Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Location courte durée vs longue durée à Bahreïn : quelle option est la plus rentable ?
Dans un contexte économique en constante évolution, les propriétaires immobiliers sont confrontés à un dilemme délicat : opter pour la tendance croissante de la location à court terme via Airbnb ou privilégier la stabilité d’une location longue durée.
À Bahreïn, cette décision est particulièrement influencée par des facteurs variés tels que :
- Les fluctuations du marché immobilier
- Le tourisme
- La réglementation locale
Cet article se propose d’analyser la rentabilité comparative de ces deux options, ville par ville, afin d’offrir une perspective éclairée aux investisseurs et propriétaires cherchant à optimiser leur investissement immobilier dans ce pays dynamique du Golfe.
Comparatif Airbnb : rentabilité par ville à Bahreïn
Comparatif de la rentabilité Airbnb par ville à Bahreïn (2025)
| Ville / Quartier | Revenu mensuel Airbnb moyen | Taux d’occupation Airbnb | Tarif journalier moyen (ADR) | Revenu locatif longue durée estimé* | Réglementation locale |
|---|---|---|---|---|---|
| Amwaj Islands (Muharraq) | $1,134.31 | 27,19% | $231.29 | $700–$900 | Faible |
| Muharraq | $493.71 | 23,07% | $120.85 | $600–$800 | Faible |
| Manama | Données non chiffrées ici | env. 25–30%* | env. $100–$180* | $750–$1,000 | Variable |
| Riffa | Données indisponibles | — | — | env. $500–$700 | – |
*Estimation basée sur le marché local pour un appartement meublé d’une chambre en location annuelle.
Analyse détaillée des revenus potentiels
- Airbnb dans les zones premium comme Amwaj Islands (Muharraq) :
- Un hôte performant peut atteindre plus de 12 000 $/an pour une seule propriété si bien gérée et optimisée.
- Les meilleurs gestionnaires sur Amwaj Islands déclarent des revenus bruts annuels supérieurs à 50 000 $, avec des portefeuilles multi-biens dépassant plusieurs centaines de milliers de dollars par an.
- Le taux d’occupation reste faible (~27%), mais compensé par un ADR élevé (>200 $/nuit).
- Locations longue durée
- Les loyers restent stables et garantissent une occupation quasi totale toute l’année.
- La rentabilité brute est souvent inférieure à celle possible avec Airbnb en cas d’excellente gestion saisonnière et touristique.
Facteurs influençant la rentabilité
- Saisonnalité touristique
- Périodes hautes : hiver doux, événements internationaux ou vacances scolaires régionales → hausse du taux d’occupation jusqu’à +40%.
- Basse saison estivale : baisse marquée du taux d’occupation et nécessité de réduire les tarifs pour attirer les voyageurs.
- Taux d’occupation moyen
- Généralement entre 23% et 30%, variable selon emplacement, standing du bien et attractivité touristique locale.
- Coûts associés à la gestion
- Frais de ménage récurrents après chaque séjour (Airbnb)
- Commission plateforme (~3%)
- Gestion locative plus intensive (check-in/out fréquents, communication invités)
- Mobilier & équipements réguliers requis
- Assurance spécifique courte durée recommandée
VS
- Pour location longue durée : frais fixes réduits après installation initiale
- Moins de turn-over donc moins de frais annexes
- Maintenance courante mais rythme plus prévisible
Réglementations locales impactant le rendement
Le cadre réglementaire reste relativement souple dans les gouvernorats comme Muharraq/Amwaj Islands avec peu voire pas de restrictions majeures identifiées pour l’activité Airbnb actuellement.
Toutefois, il convient toujours :
- D’enregistrer son activité auprès des autorités locales si exigé
- De vérifier tout changement potentiel dans la législation concernant la location courte durée au niveau municipal ou national
Statistiques récentes & tendances du marché Airbnb Bahreïn
En 2025,
- Croissance continue constatée sur le segment premium type Amwaj Islands (+15% propriétés actives/an)
- Revenus moyens stables malgré une légère baisse générale du taux d’occupation (-2 points vs année précédente)
- Marchés secondaires comme Riffa peinent à décoller faute d’attractivité touristique marquée
Exemples concrets de gains financiers potentiels
Liste illustrant deux scénarios typiques :
- Propriétaire investissant sur Amwaj Islands :
- Location annuelle classique = ~850 $/mois soit ~10 200 $/an net sans effort particulier
- Exploitation optimisée via Airbnb = jusqu’à ~1 130 $/mois x12 = ~13 560 $/an brut avant charges ; Top performer >50k$
- Surcoût logistique estimé : entretien/ménage supplémentaire ≈150 €/mois + temps dédié à la gestion clients
- Propriétaire en centre-ville Manama :
- Location classique stable autour de ~9000-$12 000/an selon surface/standing
- Potentiel supérieur via locations courtes durées uniquement si positionnement marketing efficace + standing élevé
La rentabilité supérieure affichée par certains quartiers touristiques s’accompagne toutefois d’une volatilité saisonnière accrue ainsi que d’un niveau élevé d’exigence opérationnelle.
Bon à savoir :
À Bahreïn, la rentabilité des locations Airbnb varie considérablement entre les principales villes du pays. Manama, en raison de son statut de capitale et de centre économique, offre les revenus Airbnb les plus élevés, surtout pendant les saisons touristiques lorsque le taux d’occupation moyen grimpe à 75 %. En comparaison, les locations longues durées y sont légèrement moins rentables, bien qu’elles assurent une entrée de fonds plus stable. Muharraq, avec une demande croissante mais des coûts de gestion relativement bas, égalise presque les profits des deux modèles de location, tandis que Riffa, bien que plus modeste, montre une progression notable dans le marché Airbnb. Les réglementations locales, telles que les restrictions sur le nombre de nuits autorisées pour certaines propriétés, impactent ces profils de rentabilité; les hôtes doivent aussi considérer les coûts d’entretien supplémentaires pour Airbnb. Par exemple, un hôte à Manama peut espérer augmenter ses revenus annuels de 20 à 25 % avec Airbnb comparé à une location classique. Ces tendances soulignent l’importance de rester informé sur les lois en vigueur et d’ajuster sa stratégie locative en conséquence.
Rendement de la location saisonnière face à la location longue durée
Comparaison du rendement financier moyen entre location saisonnière et location longue durée à Bahreïn
| Ville / Zone | Rendement Location Saisonnière (Airbnb) | Rendement Location Longue Durée | Taux d’occupation typique |
| Bahreïn Bay | 7–9 % brut/an | 4–6 % brut/an | 65–75 % (saisonnière) |
| Amwaj Islands | 8–10 % brut/an | 5–6,5 % brut/an | 70–80 % (saisonnière) |
| Juffair | 7–8 % brut/an | 4–5,5 % brut/an | 60–70 % (saisonnière) |
| Quartiers résidentiels classiques | 4–6 % brut/an | 3,5–5 % brut/an | 90–95 % (longue durée) |
Données 2024–2025, calculées sur la base de prix moyens d’accès à partir de 125 000 € pour un appartement meublé standard, hors charges et fiscalité (revenus locatifs exonérés d’impôt).
Principaux facteurs influençant les rendements
- Saisonnalité du tourisme :
- Les zones attractives (Amwaj, Bahreïn Bay) connaissent une forte demande de courte durée pendant les pics touristiques et les événements internationaux.
- Les taux d’occupation baissent hors saison, impactant la rentabilité saisonnière.
- Législation locale :
- Extension des zones de propriété libre et exonération d’impôts sur les revenus locatifs rendent le marché très attractif pour les investisseurs étrangers.
- Encadrement limité de la location saisonnière, mais nécessité de respecter les règles de copropriété et d’obtenir parfois des licences spécifiques.
- Coûts d’entretien :
- Location saisonnière : frais d’entretien, de ménage, de gestion et d’ameublement plus élevés, compensés par des loyers à la nuitée supérieurs.
- Location longue durée : frais d’entretien courants, gestion simplifiée, locataire responsable de certains coûts.
- Taux d’occupation :
- Location saisonnière : plus variable (60–80 % selon la zone et la saison).
- Location longue durée : plus stable (90–95 % dans les zones prisées par les expatriés).
Impact des fluctuations du marché immobilier à Bahreïn
- Stabilité des prix :
- Le marché reste stable, avec une hausse annuelle des prix de l’ordre de 1,5 % pour les villas.
- Les revenus locatifs sont globalement stables, surtout dans les zones à forte demande d’expatriés.
- Effet sur les rendements :
- Une hausse des prix d’acquisition peut réduire temporairement le rendement brut, mais la valorisation patrimoniale compense à moyen terme.
- Les loyers de longue durée évoluent plus lentement ; la saisonnière permet d’ajuster plus rapidement les tarifs en fonction du marché.
Perspectives d’évolution des marchés locatifs à Bahreïn
- Location saisonnière :
- Attirance croissante des investisseurs pour les quartiers premium et les résidences avec services, grâce à la demande touristique et la flexibilité offerte par Airbnb.
- Potentiel de hausse des rendements avec l’essor des événements et l’amélioration des infrastructures touristiques.
- Location longue durée :
- Demande soutenue par la forte population expatriée (>70 % du marché locatif), en particulier dans les quartiers bien desservis et adaptés aux familles du CCG.
- Marché considéré comme refuge en période d’incertitude, avec une rentabilité plus stable mais moins dynamique.
- Contexte économique :
- Fiscalité favorable, stabilité politique et expansion des zones de propriété libre devraient continuer à soutenir les investissements locatifs.
- Les perspectives restent positives, avec un marché orienté vers la stabilité et des rendements compétitifs par rapport aux autres pays du Golfe.
À retenir :
La location saisonnière offre un rendement brut supérieur mais plus volatil, dépendant de la saisonnalité et des frais d’exploitation, tandis que la location longue durée garantit une stabilité et un taux d’occupation élevés, particulièrement prisée par les expatriés dans les quartiers centraux et résidentiels.
Bon à savoir :
À Bahreïn, le rendement financier moyen de la location saisonnière via Airbnb peut atteindre jusqu’à 15 % de plus que la location longue durée, surtout dans les quartiers prisés de Manama tels que Adliya et Juffair, grâce à une occupation souvent plus élevée pendant les saisons touristiques, notamment de novembre à mars. Cependant, cette rentabilité est influencée par des facteurs comme la législation locale restrictive sur les locations courtes et les coûts d’entretien souvent plus élevés pour des biens meublés. À Al Muharraq, par exemple, le taux d’occupation peut varier significativement, impactant la stabilité des rendements comparativement à la location longue durée qui offre une sécurité locative supérieure. Le marché immobilier à Bahreïn, sujet à des fluctuations dues aux incertitudes économiques régionales et aux investissements étrangers, joue également un rôle crucial dans la rentabilité de ces deux types de locations. Avec un potentiel accroissement du tourisme et des projets d’infrastructure en cours, les opportunités pour la location saisonnière pourraient prendre de l’ampleur, mais nécessitent une adaptation constante aux conditions variables du marché.
Analyse des données chiffrées pour une aide à la décision
Les analyses quantitatives pour comparer la rentabilité des locations Airbnb et des locations longue durée à Bahreïn s’appuient sur plusieurs types de données collectées auprès de plateformes immobilières, d’annonces locales et de rapports statistiques sur le marché locatif. Les principales sources incluent :
- Données issues d’Airbnb : taux d’occupation, prix moyen par nuit, revenus bruts mensuels par ville.
- Agences immobilières locales : loyers moyens en location longue durée, taux de vacance annuelle.
- Rapports sectoriels : tendances saisonnières du tourisme à Bahreïn influençant la demande locative.
Les indicateurs financiers clés utilisés dans l’analyse sont :
- Taux d’occupation (%)
- Revenu moyen par nuit (BHD)
- Revenu mensuel brut estimé (BHD)
- Retour sur investissement annuel (ROI %)
| Ville | Taux d’occupation Airbnb (%) | Prix moyen/nuit Airbnb (BHD) | Revenu mensuel Airbnb* (BHD) | Loyer mensuel longue durée (BHD) | ROI loc. courte (%) | ROI loc. longue (%) |
| Manama | 60–75 | 35 | 1 600 | 650 | 12–14 | 6–7 |
| Muharraq | 50–65 | 28 | 1 100 | 550 | ~10 | ~6 |
Les contrats de location à Bahreïn : quelle option choisir?
Options de contrats de location à Bahreïn
| Option | Durée | Plateformes courantes | Régulation légale |
| Location courte durée | Jours à quelques mois | Airbnb, Booking.com | Moins encadrée, obligations d’enregistrement parfois requises |
| Location longue durée | 1 an ou plus | Agences locales, annonces directes | Contrats enregistrés auprès du ministère concerné |
Avantages et inconvénients des différentes options
Location courte durée (ex : Airbnb)
Avantages :
- Grande flexibilité pour le propriétaire et le locataire
- Tarifs journaliers ou hebdomadaires généralement supérieurs aux locations longues
- Possibilité d’ajuster les prix selon la saisonnalité forte du marché bahreïni (événements internationaux, tourisme)
Inconvénients :
- Taux d’occupation moins prévisible (risque accru de vacance hors haute saison)
- Gestion plus intensive (remise des clés fréquente, ménage régulier)
- Incertitudes réglementaires : certaines municipalités peuvent restreindre les locations touristiques ou exiger une licence spécifique
- Implications fiscales variables : revenus potentiellement soumis à l’impôt sur le revenu si les autorités renforcent la fiscalité sur l’hébergement touristique
Location longue durée
Avantages :
- Stabilité des revenus grâce à un engagement contractuel sur plusieurs mois/années
- Taux d’occupation élevé pour toute la période couverte par le contrat
- Moins de gestion opérationnelle au quotidien
Inconvénients :
- Moindre flexibilité pour ajuster les loyers en cas de hausse rapide du marché locatif
- Rupture anticipée du contrat difficile, conditions strictes souvent imposées par la loi locale lors de résiliation anticipée
- Moindre rentabilité potentielle pendant les périodes où la demande touristique explose
Comparaison économique et facteurs locaux influents
Facteurs économiques :
- Le marché locatif bahreïni est marqué par une forte saisonnalité, notamment dans Manama et autour des grands événements sportifs ou culturels.
- La rentabilité annuelle peut être supérieure avec la courte durée si le taux d’occupation reste élevé toute l’année. Cependant, ce modèle est sensible aux fluctuations saisonnières.
- En période creuse, un bien loué en courte durée peut rester vacant plusieurs semaines consécutives.
Implications fiscales :
- Les locations longues sont souvent soumises à un régime déclaratif simplifié. Les revenus doivent être déclarés selon la réglementation fiscale applicable ; celle-ci évolue mais tend vers davantage de transparence.
- Pour les locations touristiques via plateformes internationales, il existe parfois une obligation supplémentaire d’enregistrement auprès des autorités locales.
Spécificités culturelles et économiques :
Bahreïn étant un pays à majorité musulmane avec une tradition familiale prononcée : certains quartiers résidentiels préfèrent limiter le turnover généré par Airbnb afin de préserver leur tranquillité.
Liste synthétique des critères influant sur le choix :
- Flexibilité souhaitée (propriétaire/locataire)
- Capacité administrative et opérationnelle du bailleur
- Appétence au risque face aux variations saisonnières
- Acceptation sociale dans certains quartiers/villes balnéaires
- Objectif principal: stabilité vs maximisation ponctuelle du rendement
⚠️ Il est fortement recommandé aux propriétaires souhaitant opter pour la location courte durée via plateforme internationale de vérifier régulièrement l’évolution des règles locales concernant l’hébergement touristique afin d’éviter tout risque légal ou fiscal.
Résumé comparatif rapide :
| Critère | Courte Durée | Longue Durée |
| Coût/loyer | Plus élevé/nuit | Plus bas/mois |
| Flexibilité | Maximale | Limitée |
| Régulation | Variable | Forte |
| Fiscalité | Évolutive | Stable |
| Gestion | Exigeante | Simple |
Bon à savoir :
À Bahreïn, le choix entre location courte et longue durée dépend de plusieurs facteurs clés. Les locations courtes via Airbnb offrent une grande flexibilité, permettant aux propriétaires de capitaliser sur le pic touristique et de s’adapter à la saisonnalité, bien que cela puisse engendrer des périodes d’inoccupation. Cependant, elles peuvent être soumises à des régulations locales strictes et à une fiscalité spécifique, notamment une TVA pour les revenus Airbnb. En contrepartie, les locations longues durées assurent une stabilité de revenu, une occupation constante et souvent un régime fiscal plus simple, mais offrent moins de flexibilité pour ajuster les loyers en fonction du marché. Les spécificités culturelles, telles que les préférences pour des engagements familiaux ou professionnels plus longs, peuvent influencer le choix vers les locations longues. En fin de compte, une étude des lois locales et des tendances économiques est essentielle pour maximiser la rentabilité tout en naviguant entre ces options.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
