Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Au cœur du Golfe Persique, Bahreïn se distingue comme un pôle économique dynamique et international, offrant des opportunités d’investissement remarquables dans le secteur de l’immobilier commercial. Grâce à une législation favorable aux investisseurs et à son emplacement stratégique, ce royaume insulaire attire de plus en plus d’entrepreneurs et d’entreprises désireux de diversifier leurs portefeuilles.
Les secteurs allant des complexes commerciaux modernes aux centres d’affaires high-tech sont en plein essor, avec un potentiel de rentabilité élevé et une demande croissante. Plongez dans cette exploration des atouts que Bahreïn déploie pour séduire les investisseurs immobiliers de tous horizons, dans un contexte où l’innovation et la croissance économique ne cessent de renforcer son attractivité.
L’immobilier commercial à Bahreïn : une mine d’or pour les investisseurs
La croissance économique de Bahreïn connaît une accélération en 2025, portée par la vigueur des secteurs non pétroliers, ce qui a un impact direct sur le dynamisme du marché immobilier commercial.
- La croissance annuelle du PIB s’établit à 2,6 % en 2024 et devrait atteindre 2,7 % en 2025, principalement grâce à une hausse de 3,4 % des activités non pétrolières représentant plus de 86 % du PIB.
- Les moteurs principaux sont la consommation privée (40 % du PIB) et l’investissement (30 %), stimulés par un assouplissement monétaire et une inflation contenue.
- Les secteurs ayant enregistré les plus fortes croissances récentes :
- Information & communication : +12,4 %
- Transport & stockage : +11 %
- Fabrication : +7 %
- Construction : +6,8 %
- Hébergement/restauration : +6,1 %
Influence sur le marché immobilier commercial
- La reprise des prix immobiliers accompagne l’expansion des secteurs tertiaires.
- L’essor des investissements dans les infrastructures (Vision 2030) favorise la demande d’espaces commerciaux modernes.
Secteurs clés du marché immobilier commercial
| Secteur | Dynamique récente | Projets phares / Attractivité |
|---|---|---|
| Commerce de détail | Croissance soutenue par le tourisme et la consommation intérieure ; développement continu de nouveaux centres commerciaux | City Centre Bahrain (plus grand centre commercial), The Avenues Bahrain |
| Bureaux | Demande accrue liée au secteur financier et technologique ; transformation numérique accélérée | Bahrain Financial Harbour, Seef District |
| Hôtellerie | Forte progression grâce à la hausse touristique post-pandémie ; taux d’occupation élevés | Developpements hôteliers internationaux dans Manama |
Développements récents & projets futurs attractifs
- Modernisation de la raffinerie Bapco (+42 % capacité raffinage).
- Investissements majeurs portés par le fonds souverain saoudien PIF (5 milliards USD annoncés).
- Expansion continue d’infrastructures logistiques et zones économiques spéciales :
- Bahrain International Investment Park
- Salman Industrial City
- Parc Technologique d’Amwaj
Incitations gouvernementales & politiques pro-investissement étranger
Liste des principales mesures :
- Détention étrangère autorisée jusqu’à 100 % dans plusieurs secteurs stratégiques
- Exonérations fiscales partielles pour les entreprises nouvellement implantées
- Zones franches offrant réduction ou suppression temporaire d’impôts locaux
- Processus simplifié pour l’obtention de licences commerciales
Statistiques immobilières pertinentes
| Indicateur | Donnée clé |
|---|---|
| Rendement locatif bureaux prime | Environ 7–8 %, stable malgré contexte régional |
| Rendement commerce haut-de-gamme | Jusqu’à 9 %, porté par flux touristiques |
| Croissance valeur immobilière | Hausse modérée depuis mi–2023 (+2–3 %) |
Les grands pôles structurants – comme City Centre Bahrain ou Salman Industrial City – contribuent fortement à l’attractivité nationale auprès des investisseurs régionaux et internationaux.
La combinaison entre croissance économique robuste hors hydrocarbures,
politiques favorables aux investisseurs étrangers,
et développement continu d’infrastructures modernes positionne Bahreïn comme un hub émergent pour l’immobilier commercial au Moyen‑Orient.
Bon à savoir :
L’immobilier commercial à Bahreïn, avec une économie en pleine croissance affichant un taux de croissance annuel moyen de 4,5 % ces dernières années, est un secteur en plein essor offrant de solides rendements annuels autour de 7-8 %. Le commerce de détail, les bureaux et l’hôtellerie sont particulièrement dynamiques, grâce à des projets comme la transformation de la région de Seef en un centre névralgique des affaires et les récents développements d’Avenues Mall et Bahrain Bay. Les incitations fiscales du gouvernement et les politiques favorables, telles que des permis de résidence pour les investisseurs étrangers et la création de zones économiques spéciales comme le Bahrain International Investment Park, renforcent l’attrait du marché. De plus, les initiatives pour promouvoir la numérisation et l’innovation dans les parcs technologiques, telles que Bahrain FinTech Bay, positionnent Bahreïn comme un pôle d’opportunités pour les espaces dédiés aux nouvelles technologies et aux start-ups.
Explorer les types de propriétés commerciales à Bahreïn
Propriétés commerciales à Bahreïn : diversité, tendances et réglementation
Bureaux et centres d’affaires
Les zones d’affaires les plus dynamiques sont situées à Manama, capitale économique, avec des quartiers comme le Bahrain Financial Harbour et Seef District.
- Types de bureaux disponibles :
- Espaces de coworking modernes adaptés aux start-ups et freelances.
- Bureaux équipés en centres d’affaires, avec services mutualisés.
- Plateaux entiers dans des tours commerciales haut de gamme, répondant aux besoins des grandes entreprises régionales ou internationales.
- Espaces flexibles permettant une location à court ou moyen terme.
| Type de bureau | Caractéristiques principales |
|---|---|
| Coworking | Flexibilité, accès 24/7, services partagés, networking |
| Centres d’affaires | Bureaux équipés, réception, salles de réunion |
| Tours commerciales | Grandes surfaces, sécurité, image premium |
Les conditions d’accès sont facilitées par la possibilité de pleine propriété pour les étrangers dans certaines zones, et l’absence d’exigence de capital minimum pour la location de bureaux dans la plupart des cas.
Centres commerciaux et de détail
Bahreïn se distingue par une forte densité de centres commerciaux modernes et de galeries marchandes.
- Types de biens :
- Centres commerciaux de grande envergure (malls) comme City Centre Bahrain, The Avenues, Seef Mall.
- Boutiques individuelles dans les souks traditionnels ou les rues commerçantes.
- Galeries commerciales intégrées à des complexes résidentiels ou hôteliers.
| Type de propriété | Exemple / Zone | Attractivité |
|---|---|---|
| Grand mall | City Centre Bahrain | Destination phare, trafic élevé |
| Galerie commerciale | Seef Mall | Mixte, marques internationales |
| Boutique individuelle | Souk Manama, Adliya | Spécialisé, clientèle locale |
Le secteur du commerce de détail bénéficie d’un flux touristique stable et d’une population jeune, favorisant l’essor des franchises et des nouveaux concepts.
Installations industrielles et logistiques
Les parcs industriels et zones franches jouent un rôle clé dans la logistique et la production.
Le Bahrain International Investment Park (BIIP) est un hub industriel majeur offrant :
- Accès facilité aux infrastructures portuaires et aéroportuaires.
- Incitations fiscales et douanières pour les entreprises étrangères.
Autres zones : Bahrain Logistics Zone (BLZ), Bahrain International Airport Logistics Park.
| Zone industrielle | Spécificités |
|---|---|
| BIIP | Multisectorielle, accès direct au port |
| BLZ | Logistique, entreposage, distribution |
| Airport Logistics Park | Proximité immédiate de l’aéroport |
Ces infrastructures soutiennent le commerce régional et les activités de réexportation.
Hôtellerie et tourisme
Le secteur hôtelier reste porteur, notamment dans le segment luxe et resorts balnéaires.
- Types d’opportunités :
- Hôtels 4 et 5 étoiles (Four Seasons, Ritz-Carlton, Gulf Hotel).
- Resorts de bord de mer, complexes avec spas et golf.
- Propriétés d’accueil de moyenne gamme ou spécialisées (boutique-hôtels, appart’hôtels).
Bahreïn continue d’attirer des investissements dans l’hôtellerie grâce à sa stabilité, ses événements internationaux et sa proximité avec l’Arabie saoudite.
Propriétés commerciales spécialisées
Diversification du marché avec :
- Cliniques médicales privées, notamment dans des immeubles dédiés.
- Centres éducatifs (écoles internationales, centres de formation, crèches).
- Propriétés de divertissement : cinémas, salles de sport, centres de loisirs (parcs à thème indoor, escape rooms, etc.).
Tendances du marché et réglementation
Le marché immobilier commercial reste dynamique avec une offre diversifiée et des prix attractifs comparés aux autres pays du Golfe.
- Introduction récente d’une TVA à 5 % sur les produits et services commerciaux, impactant la rentabilité des investissements.
- Simplification des procédures administratives : enregistrement d’entreprise et obtention des licences désormais digitalisés.
- Possibilité de pleine propriété pour les investisseurs étrangers dans de nombreuses zones, y compris pour les bureaux et commerces.
- Aucun capital minimum requis pour la plupart des activités commerciales, facilitant l’entrée sur le marché.
- Les investisseurs bénéficient d’une fiscalité avantageuse et de la stabilité du cadre juridique.
Points clés à retenir
- Bahreïn offre une large gamme de propriétés commerciales adaptées à tous les secteurs.
- L’accès au marché est facilité par une réglementation favorable et une politique d’ouverture aux investisseurs étrangers.
- Les tendances actuelles favorisent les espaces flexibles, l’essor du commerce de détail et le développement des infrastructures logistiques et hôtelières.
Bahreïn se positionne comme une plateforme régionale incontournable pour l’investissement immobilier commercial au Moyen-Orient.
Bon à savoir :
À Bahreïn, les investisseurs en immobilier commercial découvrent un marché dynamique avec une variété d’options, dont les bureaux et centres d’affaires qui prolifèrent notamment à Manama, offrant des espaces allant des coworking modernes aux grandes tours emblématiques. Pour les amateurs de shopping, le City Centre Bahrain et d’autres centres commerciaux attirent les acheteurs grâce à une diversité de boutiques et de galeries. Côté industrie, des zones comme le Bahrain International Investment Park jouent un rôle crucial dans le soutien logistique et industriel, offrant des opportunités dans des parcs industriels bien développés. Le secteur hôtelier attire également avec des investissements dans des hôtels de luxe et complexes touristiques, tandis que les cliniciens et éducateurs trouvent des options dans les propriétés spécialisées comme les cliniques privées et centres éducatifs. Les tendances du marché indiquent une croissance soutenue, bien que les récentes réglementations locales sur les investissements étrangers puissent influencer certains aspects, une attention aux détails est donc essentielle pour optimiser le placement des capitaux.
Maximiser sa rentabilité tout en maîtrisant les risques
Stratégies d’investissement pour maximiser la rentabilité dans l’immobilier commercial à Bahreïn :
- Cibler les secteurs porteurs
Les entrepôts et espaces industriels bénéficient d’une demande croissante, stimulée par le développement du secteur manufacturier et la stratégie de diversification économique du pays. En 2024, les loyers des grands entrepôts ont progressé de 2,1 % sur un an. Le secteur du retail montre aussi des signes de reprise grâce à l’arrivée de grandes marques internationales dans des centres commerciaux haut de gamme, ce qui dynamise la fréquentation et la demande locative.
Investir dans les zones géographiques stratégiques
| Zone | Atouts principaux |
|---|---|
| Capital Governorate | Forte concentration de transactions (48 % en 2024) |
| Marassi Galleria | Pôle commercial attractif pour le retail haut-de-gamme |
| Proximité ports/zones logistiques | Idéal pour entrepôts et immobilier industriel |
- Profiter des politiques gouvernementales favorables
- Possibilité d’investissement étranger à hauteur de 100 %, sans restriction sur le rapatriement des profits ou dividendes.
- Environnement fiscal attractif : zéro impôt sur les sociétés hors secteur pétrolier.
- Soutien étatique aux infrastructures logistiques (ports, routes).
- Choisir le bon type d’actif
- Entrepôts/logistique : fort potentiel avec une rentabilité brute autour de 7 % récemment observée pour certains actifs récents.
- Retail premium : centres commerciaux modernes attirant un flux constant grâce à l’arrivée d’enseignes internationales.
- Bureaux prime : bien situés, ils intéressent entreprises multinationales et start-ups malgré une croissance modérée.
Exemple concret
Un investisseur ayant acquis en début d’année un entrepôt neuf proche du port a bénéficié non seulement d’un taux brut supérieur à la moyenne nationale mais aussi d’une valorisation rapide liée au dynamisme logistique local.
Gestion spécifique des risques en immobilier commercial à Bahreïn :
- Évaluation approfondie du marché locatif
- Analyser taux d’occupation historique par typologie (industriel > retail > bureaux).
- Privilégier actifs avec baux fermes longue durée signés avec locataires solides.
- Diversification géographique & sectorielle
- Panacher portefeuille entre plusieurs segments (industriel/retail/bureaux).
- Investir dans différentes régions dynamiques pour limiter l’exposition locale.
- Assurances adaptées
- Prendre une assurance contre les risques politiques/réglementaires spécifiques au Golfe.
- Assurer bâtiments contre sinistres majeurs (incendie/inondations), surtout zones industrielles proches côtes.
Précautions face aux incertitudes économiques & géopolitiques :
Rester informé sur l’évolution politique régionale susceptible d’impacter indirectement certains secteurs immobiliers via fluctuations économiques ou réglementaires.
Éviter dépendance excessive vis-à-vis du secteur pétrolier local qui demeure volatil malgré la diversification économique engagée par Bahreïn ces dernières années.
À retenir : Pour maximiser leur rentabilité tout en maîtrisant leurs risques, les investisseurs doivent cibler prioritairement les actifs industriels/logistiques et retail premium situés dans des pôles dynamiques comme Manama ou Marassi Galleria. Ils bénéficient ainsi pleinement des politiques pro-investisseurs mises en place tout en se protégeant via diversification active, sélection rigoureuse des locataires et recours aux assurances spécialisées.
Bon à savoir :
Pour maximiser la rentabilité dans l’immobilier commercial à Bahreïn tout en maîtrisant les risques, il est essentiel de capitaliser sur le développement économique local soutenu par des politiques gouvernementales favorables. Choisir des propriétés commerciales autour des centres d’affaires en pleine expansion, comme Manama et Seef, offre un retour sur investissement prometteur. Diversifier son portefeuille entre bureaux, locaux de détail et entrepôts peut diminuer les risques liés aux fluctuations du marché locatif. Les récents succès à Diplomatic Area démontrent l’importance de l’évaluation minutieuse du marché et de l’assurance contre les imprévus. Pour se prémunir contre les instabilités économiques et géopolitiques, les investisseurs doivent se tenir informés des tendances régionales et adopter des stratégies telles que la sélection rigoureuse des locataires et la fidélisation par l’innovation des services proposés.
Les tendances du marché immobilier commercial à Bahreïn
Les tendances du marché immobilier commercial à Bahreïn en 2025 sont influencées par plusieurs facteurs économiques majeurs :
- Taux d’intérêt : La politique monétaire est actuellement accommodante, avec une baisse des taux d’intérêt qui soutient la croissance du crédit et donc l’investissement immobilier. Cela favorise le pouvoir d’achat des entreprises et investisseurs, tandis que l’inflation demeure contenue.
- Croissance économique : L’économie de Bahreïn connaît une accélération grâce au dynamisme de la consommation privée et aux investissements, particulièrement dans les secteurs non pétroliers. Les grands projets industriels (ex. modernisation de la raffinerie Bapco) stimulent également l’activité économique.
- Politiques gouvernementales : L’extension progressive des zones où la propriété étrangère est autorisée, ainsi qu’une législation favorable (droits de propriété complets dans certaines zones, exonération d’impôts sur les revenus locatifs), rendent le marché attractif pour les investisseurs internationaux.
| Facteur | Tendance 2024–2025 |
|---|---|
| Taux directeur | En baisse |
| Croissance PIB | En accélération |
| Inflation | Faible |
| Fiscalité | Nouvelles taxes sur sociétés (15%) mais faibles taxes immobilières |
Évolution des prix et loyers commerciaux
- Les prix moyens pour les propriétés commerciales affichent une stabilité avec une légère hausse (+1 à +2 % selon segment).
- Les loyers sont restés résilients dans les quartiers à forte demande comme Bahrain Bay, Amwaj Islands ou Juffair.
- Ces secteurs bénéficient notamment d’une concentration élevée d’expatriés et de projets urbains modernes.
Zones géographiques dynamiques
Liste des quartiers/zones en forte demande :
- Bahrain Bay : Projets smart city, bureaux haut-de-gamme
- Amwaj Islands : Espaces mixtes résidentiel/commercial
- Juffair : Forte présence expatriée
Types de propriétés privilégiées
Les segments suivants attirent le plus d’investisseurs :
- Espaces de bureaux modernes (surtout flexibles)
- Locaux commerciaux/retail (dans les malls ou axes passants)
- Installations industrielles/logistiques – secteur en croissance avec l’essor du e-commerce
- Immobilier santé & bien-être – émergence post-pandémie
Tableau comparatif :
| Type | Demande actuelle | Rendement locatif estimé |
|---|---|---|
| Bureaux flexibles | Élevée centre-ville/Bahrain Bay | Bon (~6–7 %) |
| Retail/Commerces | Stable zones touristiques | Moyen à bon |
| Industriel/logistique | En augmentation | Potentiel croissant |
Impact COVID‑19
La pandémie a accéléré certains ajustements structurels :
- Adoption accrue du télétravail → redéfinition des espaces bureaux vers davantage de flexibilité/modularité.
- Pression temporaire sur certains loyers commerciaux mais résilience globale grâce aux mesures gouvernementales ciblées.
- Accélération du commerce en ligne → hausse durable pour logistique/stockage.
Ajustements observés :
- Réduction temporaire des surfaces louées
- Renégociation fréquente des baux
- Montée rapide du coworking/flex-office
Projections & opportunités investisseurs
Pour 2025–2027 :
- Maintien voire hausse modérée des valeurs immobilières commerciales dans les pôles stratégiques ; stabilité ailleurs.
- Opportunités accrues dans le segment industriel/logistique grâce au développement régional du e-commerce.
- Intérêt croissant pour l’immobilier santé/bien-être porté par un changement structurel post-COVID.
À surveiller pour investir efficacement :
- Expansion continue des zones « freehold »
- Demande robuste portée par expatriés/professionnels régionaux
- Fiscalité toujours avantageuse comparativement aux autres pays GCC
L’environnement reste donc favorable aux investisseurs recherchant sécurité juridique, rendement stable et exposition stratégique au marché dynamique bahreïni.
Bon à savoir :
Le marché immobilier commercial à Bahreïn est influencé par des facteurs économiques tels que la croissance modérée du PIB, des taux d’intérêt relativement bas et des politiques gouvernementales favorisant la diversification économique. Au cours des dernières années, les prix des propriétés commerciales et des loyers sont restés relativement stables, bien que les zones telles que Seef et Manama aient observé une forte demande, notamment pour les bureaux et les espaces de vente au détail. Les installations industrielles continuent d’attirer l’intérêt des investisseurs, en particulier avec le développement des zones franches. La pandémie de COVID-19 a nécessité des ajustements, notamment dans les baux flexibles et les espaces de co-working, en réponse à l’augmentation du télétravail. Pour les prochaines années, les opportunités pour les investisseurs incluent une possible hausse de la demande de centres logistiques et d’e-commerce, renforcée par un climat des affaires qui cherche à attirer des investissements étrangers, ce qui pourrait dynamiser davantage le marché.
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