Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Naviguer dans le processus d’achat immobilier à Bahreïn peut sembler complexe, surtout pour les étrangers qui cherchent à investir dans cette île dynamique du Golfe. Cependant, avec un marché en constante évolution et des opportunités croissantes dans des secteurs variés, comprendre les différentes étapes est crucial pour tirer le meilleur parti de cet environnement lucratif.
De la sélection du quartier idéal à la compréhension des réglementations locales, chaque phase requiert une attention particulière afin de sécuriser un investissement judicieux et conforme.
Ce guide détaillé vise à éclairer les acheteurs potentiels sur les aspects juridiques et financiers essentiels, tout en offrant des conseils pratiques pour surmonter les défis spécifiques liés à l’achat d’une propriété en tant qu’étranger dans ce royaume en plein développement.
Comprendre les régulations immobilières à Bahreïn
Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers à Bahreïn, mais uniquement dans des zones de propriété libre spécifiquement désignées. La loi n° 27 de 2017 constitue le cadre juridique principal : elle permet la pleine propriété étrangère dans certaines zones, tout en maintenant des restrictions ailleurs.
Zones désignées accessibles aux étrangers :
| Zone | Type de biens accessibles | Particularités |
| Juffair | Appartements, résidences | Quartier expatrié, vie nocturne |
| Îles Amwaj | Villas, appartements, propriétés luxe | Bord de mer, plages privées |
| Quartier Seef | Condos, bureaux, biens commerciaux | Centre d’affaires, commerces |
| Durrat Al Bahreïn | Villas, appartements | Résidentiel, balnéaire |
En dehors de ces zones, les étrangers peuvent uniquement louer des biens pour une durée maximale de 99 ans.
Principales lois et règlementations à connaître :
- Loi n° 27 de 2017 : socle du droit immobilier actuel, remplaçant les textes précédents (décret n° 21/1976, loi n° 28/2014).
- Organisation de la propriété immobilière (RERA) : organisme public de régulation, contrôle des transactions, des courtiers et du développement immobilier.
- Survey and Land Registration Bureau (SLRB) : bureau chargé de l’enregistrement des transactions, du cadastre et des transferts de propriété.
Vérifications et processus légaux :
- Enregistrement obligatoire de tout achat auprès du SLRB.
- Présentation d’un casier judiciaire vierge pour l’obtention d’un permis de séjour lié à la propriété.
- Assurance maladie exigée pour les demandeurs de résidence par investissement.
- Justificatif de ressources financières (revenu mensuel minimum, dépôt bancaire).
Historique et évolution des régulations :
- Avant 2001 : propriété étrangère strictement interdite.
- Années 2000 : ouverture progressive, premières zones franches.
- 2017 : adoption de la loi n° 27, généralisation et structuration du marché, clarification des droits des non-résidents.
- Depuis 2020 : élargissement du nombre de zones accessibles, facilitation des démarches de résidence pour investisseurs immobiliers.
Implications pratiques pour les acheteurs étrangers :
Taxes et frais :
- Frais de transfert de propriété (généralement 2% à 3% du prix d’achat).
- Frais d’enregistrement au SLRB.
- Pas de taxe foncière annuelle, mais certains frais de maintenance pour les copropriétés.
Procédures légales :
- Signature d’un contrat d’achat devant notaire ou agent agréé.
- Enregistrement auprès des autorités pour valider la transaction.
Résidence par investissement :
- Achat d’un bien d’une valeur minimale (typiquement 50 000 à 133 000 BHD selon le programme) ouvre droit à un permis de séjour renouvelable.
- Dépôt bancaire et preuve de ressources requis.
À retenir pour les étrangers souhaitant investir à Bahreïn :
- Seules les zones désignées permettent la pleine propriété.
- Les droits de résidence sont facilités pour les investisseurs immobiliers respectant les critères financiers et administratifs.
- Les organismes RERA et SLRB encadrent toutes les transactions et veillent au respect du cadre légal.
- L’environnement réglementaire s’est assoupli et structuré au fil des années, mais reste strict sur la localisation et le type de propriété accessible.
Important : Toujours vérifier l’actualisation des zones accessibles et consulter un professionnel local pour sécuriser la transaction et éviter toute non-conformité.
Bon à savoir :
À Bahreïn, les étrangers peuvent acheter des propriétés uniquement dans des zones désignées telles que Juffair, Seef ou Amwaj Islands, sans restrictions sur les types de propriétés mais avec des limites sur la surface. Les lois immobilières ont évolué pour faciliter l’investissement étranger, jusque-là plus restreint, notamment avec la loi de 2001 qui a introduit ces zones spécifiques. L’Autorité d’Aménagement Urbain et la Direction de l’Enregistrement des Domaines et des Propriétés coordonnent les règlementations et vérifications, exigeant en général un contrôle légal ainsi que des frais d’enregistrement et de scellés à hauteur de 2% à 3% du prix d’achat. Les acheteurs doivent également être conscients des implications fiscales, bien que Bahreïn ne prélève pas d’impôt sur les propriétés, les coûts cachés peuvent inclure des charges d’entretien et des assurances. Ces régulations, tout en ouvrant le marché, requièrent une familiarisation avec les formalités qui peuvent impliquer des procédures légales complexes en cas de litige, d’où l’importance de consulter un avocat local spécialisé.
Immobilier à Bahreïn : ce que les étrangers doivent savoir sur la fiscalité
Principaux aspects fiscaux pour les étrangers lors de l’achat immobilier à Bahreïn
| Taxe ou obligation | Taux / Détail | Applicabilité et remarques importantes |
|---|---|---|
| Frais d’enregistrement | 1,5 à 3 % (généralement 2 %) du prix d’achat | Payable lors du transfert de propriété |
| Frais notariaux/juridiques | Environ 0,5 à 1 % | Variables selon le dossier |
| Taxe municipale | 10 % de la valeur locative | Concerne principalement les propriétaires expatriés |
| Taxe foncière | Aucune | Ni pour résidents ni non-résidents |
| Impôt sur les plus-values | Aucun | En cas de revente |
| Impôt annuel sur la propriété | Aucun | Aucune taxe récurrente spécifique |
| Impôt sur les revenus locatifs | Aucun pour les particuliers | Pour les sociétés, vérifier selon l’activité |
| TVA | 5 % sur ventes immobilières neuves commerciales ou sur plans | Ne s’applique pas sur les ventes de biens résidentiels anciens |
Zones de propriété libre
- Seuls certains quartiers (ex : Juffair, Îles Amwaj, Seef, Durrat Al Bahreïn) sont ouverts à l’acquisition en pleine propriété par des étrangers.
- Hors zones désignées, la propriété directe n’est pas possible, mais une location longue durée (jusqu’à 99 ans) peut être envisagée.
Différences entre résident et non-résident
- Obligations fiscales similaires : ni les résidents ni les non-résidents ne paient d’impôt foncier ou de taxe annuelle sur la propriété.
- Taxe municipale : appliquée principalement aux étrangers, sur la valeur locative du bien détenu.
- Permis de séjour : l’achat d’un bien d’au moins 50 000 BHD peut ouvrir droit à un visa de résidence, sous conditions de ressources et de casier judiciaire vierge.
Incitations et exonérations fiscales
- Exonération d’impôt sur les plus-values immobilières.
- Absence de taxe foncière annuelle.
- Absence d’impôt sur le revenu des loyers pour les particuliers.
- Pas de droits de succession sur les biens immobiliers.
Obligations de déclaration fiscale
- Les propriétaires étrangers n’ont pas d’obligation de déclaration fiscale annuelle liée à la détention d’un bien immobilier à Bahreïn.
- Les seules démarches concernent le paiement de la taxe municipale et l’enregistrement du bien auprès du Survey and Land Registration Bureau (SLRB).
- Pour les revenus locatifs perçus à l’étranger, vérifier la convention fiscale éventuelle entre Bahreïn et le pays de résidence.
Réformes et évolutions récentes
- Introduction de la TVA à 5 % sur certaines transactions immobilières neuves (principalement commerciales ou ventes sur plans).
- Renforcement des critères pour l’obtention du visa investisseur immobilier, notamment en matière de valeur minimale du bien et de justification de ressources stables.
- Pas de réforme récente sur l’instauration d’une taxe foncière ou d’un impôt sur les plus-values.
À retenir
Bahreïn reste l’un des marchés immobiliers les plus avantageux fiscalement du Golfe pour les étrangers, avec une fiscalité quasi-nulle sur la détention et la transmission de biens, à l’exception de la taxe municipale et des frais d’enregistrement initiaux.
Bon à savoir :
À Bahreïn, lors de l’acquisition de biens immobiliers, les étrangers doivent principalement s’acquitter d’une taxe de transfert de propriété de 2 % sur la valeur du bien, sans TVA applicable sur les transactions immobilières résidentielles, mais avec une attention requise pour tout bien commercial. Les résidents et non-résidents peuvent bénéficier d’exonérations fiscales sur les revenus locatifs sous certaines conditions, mais doivent s’assurer de respecter toute obligation de déclaration auprès des autorités locales. Il n’existe pas d’impôt foncier annuel récurrent, ce qui est un avantage notable par rapport à d’autres pays. Des réformes récentes visent à renforcer l’attrait du marché pour les investisseurs étrangers, notamment par le biais de zones d’investissement libre de certaines taxes, bien que les détails de ces incitations varient et nécessitent une vérification auprès de professionnels locaux.
Documents essentiels pour l’acquisition d’un bien à Bahreïn
| Document | Description et rôle | Particularités locales ou remarques |
|---|---|---|
| Passeport valide | Pièce d’identité internationale requise pour toute procédure légale. | Doit être en cours de validité. |
| Visa de résidence (si applicable) | Permis de séjour lié à l’achat immobilier, parfois appelé « visa de propriétaire foncier ». | Requiert une propriété d’au moins 50 000 BHD dans une zone autorisée. |
| Relevés bancaires | Justifient la capacité financière à acheter et à maintenir le bien. | Généralement 6 à 12 derniers mois pour non-résidents. |
| Lettres de crédit ou attestations de revenus | Documents bancaires ou employeur prouvant l’origine et la stabilité des fonds. | Les indépendants doivent fournir des bilans certifiés. |
| Accord de vente immobilière | Contrat notarié précisant les conditions de la transaction. | Doit être validé par les autorités compétentes. |
| Titre de propriété | Document officiel prouvant la propriété du bien. | Émis après l’enregistrement au Survey and Land Registration Bureau. |
| Permis du ministère compétent | Autorisation des autorités, notamment dans les zones à accès restreint. | Consultation d’experts locaux recommandée. |
| Certificat CID (Central Informatics Organization) | Document d’identification centralisé exigé dans certaines démarches. | Spécifique à Bahreïn, parfois nommé CPR ou carte d’identité. |
| Assurance maladie | Preuve d’assurance, obligatoire pour l’obtention d’un permis de séjour. | Doit couvrir l’ensemble de la période de résidence. |
| Casier judiciaire vierge | Atteste de l’absence de condamnations pénales. | Exigé pour certains types de permis de résidence. |
| Justificatif de domicile | Facture ou attestation de résidence actuelle à l’étranger ou à Bahreïn. | Peut être demandé par les banques ou autorités locales. |
Procédures administratives et juridiques à accomplir :
- Sélection du bien immobilier dans une zone ouverte à la propriété étrangère (ex. : îles Amwaj, Durrat Al Bahreïn, Seef).
- Rédaction et signature d’un contrat de réservation ou d’achat en présence d’un notaire ou d’un agent immobilier agréé.
- Vérification des titres de propriété et absence d’hypothèque ou de litige via le Survey and Land Registration Bureau.
- Obtention des autorisations nécessaires auprès des ministères compétents, notamment pour les zones à régime spécial.
- Paiement du bien via virement bancaire, lettre de crédit ou autre moyen sécurisé.
- Enregistrement du bien auprès du Survey and Land Registration Bureau, ce qui entraîne la délivrance du titre de propriété.
- Demande de permis de résidence si la valeur du bien et les autres critères (revenu, assurance, casier judiciaire) sont remplis.
Particularités locales pouvant influencer le processus :
- Seuls certains quartiers/zones sont ouverts à l’achat par des étrangers ; il est impératif de vérifier l’éligibilité du bien.
- L’obtention d’un visa de résidence via l’acquisition immobilière n’est possible que pour des biens d’au moins 50 000 BHD et dans des zones désignées.
- Les banques locales exigent souvent un apport plus important et des garanties supplémentaires pour les non-résidents.
- La présence d’un intermédiaire local (avocat, agent immobilier agréé) est fortement recommandée pour sécuriser la transaction et éviter tout litige.
- Les exigences documentaires peuvent varier selon les banques, les autorités ou le type de bien ; il est donc conseillé de vérifier systématiquement la liste à jour auprès de chaque acteur impliqué.
À retenir :
L’acquisition d’un bien immobilier à Bahreïn pour un étranger implique la réunion d’un ensemble précis de documents d’identité, financiers et administratifs, ainsi que le respect de procédures strictes auprès d’autorités locales. L’accompagnement par un professionnel local est vivement conseillé pour garantir la conformité et la sécurité de la transaction.
Bon à savoir :
Pour l’achat d’un bien immobilier à Bahreïn en tant qu’étranger, assurez-vous de disposer d’un passeport valide, d’un visa de résidence si requis, et de documents financiers tels que relevés bancaires ou lettres de crédit pour démontrer votre capacité d’achat. Il est essentiel d’obtenir un accord de vente immobilière et, si besoin, des permis du ministère concerné. Le certificat de l’Organisation Central Informatique (CID) peut être requis pour certaines transactions. Le processus d’acquisition comprend souvent divers contrôles administratifs et juridiques, il peut donc être judicieux de solliciter un avocat local pour naviguer dans ces démarches, notamment en cas de spécificités locales telles que les zones où les étrangers sont autorisés à acquérir des propriétés. Familiarisez-vous avec les réglementations fiscales locales pour éviter les surprises.
Propriété foncière à Bahreïn : est-ce possible pour les étrangers ?
Les étrangers peuvent acquérir une propriété foncière à Bahreïn, mais exclusivement dans des zones de propriété libre désignées. Cette possibilité est encadrée principalement par la loi n° 27 de 2017, qui a instauré un cadre légal spécifique et remplacé les textes antérieurs pour organiser l’accès à la propriété par des non-nationaux.
| Zones ouvertes aux étrangers | Type d’accès | Principales caractéristiques |
| Îles Amwaj | Pleine propriété | Villas, appartements haut de gamme, front de mer |
| Durrat Al Bahreïn | Pleine propriété | Résidentiel et touristique |
| Seef | Pleine propriété | Quartier d’affaires, appartements/locaux pro |
| Juffair | Pleine propriété | Appartements urbains modernes |
Dans toutes autres zones, l’achat direct n’est pas permis : les étrangers peuvent seulement louer un bien immobilier jusqu’à 99 ans.
Types de propriétés accessibles aux étrangers dans ces zones
- Appartements (résidentiels)
- Villas (notamment sur Amwaj et Durrat Al Bahreïn)
- Locaux commerciaux
- Terrains à usage résidentiel ou commercial
Démarches administratives requises
- Signature du contrat devant notaire agréé
- Enregistrement obligatoire auprès du Survey and Land Registration Bureau (SLRB)
- Paiement des frais légaux applicables au transfert
- Respect des obligations locales d’entretien du bien
- Obtention possible d’un visa/permis spécial en cas d’investissement éligible à la résidence
Droits octroyés & protections juridiques
Les étrangers bénéficient :
- Du droit de pleine propriété dans les zones libres désignées.
- De droits similaires à ceux des nationaux concernant l’usage, la vente ou location ultérieure.
- D’une protection légale via le contrôle et la supervision exercés par l’Organisation nationale de régulation immobilière (RERA), garantissant transparence et sécurité juridique pour chaque transaction.
- Possibilité d’obtenir une résidence temporaire ou permanente selon le montant investi.
Restrictions potentielles
- Aucune acquisition possible hors zones désignées en pleine propriété : uniquement location longue durée (max. 99 ans).
- Certaines limitations sur le nombre total de propriétés détenues simultanément peuvent s’appliquer selon les règlements locaux actualisés.
Implications fiscales
Bahreïn ne prélève pas directement d’impôt sur le revenu locatif ni sur la plus-value immobilière ; cependant :
- Des frais administratifs sont dus lors du transfert immobilier.
- Les taxes municipales annuelles s’appliquent pour certains types de biens loués ou exploités commercialement.
Réformes récentes & mesures incitatives/dissuasives
La loi n° 27/2017 a largement libéralisé l’accès étranger tout en maintenant un contrôle strict par zonage. Ces dernières années :
- L’État cherche activement à attirer les investisseurs internationaux grâce au dispositif « résidence contre investissement ».
- Aucun durcissement majeur récent signalé ; au contraire, certaines procédures ont été simplifiées pour favoriser les acquisitions étrangères qualifiées.
Comparaison avec autres pays du Golfe :
| Pays | Accès étranger direct à la pleine propriété | Zones autorisées |
| Émirats Arabes Unis | Oui (*freehold areas*) | Sélectionnées, surtout Dubai/Abu Dhabi |
| Oman | Oui (*Integrated Tourism Complexes*) | Projets touristiques spécifiques |
| Qatar | Oui partiellement (*designated areas only*) | Lusail, The Pearl |
| Arabie Saoudite | Non sauf exceptions récentes | Projets spéciaux type NEOM |
Bahreïn se distingue donc par une politique relativement ouverte dans certaines zones spécifiques mais reste plus restrictif que Dubaï en termes géographiques.
Bon à savoir :
À Bahreïn, les étrangers peuvent acquérir des propriétés dans des zones spécifiques telles que Juffair, Seef et Amwaj Islands, où les biens résidentiels et commerciaux sont disponibles. Les lois bahreïniennes autorisent la pleine propriété pour les étrangers dans ces secteurs bien définis, contrairement à d’autres pays du Golfe qui imposent davantage de restrictions. Les démarches administratives incluent l’obtention de l’autorisation de la Direction de l’enregistrement foncier, avec des droits de propriété similaires à ceux des citoyens bahreïniens. Il n’y a pas d’impôt sur la plus-value, mais les étrangers doivent payer des frais de transfert lors de l’enregistrement. Des mesures juridiques, comme la garantie de la transparence des transactions, protègent les investisseurs. Récemment, Bahreïn a renforcé ses législations pour rendre le marché plus attractif, contrairement à certains États voisins qui ont adopté des approches plus restrictives pour limiter l’accès extérieur à leur marché immobilier.
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