distingue par des opportunités uniques, cachées dans ses paysages naturels pittoresques et ses régions moins densément peuplées.

Impact de la pandémie sur le marché immobilier bulgare

L’impact de la pandémie sur le marché immobilier bulgare

La pandémie de COVID-19 a profondément transformé le paysage immobilier en Bulgarie, entraînant des changements significatifs dans les tendances du marché. Contrairement aux attentes initiales d’un effondrement, le secteur a fait preuve d’une résilience remarquable, avec une croissance soutenue des prix et une évolution des préférences des acheteurs.

Au deuxième trimestre 2024, l’indice national des prix de l’immobilier en Bulgarie a enregistré une hausse impressionnante de 15,11% par rapport à l’année précédente. Cette augmentation, l’une des plus importantes depuis 2008, témoigne de la vigueur du marché malgré les défis posés par la pandémie. Les prix des logements neufs ont connu une hausse particulièrement marquée de 15,6%, tandis que ceux des biens existants ont augmenté de 14,81%.

Évolution de la demande et des préférences des acheteurs

La crise sanitaire a entraîné un changement notable dans les comportements d’achat. On observe un intérêt croissant pour les propriétés offrant plus d’espace et situées dans des zones moins densément peuplées. Les acheteurs recherchent désormais des logements adaptés au télétravail, avec des espaces extérieurs et une proximité avec la nature.

Les stations balnéaires le long de la mer Noire et les régions montagneuses ont vu leur attractivité augmenter, attirant à la fois des acheteurs locaux et étrangers. Les villes comme Varna ont enregistré une hausse des transactions de 6% au premier trimestre 2020 par rapport à la même période en 2019, malgré les restrictions liées à la pandémie.

Le boom du marché immobilier dans les grandes villes

Sofia, la capitale, a connu une croissance spectaculaire des prix, avec une augmentation de 70,68% entre 2015 et le troisième trimestre 2021. Cette hausse a été particulièrement prononcée dans le secteur des logements anciens, qui ont vu leurs prix grimper de 72,61% sur cette période. En 2024, les biens dans l’ancien sont devenus rares dans le centre-ville de Sofia, avec des prix oscillant entre 3000 et 4500 euros le mètre carré pour le neuf.

L’impact des politiques gouvernementales

Le gouvernement bulgare a mis en place diverses mesures pour soutenir le marché immobilier pendant la pandémie. Ces initiatives ont contribué à maintenir la confiance des investisseurs et à stimuler la demande. L’accès facilité aux prêts hypothécaires, avec des taux d’intérêt historiquement bas de 2,68% en moyenne en septembre 2021, a joué un rôle crucial dans le dynamisme du marché.

Perspectives à long terme

Les experts du secteur anticipent une poursuite de la croissance du marché immobilier bulgare, stimulée par plusieurs facteurs clés :

• L’adoption prévue de l’euro en 2025, qui devrait attirer davantage d’investisseurs étrangers et potentiellement entraîner une nouvelle hausse des prix


• L’augmentation constante des salaires, notamment à Sofia où le salaire moyen a atteint 1060 euros, rendant l’accès à la propriété plus accessible pour une partie de la population


• L’intérêt croissant des acheteurs étrangers, avec une augmentation de 25% de la demande par rapport à l’année précédente

Cependant, certains défis persistent. La hausse rapide des prix soulève des inquiétudes quant à l’accessibilité à long terme du logement, en particulier dans les grandes villes. De plus, l’inflation à deux chiffres et la stagnation relative des loyers pourraient affecter la rentabilité des investissements locatifs, transformant le marché en un marché de valorisation plutôt que de rendement.

Un marché en mutation

Le marché immobilier bulgare traverse une période de transformation profonde, marquée par une forte croissance des prix et une évolution des préférences des acheteurs. Alors que les grandes villes comme Sofia continuent d’attirer les investisseurs, on observe un intérêt croissant pour les propriétés offrant une meilleure qualité de vie dans des zones moins urbaines. L’arrivée prochaine de l’euro et l’attractivité croissante du pays pour les investisseurs étrangers laissent présager un avenir dynamique pour le secteur immobilier bulgare, malgré les défis liés à l’accessibilité et à la rentabilité à long terme.

Évolution des préférences des acheteurs dans le contexte post-COVID

Évolution des préférences des acheteurs immobiliers en Bulgarie post-COVID

L’impact de la pandémie de COVID-19 a profondément modifié les attentes et les comportements des acheteurs immobiliers en Bulgarie. Plusieurs facteurs ont influencé cette évolution, notamment le désir d’un cadre de vie amélioré, l’importance croissante accordée aux espaces extérieurs et l’adaptation à un mode de travail hybride.

Déménagement vers les zones rurales et suburbaines

Un phénomène notable est le mouvement vers les zones rurales et suburbaines. De nombreux acheteurs, lassés par la vie urbaine dense pendant la pandémie, cherchent désormais à s’éloigner des grandes villes comme Sofia. Ce changement est souvent motivé par une quête de tranquillité et d’un environnement plus sain. En effet, près de 35% des transactions immobilières récentes montrent une tendance accrue vers ces zones moins peuplées.

• Les jeunes professionnels abandonnent parfois leur vie citadine pour restaurer des maisons anciennes dans des villages quasi-abandonnés.


• La recherche d’une qualité de vie supérieure devient un facteur déterminant dans leurs choix résidentiels.

Besoins accrus pour des espaces dédiés au télétravail

Avec l’essor du télétravail imposé par la pandémie, les attentes concernant l’aménagement intérieur se sont également transformées. Les acheteurs recherchent désormais activement :

• Des logements disposant d’espaces séparés pouvant servir de bureaux.


• Une superficie totale plus importante pour accueillir ce nouveau mode de travail.

Les statistiques montrent que 70% des travailleurs bulgares souhaitent continuer à travailler partiellement depuis chez eux même après la fin du confinement. Cela a conduit à une demande accrue pour des biens qui offrent flexibilité et fonctionnalité.

L’importance croissante accordée aux espaces extérieurs

Un autre aspect significatif est l’intérêt grandissant pour les propriétés dotées d’espaces extérieurs tels que jardins ou terrasses. Après plusieurs mois passés confinés chez eux, beaucoup cherchent maintenant à profiter pleinement du plein air :

• Avoir un jardin ou une terrasse est devenu presque indispensable pour beaucoup d’acheteurs.


• Cela permet non seulement un espace supplémentaire mais aussi une zone dédiée au repos ou au télétravail en extérieur.

On estime qu’avoir accès à ces espaces peut augmenter la valeur perçue d’un bien immobilier jusqu’à 9%, ce qui souligne leur importance sur le marché actuel.

Remise en question des modes de vie traditionnels

La pandémie a également entraîné une remise en question générale du style de vie traditionnel. Beaucoup ont pris conscience que leur ancien rythme n’était pas forcément adapté à leurs aspirations actuelles :

• L’envie d’un meilleur équilibre entre vie professionnelle et personnelle pousse certains investisseurs vers l’immobilier locatif dans ces nouvelles zones recherchées.


• Cette évolution favorise non seulement un retour aux sources mais encourage également le développement durable grâce à une meilleure connexion avec la nature. li >
  

Ces tendances témoignent non seulement d’un changement temporaire mais pourraient influencer durablement le paysage immobilier bulgare dans les années futures alors que davantage d’acheteurs priorisent confort, espace extérieur et accessibilité rurale dans leurs décisions immobilières.

Télétravail et nouvelle demande pour les espaces résidentiels en Bulgarie

L’essor du télétravail redessine le paysage immobilier bulgare

La pandémie de COVID-19 a profondément transformé les habitudes de travail en Bulgarie, entraînant une hausse significative du télétravail. Cette évolution a eu un impact considérable sur le marché immobilier, modifiant les critères de recherche des acheteurs et influençant la demande pour certains types de biens.

Les nouveaux critères des acheteurs bulgares reflètent désormais les besoins spécifiques liés au travail à distance. La présence d’un espace dédié au bureau à domicile est devenue primordiale, tout comme la possibilité d’aménager facilement un coin travail. Les logements offrant une pièce supplémentaire ou un espace modulable sont particulièrement prisés.

L’importance croissante des espaces extérieurs

La demande pour des propriétés avec balcon, terrasse ou jardin a considérablement augmenté. Les acheteurs recherchent des espaces extérieurs permettant de s’aérer et de se détendre entre deux sessions de travail. Cette tendance a entraîné une hausse des prix pour les biens disposant de tels atouts, notamment dans les grandes villes comme Sofia.

Un intérêt renouvelé pour les zones périurbaines et rurales

Le télétravail a libéré de nombreux Bulgares des contraintes de proximité avec leur lieu de travail. On observe ainsi un regain d’intérêt pour les zones périurbaines et les petites villes, offrant un meilleur cadre de vie à des prix plus abordables. Des localités comme Plovdiv ou Varna ont vu leur attractivité augmenter, bénéficiant d’un afflux de nouveaux résidents en quête d’espace et de qualité de vie.

Les données récentes montrent une hausse significative des prix dans ces zones, avec une augmentation moyenne de 17% à Plovdiv par rapport à l’année précédente. Cette tendance reflète l’attrait croissant pour les régions offrant un bon compromis entre cadre de vie agréable et connexion aux grandes villes.

L’adaptation du marché immobilier aux nouvelles exigences

Les promoteurs et agents immobiliers bulgares ont rapidement adapté leur offre pour répondre à ces nouvelles attentes. On voit apparaître de plus en plus de projets intégrant des espaces de coworking au sein même des résidences, permettant aux télétravailleurs de bénéficier d’un environnement professionnel sans quitter leur immeuble.

Un agent immobilier de Sofia témoigne : « Nous avons complètement revu notre approche. Aujourd’hui, lors des visites, nous mettons en avant les possibilités d’aménagement d’un espace bureau et la qualité de la connexion internet. Ce sont devenus des critères déterminants pour de nombreux acheteurs. »

L’impact sur le marché locatif

Le marché locatif n’est pas en reste, avec une demande accrue pour des logements adaptés au télétravail. Les propriétaires qui proposent des appartements ou maisons équipés pour le travail à distance (bureau dédié, connexion internet haut débit) bénéficient d’un avantage concurrentiel certain.

Un propriétaire de Varna partage son expérience : « J’ai aménagé un petit bureau dans mon appartement locatif et installé une connexion fibre. Depuis, je n’ai aucun mal à trouver des locataires, et je peux même demander un loyer légèrement supérieur. »

Les défis à relever

Malgré ces évolutions positives, le marché immobilier bulgare fait face à certains défis. La hausse rapide des prix dans les zones nouvellement prisées soulève des inquiétudes quant à l’accessibilité du logement pour les populations locales. De plus, l’infrastructure numérique dans certaines régions rurales nécessite des améliorations pour répondre pleinement aux besoins des télétravailleurs.

Le télétravail a indéniablement transformé le paysage immobilier bulgare, créant de nouvelles opportunités et redéfinissant les critères de choix des acheteurs et locataires. Cette tendance semble appelée à se poursuivre, façonnant durablement le marché du logement dans le pays.