Acheter un Hôtel à Bahreïn : Checklist Essentielle

Publié le 7 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’hospitalité au Bahreïn : une opportunité unique

Investir dans l’hospitalité au Bahreïn offre une opportunité unique de pénétrer un marché en pleine expansion au sein du Golfe Persique. Alors que ce royaume insulaire continue d’attirer des touristes du monde entier grâce à ses paysages à couper le souffle et ses événements internationaux, l’achat d’un hôtel peut se révéler être une décision lucrative pour les investisseurs avertis.

Checklist pour une acquisition réussie

Cet article vous guide à travers une checklist complète, couvrant des aspects cruciaux tels que :

• Les conditions légales
• La stratégie de financement
• Les tendances du marché

Aperçu du marché hôtelier à Bahreïn

Le secteur hôtelier à Bahreïn est en pleine mutation, porté par une croissance soutenue du tourisme et des investissements stratégiques dans l’offre d’hébergement.

Statistiques récentes

• Nombre de visiteurs internationaux en 2024 : 12,2 millions, soit une hausse de 6,8 % par rapport à 2023.
• Revenus générés par le tourisme en 2024 : 4,5 milliards de dollars, représentant environ 6,3 % du PIB national.
• Emplois liés au secteur touristique : plus de 70 000 personnes.
• Taux d’occupation moyen des hôtels (T1 2025) : 52,1 %, en baisse par rapport aux 54,2 % enregistrés au T1 2024. En mars 2025 spécifiquement : taux d’occupation net des chambres à 22,5 % et des lits permanents à 15,4 %, reflétant une saisonnalité marquée.

Année	Visiteurs internationaux	Taux d’occupation moyen
2023	env. 11.4 millions	~54 %
2024*	12.2 millions	~52 % (T1)

Principales catégories d’hébergements

• Hôtels de luxe (5 étoiles), souvent affiliés à des chaînes internationales ou intégrés dans des complexes multifonctionnels
• Hôtels milieu/haut-de-gamme (3 et 4 étoiles)
• Établissements économiques et appart-hôtels
• Hébergements alternatifs en développement autour de nouveaux pôles touristiques

En mars 2025, la catégorie « hôtels et hébergements similaires » représente près de 94 % des nuitées enregistrées, confirmant la domination du modèle hôtelier classique pour l’accueil touristique.

Tendances actuelles du développement hôtelier

• Construction ou rénovation continue d’établissements haut-de-gamme pour accompagner le positionnement premium du royaume sur le segment affaires / loisirs luxe
• Montée en puissance de projets hôteliers intégrés dans les grands plans urbains ou insulaires (exemple: îles artificielles)
• Diversification avec l’intégration croissante aux programmes internationaux tels que Marriott Bonvoy
• Déploiement accéléré après les pics saisonniers majeurs comme le Grand Prix F1 ou les fêtes religieuses

• Croissance forte sur le segment luxe/business
• Hausse modérée sur les offres économiques/alternatives
• Expansion géographique vers les nouvelles zones touristiques créées artificiellement

Influences économiques & politiques

• À la volonté gouvernementale affirmée de diversifier l’économie hors hydrocarbures via le développement touristique massif ;
• Aux incitations fiscales/investissement étranger facilitant l’arrivée d’opérateurs hôteliers mondiaux ;
• À la stabilité politique relative qui distingue Bahreïn au sein du Golfe malgré quelques tensions régionales potentielles pouvant impacter ponctuellement certains flux touristiques ;
• À un environnement réglementaire favorable aux partenariats public/privé dans ce secteur.

Préférences principales chez les touristes visitant Bahreïn

• Prédominance nette du tourisme régional (notamment visiteurs saoudiens)
• Recherche accrue pour expériences premium : spas/bien-être – gastronomie – shopping haut-de-gamme – événements sportifs majeurs
• Intérêt croissant pour offres culturelles/historiques mais volume encore inférieur aux séjours loisirs-affaires classiques

Défis majeurs pour les investisseurs

• Baisse périodique significative du taux d’occupation liée à la forte saisonnalité locale
• Pression concurrentielle grandissante avec multiplication rapide des ouvertures
• Nécessité constante d’innovation hôtelière/f&b face aux attentes élevées (digitalisation services clients)

Opportunités clés

• Accès facilité au foncier/developpement grâce au soutien gouvernemental
• Potentiel élevé lors des grands événements internationaux accueillis chaque année
• Positionnement stratégique comme destination « hub » entre Europe-Asie-Afrique

Le marché hôtelier bahreïni s’inscrit donc dans une dynamique robuste mais exigeante : il offre un potentiel attractif sous réserve d’une gestion rigoureuse face aux défis structurels liés notamment à la volatilité saisonnière.

Guide pratique pour acheter un hôtel à Bahreïn

Aperçu du marché hôtelier à Bahreïn

Le secteur hôtelier de Bahreïn connaît une croissance significative, avec un taux d’occupation régional atteignant 69,5 % en 2024, supérieur aux niveaux d’avant la pandémie. Le revenu par chambre disponible (RevPAR) a progressé de 5,4 % sur un an. La demande est soutenue par des investissements gouvernementaux dans les infrastructures et la promotion active du tourisme. Les hôtels de luxe sont particulièrement dynamiques et considérés comme un moteur clé de croissance.

En 2024, le pays a accueilli 12,2 millions de visiteurs, générant 4,5 milliards USD pour le secteur touristique (+7,5 % vs. 2023). Le tourisme représente désormais environ 6,3 % du PIB et emploie plus de 70 000 personnes.

Tendances principales

• Montée en gamme des établissements (luxe).
• Transformation numérique : réservation en ligne, expérience client améliorée.
• Développement d’infrastructures majeures et nouveaux complexes hôteliers.
• Diversification des attractions culturelles et événementielles.

Prévisions

La tendance haussière devrait se poursuivre avec l’afflux attendu autour d’événements régionaux majeurs et l’ouverture prochaine de nouveaux hôtels haut-de-gamme.

Étapes essentielles pour préparer l’achat d’un hôtel

1. Étude approfondie du marché local
   • Analyser les taux d’occupation selon les quartiers (Manama reste central mais certaines zones balnéaires montent).
   • Identifier la clientèle cible : affaires vs loisirs ; locaux vs internationaux.
   • Observer les tendances saisonnières.
2. Sélection des zones géographiques rentables
   • Manama (capitale) : forte demande business & tourisme culturel.
   • Seef District : shopping & affaires.
   • Amwaj Islands/Juffair : loisirs/tourisme international haut-de-gamme.
3. Comprendre les types d’hôtels recherchés
   • Hôtels-boutiques urbains ou resorts balnéaires premium très demandés actuellement.
   • Demande croissante pour concepts innovants mêlant hospitalité traditionnelle/technologie moderne.
4. Analyse concurrentielle
   • Identifier le positionnement prix/prestations des concurrents directs à proximité immédiate.

Aspects juridiques à considérer

• Obtention obligatoire d’une licence spécifique délivrée par le Ministry of Industry and Commerce ainsi que Bahrain Tourism and Exhibitions Authority (BTEA).
• Respect strict des réglementations sanitaires/sécurité incendie/spécifications architecturales locales.
• Pour investisseurs étrangers :
  • Possibilité totale ou partielle de détention selon la localisation (zones franches ou non) ;
  • Processus facilité grâce aux politiques incitatives récentes visant à attirer les capitaux étrangers ;
  • Obligation éventuelle de passer par une société locale sponsorisée si implantation hors zone franche ;
  • Vérification préalable auprès du Bahrain Economic Development Board recommandée afin de connaître toutes restrictions sectorielles spécifiques ;
  • Respecter également toute réglementation relative au recrutement/visa si main-d’œuvre étrangère prévue.

Conseils financiers

Évaluation précise du prix immobilier hôtelier via agences spécialisées/cabinets experts locaux ;

Prendre en compte :

• Prix moyen au m² variable selon emplacement/prestige (~1 500–3 500 USD/m² hors aménagements) ;
• Frais annexes légaux/notariés (~2–5 %) ;
• Coût potentiel rénovation/remise aux normes variables suivant état initial/dimensionnement projet (~300–800 USD/m² pour rénovation standard).

Recherche financement :

• Banques locales proposant crédit immobilier professionnel/hôtelier ;
• Fonds souverain Mumtalakat parfois partenaire sur projets stratégiques ;
• Possibilité co-investissement avec acteurs régionaux via joint ventures hôtelières ;

Liste indicative coûts associés :

Poste	Estimation fourchette
Acquisition foncier/bâtiment	$1 500–$3 500 / m²
Frais notariaux/légaux	~2% – 5%
Rénovation	$300 – $800 / m²
Licence exploitation	Variable selon catégorie
Fonds roulement	Selon taille/profil établissement

Ressources & contacts utiles à Bahreïn

Liste non exhaustive :

• Agences immobilières spécialisées hôtellerie : Cluttons Bahrain ; CBRE Bahrain ; Knight Frank Middle East
• Consultants spécialisés hospitalité/investissement touristique : Colliers International MENA Hospitality Advisory ; HVS Middle East
• BTEA (Bahrain Tourism and Exhibitions Authority), guichet unique licences/exploitations
• Bahrain Economic Development Board — accompagnement investisseurs étrangers

Conseils pratiques issus témoignages professionnels locaux

« Bien s’entourer dès l’étude initiale permet souvent d’éviter pertes financières lors due diligence »

« Les établissements ayant adopté rapidement solutions digitales ont vu leur RevPAR progresser plus vite post-crise sanitaire »

« Une localisation proche des grands axes routiers ou pôles événementiels garantit une meilleure stabilité annuelle sur le taux d’occupation »

Se faire accompagner localement dès la phase pré-acquisition demeure crucial pour comprendre nuances administratives/réseautage commercial qui accélèrent obtention autorisations/exploitation effective

Due diligence en hôtellerie : étapes clés à Bahreïn

Étapes clés de la due diligence pour l’acquisition d’un hôtel à Bahreïn :

• Analyse des réglementations locales et exigences légales
  • Identification des lois spécifiques à Bahreïn concernant l’acquisition hôtelière (licences d’exploitation, restrictions sur la propriété étrangère, conformité aux normes urbanistiques et touristiques).
  • Vérification de l’obtention préalable de toutes les autorisations nécessaires auprès des autorités locales compétentes.
  • Prise en compte des éventuels dispositifs incitatifs ou contraintes liées au secteur hôtelier bahreïnien.
• Vérification des titres de propriété
  • Examen minutieux du titre foncier afin d’assurer la pleine propriété du vendeur.
  • Recherche d’éventuelles charges, hypothèques ou servitudes affectant le bien.
  • Validation auprès du registre foncier local.
• Évaluation des contrats en cours
  • Analyse détaillée :
  • Contrats fournisseurs (restauration, blanchisserie, maintenance…)
  • Accords avec partenaires financiers
  • Baux commerciaux ou contrats de gestion hôtelière
  • Clauses restrictives pouvant limiter l’exploitation future
• Audit fiscal et financier
  • Analyse approfondie :
  • Bilans récents
  • Comptes de résultat et flux de trésorerie
  • Vérification détaillée des dettes fiscales existantes ou différées
  • Examen du respect par le vendeur des obligations fiscales locales
• Inspection physique complète
  • État général :
  • Infrastructures principales (chambres, espaces communs)
  • Installations techniques (climatisation, plomberie)
  • Respect strict des normes incendie et sécurité bahreïniennes
  • Liste précise des travaux urgents à prévoir

  Aspect inspecté	Points clés à vérifier
  Structure bâtimentaire	Pathologies majeures, conformité sismique
  Sécurité	Systèmes incendie/évacuation conformes
  Maintenance	Historique entretien préventif

• Évaluation réputationnelle locale & internationale
  • Analyse qualitative :
  • Avis clients sur plateformes internationales (Booking.com, TripAdvisor…)
  • Notation globale sur les moteurs locaux/régionaux spécialisés tourisme Golfe Persique
  • Réputation auprès partenaires B2B locaux
• Due diligence commerciale & stratégique
  • Compréhension du positionnement marché :
  • Études récentes concurrence directe dans la région/ville ciblée
  • Segmentation clientèle actuelle vs. potentielle après acquisition
  • Analyse tendances touristiques spécifiques au Bahreïn (affaires vs loisirs…)

  Exemple concret : Lorsqu’un fonds régional a acquis un resort cinq étoiles près de Manama en 2023, il a mandaté une étude concurrentielle croisée entre hôtels internationaux et resorts familiaux haut-de-gamme. Cette démarche a révélé que plus de 30% des réservations provenaient d’événements MICE durant le Grand Prix F1 annuel – élément décisif pour ajuster la politique tarifaire post-acquisition.

• Considérations socio-culturelles & environnementales spécifiques à Bahreïn
  • Sensibilité aux pratiques culturelles locales : respect codes vestimentaires dans certains espaces publics communs ; adaptation offre restauration pendant Ramadan.
  • Impact environnemental : analyse conformité installations avec régulations écologiques nationales ; anticipation pression potentielle liée au stress hydrique régional.
• Consultation avec experts locaux multidisciplinaires
  • Liste conseillée :
  • Avocats spécialisés droit immobilier/hôtelier bahreïni
  • Experts-comptables agréés connaissant fiscalité locale
  • Consultants hôteliers ayant déjà mené projets dans le Golfe
  • Ingénieurs structurels/environnementaux accrédités localement

Résumé tableau synthétique

Étape clé	Objectif principal
Réglementation locale	Sécuriser conformité juridique
Titre foncier	Garantir absence entraves juridiques
Contrats fournisseurs/partenaires	Cartographier engagements existants
Audit fiscal-financier	Valider solidité économique/fiscale
Inspection technique	Anticiper CAPEX indispensable
Réputation marchande	Quantifier perception client/distributeur
Due diligence commerciale	Positionner stratégie par rapport au marché
Aspects socio-culturels/environnementaux	Éviter risques opérationnels exogènes
Consultation experts locaux	Limiter angles morts via expertise contextualisée

La réussite d’une acquisition hôtelière à Bahreïn dépend directement d’une approche pluridisciplinaire intégrant autant les spécificités juridiques que commerciales ou culturelles propres au Royaume.

Impact des statistiques touristiques sur l’investissement hôtelier

Les statistiques touristiques récentes à Bahreïn révèlent une nette reprise du secteur après la pandémie, avec une augmentation significative des arrivées de touristes et un retour progressif des niveaux de dépenses. Ces tendances influencent directement l’investissement hôtelier, en particulier sur les taux d’occupation, la saisonnalité et les préférences des visiteurs.

Tendances touristiques récentes à Bahreïn :

• Arrivées touristiques :
  • 2023 : 17,24 millions d’arrivées (record historique)
  • 2022 : 13,77 millions
  • Moyenne (2018-2023) : environ 11,66 millions
  • Point bas pendant la pandémie en 2020 : seulement ~2,84 millions
• Dépenses touristiques internationales :

Année	Dépenses (USD)	Variation annuelle (%)
2017	4,38 milliards	+8.9
2018	3,83 milliards	-12.5
2019	3,86 milliards	+0.7
2020	724 millions	-81.2

Depuis la crise sanitaire mondiale de 2020 (forte baisse), les flux reprennent et se rapprochent progressivement des niveaux pré-pandémiques.

Taux d’occupation hôtelière & saisonnalité :

• Les taux d’occupation sont généralement élevés lors :
  • des mois frais (novembre à mars), période privilégiée par le tourisme international.
  • des périodes de vacances régionales, notamment pendant le Ramadan ou l’Eid où l’afflux régional augmente.
• La basse saison correspond aux mois très chauds (juin à août), où la fréquentation baisse sensiblement.

Préférences principales des touristes :

• Tourisme culturel autour du patrimoine bahreïni authentique
• Événements sportifs internationaux et festivals culturels
• Séjours balnéaires sur l’archipel

Influence sur les décisions d’investissement hôtelier :

Les investisseurs analysent ces statistiques pour évaluer :

• Rentabilité attendue, estimée grâce aux taux moyens d’occupation et au panier moyen dépensé par touriste.

  Un fort rebond post-pandémie rassure quant au potentiel de croissance future.

• Saisonnalité, qui implique souvent une gestion fine du personnel et une adaptation tarifaire selon la demande.

Liste – Implications pour l’investissement hôtelier :

• Bénéfice accru lors des pics saisonniers = incitation à investir dans le haut-de-gamme ou dans le MICE (Meetings Incentives Conferences Exhibitions).
• Diversification possible vers des offres adaptées hors-saison ou ciblant une clientèle régionale fidèle.
• Prise en compte du retour progressif vers un niveau élevé de dépenses par visiteur.

Politiques gouvernementales & attractivité du marché hôtelier :

Le gouvernement bahreïni adopte plusieurs politiques favorables :

• Incitations fiscales pour les investissements étrangers dans le secteur touristique.
• Soutien actif aux infrastructures hôtelières modernes et connectées.
• Promotion internationale accrue via événements majeurs & partenariats régionaux.

Ces mesures renforcent :

• La confiance des investisseurs
• L’attractivité globale du marché
• L’accélération de projets innovants liés au tourisme numérique

L’analyse combinée de ces éléments montre que l’évolution positive des indicateurs touristiques stimule fortement l’appétit pour l’investissement hôtelier à Bahreïn tout en dictant les choix stratégiques selon la demande réelle observée sur le terrain.