Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer à Monaco fait souvent rêver les expatriés fortunés. Dans l’imaginaire collectif, la Principauté serait un « paradis fiscal » où l’on vivrait au soleil, loin du fisc et des formulaires. La réalité est plus nuancée, mais demeure extrêmement attractive, surtout si l’on vient d’un pays fortement imposé sur le revenu et le patrimoine.
Monaco n’applique pas d’impôt sur le revenu ni de taxe foncière pour ses résidents. Cependant, il faut considérer les droits d’enregistrement, les conditions de résidence, les exceptions pour certaines nationalités et les implications fiscales liées aux actifs détenus à l’étranger.
Un cadre fiscal singulier mais pas entièrement « hors système »
Monaco est un État souverain de 2 km² sur la Côte d’Azur, indépendant mais intégré à l’espace douanier français et au système de TVA de la France. Longtemps vue comme un refuge opaque, la Principauté est aujourd’hui considérée par l’OCDE et l’Union européenne comme une juridiction coopérative, conforme aux standards de transparence et d’échange d’informations.
Pour l’expatrié, Monaco offre une fiscalité interne très avantageuse, mais son environnement international est strictement régulé. La principauté a signé de nombreuses conventions de non-double imposition et d’échange de renseignements, applique la norme CRS et participe au dispositif BEPS de l’OCDE, mettant ainsi fin à l’ère du ‘secret fiscal absolu’.
Impôt sur le revenu : un taux à 0 %… sauf pour certains Français
Le cœur de l’attractivité de Monaco pour les particuliers est simple : il n’y a pas d’impôt sur le revenu pour les résidents. Cette règle, posée par une ordonnance de 1869, concerne l’ensemble des composantes du revenu privé.
En pratique, un résident non concerné par une convention particulière ne paie pas de taxe locale ni d’impôt sur :
– les salaires et rémunérations professionnelles ;
– les dividendes et intérêts ;
– les gains de cession de titres (plus-values mobilières) ;
– les plus-values immobilières sur des biens situés à Monaco ;
– les honoraires de dirigeant ou jetons de présence ;
– les revenus de location d’un bien situé à Monaco.
Aucun prélèvement à la source n’est opéré à Monaco sur ces flux. Pour la plupart des expatriés, la seule « obligation fiscale » interne est donc de s’assurer que leur pays d’origine ne continue pas à les considérer comme résidents fiscaux.
Fiscalité des expatriés à Monaco
L’exception française : un cas à part pour l’impôt sur le revenu
L’image d’un Monaco sans impôt sur le revenu connaît toutefois une limite majeure : les ressortissants français. Un accord bilatéral conclu en 1963 prévoit en effet que les Français domiciliés à Monaco restent soumis à la fiscalité française sur le revenu, sauf cas particuliers (résidence monégasque très ancienne, par exemple avant certaines dates de référence).
Concrètement, un Français qui s’installe aujourd’hui à Monaco peut y vivre sans payer d’impôt local sur le revenu, mais doit en principe continuer à déclarer et régler son impôt en France comme s’il y résidait toujours. Ce mécanisme vise explicitement à empêcher un exode fiscal de résidents français vers la Principauté.
Pour un Français, la promesse de zéro impôt sur le revenu à Monaco n’est généralement pas tenue, sauf en cas d’exemptions prévues par un traité ancien. En revanche, pour les autres nationalités, une fois la résidence fiscale monégasque établie, aucun impôt n’est prélevé sur les revenus privés.
Résidents américains, britanniques et autres pays à imposition mondiale
Au-delà du cas français, certains États – notamment les États‑Unis – imposent leurs citoyens sur leurs revenus mondiaux, où qu’ils résident. Un citoyen américain installé à Monaco reste ainsi tenu de déposer une déclaration au fisc américain et de payer, le cas échéant, l’impôt complémentaire, même si Monaco n’impose pas ces revenus.
Pour un expatrié, la clé n’est donc pas seulement de connaître la fiscalité monégasque, mais aussi la manière dont son pays d’origine traite la résidence à Monaco et les revenus « étrangers ».
Absence de taxe foncière : un atout central pour les propriétaires
L’autre pilier de « Fiscalité : impôt sur le revenu, taxe foncière Monaco pour les expatriés » est tout aussi spectaculaire : il n’existe pas de taxe foncière annuelle sur les immeubles.
Pas de taxe foncière, pas de taxe d’habitation, pas de taxe municipale récurrente sur le patrimoine immobilier. Pour un propriétaire habitué aux avis d’imposition locaux parfois très élevés dans d’autres pays, l’économie peut être colossale à long terme, surtout sur un bien de grande valeur.
Les charges supportées par le propriétaire se limitent aux frais de copropriété, à l’entretien, aux assurances, mais aucune collectivité monégasque ne prélève d’impôt annuel sur la simple détention d’un immeuble.
Une contrepartie : des droits d’acquisition élevés à l’entrée
Cette absence de taxe foncière ne signifie pas pour autant que l’immobilier échappe totalement à la fiscalité. L’essentiel des recettes liées à la propriété se concentre sur les transactions et les formalités (droits d’enregistrement, timbres, TVA sur certaines opérations).
Pour un expatrié acquérant un bien en France, l’effort fiscal principal intervient lors de l’achat. Il se compose des droits de mutation, des frais notariés et, dans le cas de l’acquisition d’un programme neuf, de la TVA qui est généralement incluse dans le prix de vente.
Voici un panorama simplifié des principaux coûts d’acquisition en fonction de la structure d’achat, hors commissions d’agence et honoraires d’avocat.
| Type d’acquéreur / opération | Nature principale du coût | Taux indicatif sur le prix du bien |
|---|---|---|
| Particulier ou société civile monégasque « transparente » | Droit d’enregistrement + notaire | Environ 6–7,5 % (dont ~1,5 % notaire) |
| Société ou entité « opaque » | Droit d’enregistrement majoré | 7,5 % à 10 % selon le cas |
| Programme neuf soumis à la TVA | TVA incluse + droit réduit + notaire | Environ 2–3 % hors TVA (droit réduit + notaire) |
Ces pourcentages varient en fonction des textes applicables (notamment la loi n° 1.381 sur les entités détentrices de biens immobiliers) et de la transparence de la structure (obligation de divulguer les bénéficiaires effectifs). En revanche, une fois l’acquisition réalisée, aucun impôt annuel de type taxe foncière ne vient grever la détention.
Location : une « mini‑taxe » à la charge du locataire
Pour les expatriés qui louent leur logement plutôt que d’acheter, la fiscalité est presque invisible. Il n’existe pas d’« impôt sur le revenu foncier » à Monaco : les loyers perçus par un propriétaire personne physique ne sont pas taxés localement. En revanche, le locataire acquitte un droit d’enregistrement au moment de la signature du bail.
Le droit d’enregistrement pour les baux des non-résidents est fixé à 1 % du loyer annuel charges comprises.
| Opération | Taux appliqué | Assiette | Payeur habituellemen t |
|---|---|---|---|
| Enregistrement d’un bail | 1 % | Loyer annuel + charges | Locataire |
Ce mécanisme reste marginal au regard des loyers pratiqués. Sur un studio loué 3 000 € par mois, le droit d’enregistrement unique tourne autour de 360 € (1 % de 12 × 3 000 €), à payer au début du contrat. Il ne s’agit donc pas d’une taxe récurrente.
Pas d’impôt sur la fortune ni de taxe locale récurrente
La fiscalité monégasque ne prévoit pas de taxe annuelle sur le patrimoine financier ou immobilier des personnes physiques. Aucun impôt de type « ISF » ou « impôt sur la fortune immobilière » n’est prélevé au niveau de la Principauté.
Pour un expatrié venant d’un pays à forte fiscalité patrimoniale, l’impact peut être massif. À Monaco :
À Monaco, les portefeuilles titres ne sont pas soumis à l’impôt local. De même, la détention de liquidités ou d’actifs financiers n’est pas taxée. Même la possession de plusieurs biens immobiliers dans la principauté n’entraîne aucune taxation annuelle, en dehors des charges de copropriété habituelles.
Reste toutefois une subtilité cruciale : cette absence de fiscalité sur la fortune à Monaco n’empêche pas certains pays (comme la France pour ses nationaux et pour la détention d’immeubles français) de continuer à taxer leurs résidents ou leurs nationaux sur leurs actifs mondiaux ou sur leurs biens situés sur leur territoire.
Plus‑values : ventes de biens immobiliers et de titres
Pour les particuliers, la règle est étonnamment simple : les plus‑values privées ne sont pas imposées à Monaco. La vente d’un appartement, d’une villa ou de titres de société monégasque n’entraîne pas l’application d’un impôt sur la plus‑value, dès lors que le vendeur est une personne physique non soumise par ailleurs à un autre régime (par exemple, obligations françaises pour certains vendeurs).
Monaco n’applique pas d’impôt local sur les plus-values, ce qui en fait une destination attractive pour les investisseurs immobiliers et financiers. Il est toutefois crucial de bien maîtriser la fiscalité des autres pays où des actifs sont détenus, notamment la fiscalité française pour les investissements immobiliers en France.
TVA et fiscalité indirecte : un système calqué sur la France
Même si le discours public se concentre sur l’absence d’impôt sur le revenu et de taxe foncière, la vie quotidienne à Monaco reste marquée par des prélèvements indirects, au premier rang desquels figure la TVA.
En vertu d’une union douanière avec la France, Monaco applique le même système de TVA que son voisin :
| Taux de TVA à Monaco | Utilisation typique (alignée sur la France) |
|---|---|
| 20 % (taux normal) | La majorité des biens et services, y compris certains biens immobiliers neufs |
| 10 % | Hôtellerie, restauration, transports, certains travaux |
| 5,5 % | Produits alimentaires de base, certains biens culturels |
| 2,1 % | Médicaments spécifiques, certaines publications |
Pour l’immobilier, la TVA à 20 % s’applique notamment :
– à la vente de terrains à bâtir par un assujetti ;
– à la vente d’immeubles neufs ou lourdement rénovés par un promoteur assujetti.
Dans certaines transactions, comme l’achat d’un bien immobilier neuf, la TVA est incluse dans le prix de vente affiché et n’est pas facturée séparément à l’acheteur. Cette intégration influence la structure du prix global et a un impact direct sur le calcul des droits d’enregistrement, qui sont généralement à un taux réduit lorsque la TVA est applicable, contrairement aux acquisitions de biens anciens soumis à la taxe de publicité foncière.
En revanche, les immeubles anciens vendus entre particuliers ne sont pas soumis à la TVA, mais aux seuls droits de mutation.
Héritage et donations : une fiscalité ciblée sur les biens monégasques
Si l’impôt sur le revenu et la taxe foncière sont inexistants, Monaco n’est pas pour autant un « no man’s land » en matière successorale. La Principauté prélève des droits de succession et de donation, mais uniquement sur les biens ayant leur siège à Monaco (immobilier, comptes, parts de sociétés monégasques, etc.).
Le taux dépend exclusivement du degré de parenté entre le défunt (ou le donateur) et le bénéficiaire :
| Lien entre défunt/donateur et bénéficiaire | Taux de droits (héritage ou donation) sur biens situés à Monaco |
|---|---|
| Époux, épouse, parents, enfants | 0 % |
| Partenaire sous contrat d’union civile | 4 % |
| Frères et sœurs | 8 % |
| Oncles, tantes, neveux, nièces | 10 % |
| Autres parents | 13 % |
| Personnes sans lien de parenté | 16 % |
Ces taux s’appliquent quand l’actif est localisé à Monaco, indépendamment de la résidence ou de la nationalité des personnes concernées. Les donations doivent être passées devant notaire pour être soumises à ces droits, et certains transferts à des institutions caritatives ou au profit de la Principauté peuvent être exonérés.
Pour les expatriés, les droits de succession à Monaco sont avantageux en ligne directe et entre époux, avec une exonération totale. Cependant, pour les héritiers hors de cette sphère familiale immédiate, les taux d’imposition deviennent significatifs, un facteur crucial à considérer compte tenu de la valeur très élevée des biens immobiliers dans la principauté.
Conditions pour devenir résident fiscal monégasque
Les avantages fiscaux de Monaco ne sont accessibles qu’à ceux qui parviennent à être reconnus comme résidents. Or, contrairement à l’idée d’un « simple changement d’adresse », l’obtention de la résidence à Monaco obéit à des critères stricts, tant administratifs que fiscaux.
Résidence administrative : le point de départ
Avant même de parler de résidence fiscale, il faut d’abord obtenir un titre de séjour monégasque. Toute personne souhaitant résider plus de trois mois à Monaco doit solliciter une « carte de séjour » auprès des autorités.
Les grandes étapes sont les suivantes :
Pour obtenir une carte de résident monégasque, il faut remplir plusieurs conditions strictes : disposer d’un logement sur place (propriété ou location), ouvrir un compte bancaire local, prouver des moyens financiers suffisants (généralement un dépôt important de plusieurs centaines de milliers à plus d’un million d’euros), présenter un casier judiciaire vierge des pays de résidence récents, et passer un entretien avec la section des résidents de la Sûreté Publique.
Les cartes de séjour sont délivrées par étapes (un an renouvelable, puis trois ans, puis dix ans pour les résidents de longue durée), avec des frais administratifs modérés mais des exigences de présence effective.
Certificat de résidence fiscale : la clé de l’avantage « zéro impôt »
Pour faire reconnaître sa qualité de résident fiscal – utile notamment vis‑à‑vis des autres États –, l’expatrié doit obtenir un certificat spécial délivré à des fins fiscales. Les autorités monégasques se fondent alors sur plusieurs critères :
Pour être considéré comme résident fiscal monégasque, trois critères principaux sont retenus : une présence physique majoritaire sur le territoire (la référence fréquente est de plus de 183 jours par an), la localisation du foyer ou centre de vie familiale en Principauté, et l’existence à Monaco du centre de ses intérêts économiques (investissements, gestion de patrimoine ou siège d’activités).
Une fois délivré, ce certificat permet généralement de faire valoir auprès des autres États que l’on est résident de Monaco. Mais les administrations étrangères examinent de plus en plus attentivement la réalité de cette résidence (durée de présence effective, scolarisation des enfants, lieu d’exercice de l’activité professionnelle, etc.).
Immobilier à Monaco : coûts, loyers et fiscalité de détention
L’absence de taxe foncière ne doit pas faire oublier l’extrême cherté de la pierre à Monaco. Les chiffres disponibles indiquent des niveaux de prix parmi les plus élevés au monde, ce qui explique pourquoi la Principauté peut se permettre de taxer essentiellement les transactions, tout en laissant la détention libre de toute imposition annuelle.
Niveaux de prix et loyers
Les données recueillies font apparaître un prix moyen au mètre carré proche de 52 000 €, avec des pointes bien supérieures dans certains quartiers emblématiques. Les loyers suivent la même logique, avec de fortes amplitudes selon la taille du logement.
| Type de bien (ordre de grandeur) | Indication de prix / loyer mensuel approximatif |
|---|---|
| Prix moyen au m² (achat) | ≈ 52 000 € / m² |
| Studio (location) | ≈ 2 800 – 3 000 € / mois |
| 1 chambre en centre | ≈ 3 500 – 7 000 € / mois |
| 3 chambres en centre | ≈ 7 000 – 20 000 € / mois, voire davantage |
Dans ce contexte, l’économie de plusieurs milliers d’euros par an sur une taxe foncière inexistante peut sembler marginale, mais elle prend de l’ampleur sur des patrimoines immobiliers élevés détenus sur le très long terme.
Propriété via société : transparence ou opacité, un impact fiscal
Nombre d’expatriés achètent leur bien monégasque via une société, que ce soit une structure civile locale ou une société étrangère. Monaco distingue, en pratique, les structures dites « transparentes » (où les bénéficiaires sont clairement identifiés) et les structures « opaques » (offshore ou complexes) pour l’application des droits de mutation et des obligations déclaratives.
La loi n° 1.381 impose aux entités détenant de l’immobilier à Monaco :
Pour les sociétés étrangères ou opaques possédant un bien, trois obligations principales s’appliquent : la désignation d’un représentant fiscal en France, le dépôt annuel d’une déclaration identifiant les bénéficiaires effectifs, et le paiement d’un droit de mutation spécifique en cas de changement de bénéficiaire économique, calculé sur la valeur de marché du bien.
Pour un expatrié, le choix de la structure d’acquisition conditionne donc non seulement les coûts initiaux (4,5–4,75 % pour une société civile monégasque « claire » contre 7,5–10 % pour une entité opaque), mais aussi la flexibilité future de la transmission et de la revente.
Comparaison implicite avec la France : quand l’actif n’est pas à Monaco
Décrire « Fiscalité : impôt sur le revenu, taxe foncière Monaco pour les expatriés » sans évoquer la situation française serait incomplet, tant la proximité géographique et les liens historiques sont étroits.
Un expatrié monégasque qui détient de l’immobilier en France est pleinement soumis au droit fiscal français sur ces biens :
L’achat d’un bien locatif engendre des frais initiaux (droits de mutation et frais de notaire d’environ 8%). Les revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Une revente entraîne une imposition sur la plus-value (environ 19% d’impôt + 17,2% de prélèvements sociaux), avec des abattements qui augmentent avec la durée de détention. Enfin, si la valeur nette de vos biens immobiliers en France dépasse 1,3 million d’euros, vous pouvez être assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Monaco n’offre aucune protection contre ces impôts français, car il ne s’agit pas de biens situés dans la Principauté. L’expatrié reste redevable des obligations déclaratives françaises (déclarations annuelles de revenus fonciers, d’IFI le cas échéant, formulaires spécifiques en cas de détention par société civile, etc.).
En d’autres termes, l’avantage monégasque joue pleinement pour :
– les revenus privés perçus à Monaco ou à l’étranger (sauf pays imposant par nationalité) ;
– la détention et la cession de biens situés à Monaco.
Dès qu’un actif est localisé dans un autre État, la fiscalité de ce dernier s’applique, indépendamment du statut monégasque de l’expatrié.
L’absence d’impôt sur le revenu et de taxe foncière ne signifie pas l’absence totale de prélèvements. Pour les expatriés actifs professionnellement ou employeurs, les cotisations sociales représentent un coût substantiel.
Les taux varient selon les régimes, mais les ordres de grandeur communiqués montrent des charges patronales globales pouvant atteindre environ 30 à 35 % du salaire brut, et des charges salariales entre 10 et 14 %. Ces cotisations financent santé, retraite et prestations sociales, dans un système autonome de celui de la France.
À cela s’ajoutent :
Taux de la taxe applicable à la vente d’un fonds de commerce.
Pour un expatrié principalement intéressé par l’absence d’impôt sur le revenu et de taxe foncière, ces ponctions restent secondaires, mais elles contribuent à financer les infrastructures et services publics d’un micro‑État au coût de fonctionnement élevé.
Transparence internationale : la fin des « faux résidents »
L’un des changements les plus importants des dernières années tient à la montée en puissance des échanges automatiques d’informations financières. Monaco a adhéré à la norme CRS et à la convention d’assistance mutuelle, ce qui implique :
– la collecte, par les banques et institutions financières monégasques, d’informations sur les titulaires de comptes non résidents et leur transmission annuelle aux États partenaires ;
– la réception, par Monaco, d’informations sur les comptes détenus à l’étranger par ses résidents.
Les expatriés utilisant une résidence de façade à Monaco pour échapper à la fiscalité de leur pays d’origine s’exposent à un contrôle rigoureux. Les administrations fiscales vérifient la cohérence des durées de séjour, des lieux d’activité professionnelle et de la scolarisation des enfants en recoupant les données.
Des affaires très médiatisées ont montré que la simple possession d’un appartement à Monaco et quelques factures locales ne suffisent plus à prouver une résidence réelle. La tendance va vers une exigence accrue de « substance » : présence physique majoritaire, intégration économique et sociale, coupure nette avec l’ancien pays de résidence, etc.
Monaco, un paradis fiscal… pour ceux qui le font correctement
En définitive, s’installer à Monaco en tant qu’expatrié offre un cocktail fiscal difficile à égaler : absence d’impôt sur le revenu, pas de taxe foncière ni de taxe d’habitation, non‑imposition des plus‑values privées, pas de taxe sur la fortune, droits de succession nuls en ligne directe, absence de retenues à la source sur la plupart des flux sortants.
Mais cet environnement n’est pleinement accessible qu’à trois conditions :
Un aperçu des principaux défis et exigences à prendre en compte pour obtenir et maintenir le statut de résident en Principauté de Monaco.
Respecter les exigences de présence, d’hébergement et de moyens financiers, puis veiller à la réalité de la vie en Principauté pour maintenir le statut.
Gérer les interactions avec les systèmes fiscaux du pays d’origine et des pays où l’on détient des biens immobiliers ou exerce une activité.
Anticiper les coûts liés à l’immobilier très cher, aux dépôts bancaires requis pour la résidence et aux droits de mutation substantiels lors de l’acquisition.
Pour un entrepreneur ou un investisseur prêt à organiser son patrimoine et sa vie autour de Monaco, cette combinaison peut néanmoins se traduire par une réduction spectaculaire de la pression fiscale globale, sans tomber dans l’illégalité ni la dissimulation.
Monaco offre une quasi-absence d’impôt sur le revenu et de taxe foncière pour les résidents dont la vie et les actifs sont concentrés dans la Principauté. Cependant, une vigilance est indispensable si d’autres juridictions, nationalités ou lieux de patrimoine entrent en jeu. Dans un contexte de transparence fiscale croissante, Monaco n’est plus un refuge secret mais un cadre fiscal puissant et assumé.
Un retraité de 62 ans, avec un patrimoine financier supérieur à un million d’euros bien structuré en Europe, souhaitait changer de résidence fiscale pour optimiser sa charge imposable et diversifier ses investissements, tout en maintenant un lien avec la France. Budget alloué : 10 000 euros pour l’accompagnement complet (conseil fiscal, formalités administratives, délocalisation et structuration patrimoniale), sans vente forcée d’actifs.
Après analyse de plusieurs destinations attractives (Monaco, Grèce, Chypre, Maurice), la stratégie retenue a consisté à cibler Monaco pour l’absence d’impôt sur le revenu pour les particuliers non français et l’environnement fiscal stable, tout en offrant un cadre de vie très sécurisé et un écosystème financier international. La mission a inclus : audit fiscal pré‑expatriation (exit tax ou non, report d’imposition), obtention de la résidence monégasque avec location ou achat de résidence principale, détachement CNAS/CPAM, transfert de résidence bancaire, plan de rupture des liens fiscaux français (183 jours/an hors France, centre d’intérêts économiques…), mise en relation avec réseau local (avocat, immigration, banquier privé, conseillers bilingues) et intégration patrimoniale (analyse, redomiciliation et éventuelle restructuration). Ce type d’accompagnement permet de réaliser d’importantes économies fiscales, tout en maîtrisant les risques (contrôles fiscaux français, convention FR‑MC, adaptation au coût de vie élevé) et en alignant cette mobilité avec une stratégie globale de diversification.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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