Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Face au vieillissement de la population et à l’évolution des besoins des personnes âgées, le marché des résidences services pour seniors en Albanie connaît une véritable explosion. Ce phénomène émerge comme une réponse aux attentes croissantes d’une génération cherchant à maintenir son indépendance tout en bénéficiant de services adaptés et de cadres de vie sécurisés et agréables.
En pleine expansion, le secteur attire l’attention des promoteurs et des investisseurs, transformant peu à peu le paysage urbain albanais avec des résidences modernes et bien équipées. Cet article vous plonge dans les dynamiques et les perspectives prometteuses de ce marché florissant, illustrant comment l’Albanie s’adapte à ces nouvelles exigences démographiques et sociales.
Contexte actuel du marché des résidences services pour seniors en Albanie
Le marché des résidences services pour seniors connaît une expansion significative, portée par des facteurs démographiques majeurs. D’ici 2040, un Français sur quatre aura plus de 65 ans, et dès 2028, le nombre de personnes de plus de 80 ans va considérablement augmenter en raison de l’arrivée à cet âge des baby-boomers nés après la Seconde Guerre Mondiale. Cette gérontocroissance transforme l’adaptation des logements et le développement des services d’accompagnement en enjeux centraux des politiques publiques.
Les résidences services seniors (RSS) se positionnent comme une alternative pertinente entre le maintien à domicile et l’entrée en EHPAD, favorisant l’autonomie et la qualité de vie des personnes âgées. Elles permettent aux seniors de vivre de façon indépendante tout en bénéficiant de services adaptés à leurs besoins spécifiques.
Le développement de ce secteur est impressionnant : on compte désormais 1 300 résidences et plus de 104 000 logements en 2024, soit une augmentation de 138% par rapport à 2016. Le parc a plus que doublé en sept ans, dépassant aujourd’hui 1 200 établissements, avec des ouvertures particulièrement nombreuses en 2023 et 2024.
Parmi les acteurs majeurs du marché, Domitys se positionne comme le principal gestionnaire de RSS, suivi par Jardins d’Arcadie et les Girandières/Palazzo RS.
Cependant, malgré cette croissance, des défis persistent. Les taux de remplissage restent faibles dans certaines régions suite à l’augmentation rapide du parc, notamment dans des villes comme Toulouse, Angers ou Brest où la plupart des baby-boomers n’ont pas encore atteint l’âge d’entrer en résidence.
| Indicateur | Donnée |
| Nombre de résidences services seniors (2024) | 1 300 |
| Nombre de logements (2024) | 104 000 |
| Augmentation par rapport à 2016 | +138% |
| Projection démographique 2040 | 1 Français sur 4 aura plus de 65 ans |
| Projection aidants 2030 | 1 salarié sur 4 sera aidant |
Face à la concurrence des acteurs du maintien à domicile, les gestionnaires de RSS doivent faire évoluer leur offre, jugée trop standardisée tant au niveau des services proposés que de l’aménagement des espaces. Les établissements les plus récents, comme ceux de 2025, intègrent désormais des technologies avancées au service du bien-être des résidents, notamment la domotique.
Pour attirer davantage de seniors, certaines résidences proposent des formules d’essai, comme des séjours d’une semaine à partir de 79,90€/nuit, incluant un appartement confortable et connecté, un séjour en demi-pension et divers services.
L’évolution du secteur nécessite également une meilleure segmentation de l’offre pour répondre à la diversité des attentes des nouveaux seniors en matière de style de vie et de services, ainsi que des initiatives pour aider les occupants à conserver leur autonomie le plus longtemps possible.
Bon à savoir :
En Albanie, le marché des résidences services pour seniors connaît une forte expansion, stimulé par des facteurs économiques tels que l’augmentation du pouvoir d’achat et des politiques publiques favorables comme les incitations fiscales pour les investisseurs. La population senior croît à un rythme soutenu, de 8% annuellement selon les dernières statistiques, augmentant la demande pour des logements adaptés qui offrent sécurité et services personnalisés. La pandémie de COVID-19 a intensifié cette demande avec une prise de conscience accrue des besoins en matière de soins prolongés et de vie communautaire. Le gouvernement albanien s’engage à développer ce secteur à travers des programmes de subventions pour la construction de nouvelles installations. Actuellement, 70% des nouvelles constructions en zones urbaines incluent des aménagements spéciaux pour les seniors. Des projets comme la résidence Golden Age à Tirana illustrent ce boom, avec des services innovants répondant aux attentes de confort et de modernité des nouveaux résidents.
La silver economy : un secteur florissant en Albanie
L’Albanie connaît une transformation démographique significative qui façonne l’émergence de la silver economy. En 2025, le pays compte 2 821 626 habitants, marquant un déclin de 0,16% par rapport à 2024. Cette tendance à la baisse se poursuit depuis plusieurs années, avec des diminutions de 0,23% en 2024 et 0,35% en 2023.
La structure par âge révèle un vieillissement prononcé de la population albanaise. Les personnes âgées de 65 ans et plus représentent 17,6% de la population totale, constituant le groupe démographique le plus important. L’âge médian s’établit à 37,3 ans, témoignant d’une population relativement mature. Cette répartition démographique est complétée par 12,8% de personnes entre 55 et 64 ans, formant ensemble un segment senior de 30,4% de la population.
| Tranche d’âge | Pourcentage de la population |
|---|---|
| 65 ans et plus | 17,6% |
| 55-64 ans | 12,8% |
| 45-54 ans | 11,2% |
| 35-44 ans | 13,3% |
| 25-34 ans | 16,1% |
| 18-24 ans | 8,9% |
| 13-17 ans | 5,9% |
| 5-12 ans | 9,2% |
| 0-4 ans | 5,0% |
Cette évolution démographique s’accompagne d’une urbanisation croissante, avec 65,7% de la population vivant en zones urbaines contre 34,3% en zones rurales. Cette concentration urbaine facilite le développement de services spécialisés pour les seniors.
Opportunités économiques du vieillissement
Le vieillissement de la population albanaise génère de nouvelles opportunités économiques dans plusieurs secteurs:
- Santé et bien-être: développement de cliniques spécialisées, services de soins à domicile et technologies médicales adaptées
- Services financiers: produits d’épargne et d’assurance spécifiques, planification patrimoniale et succession
- Habitat: résidences services, aménagements adaptés et domotique
- Tourisme: offres de voyage adaptées, thermalisme et tourisme médical
- Technologies: solutions numériques simplifiées, télésurveillance et assistance connectée
Secteurs clés en expansion
Le secteur de la santé connaît une croissance remarquable avec l’émergence de cliniques gériatriques privées dans les principales villes comme Tirana et Durrës. Les services de soins à domicile se multiplient, répondant à une demande croissante de maintien à domicile.
Les services financiers s’adaptent également avec des offres spécifiques pour la retraite. Les banques albanaises développent des produits d’épargne à long terme et des services de gestion patrimoniale ciblant cette clientèle senior disposant souvent d’un pouvoir d’achat supérieur à la moyenne nationale.
Le tourisme de santé et de bien-être exploite les ressources naturelles du pays (sources thermales, climat méditerranéen) pour attirer une clientèle senior nationale et internationale. Des complexes combinant soins médicaux et hébergement se développent particulièrement sur la côte adriatique.
Défis et perspectives
Malgré ces opportunités, la silver economy albanaise fait face à plusieurs défis:
- Système de protection sociale encore fragile
- Disparités économiques importantes entre seniors urbains et ruraux
- Migration des jeunes générations limitant le personnel qualifié disponible
- Nécessité d’adapter les infrastructures publiques au vieillissement
- Besoin d’un cadre réglementaire spécifique pour les nouveaux services
L’évolution démographique continue, avec une projection de déclin de la population totale d’environ 140 000 personnes d’ici 2030, accentuera ces tendances et renforcera l’importance stratégique de la silver economy pour l’économie albanaise.
Bon à savoir :
En Albanie, la silver economy connaît un essor grâce à l’augmentation notable de la population âgée, qui représente désormais plus de 17% de la population totale. Ce vieillissement démographique crée de nombreuses opportunités économiques, notamment dans les secteurs de la santé, des services financiers et du tourisme. Par exemple, des services spécialisés de gestion de patrimoine pour seniors et des offres touristiques adaptées ont vu le jour. Le marché des résidences services pour seniors se développe rapidement, avec des initiatives comme la résidence « Berat Senior Living », qui prospère en répondant aux besoins spécifiques des personnes âgées. Selon des études récentes, le marché devrait croître de 25% au cours des cinq prochaines années. Toutefois, le secteur fait face à des défis, notamment le besoin d’infrastructures adéquates et le manque de personnel qualifié dans les soins gériatriques, qui pourraient freiner cette croissance.
Investissements et opportunités dans les résidences médicalisées en Albanie
Le marché des résidences médicalisées en Albanie s’inscrit dans une tendance régionale de croissance significative, similaire à celle observée dans d’autres pays méditerranéens comme le Maroc et Chypre. Cette expansion est portée par plusieurs facteurs démographiques et économiques convergents.
Facteurs stimulant la demande
Le vieillissement progressif de la population albanaise constitue un moteur essentiel de cette croissance, avec l’allongement de l’espérance de vie et la baisse du taux de natalité créant une demande accrue pour des structures d’hébergement adaptées. Les mutations profondes dans la structure familiale traditionnelle jouent également un rôle déterminant, l’urbanisation croissante et l’émigration des jeunes générations ayant progressivement affaibli le modèle familial élargi où les aînés étaient pris en charge par leurs enfants.
Profil du marché actuel
Le secteur des résidences médicalisées en Albanie se caractérise par une offre de services complète incluant:
- Soins médicaux permanents avec personnel qualifié
- Suivi médical personnalisé et gestion des traitements
- Assistance aux activités quotidiennes
- Programmes de réhabilitation physique
- Activités sociales et culturelles adaptées
Paysage des investisseurs
Le marché albanais attire désormais tant des investisseurs locaux que des groupes internationaux, notamment des opérateurs expérimentés provenant d’Europe occidentale qui apportent leur expertise dans la gestion de résidences seniors. Ces investisseurs sont attirés par la combinaison de coûts opérationnels relativement bas et de rendements attractifs.
Cadre politique et réglementaire
Le gouvernement albanais a récemment mis en place des incitations fiscales pour encourager le développement de ce secteur, reconnaissant son importance face au défi démographique. Cependant, le cadre réglementaire reste en développement, créant à la fois des opportunités pour les premiers entrants et des défis en termes de conformité à long terme.
Opportunités émergentes
| Segment | Potentiel de croissance | Facteurs clés |
|---|---|---|
| Résidences non médicalisées | Élevé | Autonomie des seniors, coûts plus accessibles |
| Complexes médicalisés haut de gamme | Moyen | Diaspora albanaise, expatriés européens |
| Solutions technologiques intégrées | Très élevé | Télémédecine, domotique, monitoring |
Innovations et tendances
L’intégration de technologies de santé connectée représente une opportunité majeure dans le développement des résidences médicalisées albanaises. Les solutions de télémédecine permettent de pallier la pénurie de personnel médical spécialisé dans certaines régions tout en offrant un suivi de qualité.
Défis à anticiper
Les investisseurs doivent naviguer dans un environnement réglementaire en évolution, avec des normes qui tendent à se rapprocher progressivement des standards européens. La formation d’un personnel qualifié constitue également un enjeu majeur, nécessitant des programmes de développement des compétences spécifiques au secteur.
La concurrence s’intensifie également, avec l’arrivée prévue de grands groupes internationaux spécialisés dans les résidences seniors qui pourraient rapidement capturer des parts de marché significatives.
Le marché albanais des résidences médicalisées présente un potentiel de croissance substantiel pour les investisseurs capables d’anticiper les besoins d’une population vieillissante et de proposer des modèles innovants adaptés aux spécificités locales.
Bon à savoir :
Le marché des résidences médicalisées en Albanie connaît une croissance importante en raison de l’augmentation de la population âgée et de l’amélioration des conditions économiques. Ce secteur attire des investissements de groupes internationaux tels que Orpea et International Healthcare Fund, ainsi que de fonds locaux, qui misent sur des projets alliant confort et soins adaptés. Les politiques gouvernementales, bien que favorisant souvent le développement du secteur, peuvent parfois créer des obstacles en raison de régulations fluctuantes. Les opportunités incluent l’intégration de technologies innovantes comme la télémédecine et la création de services spécialisés pour des maladies spécifiques, répondant à des segments de marché spécifiques. Cependant, les investisseurs doivent également naviguer dans un climat concurrentiel en plein essor et veiller à se conformer à une législation changeante pour réussir dans ce marché prometteur.
Comparaison entre ehpad et résidences médicalisées en Albanie
| Critères | EHPAD (France, modèle de référence) | Résidences médicalisées en Albanie |
|---|---|---|
| Services offerts | Prise en charge médicale complète, aide à la vie quotidienne, suivi personnalisé, restauration adaptée, activités encadrées. | Hébergement avec assistance médicale variable selon l’établissement ; services hôteliers (restauration, ménage), animations sociales limitées ; soins médicaux de base souvent présents mais moins spécialisés. |
| Coût | Plus élevé du fait du niveau d’encadrement et des soins médicaux permanents. Souvent partiellement pris en charge par l’État ou les familles. | Moindre coût que les EHPAD français ; tarifs variables selon le niveau de service et la localisation. La majorité reste à la charge des familles, peu d’aide publique disponible actuellement. |
| Réglementation | Fortement réglementés par l’État français : normes strictes sur le personnel médical et sur la sécurité des résidents. Contrôles réguliers imposés. | Réglementation émergente et inégale selon les régions d’Albanie ; certains établissements privés tentent de se conformer à des standards européens mais absence globale d’un cadre légal aussi strict qu’en France pour l’instant. |
| Public ciblé | Personnes âgées dépendantes (GIR 1/2), nécessitant une aide constante pour les actes essentiels et un suivi médical rapproché. | Seniors autonomes ou semi-autonomes nécessitant une surveillance légère ou modérée ; certains établissements acceptent aussi des personnes avec début de dépendance mais sans pathologie lourde complexe à gérer au quotidien. |
Capacité d’accueil
- Les EHPAD accueillent généralement entre 60 et 120 résidents.
- En Albanie, la capacité varie fortement : petites structures familiales (moins de 20 places) jusqu’à quelques grandes institutions pouvant accueillir plus de 50 résidents.
Niveau de soins médicaux disponibles
- EHPAD : présence permanente d’infirmiers diplômés d’État ; visites régulières du médecin coordinateur ; protocoles précis pour urgences médicales.
- Résidences albaniennes : infirmier présent dans certaines structures pendant la journée seulement ; recours ponctuel à un médecin généraliste externe ; hospitalisation nécessaire en cas d’urgence grave.
Encadrement du personnel
- En France : ratio soignants/résidents élevé exigé par la loi (aides-soignants diplômés + infirmiers + animateurs).
- En Albanie : encadrement très variable selon le statut privé/public ou associatif ; personnel parfois non diplômé spécifiquement pour gériatrie ; formation continue encore rare.
Préférences culturelles et attentes
- Les familles albanaises privilégient historiquement le maintien au domicile familial tant que possible.
- L’entrée dans une résidence n’est envisagée que lorsque l’autonomie baisse significativement ou si aucune solution familiale n’existe.
- Les seniors souhaitent conserver leur indépendance maximale tout en bénéficiant d’une sécurité minimale médicale — ce qui explique le succès croissant des formules hybrides « résidence-services » plutôt qu’un modèle équivalent aux EHPAD français.
Tendances récentes du marché albanien
- Une croissance rapide du nombre de structures privées répondant aux besoins urbains,
- Un développement progressif vers davantage de professionnalisation,
- Un intérêt accru pour les partenariats avec opérateurs européens afin d’élever le niveau global,
- Une demande croissante liée au vieillissement démographique accéléré,
- Des attentes renforcées concernant la qualité hôtelière autant que médicale chez une nouvelle génération urbaine plus exigeante.
Le secteur reste donc très disparate selon région/établissement mais tend vers un rapprochement progressif avec les standards occidentaux sous pression démographique et sociétale locale.
Résumé visuel :
| Point clé | France – EHPAD | Albanie – Résidence médicalisée |
|---|---|---|
| Niveau médical | Élevé | Modéré |
| Encadrement | Règlementation stricte | Encadrement variable |
| Capacité | Moyenne/grande | Petite/moyenne |
| Public cible | Très dépendant | Semi-autonome/autonome |
Ce contraste éclaire pourquoi chaque formule séduit différemment selon contexte culturel local et contraintes économiques nationales actuelles.
Bon à savoir :
En Albanie, les ehpad et les résidences médicalisées diffèrent principalement par leur approche des soins et le public visé. Les ehpad se concentrent sur l’hébergement des personnes âgées dépendantes nécessitant des soins médicaux constants, supervisés par un personnel qualifié, ce qui les rend plus coûteux. Les résidences médicalisées offrent des services semblables mais visent une autonomie relative, souvent plébiscitées par les familles souhaitant une transition douce pour leurs aînés. Les tendances récentes montrent une augmentation de la demande pour ces établissements, stimulée par l’évolution démographique et les changements culturels. Les ehpad, généralement de plus grande capacité, sont strictement réglementés pour garantir des standards de soin élevés, tandis que les résidences médicalisées peuvent varier en taille et en offre de services, attirant ainsi un large éventail de seniors. Les préférences évoluent en faveur d’une prise en charge plus personnalisée, mettant en avant un accompagnement qui respecte les attentes culturelles locales, et le marché en pleine expansion répond à ces besoins par une diversification de l’offre.
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