Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Dans un marché immobilier en constante évolution, l’intérêt pour les prix des biens a atteint des sommets au Bahreïn, un royaume où l’immobilier joue un rôle clé dans l’économie. En examinant les tendances actuelles, cet article propose une analyse comparative détaillée des prix immobiliers entre différentes villes du pays, offrant aux investisseurs et futurs propriétaires des informations essentielles pour prendre des décisions éclairées.
De la capitale Manama, avec sa flamboyance urbaine, à des localités plus paisibles comme Riffa et Isa Town, nous décryptons les facteurs influençant ces variations de prix, allant des dynamiques de l’offre et de la demande aux critères socioculturels uniques de chaque région.
Ces éléments cruciaux non seulement façonnent le paysage immobilier, mais révèlent également des opportunités astucieuses pour quiconque souhaite s’engager dans ce secteur dynamique.
Les écarts de prix entre les villes principales de Bahreïn
| Ville | Appartement (prix/m²) | Maison individuelle (prix/m²) | Terrain (prix/m²) |
|---|---|---|---|
| Manama | 1 500–1 700 BHD | ~1 700 BHD | 600–700 BHD |
| Riffa | 1 200–1 400 BHD | ~1 400 BHD | 500–600 BHD |
| Muharraq | 1 100–1 300 BHD | ~1 300 BHD | 450–550 BHD |
| Hamad Town | 1000–1200 BHD | ~1200 BHD | 400–500 BHD |
Les prix varient selon l’emplacement précis, la qualité du bien et les équipements. Les valeurs sont des moyennes estimées pour le marché résidentiel en zone urbaine.
Principaux écarts de prix et exemples concrets :
- Un appartement de charme à Muharraq : environ $800,000 USD pour un bien de standing de trois chambres sur environ 300 m².
- Une villa de luxe à Manama : environ $3,000,000 USD pour 800 m², soit près de $3,750 USD/m² (~1400 BHD/m²).
- Une grande maison en bord de mer à Riffa : $2,500,000 USD pour 750 m², soit ~$3,333 USD/m² (~1245 BHD/m²).
Principaux facteurs économiques influençant les écarts :
– Manama concentre la majorité des emplois tertiaires et financiers du pays ainsi que les infrastructures modernes ; cela entraîne une pression haussière sur les prix due à une forte demande d’expatriés et d’investisseurs locaux.
– Riffa connaît une croissance rapide grâce à ses nouveaux quartiers résidentiels prisés par les familles cherchant espace et tranquillité. L’amélioration des routes et infrastructures a intensifié l’attractivité locale.
– Muharraq offre un équilibre entre tradition culturelle (ancienne capitale) et proximité avec le centre économique. C’est aussi un secteur recherché par ceux qui privilégient la vue maritime ou investissent dans le locatif saisonnier ou touristique.
Facteurs sociaux/culturels déterminants :
- Les familles bahreïniennes privilégient souvent Riffa ou Hamad Town pour leur ambiance communautaire plus marquée ainsi que leurs espaces extérieurs.
- La vie urbaine cosmopolite attire plutôt vers Manama ; elle séduit professionnels expatriés recherchant modernité, vie nocturne ou proximité avec leurs lieux de travail.
Impact offre/demande locale :
- L’offre limitée dans le centre historique ou près du littoral fait grimper mécaniquement les tarifs dans ces zones recherchées.
- Le développement continu des banlieues comme Hamad Town répond partiellement à la demande croissante mais maintient néanmoins un différentiel important avec Manama.
Influence des politiques gouvernementales :
- Le gouvernement bahreïnien favorise l’accession à la propriété nationale via certains programmes incitatifs réservés aux citoyens locaux – ce qui dynamise notamment Hamad Town.
- Des restrictions existent encore concernant l’acquisition immobilière par les étrangers hors zones dédiées (“freehold”), concentrant ainsi leur demande sur quelques quartiers spécifiques où la concurrence est forte – typiquement au centre-ville ou en front de mer.
Liste synthétique des éléments-clé expliquant les variations :
- Attractivité économique/présence d’emplois
- Modernité/infrastructures récentes
- Taille moyenne des biens proposés
- Accès facilité/système routier développé
- Politique foncière favorable aux nationaux
À retenir :
L’écart peut atteindre plus de +30 % entre le cœur urbain manamien haut-de-gamme et une périphérie familiale telle que Hamad Town. Ces différences reflètent autant l’environnement socio-économique local que l’influence ciblée d’une politique immobilière volontariste au Bahreïn.
Bon à savoir :
À Bahreïn, les prix immobiliers varient significativement entre Manama, Muharraq, Riffa et Hamad Town en raison de divers facteurs. Manama, la capitale, affiche les prix les plus élevés, avec un mètre carré pour un appartement situé en centre-ville pouvant atteindre 1 500 BHD, principalement à cause de sa concentration économique et des infrastructures modernes. À Muharraq, les prix sont légèrement inférieurs, avec environ 1 200 BHD par mètre carré, influencés par son calme résidentiel et sa proximité avec l’aéroport. Riffa, connue pour son patrimoine culturel, propose des terrains à environ 1 000 BHD/m², reflétant une demande stable pour les maisons individuelles. Hamad Town offre les options les plus abordables, avec des prix autour de 800 BHD/m², en raison d’une demande plus en retrait et d’une plus grande disponibilité de parcelles. Ces variations sont également guidées par la politique gouvernementale de stimulation du logement abordable, ainsi que par des facteurs sociaux tels que la proximité des écoles et des centres communautaires.
Les tendances à venir sur le marché immobilier à Bahreïn
Analyse des tendances à venir sur le marché immobilier à Bahreïn
Les perspectives du marché immobilier à Bahreïn pour 2025-2030 sont façonnées par une combinaison de facteurs économiques locaux et mondiaux, des politiques gouvernementales attractives, ainsi que des investissements majeurs en infrastructures.
Facteurs économiques et influences mondiales
- Investissements étrangers
- Réformes autorisant la propriété étrangère à 100 % dans certaines zones, notamment les quartiers en bord de mer et les projets emblématiques comme Bahrain Bay.
- Mise en place de visas dorés pour les investisseurs, élargissant la base d’acheteurs internationaux.
- Introduction de la tokenisation immobilière via la blockchain, facilitant l’accès des investisseurs mondiaux, surtout dans le segment haut de gamme.
- Croissance démographique
- Augmentation de la population du CCG (Conseil de Coopération du Golfe) et croissance du nombre de ménages à hauts revenus, notamment à Manama et Muharraq.
- Forte proportion d’expatriés (plus de 70 % du marché locatif en 2023), soutenant la demande locative stable et la construction de logements de milieu de gamme.
- Politiques gouvernementales
- Modifications législatives depuis 2016 pour renforcer l’attractivité du marché auprès des investisseurs étrangers.
- Programmes de logement social (Mazaya Finance) pour répondre à la demande locale de logements abordables.
- Exonération fiscale sur les revenus locatifs, offrant un environnement fiscal compétitif dans la région.
Développements urbains et projets d’infrastructure majeurs
| Projet/Initiative | Emplacement | Impact attendu sur le marché immobilier |
|---|---|---|
| Bahrain Bay, Water Garden City | Manama | Hausse des prix dans le segment premium |
| Bahrain Metro | Corridor Manama-Nord | Amélioration de la connectivité, hausse de la demande résidentielle |
| King Hamad Causeway (vers l’Arabie Saoudite) | Manama, Nord | Valorisation des quartiers proches, attrait pour les investisseurs étrangers |
| Projets de villes intelligentes | Divers | Modernisation du parc immobilier, hausse de la valeur des biens |
| Développement de l’immobilier de santé et bien-être | Manama, Riffa | Segments émergents, nouvelle demande |
Projections et variations par ville
| Ville | Tendances clés | Évolution des prix attendue | Facteurs déterminants |
|---|---|---|---|
| Manama | Expansion du segment luxe, projets de waterfront, arrivée de résidences de marque | Hausse significative, surtout dans les quartiers premium | Investissements étrangers, mégaprojets, connectivité renforcée |
| Riffa | Développement résidentiel pour familles locales, logements abordables | Hausse modérée, stabilité à court terme | Demande domestique, programmes de logements sociaux |
| Muharraq | Montée du segment haut de gamme, proximité du King Hamad Causeway | Progression des prix dans les quartiers ciblés | Accès facilité, projets de connectivité régionale |
Points saillants des données récentes et projections
- Le marché résidentiel de luxe devrait passer de 4,26 milliards USD en 2025 à 6,12 milliards USD en 2030 (+7,5 % annuel).
- Croissance des transactions immobilières : +4,8 % en 2022, +5,1 % en 2023.
- Expansion des zones de propriété libre et diversification des offres pour répondre à la demande d’investisseurs internationaux et locaux.
- Les prix des villas ont augmenté de 1,5 % sur un an, tendance haussière soutenue par la rareté foncière et la demande étrangère.
À retenir
Les politiques favorables aux investisseurs, la modernisation des infrastructures et la croissance démographique continueront de soutenir le dynamisme du marché immobilier à Bahreïn, avec des variations marquées selon les villes et les segments. Les quartiers premium de Manama et Muharraq devraient connaître les hausses de prix les plus significatives, tandis que Riffa bénéficiera d’une stabilité grâce à la demande locale et aux initiatives sociales.
Bon à savoir :
L’évolution du marché immobilier à Bahreïn pourrait être influencée par divers facteurs économiques, tels que la croissance démographique et les investissements étrangers, notamment dans les infrastructures. Le gouvernement bahreïnien continue de développer des politiques propices à l’investissement étranger, et les principaux projets d’infrastructure dans des villes comme Manama et Muharraq, tels que l’expansion du réseau de transport et la création de nouveaux quartiers résidentiels, pourraient stimuler l’attrait pour ces zones. Alors que Manama, avec ses nombreux projets de gratte-ciel, pourrait subir une hausse des prix, Riffa, plus résidentielle, pourrait voir une augmentation plus modérée, influencée par les développements communautaires. Quant à Muharraq, la revitalisation de ses quartiers historiques pourrait bien accroître son attrait tout en maintenant une certaine stabilité des prix. Les projections actuelles suggèrent une croissance continue du marché, avec des variations spécifiques en fonction des politiques gouvernementales et des fluctuations de l’économie mondiale.
Facteurs influençant les prix immobiliers à Bahreïn
Facteurs économiques influençant les prix immobiliers à Bahreïn :
- Croissance économique : La stabilité du marché immobilier bahreïni est soutenue par une croissance économique modérée et un secteur touristique en développement. Le gouvernement investit dans les infrastructures, ce qui favorise la demande immobilière, notamment dans la capitale Manama et les régions émergentes comme Muharraq.
- Marché de l’emploi & niveau des salaires : L’emploi local reste concentré sur la finance, le pétrole et le tourisme. Les fluctuations salariales peuvent influencer l’accès à la propriété pour les résidents et expatriés.
| Type de bien | Prix moyen (BHD/m²) | Évolution annuelle |
| Appartement | 668 | -3,5% |
| Villa | 640 – 2 800 | +1,5% |
| Centre-ville | Jusqu’à 1 500 | Stable |
| Commercial | Jusqu’à 3 500 | Stable |
Les prix varient selon l’emplacement : Manama affiche des tarifs plus élevés que Muharraq.
Impact des lois locales sur l’immobilier :
- Propriété étrangère :
- Les étrangers peuvent acheter librement dans certaines zones désignées (« freehold zones »), avec droits de propriété complets.
- En dehors de ces zones, l’acquisition est restreinte pour les non-nationaux.
- Réglementations fiscales
- Revenus locatifs généralement exonérés d’impôt pour particuliers.
- Absence d’impôt sur le revenu ou sur la plus-value immobilière renforce l’attrait pour les investisseurs internationaux.
Facteurs liés à la demande :
- Démographie :
- Croissance régulière de la population alimentée par une forte présence d’expatriés cherchant principalement des appartements urbains modernes ou des villas familiales.
- Préférences acheteurs :
- Demande croissante pour logements neufs haut-de-gamme avec équipements contemporains (piscines, sécurité).
- Préférence marquée pour quartiers desservis par de bonnes infrastructures éducatives et médicales.
Facteurs liés à l’offre :
- Disponibilité foncière :
- Offre limitée dans certains quartiers centraux (Manama), incitant au développement vertical (tours résidentielles).
- Projets en cours :
- Plusieurs grands projets résidentiels et commerciaux sont lancés afin d’augmenter le stock disponible tout en modernisant certains secteurs urbains.
Facteurs géopolitiques affectant le marché :
- Stabilité politique relative mais sensible aux tensions régionales du Golfe Persique
- Relations diplomatiques fluctuantes pouvant impacter temporairement confiance des investisseurs étrangers
- Dépendance énergétique partielle vis-à-vis du pétrole
Tendances mondiales impactant l’investissement étranger :
- Attractivité renforcée face aux marchés voisins grâce à une fiscalité légère
- Influence positive du retour progressif d’investisseurs internationaux post-pandémie
- Sensibilité accrue aux cycles économiques mondiaux (hausse taux directeurs internationaux)
✦ Le marché immobilier bahreïni reste stable en 2025 grâce à un environnement réglementaire clair, un accès facilité à la propriété étrangère dans certaines zones stratégiques ainsi qu’une fiscalité avantageuse. Toutefois, il demeure exposé aux aléas régionaux géopolitiques et dépend fortement des tendances globales liées aux investissements étrangers.
Bon à savoir :
Les prix immobiliers à Bahreïn sont influencés par plusieurs facteurs économiques, y compris la croissance économique positive du pays qui attire des investissements et stimule le marché de l’emploi avec un impact direct sur le niveau des salaires. Les lois locales jouent également un rôle crucial, notamment les réglementations concernant la propriété étrangère qui peuvent restreindre ou encourager l’accès au marché pour les non-résidents, ainsi que les politiques fiscales qui influencent les coûts pour les acheteurs et investisseurs. La demande est affectée par des éléments démographiques, tels que l’augmentation de la population expatriée et les préférences évolutives des jeunes acheteurs, tandis que l’offre est modulée par la disponibilité limitée de terrains et les nombreux projets de construction en cours qui visent à répondre à cette demande. Les facteurs géopolitiques, comme la stabilité régionale, ont un impact sur la confiance des investisseurs, tandis que les tendances mondiales, telles que la fluctuation des cours pétroliers ou les changements dans les politiques migratoires, peuvent favoriser – ou ralentir – les investissements étrangers en immobilier.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
