Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer ou simplement louer à Monaco fait rêver beaucoup de monde, mais le choc est souvent brutal quand on se frotte aux prix, aux règles et à la rareté des biens. Sur à peine deux kilomètres carrés, coincée entre la Méditerranée et les collines françaises, la principauté concentre l’un des marchés immobiliers les plus chers et les plus tendus de la planète. Trouver un logement à Monaco, que ce soit pour y vivre, investir ou passer quelques mois, demande donc méthode, réseau… et un budget solide.
Ce guide couvre tous les aspects essentiels pour s’installer à Paris, qu’on soit locataire, acheteur ou visiteur de longue durée. Il détaille les niveaux de loyers, les coûts cachés, les secteurs réglementés, le rôle des agences, les quartiers à cibler et les pièges à éviter. Il propose également des astuces pour optimiser ses chances de trouver un logement.
Comprendre le terrain de jeu : un micro-marché sous très haute pression
Avant même de chercher un appartement, il faut intégrer une donnée clé : Monaco, c’est environ deux kilomètres carrés, soit grosso modo la taille de Central Park à New York. Dans cet espace minuscule vivent près de 38 000 habitants, auxquels s’ajoutent chaque jour des dizaines de milliers de travailleurs frontaliers. Résultat : une densité record, une pénurie chronique de logements et des prix stratosphériques.
Environ un tiers des résidents de Monaco sont millionnaires, attirés par la stabilité, la sécurité et l’absence d’impôt sur le revenu.
Cette demande mondiale, combinée à une offre extrêmement limitée, se traduit par des prix record. Sur le marché de la vente, les prix dépassent couramment 50 000 € le mètre carré dans les quartiers résidentiels standards et flirtent avec 100 000 € le mètre carré dans les secteurs les plus prisés comme le Carré d’Or ou Larvotto. Côté location, la principauté est classée comme la ville la plus chère du monde pour les loyers résidentiels.
Pour en comprendre l’échelle, il est essentiel de s’appuyer sur des repères synthétiques.
Loyer mensuel moyen : quelques grandes masses
| Type de logement | Localisation | Fourchette indicative mensuelle* |
|---|---|---|
| Studio / 1 pièce (≈ 40–45 m²) | Centre | 4 000 – 8 955 $ (≈ 3 999 – 5 938 € et plus) |
| Studio / 1 pièce | Hors hypercentre | 3 690 – 7 974 $ (≈ 4 415 €) |
| 2 pièces | Tout Monaco (location long terme) | À partir d’environ 6 000 €/mois |
| 3 pièces / 3 chambres (≈ 80–85 m²) | Centre | 20 350 – 40 900 $ (≈ 20 875 € et plus) |
| 3 pièces / 3 chambres | Hors centre | 11 540 – 13 000 $ (≈ 13 500 €) |
| Studio meublé 45 m² | Quartier « normal » | ≈ 3 999 €/mois |
| Appartement meublé 85 m² | Quartier « normal » | ≈ 8 000 €/mois |
Les chiffres varient selon la résidence, la vue, l’état, l’étage ou les services inclus.
À ces loyers déjà astronomiques, il faut ajouter des charges souvent élevées, des dépôts de garantie massifs et des frais d’agence incompressibles. C’est ce cocktail qui fait de Monaco un marché redoutable pour les nouveaux arrivants.
Les trois grands visages du logement à Monaco : libre, réglementé et public
Pour comprendre pourquoi certains biens semblent « introuvables » et pourquoi d’autres obéissent à des règles très strictes, il faut connaître la structure du parc de logements monégasque, divisé en trois grands secteurs.
D’un côté, le secteur libre, où s’échangent la plupart des biens haut de gamme, à des conditions négociées entre propriétaires et locataires. De l’autre, le secteur réglementé, soumis à des lois protectrices pour certaines catégories de résidents. Enfin, un important parc public, réservé en priorité aux nationaux.
Secteur libre : là où jouent les nouveaux arrivants et les investisseurs étrangers
Le secteur libre regroupe principalement les immeubles construits après le 1er septembre 1947. Dans ce segment, les loyers, la durée des baux, les dépôts et les conditions sont librement négociés. C’est aussi le seul segment vraiment accessible aux étrangers sans lien particulier avec la principauté.
Les biens du secteur libre à Monaco se concentrent principalement dans les quartiers modernes ou récemment redéveloppés. Ces zones incluent Monte-Carlo, La Rousse / Saint-Roman, Fontvieille, Larvotto, Mareterra, une partie de La Condamine, ainsi que le Jardin Exotique et Moneghetti. On y trouve l’essentiel de l’immobilier de luxe : appartements de standing, résidences avec services de conciergerie 24h/24 et 7j/7, équipées de piscines et de salles de sport. Les projets immobiliers neufs les plus emblématiques, tels que Mareterra, Bay House ou L’Exotique, sont également situés dans ces secteurs.
C’est aussi là que les loyers et les prix d’achat atteignent des records. Par exemple, dans Monte-Carlo, le prix moyen de revente tourne autour de 54 000 €/m², tandis que dans Larvotto, une petite base d’exemples récents fait apparaître des niveaux proches de 97 000 €/m².
Secteur réglementé (Loi 1.235 / 1.291, Loi 887) : logements protégés et priorité aux « enfants du pays »
À côté du marché libre existe un secteur dit « protégé » ou réglementé, régi surtout par la loi n° 1.235 (amendée par la loi n° 1.291) et par la loi n° 887. Il s’agit principalement de logements dans des immeubles construits avant le 1er septembre 1947, pour lesquels l’État encadre fortement les loyers, la durée des baux et surtout l’accès des locataires.
L’objectif est double : éviter la spéculation sur le parc ancien et garantir un logement abordable aux catégories considérées comme ayant un lien fort avec Monaco. L’accès est hiérarchisé selon un ordre de priorité très strict, où arrivent en tête :
Plusieurs catégories de personnes peuvent prétendre à la nationalité monégasque : les nationaux monégasques de naissance, les personnes ayant un parent monégasque, les « enfants du pays » (nés à Monaco et y ayant résidé en continu depuis la naissance, sous certaines conditions), les conjoints, veufs/veuves ou divorcés de Monégasques, ainsi que les résidents de très longue durée (plus de 40 ans, puis ceux justifiant d’au moins 10 ans de résidence).
Pour ces logements, le propriétaire ne choisit pas librement son locataire : il doit passer par la Direction de l’Habitat, qui publie les logements disponibles et oriente les dossiers selon cet ordre de priorité. Les loyers sont déterminés par comparaison avec des biens similaires et l’évolution annuelle est strictement encadrée.
Pour un nouvel arrivant étranger, ce secteur est donc, dans la pratique, difficilement accessible.
Parc public : environ 3 300 logements réservés aux nationaux
Monaco a également développé un parc d’environ 3 300 logements appartenant à l’État, aux loyers nettement inférieurs au marché libre. Ils sont destinés prioritairement aux Monégasques et répondent à des critères précis de situation familiale, de revenus et d’ancienneté de résidence. Là encore, les étrangers récemment arrivés n’y ont, sauf cas très spécifique, pas accès.
Pour un expatrié ou un investisseur étranger, il faut donc considérer que la quasi-totalité de l’offre réellement disponible se situe dans le secteur libre, avec les prix et les conditions que cela implique.
Louer à Monaco : un parcours balisé, cher… et très codifié
Louer un appartement à Monaco n’a rien d’une formalité. Le marché est extrêmement concurrentiel, les biens se louent vite et les propriétaires peuvent se montrer très sélectifs. Pour espérer décrocher un bail, il faut accepter un certain nombre de règles du jeu.
Passer par une agence : en pratique, incontournable
À Monaco, la quasi-totalité des locations de moyen et long terme passe par des agences immobilières. Ce n’est pas qu’un usage : c’est un système organisé. La plupart des agences sont membres de la Chambre Immobilière Monégasque, qui fixe des barèmes de commissions communs. Entre elles, elles partagent en temps réel leurs mandats, ce qui signifie qu’en travaillant avec une seule agence, vous pouvez en réalité accéder à l’ensemble du marché.
Tenter de « jouer » plusieurs agences en parallèle est souvent contre-productif : le marché est petit, les professionnels se connaissent, et un dossier qui fait le tour de toutes les vitrines peut vite perdre en crédibilité. La stratégie la plus efficace consiste à sélectionner une agence expérimentée, à clarifier votre budget et vos critères, puis à lui confier un mandat de recherche exclusif.
Les services typiques regroupent :
Un accompagnement complet et personnalisé pour votre projet de location à Monaco, de la recherche du bien à la gestion administrative.
Étude approfondie de votre profil et de vos objectifs (résidentiel, investissement, famille, etc.) pour cibler les biens adaptés.
Organisation des visites, y compris pour des biens exclusifs et parfois encore « off-market ».
Négociation des conditions financières et contractuelles avec le propriétaire du bien.
Élaboration du contrat de location et des clauses spécifiques (indexation, travaux, usage des lieux).
Accompagnement pour la mise en service des contrats d’électricité (SMEG), d’internet (Monaco Telecom) et d’assurance habitation.
Coordination et suivi des constats d’état des lieux, à l’entrée et à la sortie du logement.
En échange, le locataire paie une commission standard, équivalente à 10 % du loyer annuel hors charges, augmentés de 20 % de TVA. Cette commission est due en principe la première année seulement.
Les coûts à prévoir avant même d’avoir les clés
C’est un point qui surprend beaucoup de candidats locataires : à Monaco, il faut souvent sortir une somme considérable avant d’avoir posé le moindre carton dans l’appartement.
En résumé, il faut anticiper :
| Poste de dépense | Montant / Règle courante |
|---|---|
| Dépôt de garantie | En général 3 à 6 mois de loyer + charges |
| Avance de loyer | Souvent 3 mois, parfois jusqu’à un an selon les dossiers |
| Paiement du loyer | En pratique, règlement trimestriel d’avance |
| Commission d’agence | 10 % du loyer annuel + 20 % de TVA |
| Frais de rédaction de bail | Environ 680 € + 20 % de TVA (varie selon l’agence) |
| Frais d’enregistrement du bail | 1 % du total loyers + charges sur la durée, +0,5 % si garants |
| État des lieux d’entrée (huissier / société) | Environ 700 à 1 000 € (généralement à la charge du locataire) |
| Assurance habitation | 500 à 1 000 € par an |
| Charges de copropriété | 500 à 1 500 € par mois selon la résidence |
Au total, pour un 2 pièces à 6 000 € de loyer mensuel plus 700 € de charges, il n’est pas rare de devoir avancer plus de 40 000 € entre dépôt, loyers d’avance, frais d’agence et enregistrement, avant même de s’installer.
Ce niveau d’engagement financier s’explique en partie par le fait que la location longue durée est souvent un préalable à l’obtention de la résidence fiscale monégasque. Les propriétaires savent que les candidats sont motivés et solvables, et la pratique locale a progressivement normalisé ces usages.
Dossier locataire : un filtre sévère, adossé au système bancaire
Pour louer à Monaco, il ne suffit pas d’aligner des fiches de paie. Les propriétaires – et les agences – examinent surtout votre solidité bancaire à travers un établissement local. Dans la plupart des cas, ouvrir un compte dans une banque monégasque est indispensable.
Les documents généralement exigés comprennent :
– Passeport ou pièce d’identité en cours de validité
– Justificatif récent de domicile fiscal actuel (facture d’énergie, par exemple)
– Attestation bancaire d’un établissement monégasque prouvant votre capacité à assumer le loyer (souvent avec un montant minimum bloqué ou une preuve d’actifs)
– Informations professionnelles (contrat de travail, attestation d’activité, structure de revenus)
– Formulaire d’information client fourni par l’agence
Le respect des exigences de conformité (lutte anti-blanchiment notamment) est strict. Un candidat qui ne peut pas justifier l’origine licite de ses fonds ou un niveau de fortune cohérent avec le coût de la vie locale aura peu de chance de voir son dossier aboutir.
Durée des baux, renouvellement et indexation des loyers
Sur le secteur libre, les baux résidentiels restent relativement souples, mais ils intègrent toujours des clauses d’indexation.
Quelques points clés :
– Durée minimale généralement d’un an, parfois trois ans pour les baux « classiques »
– Renouvellement automatique si aucune des parties ne donne congé, avec un préavis standard de trois mois
– Révision annuelle de loyer indexée sur des indices officiels (ICC, BT01…), avec très souvent une clause de hausse minimale d’environ 3 %, même si l’indice est inférieur
– Clauses de révision le plus souvent « à la hausse uniquement »
Le bailleur peut résilier le bail avant son terme dans des cas précis, comme pour reprendre le logement à titre personnel ou réaliser des travaux importants. Cette démarche est encadrée : elle nécessite un préavis et peut obliger le propriétaire à proposer un relogement équivalent au locataire.
Un point culturel important : à Monaco, la notion d’« usure normale » est beaucoup moins tolérée qu’ailleurs. L’appartement doit être rendu dans un état très proche de celui constaté lors de l’état des lieux d’entrée, ce qui implique souvent des peintures refaites et un entretien minutieux. Sans état des lieux, le logement est présumé avoir été remis en bon état… au détriment du locataire.
Louer pour obtenir la résidence : taille du logement et carte de séjour
Pour de nombreux nouveaux arrivants, louer un appartement à Monaco n’est pas qu’une question de toit : c’est une condition pour obtenir la fameuse carte de séjour, sésame pour la résidence fiscale.
Les autorités exigent notamment :
– Un titre d’occupation (bail enregistré ou acte de propriété)
– Un logement dont la surface est adaptée à la taille du foyer : une famille de quatre personnes ne peut pas prétendre à un simple studio
– Des preuves de moyens financiers suffisants (dépôt important en banque, revenus réguliers ou patrimoine)
– Un casier judiciaire vierge pour les pays de résidence des cinq dernières années
Cette exigence de proportionnalité du logement au nombre d’occupants renforce mécaniquement la demande pour les grands appartements (3–4 chambres), déjà très rares. Les familles doivent donc anticiper encore davantage leurs recherches et accepter des loyers très élevés.
Choisir son quartier : ambiance, prix et profil de vie
Sur une carte, Monaco peut sembler minuscule, mais en pratique chaque quartier a une ambiance, une topographie et des prix distincts. Bien choisir son secteur est déterminant, surtout quand on envisage d’y vivre à l’année.
Monte-Carlo et Carré d’Or : le cœur ultra-luxe
Monte-Carlo est le quartier emblématique, celui du Casino, de l’Hôtel de Paris, des boutiques de haute couture et du Ballet de l’Opéra. Une partie très prisée, le Carré d’Or, entourant le Casino et l’avenue des Beaux-Arts, concentre certains des immeubles les plus prestigieux de la principauté (Hôtel de Paris Residences, One Monte-Carlo, Park Palace, Métropole, etc.).
Les prix y sont à l’image du décor : autour de 54 000 €/m² en revente, et des loyers qui peuvent monter très haut. Un simple 2 pièces de bonne facture dépasse facilement 7 000 €/mois, tandis qu’un grand appartement avec vue sur la place du Casino ou le circuit de Formule 1 se négocie largement au-delà de 20 000 €/mois. Pour un duplex de très grand standing dans One Monte-Carlo, on évoque des loyers qui peuvent dépasser les 100 000 €/mois.
Vivre dans ce secteur, c’est être à distance piétonne de tout : restaurants étoilés, boutiques, bureaux, événements culturels. En revanche, le bruit et l’agitation (surtout lors du Grand Prix) peuvent peser, et les surfaces sont souvent plus compactes.
Larvotto et Mareterra : plage, front de mer et éco-quartier
À l’est se trouve Larvotto, connu pour sa plage aménagée, ses bars, ses clubs et ses résidences offrant vue mer. Le quartier a été entièrement requalifié et bénéficie maintenant de l’extension en mer Mareterra, un éco-quartier ultra-luxueux de 6 hectares, avec villas, appartements, promenades et marinas privées.
Le prix moyen au mètre carré pour une transaction dans le quartier de Larvotto, en forte hausse annuelle.
Ce secteur séduit particulièrement les résidents en quête de vue mer, de tranquillité relative, mais aussi les familles attirées par la proximité des nouvelles résidences et des infrastructures culturelles (Grimaldi Forum).
Fontvieille : port, verdure et vie de famille
Fontvieille est un quartier construit sur la mer dans les années 1980. Plus récent, plus horizontal, il offre une ambiance presque « village » avec son port de plaisance, ses jardins, ses aires de jeux et le stade Louis II. Il mélange logements, bureaux, commerces et équipements sportifs.
C’est le prix moyen au mètre carré pour une revente d’appartement dans ce secteur.
La Condamine et Port Hercule : vie de quartier et animation
Entre Monte-Carlo et Fontvieille, La Condamine est un quartier historique, centré autour du marché de la Place d’Armes et du port Hercule. On y trouve une vraie vie de quartier, avec commerces, cafés, restaurants et un mélange de bâtiments anciens et d’immeubles plus récents.
Là encore, les prix restent très élevés (autour de 53 800 €/m² en moyenne pour les reventes), mais la diversité du bâti permet parfois de trouver des surfaces intéressantes à des niveaux légèrement inférieurs à ceux du Carré d’Or, tout en profitant d’une localisation très centrale. C’est un quartier apprécié des familles comme des actifs qui veulent tout faire à pied.
La Rousse / Saint-Roman : tours, vue mer et écoles internationales
Niché à l’extrême nord-est, La Rousse / Saint-Roman est dominé par des tours résidentielles, dont la très célèbre Tour Odéon, plus haute tour résidentielle d’Europe. Le quartier est en pleine transformation, avec de nombreux programmes récents, et attire de plus en plus de familles grâce à la présence d’écoles de renom, comme l’International School of Monaco à proximité.
Les prix restent très élevés (environ 45 300 €/m² en moyenne sur le marché secondaire), mais certaines résidences offrent des surfaces relativement plus accessibles que dans les secteurs ultra-centraux, tout en garantissant souvent des vues spectaculaires sur la mer.
Jardin Exotique, Moneghetti, Les Révoires : résidentiel et panoramas
Côté ouest et nord-ouest, les quartiers de Jardin Exotique, Moneghetti et, plus haut, Les Révoires sont composés en majorité de résidences et de villas avec vue plongeante sur le Rocher et la mer. Jardin Exotique a vu ses prix bondir récemment (près de 49 850 €/m² en moyenne), ce qui reste pourtant plus abordable que les quartiers hyper-luxe.
Le prix moyen au mètre carré pour un bien en revente dans le quartier de Moneghetti à Monaco.
Les Révoires, en limite de frontière française, ont longtemps eu la réputation de quartier plus populaire, avec beaucoup de logements sociaux et une image plus contrastée. Pour un nouvel arrivant étranger, ce secteur n’est pas le premier point de chute, d’autant que l’essentiel du parc y est réglementé ou social.
Monaco-Ville : le Rocher, historique et rarissime
Perché sur son promontoire, Monaco-Ville (le Rocher) concentre le Palais princier, la cathédrale, le Musée océanographique et les institutions d’État. C’est un quartier au charme médiéval, avec ruelles pavées et petites maisons. Mais l’offre résidentielle y est très limitée (3 % des habitants seulement) et les biens disponibles à la vente ou à la location sont rares, souvent réservés à une clientèle très ciblée et prête à payer très cher pour ce privilège.
Coût de la vie et charges : ne pas se focaliser que sur le loyer
Le choc locatif à Monaco est déjà violent, mais il ne faut pas sous-estimer le reste : alimentation, services, transports, éducation, loisirs sont tous sensiblement plus chers que dans la plupart des grandes villes occidentales.
Les comparaisons internationales montrent un coût de la vie total (logement inclus) environ 260 % plus élevé qu’aux États‑Unis, avec des prix de restaurants supérieurs d’environ 60 % et des produits alimentaires 30 à 35 % plus chers. Un repas simple au restaurant tourne autour de 25–30 €, un menu pour deux dans un établissement de milieu de gamme frôle facilement 140–160 €, et une simple bière peut coûter 8 à 10 €.
Le salaire net mensuel moyen à Monaco, qui suffit tout juste à couvrir un style de vie standard dans la principauté.
Les charges d’immeuble, très variées, peuvent représenter un facteur majeur dans le budget logement.
Charges, électricité, internet : un point de vigilance
| Poste de dépense | Indication de coût mensuel typique |
|---|---|
| Charges de copropriété (services communs) | 500 – 1 500 €/mois selon la résidence |
| Électricité, chauffage, eau, déchets (85 m²) | 300 – 345 $ (≈ 280 – 320 €) |
| Internet haut débit (50–60 Mbps+) | 60 – 75 $/mois (≈ 55 – 70 €) |
| Forfait mobile 10 Go et appels | Environ 52 – 59 $ (≈ 50 – 55 €) |
| Assurance habitation | 500 – 1 000 €/an |
Dans les immeubles de grand standing, les charges peuvent inclure conciergerie, sécurité 24/7, piscine, salle de sport, voire services hôteliers. Cela renchérit le coût total, mais ces prestations sont souvent recherchées par les résidents internationaux qui veulent un niveau de service irréprochable.
Court séjour, saisonnier ou longue durée : quel type de location choisir ?
On ne loue pas de la même façon pour assister au Grand Prix de Formule 1 que pour s’installer durablement et demander une carte de résident. À Monaco, il existe trois grands types de locations : courte durée touristique, location saisonnière haut de gamme et bail longue durée.
Location courte durée : un marché très encadré et difficile d’accès
Les plateformes comme Airbnb ou Booking.com proposent des appartements à Monaco, avec des nuits pouvant aller de 60–70 € pour des offres très modestes en basse saison à plus de 1 600 € par nuit pour des biens de luxe. La moyenne tourne autour de 250 € la nuit, mais peut facilement doubler ou tripler lors des grands événements (Grand Prix, Monaco Yacht Show, congrès).
Les studios et petits 2 pièces bien situés se louent souvent entre 300 et 600 € la nuit, tandis que des appartements de grand standing peuvent atteindre 800 à 2 000 € par nuit en haute saison. Certaines villas ou penthouses dépassent 50 000 € la semaine en période de pointe.
La location meublée de courte durée est strictement encadrée. Elle nécessite des déclarations aux autorités et est souvent interdite par les règlements de copropriété. Les infractions peuvent entraîner de lourdes amendes, ce qui en fait généralement une option irréaliste pour un particulier dans son propre logement.
Location saisonnière haut de gamme : un produit d’investisseur très spécifique
Pour les propriétaires-investisseurs, les locations saisonnières peuvent être très rentables sur le papier. Un studio ou un 2 pièces exploité sur Airbnb peut, certaines années exceptionnelles, générer 30 % à deux fois le revenu brut d’un bail classique, à condition d’atteindre des taux d’occupation annuels de 50–70 % et de viser en priorité les mois de forte demande (mai, juin, septembre, été).
La contrepartie est un coût d’exploitation élevé (ménage professionnel après chaque séjour, frais de plateforme, gestion, maintenance accélérée) et un risque de variation fort entre saisons. Les services de gestion spécialisés peuvent prendre jusqu’à 20 % du chiffre d’affaires, auxquels s’ajoutent les commissions des plateformes (de 3–5 % à plus de 15 %).
Ces offres de location sont adaptées pour des séjours courts (de quelques jours à quelques semaines). En revanche, pour une demande de carte de séjour, les autorités exigent généralement un bail d’au moins un an ou un titre de propriété pour constituer le dossier de résidence.
Location longue durée : la voie classique pour vivre et résider à Monaco
Pour s’installer, scolariser ses enfants, profiter réellement du cadre de vie et surtout demander un titre de séjour, la location longue durée (un an renouvelable, voire trois ans) est aujourd’hui la voie quasi obligatoire pour ceux qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas acheter.
C’est sur ce segment que s’appliquent les règles décrites plus haut (agence, dépôt massif, bail enregistré, électricité SMEG, etc.). La contrepartie de cette rigidité est une stabilité importante : le taux d’occupation annuel avoisine 95 % et un locataire sérieux peut, dans la pratique, rester de nombreuses années dans le même appartement, avec une visibilité correcte sur l’évolution de son loyer via les clauses d’indexation.
Pour un investisseur, les rendements locatifs bruts sur ce segment tournent autour de 2,5 à 3 %, ce qui peut sembler modeste, mais dans un contexte de très forte valorisation du capital sur le long terme.
Acheter pour loger ou investir : procédure, coûts et fiscalité
Beaucoup de résidents choisissent d’acheter plutôt que de louer, soit pour sécuriser leur situation à long terme, soit pour optimiser leur patrimoine dans un environnement fiscal très favorable. Mais là encore, le ticket d’entrée est extrêmement élevé.
Prix d’achat : tickets d’entrée et niveaux moyens
Les données de marché montrent que :
– Le prix moyen de revente tous quartiers confondus tourne autour de 52 000 €/m²
– Dans les quartiers résidentiels plus « abordables » comme Moneghetti, on descend vers 42 000 €/m²
– Dans Monte-Carlo, La Condamine, Fontvieille, les moyennes se situent autour de 53–54 000 €/m²
– Dans Larvotto et certains secteurs front de mer, on observe des niveaux proches ou supérieurs à 90 000–100 000 €/m² pour les biens les plus recherchés
– Sur le marché du neuf très haut de gamme (Mareterra, Bay House…), le prix moyen d’un bien vendu en 2024 atteignait 36,4 millions d’euros, avec plus de la moitié des transactions au-delà de 20 millions et plusieurs ventes à plus de 100 millions
Le prix minimum pour entrer sur le marché immobilier parisien, pour de très petites surfaces ou des biens à rénover dans des quartiers moins centraux.
Étapes d’une acquisition à Monaco
La procédure d’achat suit un schéma précis et très encadré :
L’achat d’un bien immobilier à Monaco suit un processus sécurisé et cadré. Après négociation du prix, l’acheteur soumet une offre écrite qui devient contractuelle une fois acceptée. Les parties signent ensuite un contrat préliminaire (compromis). L’acheteur verse alors un dépôt de garantie, généralement de 10% du prix, sur le compte séquestre du notaire. Ce dernier effectue des vérifications juridiques approfondies sur le bien avant de préparer l’acte authentique. La signature de l’acte définitif intervient habituellement 2 à 3 mois après le compromis, avec le paiement du solde et des frais. Enfin, le notaire procède à l’enregistrement de la transaction au cadastre monégasque.
Les notaires à Monaco sont nommés par le Prince, et leur intervention est obligatoire pour toute mutation immobilière.
Frais annexes et coûts de transaction
L’acheteur doit intégrer dans son budget : les frais de notaire, les coûts d’assurance, les éventuels travaux, et les impôts locaux.
| Poste de dépense | Fourchette indicative |
|---|---|
| Frais de notaire | Environ 1 à 2 % du prix d’achat |
| Droits d’enregistrement / mutation | Environ 4,5 à 6 % du prix du bien |
| Commission d’agence | Typiquement 3 % du prix + TVA pour l’acheteur |
| Coût total de transaction | Environ 6 à 11 % du prix d’achat |
À cela peuvent s’ajouter des frais de traduction assermentée si vos documents ne sont pas en français, anglais ou italien, ainsi que des frais bancaires si vous financez une partie de l’achat par emprunt. Les banques monégasques restent prudentes, avec des ratios prêt/valeur souvent limités à 50–60 %.
Sur le plan fiscal, la principauté se montre extrêmement attractive : pas d’impôt sur la fortune, pas d’impôt sur le revenu, pas de taxe foncière ni de taxe d’habitation, et pas de taxation des plus-values pour les particuliers non commerçants. Les droits de succession sont modulés selon le lien de parenté (0 % entre époux et en ligne directe, jusqu’à 16 % pour des personnes sans lien familial).
Astuces et stratégies pour maximiser ses chances de trouver un logement
Dans un marché où chaque appartement disponible peut recevoir plusieurs dossiers solides, il ne suffit pas d’avoir les moyens : il faut aussi jouer intelligemment.
Anticiper très en amont, surtout en période d’événements
Le calendrier monégasque rythme aussi le marché immobilier. Les périodes autour du Grand Prix de Formule 1, du Monaco Yacht Show ou des grands congrès voient affluer résidents temporaires et visiteurs haut de gamme. Les locations saisonnières explosent, certains propriétaires retirent temporairement leur bien du marché résidentiel pour profiter de tarifs journaliers délirants.
Pour un emménagement durable, mieux vaut :
– Éviter les semaines du Grand Prix et les gros événements pour signer un bail (risque de concurrence accrue et de disponibilités réduites)
– Commencer les recherches 6 à 12 mois avant la date souhaitée si vous visez un grand appartement familial dans un quartier très demandé
– Être prêt à saisir rapidement une opportunité : un bien bien placé et correctement tarifé peut se louer en quelques jours
Soigner son dossier et sa relation avec l’agence
Dans un marché de niche, la relation humaine compte beaucoup. Un candidat transparent, réactif, capable de fournir vite des justificatifs bancaires solides et qui ne multiplie pas les allers-retours inutiles a un net avantage.
Quelques réflexes utiles : Prenez le temps de planifier vos actions, anticipez les difficultés potentielles et gardez une attitude proactive pour gérer efficacement les situations du quotidien.
– Préparer en amont tous les documents (passeport, justificatifs bancaires, preuves de revenus, documents de l’employeur le cas échéant)
– Ouvrir un compte bancaire à Monaco dès que possible, ou au minimum engager des discussions avec une banque locale
– Clarifier dès le départ votre objectif (simple résidence, installation familiale, projet d’entreprise, etc.), ce qui aide l’agence à orienter la recherche
– Respecter les délais et engagements : à Monaco, un désistement de dernière minute peut vous fermer durablement des portes
Être flexible sur le quartier et le type de bien
Vouloir absolument un 3 pièces vue mer dans le Carré d’Or pour un budget limité a peu de chances de réussir. En revanche, accepter de regarder des résidences de très bon standing dans La Rousse, Jardin Exotique, Moneghetti ou une partie de Fontvieille peut ouvrir des perspectives plus réalistes, tout en restant dans un cadre de vie très confortable.
Pour un premier pied-à-terre, beaucoup de nouveaux résidents commencent avec :
– Un 2 pièces correctement situé mais sans vue spectaculaire, quitte à monter en gamme plus tard
– Un appartement légèrement plus excentré mais mieux dimensionné, plutôt qu’un micro‑studio en plein Carré d’Or
Ne pas sous-estimer les alternatives « périphériques »
Enfin, pour ceux qui n’ont pas besoin de la résidence fiscale monégasque, il existe une option puissante : vivre à proximité immédiate (Nice, Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin, Menton ou même certains villages italiens voisins) et faire la navette.
Les loyers y restent certes élevés pour la région, mais sans commune mesure avec les niveaux monégasques. Un 3 pièces à Nice coûte souvent moins cher qu’un simple studio à Monaco, et les liaisons (train TER, bus, voiture, hélicoptère depuis Nice) permettent de rejoindre facilement la principauté.
Cette solution n’est pas compatible avec une installation fiscale à Monaco, ni avec l’obtention d’une carte de séjour, mais elle représente un compromis pragmatique pour travailler dans la principauté sans exploser son budget logement.
En conclusion : un marché d’exception qui exige préparation et lucidité
Trouver un logement à Monaco, ce n’est pas seulement « réserver un appartement de luxe sur la Côte d’Azur ». C’est entrer dans un micro‑marché hyper compétitif, où l’espace est rare, la demande mondiale, les règles spécifiques et les acteurs très structurés. Entre les loyers record, les dépôts de garantie de plusieurs mois, les frais d’agence obligatoires, la sélection stricte via les banques et la dualité entre secteur libre et secteur réglementé, le parcours du candidat locataire ou acheteur ressemble plus à un projet stratégique qu’à une simple démarche immobilière.
Ceux qui réussissent le mieux sont ceux qui :
Pour réussir votre achat immobilier, préparez votre dossier financier bien à l’avance et appuyez-vous sur une agence locale de confiance. Soyez flexible sur le quartier et le type de bien. Intégrez dans votre budget tous les coûts cachés (charges, assurance, frais d’enregistrement). Anticipez enfin la dimension ‘résidence’ : prévoyez un logement adapté à la taille de votre foyer, les formalités de carte de séjour et vos relations bancaires.
En contrepartie, Monaco offre un cadre de vie unique : sécurité exceptionnelle, fiscalité favorable, climat doux, services de très haut niveau et un environnement cosmopolite. Pour ceux qui peuvent se l’offrir, prendre le temps de bien comprendre les règles du jeu immobilier local est la meilleure façon de transformer un rêve de carte postale en installation réussie dans l’un des marchés les plus exclusifs du monde.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel de prestige à Monaco pour rechercher un rendement locatif sécurisé et une exposition à un marché ultra-prime en euros. Budget alloué : 2 à 3 millions d’euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs quartiers (Carré d’Or, Larvotto, La Condamine), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement de standing avec vue mer, combinant rendement locatif brut cible de 2–3 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et fort potentiel de préservation du capital à long terme, avec un ticket global (acquisition + droits d’enregistrement + ameublement) d’environ 2,5 millions d’euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agents, notaire, fiscaliste), choix de la structure (propriété directe ou société monégasque) et intégration de l’actif dans la stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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