Hébergement touristique en Russie : réglementations clés

Publié le 3 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Explorer les merveilles de la Russie en tant que destination touristique est une aventure qui attire de plus en plus de voyageurs chaque année. Pour ceux qui souhaitent s’immerger dans cette expérience en proposant leur propre hébergement touristique, il est essentiel de se familiariser avec les réglementations en vigueur.

Le paysage légal russe est complexe et en constante évolution, ce qui demande aux hôtes potentiels de rester informés et de s’assurer que leur activité est conforme aux normes juridiques et administratives locales.

Cet article vise à guider les futurs hôtes à travers les différentes étapes nécessaires, des enregistrements obligatoires aux exigences spécifiques de sécurité, afin de garantir que leur établissement non seulement respecte les lois, mais offre aussi une expérience inoubliable aux visiteurs.

Démarches essentielles pour l’hébergement touristique en Russie

Vue d’ensemble des démarches administratives et légales pour établir un hébergement touristique en Russie

Démarches principales :

• Choix de la forme juridique de l’activité (entreprise individuelle, société à responsabilité limitée, etc.)
• Enregistrement officiel auprès des autorités locales compétentes (Service fédéral d’enregistrement, administration municipale)
• Obtention d’une licence d’exploitation touristique pour certains types d’hébergements (hôtels, auberges), obligatoire pour offrir des services d’hébergement commerciaux

Licences et permis requis :

• Licence d’activité hôtelière délivrée par l’administration locale ou régionale, notamment pour les hôtels et auberges
• Permis de conformité aux normes sanitaires et de sécurité (Service fédéral de surveillance de la protection des droits des consommateurs – Rospotrebnadzor)
• Certificat de conformité pour la sécurité incendie (Service fédéral de supervision environnementale, technologique et nucléaire – Rostekhnadzor)

Type d’hébergement	Licence obligatoire	Permis spécifiques	Normes applicables
Hôtel	Oui	Sanitaires, incendie	Classement, hygiène, sécurité
Auberge (hostel)	Oui	Sanitaires, incendie	Capacité, hygiène, sécurité
Location courte durée	Non (si particulier)	Enregistrement local	Limite d’occupants, respect voisinage

Normes de sécurité et d’hygiène :

• Respect des standards d’hygiène et de propreté définis par Rospotrebnadzor
• Obligations de sécurité incendie : sorties de secours, extincteurs, plans d’évacuation
• Limitation du nombre d’occupants selon la surface et le type d’établissement

Procédures d’enregistrement :

• Enregistrement de l’établissement auprès du bureau local du ministère de l’Intérieur (MVD) dans les 7 jours ouvrables suivant le début de l’activité
• Remise d’un formulaire de notification et des documents justificatifs (extrait d’enregistrement, plan des locaux, attestations de conformité)
• Pour chaque client étranger, l’hébergeur doit effectuer la déclaration d’arrivée auprès des autorités migratoires dans les 72 heures

Obligations fiscales :

• Inscription auprès de l’administration fiscale fédérale (Federal Tax Service)
• Paiement de la TVA (si applicable), impôt sur les bénéfices et taxes locales
• Tenue d’une comptabilité conforme à la législation russe

Réglementations spécifiques selon le type d’hébergement :

• Hôtels : classement obligatoire selon des critères officiels, respect des normes internationales ou locales
• Auberges : capacité maximale, règles strictes sur la sécurité et l’hygiène
• Locations de courte durée : interdiction de nuisances, limitation du nombre de locataires, parfois nécessité d’une autorisation municipale

Ressources officielles et contacts utiles :

• Ministère du Développement économique de la Fédération de Russie
• Service fédéral de surveillance de la protection des droits des consommateurs (Rospotrebnadzor)
• Service fédéral d’enregistrement (Rosreestr)
• Administration municipale ou départementale compétente
• Site officiel du ministère des Affaires étrangères pour la législation sur les étrangers

À noter :

• L’enregistrement des séjours de clients étrangers est obligatoire et sous la responsabilité de l’établissement.
• Le non-respect des obligations peut entraîner des sanctions administratives, des amendes et une interdiction d’exercer l’activité.

Pour tout projet, il est fortement conseillé de consulter un avocat local spécialisé dans le secteur du tourisme et de prendre contact avec les administrations locales pour obtenir la liste exhaustive des démarches à jour.

Réglementations pour la location saisonnière en Russie

Aperçu des lois et directives nationales

• La location saisonnière en Russie est soumise à une réglementation renforcée depuis octobre 2024.
• Les propriétaires doivent modifier le statut juridique et fiscal de leurs biens pour proposer une location de courte durée.
• L’installation d’un système anti-incendie équivalent à celui exigé pour les hôtels est désormais obligatoire dans les logements loués.
• Seuls les appartements situés en rez-de-chaussée avec entrée indépendante, ou au dernier étage, peuvent obtenir l’autorisation de location saisonnière dans les grandes villes.

Obligation principale	Description
Statut juridique/fiscal	Modification obligatoire pour déclarer l’activité de location courte durée
Système anti-incendie	Installation de dispositifs identiques à ceux des hôtels
Conditions d’emplacement	Autorisation uniquement pour logements rez-de-chaussée avec entrée indépendante ou dernier étage

Restrictions régionales et locales

• Les mesures sont particulièrement strictes à Moscou et Saint-Pétersbourg.
• Objectif affiché : protéger le secteur hôtelier traditionnel et limiter les nuisances pour les résidents.
• À Saint-Pétersbourg, jusqu’à 80 % de l’offre de locations saisonnières pourrait disparaître ; à Moscou, environ 40 %.
• Certaines régions ou municipalités peuvent imposer des règlements complémentaires, notamment sur la durée maximale de location ou le nombre de logements autorisés par propriétaire.

Obligations fiscales

• Les revenus issus de la location saisonnière doivent être déclarés par le propriétaire.
• Le régime fiscal dépend du statut choisi (particulier, entrepreneur individuel, société).
• Le non-respect de la déclaration de revenus expose à des sanctions financières et à une interdiction d’activité.
• De nombreux propriétaires préfèrent conclure des contrats de moins de 12 mois pour éviter l’enregistrement cadastral, ce qui permet de limiter la visibilité fiscale de leur activité.

Statut fiscal	Conséquence
Contrat > 12 mois	Enregistrement au cadastre obligatoire
Contrat ≤ 11 mois (pratique)	Pas d’enregistrement, renouvellement fréquent
Non-déclaration de revenus	Amendes, interdiction de louer

Règles de sécurité, d’hygiène et normes minimales

• Les logements doivent respecter des normes strictes de sécurité incendie.
• Les exigences sont comparables à celles imposées aux hôtels : présence d’alarmes, extincteurs, issues de secours.
• Les autorités peuvent effectuer des contrôles, notamment en cas de plainte ou de suspicion de non-conformité.
• Le respect des normes d’hygiène est également requis, bien que moins détaillé que pour les établissements hôteliers.

Législation récente

• La nouvelle législation, entrée en vigueur en octobre 2024, a bouleversé le marché en renforçant les exigences pour les locations saisonnières.
• Les changements ont été décidés par la Douma dans le but de protéger les hôteliers et de limiter la concurrence des plateformes comme Airbnb.
• Cette réforme a conduit à une réduction drastique de l’offre disponible, en particulier dans les grandes villes.

Sanctions en cas de non-respect

• Interdiction immédiate de louer en cas de non-conformité aux exigences de la loi.
• Sanctions financières importantes (amendes), pouvant aller jusqu’à la fermeture administrative de l’activité.
• Exemples : des propriétaires ayant poursuivi leur activité sans modification du statut ou installation des dispositifs requis ont vu leurs annonces supprimées des plateformes et ont reçu des interdictions de location.

Exemples concrets / Études de cas

Ville	Impact estimé de la réglementation	Illustration concrète
Saint-Pétersbourg	80 % de l’offre supprimée	De nombreux petits loueurs contraints d’arrêter
Moscou	40 % de l’offre supprimée	Avantage concurrentiel pour les hôteliers classiques
Marché traditionnel	Retour des locations informelles (pancartes dans les gares)	Les personnes âgées retrouvent une visibilité face à la concurrence des plateformes

Résumé encadré :

La réglementation russe sur la location saisonnière impose désormais des obligations juridiques, fiscales et techniques strictes, limitant fortement l’activité dans les grandes villes et provoquant une réduction massive de l’offre sur les plateformes de location de courte durée. Les contrevenants s’exposent à des sanctions sévères, jusqu’à l’interdiction de louer.

Guide pour les expatriés loueurs en Russie

Principales réglementations à respecter pour la location de logement en Russie par un expatrié :

Contrat de location :

• La majorité des contrats sont à durée déterminée, souvent pour une période maximale de 11 mois afin d’éviter l’obligation d’enregistrement au cadastre russe (ЕГРН).
• Un contrat supérieur à 12 mois doit être enregistré au cadastre, ce qui est rarement proposé aux expatriés pour des raisons administratives.
• Le contrat doit être signé en présence du propriétaire et il est conseillé de le faire relire par un traducteur ou expert juridique si vous ne maîtrisez pas le russe.

Enregistrement auprès des autorités russes :

• Enregistrement obligatoire auprès du service local de migration (ГУВМ МВД) dans les 7 jours suivant l’installation.
• Cette démarche doit être réalisée à chaque changement de lieu de résidence.
• L’enregistrement est indispensable pour la régularité du visa et du séjour.
• Le propriétaire ou l’agence est responsable de fournir une copie du contrat et de remplir le formulaire d’enregistrement (регистрация по месту пребывания).

Taxes et obligations fiscales :

• Les revenus issus de la location sont soumis à l’impôt russe, que le propriétaire soit russe ou expatrié.
• De nombreux propriétaires évitent de déclarer ces revenus, mais cela expose à des risques en cas de contrôle fiscal.
• Il n’y a pas de taxe spécifique à payer par le locataire pour l’enregistrement, mais il peut y avoir des frais de service ou d’agence.

Démarches pour devenir loueur enregistré :

• Enregistrement du contrat au cadastre pour les locations d’un an ou plus.
• Déclaration des revenus locatifs auprès de l’administration fiscale.
• Respect des normes d’hygiène et de sécurité si le logement est proposé en location courte durée (type touristique).

Tableau comparatif : location à court terme vs location à long terme

Critère	Location à court terme	Location à long terme
Durée du contrat	≤ 11 mois, renouvelable	≥ 12 mois, souvent évité
Enregistrement au cadastre	Non requis	Obligatoire
Enregistrement migration	Obligatoire	Obligatoire
Fiscalité	Revenu à déclarer, contrôle accru	Revenu à déclarer
Usage	Touristique, séjour temporaire	Résidence principale

Implications légales pour les expatriés :

• L’expatrié qui ne respecte pas la procédure d’enregistrement ou qui dépasse la durée de séjour autorisée s’expose à des sanctions sévères, dont l’interdiction d’entrée sur le territoire russe pour une durée de 5 ans.
• En cas de location touristique (Airbnb, location à la nuitée), des règles locales peuvent interdire ou restreindre la location à court terme dans certains immeubles résidentiels.
• L’absence de déclaration fiscale sur les revenus locatifs expose le propriétaire à des pénalités.

Conseils pratiques pour naviguer dans le système juridique russe :

• Faire relire tous les documents par un juriste ou traducteur compétent.
• Conserver tous les justificatifs de paiement, contrats et attestations d’enregistrement.
• Privilégier les plateformes reconnues pour la recherche de logement.
• Vérifier la réputation du propriétaire ou de l’agence pour éviter les arnaques.
• Prendre des photos de l’état des lieux à l’entrée et à la sortie.
• Exiger un contrat écrit, même pour une courte durée.
• Demander explicitement au propriétaire de réaliser l’enregistrement auprès des autorités.

Ressources et contacts utiles :

• Service local de migration (ГУВМ МВД)
• Ambassade ou consulat de votre pays en Russie
• Plateformes immobilières reconnues : CIAN, Domofond
• Juristes spécialisés en droit immobilier russe
• Associations d’expatriés ou forums communautaires pour conseils pratiques

En cas de doute, il est vivement conseillé de consulter un avocat ou un expert spécialisé en droit immobilier russe.