Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché des résidences secondaires à Bahreïn suscite un intérêt croissant grâce à son environnement dynamique et en pleine évolution. Ce petit archipel du Golfe Persique attire des investisseurs internationaux et des expatriés cherchant un équilibre parfait entre modernité et authenticité culturelle.
Avec sa position stratégique au cœur du Moyen-Orient, Bahreïn offre non seulement un cadre de vie exceptionnel, mais aussi des opportunités financières attrayantes. Les récentes réformes économiques et la politique d’ouverture du pays transforment ce marché immobilier en un secteur prospère, éveillant la curiosité des acheteurs potentiels désireux de diversifier leur patrimoine.
Investir À Bahreïn : Un Placement Stratégiquement Avantageux
Bahreïn offre un environnement d’investissement particulièrement attractif grâce à une combinaison de stabilité économique et politique, de politiques favorables aux investisseurs étrangers, d’incitations fiscales et de lois avantageuses sur la propriété étrangère.
Stabilité économique et politique
- Bahreïn bénéficie d’une croissance économique soutenue, avec une accélération prévue en 2025 portée par la consommation privée (40 % du PIB) et l’investissement (30 % du PIB).
- La stabilité monétaire est assurée par l’ancrage du dinar bahreïni au dollar américain.
- Le pays s’appuie sur des institutions solides et un cadre réglementaire transparent.
Politiques favorables aux investisseurs étrangers
- Mise en œuvre de réformes fiscales progressives : introduction programmée d’un impôt sur les sociétés à 15 %, alignement avec les normes internationales tout en maintenant des taux attractifs pour les investisseurs.
- TVA encore inférieure à celle des grands voisins régionaux (10 %, potentiellement portée à 15 %), offrant un environnement fiscal compétitif.
- Loi sur la propriété étrangère assouplie : accès facilité pour les non-résidents à certains segments immobiliers stratégiques, notamment dans le secteur résidentiel haut-de-gamme.
| Facteurs | Détail |
| Fiscalité | Taux IS prévu : 15 %. TVA actuelle : 10 %. Exonérations possibles dans certains secteurs. |
| Propriété | Accès possible aux zones franches/immobilier résidentiel pour les étrangers qualifiés. |
| Stabilité | Ancrage monétaire USD/BHD ; cadre juridique prévisible ; institutions stables. |
Bahreïn comme hub financier régional
- Centre financier historique du Golfe, reconnu pour son ouverture internationale.
- Présence dense d’institutions financières régionales/internationales et infrastructures bancaires avancées.
- Vision stratégique « Vision 2030 » favorisant la diversification hors hydrocarbures vers finance/services/manufacture.
Eckart Woertz (chercheur au CIDOB) souligne que « Bahreïn illustre une diversification réussie via la finance », malgré le poids historique des hydrocarbures dans le budget public.
Opportunités immobilières – marché secondaire dynamique
Reprise visible des prix immobiliers depuis début 2024, stimulée par l’assouplissement monétaire et une demande accrue liée au retour partiel des expatriés/résidents secondaires fortunés.
- Marché attractif pour résidences secondaires grâce :
- À l’ouverture accrue aux acheteurs internationaux
- À une législation favorable
- À un rendement locatif supérieur à celui observé dans plusieurs autres capitales régionales
- Tendances récentes :
- Hausse modérée mais continue des transactions depuis mi–2023
- Croissance soutenue attendue jusqu’en 2026 sous l’effet conjugué de projets urbains majeurs
Situation géographique & infrastructures
- Avantages naturels :
- Position stratégique au cœur du Golfe Persique entre Arabie Saoudite, Qatar & Émirats arabes unis
- Connectivité logistique exceptionnelle via aéroport international moderne & port maritime performant
- Infrastructures performantes :
- Réseaux routiers interconnectant zones industrielles/logistiques avec pôles urbains majeurs
- Zones franches dédiées facilitant implantation rapide & opérations export/import
« L’accessibilité internationale immédiate fait de Bahreïn une porte idéale vers tous les marchés clefs du Moyen‑Orient » (avis recueilli auprès d’un gestionnaire senior chez CBRE Middle East).
Résumé chiffré :
| Indicateur | Valeur/récente tendance |
| Croissance PIB attendue | Accélération en 2025 |
| Part investissement/PIB | ~30 % |
| Inflation | Modérée |
Quartiers Prime De Bahreïn : Où Poser Ses Valises Pour Une Deuxième Maison
| Quartier | Prix moyen (appartement) | Types de propriétés | Caractéristiques distinctives | Facteurs d’attractivité |
| Amwaj Islands | 2 000 à 2 600 €/m² | Appartements, villas, penthouses | Îles artificielles, plages privées, marinas, vues mer | Sécurité, cadre exclusif, loisirs nautiques, proximité plage et restaurants |
| Seef | 1 800 à 2 400 €/m² | Appartements haut de gamme | Quartier moderne, proche business district, grands malls | Accès rapide centre-ville, shopping, sécurité, vie nocturne |
| Juffair | 1 500 à 2 100 €/m² | Appartements, studios, résidences services | Vie animée, nombreux restaurants, vie nocturne, expatriés | Commodités urbaines, proximité mer, infrastructures modernes |
| Saar | 1 400 à 2 000 €/m² | Villas familiales, maisons | Quartier résidentiel verdoyant, écoles internationales, clubs privés | Calme, sécurité, vie familiale, accès rapide à la ville |
| Riffa Views | 1 800 à 2 300 €/m² | Villas de luxe, maisons | Communauté fermée, golf, espaces verts, sécurité renforcée | Prestations haut de gamme, infrastructures sportives, tranquillité |
Facteurs clés qui attirent les acheteurs de résidences secondaires :
- Sécurité : Les quartiers comme Amwaj Islands, Riffa Views et Saar offrent des communautés fermées avec sécurité 24/7, un critère majeur pour les résidences secondaires haut de gamme.
- Proximité de la plage : Amwaj Islands et Juffair séduisent par l’accès direct aux plages, aux marinas et aux sports nautiques.
- Commodités et loisirs : Centres commerciaux (Seef, Juffair), restaurants gastronomiques, spas, clubs de sport et écoles internationales (Saar, Riffa Views).
- Emplacement stratégique : Seef se distingue par sa proximité avec le centre d’affaires de Manama, idéal pour les résidents à la recherche d’un équilibre entre détente et affaires.
Qualité des infrastructures locales :
- Réseaux routiers performants permettant un accès rapide à l’aéroport, aux plages et aux centres commerciaux.
- Services de santé et établissements scolaires de haut niveau, notamment dans Saar et Riffa Views.
- Nombreuses installations de loisirs : clubs de golf, marinas, complexes sportifs, salles de spectacle et cinémas.
Options de loisirs et de divertissement :
- Amwaj Islands : activités nautiques, restaurants en bord de mer, événements culturels.
- Seef : shopping de luxe, cinémas, vie nocturne animée.
- Saar et Riffa Views : golf, clubs privés, espaces verts pour familles.
Commentaires d’experts immobiliers :
« Les quartiers insulaires comme Amwaj Islands restent les plus recherchés pour une clientèle internationale en quête de prestations haut de gamme, de tranquillité et d’un accès direct à la mer. »
« Seef séduit par son dynamisme économique et commercial, ce qui en fait un choix judicieux pour les investisseurs souhaitant combiner plaisir et rendement locatif. »
« Pour les familles, Saar et Riffa Views offrent un environnement sécurisé, des infrastructures scolaires de qualité et une ambiance résidentielle prisée des expatriés comme des locaux. »
À retenir :
« Les quartiers prime de Bahreïn se distinguent par leur sécurité, leur offre de loisirs, la qualité des infrastructures et une localisation stratégique, ce qui en fait des choix privilégiés pour l’achat d’une résidence secondaire. »
Bon à savoir :
Les quartiers les plus prisés pour l’achat d’une résidence secondaire à Bahreïn incluent Amwaj Islands, Saar, et Juffair, chacun offrant des caractéristiques attrayantes pour les potentiels acheteurs. Les Amwaj Islands, connues pour leur cadre idyllique en bord de mer, proposent des appartements luxueux et des villas avec un prix moyen de 1,200 BHD au mètre carré. Ce quartier séduit par ses plages privées, ses marinas, ainsi que ses restaurants haut de gamme, assurant une qualité de vie exceptionnelle. Saar attire une clientèle plus familiale, avec de spacieuses villas entourées de verdure, et une proximité avec les meilleures écoles internationales, les prix y étant plus accessibles, autour de 950 BHD par mètre carré. Juffair, quant à lui, est plébiscité pour son dynamisme, ses infrastructures modernes et sa vie nocturne animée, avec des appartements disponibles à partir de 1,100 BHD par mètre carré. Les experts immobiliers soulignent l’importance de la sécurité et des infrastructures bien développées, telles que les centres commerciaux et les zones de loisirs, comme des facteurs clés de ces quartiers pour l’achat d’une deuxième maison.
Les Clés Pour Réussir Son Investissement Immobilier À Bahreïn
Facteurs économiques influençant le marché immobilier à Bahreïn :
- Demande de logements abordables : La pression sur les prix incite promoteurs et investisseurs à proposer des biens accessibles, répondant aussi bien aux besoins des familles locales qu’à ceux des expatriés.
- Diversification économique : Le gouvernement mène une politique active pour réduire la dépendance au pétrole, favorisant le développement du tourisme, des services financiers et du numérique, ce qui stimule la demande immobilière.
- Développement des infrastructures : Projets majeurs (aéroport, complexes touristiques) dynamisent l’attractivité et soutiennent la croissance du secteur immobilier.
- Croissance soutenue de la construction : Attendue à +3,5 % en 2025 grâce aux investissements publics/privés dans l’industrie et l’énergie.
| Année | Croissance transactions (%) | Population expatriée sur marché locatif (%) |
| 2022 | 4.8 | 70 |
| 2023 | 5.1 | >70 |
Réglementations spécifiques pour l’acquisition d’une propriété par un étranger :
- Les lois récentes facilitent les achats immobiliers par les étrangers dans certaines zones désignées (freehold areas).
- Il est nécessaire d’obtenir une autorisation préalable pour investir en dehors de ces zones.
- L’achat dans ces quartiers donne généralement accès à un visa de résidence temporaire renouvelable.
Localisations prisées pour un investissement réussi :
Quartiers attractifs (zones freehold ou projets phares) :
- Amwaj Islands
- Reef Island
- Seef District
- Juffair
- Diyar Al Muharraq
Ces emplacements combinent accessibilité internationale, proximité avec centres d’affaires/commerces et forte demande locative parmi expatriés.
Tendances actuelles du marché des résidences secondaires :
Demande locative
La population expatriée très présente (>70% sur certains segments) soutient une demande élevée pour les locations meublées haut-de-gamme ou situées près des centres urbains/écoles internationales.
Potentiel de plus-value
Le développement continu d’infrastructures touristiques (hôtels-resorts), ainsi que le dynamisme économique lié à la diversification sectorielle offrent un potentiel appréciable de valorisation à moyen-long terme. Les taux annuels moyens observés oscillent entre +4 % et +6 % selon le quartier choisi.
Conseils pratiques pour évaluer une propriété & prédire sa rentabilité long terme :
- Analyser l’emplacement
- Privilégier quartiers freehold dynamiques proches commerces/services internationaux.
- Vérifier la qualité constructrice
- Contrôler finitions, équipements communs (piscine/gym), maintenance prévue.
- Étudier la rentabilité brute attendue
- Calculer ratio loyer annuel/prix d’achat, cibler ≥6 % si possible hors charges/fiscalité locale modérée.
- Anticiper potentiel revente
- Examiner plans urbains/projets futurs alentour pouvant influencer valeur patrimoniale ; privilégier sites bénéficiant d’investissements publics ou privés récents/massifs.
- Comparer avec tendances historiques
- Consulter évolution prix au m² sur plusieurs années dans le quartier cible afin d’éviter pics spéculatifs temporaires.
Pour maximiser vos chances de succès : privilégiez toujours transparence juridique lors de l’acquisition (vérification titres/frais annexes), faites-vous accompagner par un expert local reconnu et tenez compte non seulement du rendement immédiat mais aussi du potentiel structurel lié au développement macro-économique bahreïni.
Bon à savoir :
Pour réussir son investissement immobilier à Bahreïn, il est crucial de comprendre que l’économie du royaume est fortement soutenue par le secteur financier et le tourisme, influençant ainsi positivement la demande immobilière. Les étrangers peuvent acquérir des propriétés dans des zones désignées comme Juffair, Seef ou Amwaj Islands, où la demande locative, notamment pour des résidences secondaires, reste élevée. La réglementation attire les investisseurs grâce à l’absence de taxes sur les plus-values et un processus d’achat plus simple comparé à d’autres régions. Suite à la croissance des infrastructures et des nouvelles constructions, certaines localités ont vu une hausse de la valeur de l’immobilier, ce qui amplifie le potentiel de plus-value. Lors de l’évaluation d’une propriété, il est recommandé d’examiner attentivement les rendements locatifs annuels et la proximité des commodités pour garantir une rentabilité à long terme. Gardez un œil sur les projets de développement urbain qui pourraient transformer certaines zones et stimuler la plus-value des propriétés.
Potentiel Locatif À Bahreïn : Exemples De Rentabilités Prometteuses
Tendances actuelles du marché immobilier à Bahreïn
Le marché immobilier de Bahreïn en 2025 se caractérise par une demande croissante pour les résidences secondaires, notamment dans les zones attractives pour les expatriés et les investisseurs étrangers. Cette dynamique est soutenue par une législation favorable, l’extension des zones de propriété libre, et une fiscalité avantageuse (revenus locatifs exonérés d’impôt).
| Indicateur | Valeur ou Tendance |
| Croissance des transactions (2022-2023) | 4,8 % → 5,1 % |
| Part des expatriés sur le marché locatif | >70 % |
| Prix moyen des villas (2024-2025) | +1,5 % sur un an |
| Prix d’accès à la résidence | Dès 125 000 € |
Exemples de zones à forte croissance ou potentiel locatif
- Bahreïn Bay : Quartier emblématique avec des projets de ville intelligente, très recherché par les investisseurs pour la location de courte et moyenne durée.
- Amwaj Islands : Zone libre prisée pour ses infrastructures modernes, ses plages et son attrait touristique, générant un fort potentiel locatif saisonnier.
- Juffair : Secteur dynamique apprécié des expatriés, avec une forte demande pour les appartements meublés destinés à la location.
Facteurs de rentabilité dans ces zones
- Attrait touristique : Proximité des plages, centres de loisirs, et événements internationaux.
- Infrastructures en développement : Extension de l’aéroport, nouveaux centres commerciaux, et projets résidentiels haut de gamme.
- Stabilité économique : Diversification de l’économie, croissance du secteur des services, et soutien gouvernemental à l’investissement étranger.
Taux de rentabilité et occupation
| Zone | Rendement locatif moyen | Taux d’occupation estimé |
| Bahreïn Bay | 6-8 % | 80-90 % |
| Amwaj Islands | 5-7 % | 75-85 % |
| Juffair | 7-9 % | 85-95 % |
Perspectives d’avenir et opportunités pour investisseurs étrangers
- Perspectives positives grâce à la clarté juridique, l’accessibilité du marché et la forte demande locative, notamment dans les quartiers d’expatriés.
- Opportunités renforcées par l’expansion des zones de propriété libre, la stabilité des prix et le développement continu des infrastructures.
- Investissement stratégique possible avec des coûts d’entrée plus faibles que dans d’autres marchés du Golfe, tout en bénéficiant d’un environnement fiscal avantageux.
À retenir :
Le marché immobilier bahreïni combine stabilité, rentabilité attractive et ouverture aux investisseurs étrangers, avec des zones comme Bahreïn Bay, Amwaj Islands et Juffair offrant un fort potentiel pour les résidences secondaires et la location meublée.
Bon à savoir :
À Bahreïn, le potentiel locatif des résidences secondaires est en plein essor, particulièrement dans des zones telles que Juffair et Seef, qui affichent des taux de rentabilité moyens de 6-7% grâce à une demande croissante alimentée par le tourisme et une population expatriée florissante. L’attrait de ces zones est renforcé par des infrastructures modernes et une stabilité économique, incitant les investisseurs étrangers à s’intéresser de plus près au marché. Les développements récents, tels que les projets d’expansion de l’aéroport international de Bahreïn, promettent de stimuler davantage le tourisme, augmentant ainsi le potentiel locatif. Avec un taux d’occupation de plus de 80% à certaines périodes de l’année, les perspectives pour les investisseurs s’annoncent favorables, d’autant plus que les initiatives gouvernementales poursuivent leur soutien à un environnement économique accueillant pour les investisseurs étrangers.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
