Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Obtenir un financement immobilier à Bahreïn
Obtenir un financement immobilier à Bahreïn peut sembler être une tâche complexe, surtout pour ceux qui ne sont pas familiers avec le marché local et ses spécificités. Pourtant, avec les bonnes informations et une approche stratégique, il est possible de naviguer facilement dans le processus financier et de réaliser son projet immobilier.
Dans cet article, nous explorons les différentes options disponibles, des banques conventionnelles aux institutions financières islamiques, en passant par les programmes gouvernementaux qui peuvent faciliter cette démarche.
Que vous soyez résident ou investisseur étranger, comprendre les conditions requises et les avantages de chaque option est essentiel pour faire des choix éclairés et sécuriser le financement optimal adapté à vos besoins.
Un étranger peut-il investir dans l’immobilier à Bahreïn ?
Lois et règlements en vigueur concernant l’achat de propriété par des étrangers à Bahreïn
Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers à Bahreïn, mais uniquement dans certaines zones désignées par le gouvernement. La loi n° 27 de 2017 encadre la propriété étrangère, remplaçant les textes antérieurs et instituant un système réglementaire supervisé par l’Organisation de la propriété immobilière. Toute transaction doit être enregistrée auprès du Survey and Land Registration Bureau (SLRB), avec respect des réglementations locales et paiement des frais applicables.
Zones autorisées pour l’achat immobilier par les étrangers
- Îles Amwaj
- Juffair
- Seef
- Durrat Al Bahreïn
Seules ces zones (et quelques autres explicitement désignées comme « zones franches ») sont ouvertes à la pleine propriété pour les étrangers. Hors de ces zones, seule une location longue durée (jusqu’à 99 ans) est possible.
| Zones accessibles aux étrangers | Type d’accès |
| Îles Amwaj | Pleine propriété |
| Durrat Al Bahreïn | Pleine propriété |
| Seef | Pleine propriété |
| Juffair | Pleine propriété |
Exigences légales ou financières pour les investisseurs étrangers
Pour acquérir un bien immobilier en tant qu’étranger :
- Le bien doit être situé dans une zone autorisée.
- Montant minimum d’investissement : généralement ≥ 50 000 BHD (~133 000 USD).
- Casier judiciaire vierge.
- Assurance maladie obligatoire.
- Dépôt bancaire fixe requis : ≥ 15 000 BHD (~40 000 USD) sur un compte bahreïni.
- Justification d’un revenu suffisant : au moins 1 300 BHD/mois (~3 500 USD).
L’acquisition d’un bien répondant à ces critères peut donner droit à un permis de résidence renouvelable (« visa propriétaire foncier »), permettant au titulaire et sa famille résidant sur place sans obligation professionnelle locale.
Bénéfices fiscaux ou incitations gouvernementales disponibles
- Exonération totale d’impôt sur le revenu personnel (pas d’impôt sur le revenu physique)
- Rapatriement illimité du capital et des bénéfices vers l’étranger
- Exonération fiscale temporaire possible pour certaines entreprises étrangères (10 ans dans certains secteurs prioritaires)
- Stabilité réglementaire grâce aux traités bilatéraux protégeant les investissements
Défis ou considérations importants lors de l’investissement en tant qu’étranger
- Limitation géographique stricte : seuls certains quartiers sont accessibles à la pleine propriété étrangère
- Nécessité de respecter toutes les procédures administratives locales (enregistrement foncier, conformité comptable si achat via société…)
- Obligation éventuelle d’employer un quota minimal de citoyens bahreïniens si investissement via une société commerciale locale
- Marché relativement restreint hors expatriés, pouvant affecter la liquidité lors de reventes rapides
Perspectives pour l’avenir du marché immobilier étranger à Bahreïn
Le marché reste attractif grâce :
- À la stabilité économique relative du pays
- Au développement continu d’infrastructures modernes dans les zones franches
- À une politique gouvernementale favorable aux investissements directs étrangers
Cependant, toute évolution future dépendra :
- Du maintien voire élargissement potentiel des zones ouvertes aux non-résidents
- De possibles ajustements fiscaux ou administratifs selon le contexte régional
En résumé :
Bahreïn offre un cadre sécurisé et fiscalement avantageux pour investir dans certaines localisations haut-de-gamme. La vigilance reste toutefois requise quant au choix précis du quartier, au respect strict des exigences financières/légales locales ainsi qu’à la dynamique propre du marché résidentiel ciblé.
Bon à savoir :
Les étrangers peuvent investir dans l’immobilier à Bahreïn, mais ils doivent se conformer à des réglementations spécifiques. Les lois permettent aux non-citoyens d’acheter des propriétés dans des zones désignées comme Juffair, Amwaj Islands et Seef. Les investisseurs étrangers doivent souvent obtenir des approbations respectives et se soumettre à des contrôles financiers rigoureux. Bahreïn offre également des incitations fiscales attractives, comme l’absence de taxe sur les plus-values, ce qui rend l’investissement immobilier intéressant. Cependant, il est crucial de prendre en compte les fluctuations potentielles du marché et la stabilité économique. Le marché immobilier à Bahreïn est en pleine expansion, soutenu par des projets de développement ambitieux, ce qui pourrait constituer une opportunité favorable pour les investisseurs étrangers recherchant des rendements à long terme.
Les documents incontournables pour votre prêt immobilier à Bahreïn
Documents incontournables pour un prêt immobilier à Bahreïn
Tableau récapitulatif des documents exigés
| Catégorie | Résidents | Non-résidents | Détails / Observations |
|---|---|---|---|
| Documents d’identité | Passeport, carte d’identité, CPR | Passeport, visa valide | Certains établissements demandent aussi un justificatif de résidence ou de visa de travail. |
| Preuves de revenus | Fiches de paie (3-6 mois), contrat de travail, déclaration d’impôts | Fiches de paie, bilans d’entreprise (si indépendant), attestations de revenus | Les indépendants doivent fournir des états financiers récents ; les salariés un contrat valide. |
| Relevés bancaires | 3 à 6 derniers mois | 6 à 12 derniers mois | Les banques peuvent exiger une durée supérieure pour les non-résidents ou indépendants. |
| Documents du bien immobilier | Contrat d’achat, titre de propriété, évaluation immobilière, plans | Contrat d’achat, titre de propriété, évaluation immobilière, plans | L’absence ou l’incomplétude de ces documents peut bloquer l’instruction du prêt. |
| Garanties supplémentaires | Assurance emprunteur, caution ou garant, hypothèque éventuelle | Assurance, garantie bancaire, apport plus élevé | Les non-résidents doivent souvent fournir des garanties renforcées. |
Variabilité selon les banques
- Certaines banques à Bahreïn exigent des documents supplémentaires, comme une lettre de l’employeur ou un justificatif d’adresse récent.
- Les non-résidents peuvent être soumis à des exigences plus strictes, notamment sur la durée des relevés bancaires et le montant de l’apport initial.
- Les indépendants et entrepreneurs devront produire des bilans certifiés ou des attestations de revenus sur plusieurs années.
- Il est essentiel de consulter la liste précise de documents auprès de chaque banque ou institution financière, car les exigences peuvent varier sensiblement.
Points de vigilance et conseils pratiques
- Fournir des documents à jour et complets : tout document obsolète ou manquant peut entraîner le rejet ou le report de la demande.
- Vérifier la validité des documents : s’assurer que les pièces d’identité et justificatifs sont en cours de validité.
- Préparer une checklist personnalisée adaptée à votre situation (résident, non-résident, salarié, indépendant).
- Demander les documents immobiliers directement au vendeur ou à l’agent pour garantir leur conformité et leur actualité.
- Anticiper les traductions ou légalisations : certains documents étrangers doivent être traduits en anglais ou en arabe et/ou légalisés.
- Consulter la banque en amont pour connaître les exigences précises et éviter les retards de traitement.
- Garder une copie de chaque document pour faciliter les échanges avec la banque ou le courtier.
Astuce :
Préparer l’ensemble du dossier en une seule fois augmente vos chances d’obtenir une réponse rapide et positive. Une documentation complète est la clé pour faciliter l’évaluation et l’approbation du prêt.
À retenir :
- L’absence ou l’invalidité d’un seul document peut suspendre l’instruction du prêt jusqu’à régularisation.
- Les exigences évoluent régulièrement : restez informé auprès de votre banque ou d’un courtier spécialisé.
Bon à savoir :
Pour que votre demande de prêt immobilier à Bahreïn soit traitée efficacement, il est essentiel de fournir une documentation complète et à jour. Les banques locales exigent des documents d’identité pour les résidents comme le CPR et le passeport, tandis que pour les non-résidents, un passeport valide suffit. Préparez également des preuves de revenus, telles que fiches de paie ou états financiers récents, en complément des relevés bancaires des six derniers mois. Assurez-vous que le contrat d’achat ou l’évaluation du bien immobilier est clair et précis. Certaines banques peuvent demander des garanties supplémentaires, comme une hypothèque secondaire ou un co-signataire. Ces exigences peuvent varier d’une banque à l’autre, il est donc crucial de vérifier les politiques spécifiques de chaque institution. Avant de soumettre votre dossier, relisez soigneusement vos documents pour éviter toute omission qui pourrait retarder votre approbation.
Les conditions essentielles pour financer votre propriété à Bahreïn
Conditions essentielles pour obtenir un financement immobilier à Bahreïn :
- Revenu minimum : Les banques exigent généralement des revenus stables, souvent vérifiés par des fiches de paie ou des relevés bancaires. Un contrat de travail en CDI ou une activité indépendante avec bilans solides augmente les chances d’acceptation.
- Critères de solvabilité :
- Taux d’endettement idéalement sous les 35 %.
- Aucun incident bancaire récent (pas de découverts ni crédits à la consommation non maîtrisés).
- Capacité d’épargne démontrée et reste à vivre suffisant après remboursement du prêt.
- Co-emprunteur : La présence d’un co-emprunteur est parfois requise si la capacité financière individuelle ne suffit pas ou pour renforcer le dossier, notamment pour les primo-accédants ou revenus modestes.
- Documentation généralement requise :
- Pièce d’identité valide (passeport, carte nationale).
- Justificatifs de domicile.
- Contrat de travail et/ou attestations salariales récentes.
- Relevés bancaires sur trois à six mois.
- Déclarations fiscales ou bilans comptables (pour indépendants).
Taux d’intérêt typiques et durées proposées
| Caractéristique | Détail type |
|---|---|
| Taux d’intérêt | Environ 4 % – 7 % variable, selon profil et durée |
| Durée remboursement | Généralement entre 15 et 25 ans, jusqu’à parfois 30 ans dans certains cas |
Spécificités pour résidents non-bahrainiens
L’acquisition immobilière est permise aux étrangers dans certaines zones désignées (« freehold areas ») sans nécessité de sponsor local ni obligation de résidence permanente. Le montant minimum requis pour l’obtention du permis de résidence via propriété est généralement fixé à environ 50 000 BHD (~125 000 €).
L’achat immobilier donne droit à un visa renouvelable deux ans, extensible au conjoint et enfants. Cependant, ce visa n’offre pas l’accès automatique à la citoyenneté bahreïnienne.
Programmes spéciaux & incitations gouvernementales
Liste des dispositifs récents :
- Tas’heel et New Mazaya : Programmes publics facilitant l’accès au financement immobilier grâce à des subventions partielles, une procédure simplifiée et un traitement accéléré des dossiers éligibles.
- Quotas annuels élevés : Plus de 6 000 demandes seront financées en priorité en 2025 grâce aux budgets spécifiques alloués par le ministère du Logement.
Points importants
➡️ La stabilité professionnelle prime sur l’apport personnel ; il est possible d’obtenir un prêt sans apport si votre profil inspire confiance.
➡️ Pour bénéficier du permis résident lié à la propriété immobilière : investissement minimum requis + logement situé dans une zone autorisée aux étrangers
➡️ Les taux varient selon le profil emprunteur ; négociation possible avec dossier solide
Bon à savoir :
Pour obtenir un financement immobilier à Bahreïn, il est essentiel de présenter une stabilité financière démontrée par un revenu régulier, généralement requis pour être au moins trois fois supérieur à la mensualité du prêt envisagé, ainsi qu’un bon dossier de solvabilité. Les institutions bancaires demandent souvent un co-emprunteur, surtout pour les montants élevés, et exigent des documents tels que des relevés bancaires, des relevés de salaire et une preuve d’adresse. Les taux d’intérêt varient entre 4% et 7% avec des durées de remboursement allant jusqu’à 25 ans. Les résidents non-bahrainiens doivent souvent respecter des règles spécifiques, telles que des restrictions sur certaines zones résidentielles. Le gouvernement propose des programmes d’incitation pour faciliter l’accès à la propriété, incluant parfois des subventions ou des taux préférentiels pour les primo-accédants.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
